Nekilnojamojo Turto Įsigijimas Varžytynėse: Viskas, Ką Turite Žinoti

Varžytynės Lietuvoje yra įprastas būdas realizuoti areštuotą turtą. Antstolis skelbia varžytynes, kurios vyksta pagal aiškias taisykles, tačiau galutinę turto kainą nulemia pirkėjas. Šiame straipsnyje aptarsime, kaip nustatoma išvaržomo nekilnojamojo turto kaina, kokios yra dalyvių teisės ir kaip skaidriai vyksta šis procesas.

Kaip Nustatoma Pradinė Turto Kaina?

Areštuotas skolininko nekilnojamas turtas visada yra įkainojamas. Antstolis dažniausiai pasitelkia turto vertintojus arba nustato areštuojamo turto kainą pats, atsižvelgdamas į padėtį rinkoje, turto nusidėvėjimą bei išieškotojo bei skolininko (turto savininko) nuomones.

Jeigu išieškotojas ar skolininkas nesutinka su antstolio nustatyta turto kaina arba antstolio pasirinkto turto vertintojo išvada, gali būti prašoma atlikti pakartotinį areštuoto turto vertinimą kreipiantis į kitą vertintoją.

Pradinė varžytynėse parduodamo turto kaina pagal įstatymą sudaro 80 proc. rinkos kainos. Jei turtas turi didelę paklausą, jis gali būti parduotas ir brangiau. Kartais galutinė pardavimo kaina 2-3 kartus viršija pradinę.

O kartais per pirmąsias varžytynes siūlomu turtu niekas nesusidomi. Tada skelbiamos antrosios varžytynės, kurių metu pradinė pardavimo kaina yra dar mažesnė - 60 proc. rinkos kainos.

Varžytynėse parduodamo turto pradinė kaina įprastai mažesnė už rinkos kainą dėl papildomų turto valdymo apribojimų. Pirkėjas gali įsigyti turtą „su problemų uodega“: galimi rūpesčiai dėl priverstinio asmenų iškeldinimo ar buvusio savininko daiktų saugojimo.

Varžytynių Dalyvių Teisės ir Pareigos

Ne tik skolininkas, bet ir išieškotojas turi teisę betarpiškai dalyvauti nustatant turto vertę. Tačiau pagal įstatymus antstolis praneša skolininkui tik apie atliktą turto arešto veiksmą, kad turtas iki arešto nebūtų perleidžiamas tretiesiems asmenimis.

Tai nereiškia, skolininkas arba išieškotojas negali pareikšti savo nuomonės dėl areštuojamo turto kainos arba jos ginčyti. Įstatymas suteikia galimybę keisti skolininkui arba išieškotojui nepriimtinas turto kainas, tik terminai prieštaravimams reikšti yra gana trumpi, kad šios procedūros netaptų išieškojimo vilkinimu.

Pagal Civilinio proceso kodekso 681 straipsnį skolininkas arba išieškotojas, dalyvavę areštuojant turtą, prieštaravimus dėl turto įkainojimo gali pareikšti ne vėliau kaip per tris darbo dienas, skaičiuojant nuo turto arešto dienos. Jeigu turtas buvo areštuotas jiems nedalyvaujant, prieštaravimus galima reikšti ne vėliau kaip per penkias dienas nuo tos dienos, kai skolininkas arba išieškotojas gauna turto arešto aktą.

Antstolis gali kreiptis į turto vertinimo ekspertus arba nustatyti areštuojamo turto kainą pats, atsižvelgdamas į padėtį rinkoje, turto nusidėvėjimą bei arešto metu dalyvaujančių išieškotojo bei skolininko nuomones. Kai nuo turto arešto dienos iki skelbiamų varžytynių praeina nemažai laiko, turto vertė gali būti pasikeitusi dėl rinkos pokyčių. Tokiu atveju antstolis perkainoja turtą savo patvarkymu.

Nesutikdami su antstolio nustatyta turto kaina arba antstolio pasirinkto turto vertinojo išvada, skolininkas arba išieškotojas gali antstolio prašyti atlikti pakartotinį areštuoto turto vertinimą, dėl kurio būtų kreipiamasi į kitą ekspertą.

Skolininkas arba išieškotojas prieš skiriant papildomą ar pakartotinę turto vertinimo ekspertizę turi į antstolio depozitinę sąskaitą įmokėti sumas, kurių reikia ekspertų darbui apmokėti.

Kartais skolininkai nerimauja, kad į varžytynes susirinks per mažai pirkėjų ir turtas bus parduotas už pernelyg žemą kainą. Tokiais atvejais patartina patiems pasirūpinti papildomu informacijos skleidimu. Skolininkas turi teisę savo iniciatyva ieškoti pirkėjų, skelbti apie išvaržomo turto pardavimą interneto svetainėse ar spaudoje. Siekdamas kuo greitesnio skolos padengimo, tai gali daryti ir išieškotojas.

Elektroninės Varžytynės: Skaidrumas ir Konfidencialumas

Varžytynės yra skaidrios, kadangi vyksta viešoje informacinėje sistemoje. Beje, Lietuvos antstoliai perkėlė varžytynės į internetą pirmieji Baltijos šalyse. Norintieji dalyvauti varžytynėse jungiasi prie portalo evarzytynes.lt ir sumoka varžytynių dalyvio mokestį, kuris sudaro 10 proc. pradinės turto pardavimo kainos.

Varžytynių nelaimėjusiems asmenims avansinis mokėjimas grąžinamas, o laimėtojui įskaičiuojamas į perkamo turto kainą. Skaidrus elektroninis procesas užtikrina dalyvių konfidencialumą. Apie tai, kas varžosi dėl parduodamo turto, nieko nežino nei kiti potencialūs pirkėjai, nei varžytynes paskelbęs antstolis.

Kiekvienam užsiregistravusiam dalyviui elektroninių varžytynių sistema rodo tik jo paties pasiūlytą kainą ir didžiausią pasiūlytą kainą. Tik varžytynėms pasibaigus, antstoliui tampa žinoma informacija apie pirkėją, kuris pasiūlė didžiausią kainą.

Varžytynių laimėtoją - dalyvį, pasiūliusį didžiausią kainą - išrenka elektroninė sistema. Antstolis šiame procese dalyvauja tik vėliau, kai reikia padėti pirkėjui galutinai įforminti turto įsigijimo dokumentus.

Nuo 2013 m. pradžios iki 2016 m. spalio mėnesio portale www.evarzytynes.lt paskelbtos 25 452 varžytynės. Įvyko 6 198 varžytynės, kuriose parduota turto už 207,4mln. eurų.

Nuo 2013 m. Technologijų dėka varžytynės ištobulėjo ir skolininkų turto jose parduodama daugiau.

Skolingam Turto Savininkui Apsimoka Būti Aktyviu

Skolingas asmuo turi galimybių išsaugoti turtą arba pasirūpinti, kad jis būtų parduotas už kuo didesnę kainą. Palankiausias būdas - turto pardavimas skolininko pasiūlytam pirkėjui iki varžytynių pradžios.

Šiuo būdu nekilnojamas turtas gali būti parduodamas iki to momento, kol varžytynės dar nepaskelbtos elektroninėje informacinėje sistemoje. Pirkėjais gali būti ir skolininko šeimos nariai, giminaičiai, ir visiškai pašaliniai žmonės, besidomintys parduodamu nekilnojamu turtu.

Tai naudinga ne tik todėl, kad išvengiama konfliktų po pardavimo, susiderinama dėl turto perdavimo naujam savininkui terminų, sąlyų, bet ir todėl, kad palankiausiomis sąlygomis maksimaliai padengiama skola. Juk varžytynėse nekilnojamas turtas gali būti parduodamas 20 proc. ar net 40 proc. mažesne kaina už rinkos kainą, o skolininko pasiūlytas pirkėjas sumoka visą turto arešto akte nurodytą kainą arba kainą, kurios pakanka skolai ir priverstinio išieškojimo išlaidoms padengti.

Sudaromas paprastas pirkimo-pardavimo sandoris, tik šiuo atveju pardavimo aktą tvirtina antstolis, o ne notaras.

Klaidos Siūlant Kainą ir Teisinės Pasekmės

Tačiau toks verslas turi ir specifines rizikas. Viena iš jų yra klaida siūlant kainą. Varžytynių dalyviui ji gali turėti labai reikšmingas neigiamas finansines pasekmes.

Antstolių vykdomos varžytynės organizuojamos elektroniniu būdu per www.evarzytynes.lt, kur dalyviai užsiregistruoja ir sumoka dalyvio mokestį - 10 proc. išvaržomo turto kainos. Numatytu laiku vyksta varžytynės, dalyviai siūlo savo kainą automatiniu arba rankiniu būdu.

Jeigu varžytynes laimėjęs dalyvis per nustatytą terminą nesumoka visos turto kainos, varžytynių dalyvio mokestis skiriamas skolininko skoloms ir vykdymo išlaidoms padengti, varžytynės laikomos neįvykusiomis, o turtas išieškotojui siūlomas perimti už tą kainą, už kurią jis buvo perkamas paskelbtose neįvykusiomis varžytynėse. Išieškotojui atsisakius perimti turtą tokiomis sąlygomis, skelbiamos pakartotinės varžytynės.

Taigi, varžytynių dalyvis, laimėjęs varžytynes ir nesumokėjęs visos pasiūlytos kainos, praranda dalyvio mokestį - 10 proc. išvaržomo turto kainos.

Pasitaiko, jog varžytynių dalyviai dėl žmogiškos klaidos, ranka įrašydami siūlomą kainą, pasiūlo daug didesnę kainą, nei norėjo pasiūlyti, nenori sumokėti arba net neišgali, nes neturi tiek lėšų. Taip atsitinka, pavyzdžiui, kai varžytynių dalyviai kablelį, skiriantį eurus nuo centų, padeda ne toje vietoje, kur norėjo. Pavyzdžiui, asmuo, norėdamas pasiūlyt 150000,00 Eur, per neapsižiūrėjimą vienu nuliu per daug parašo kairėje kablelio pusėje ir pasiūlo 1500000,00 Eur.

Suklydusiems nepalanki Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktika. Spręsdamas tokią situaciją kasacinis teismas laikosi pozicijos, kad dėl suklydimo sudarytas sandoris galėtų būti pripažįstamas negaliojančiu. Tačiau tai galima padaryti tik tada, jei nebuvo suklysta dėl savo didelio neatsargumo.

Varžytynių dalyvio elgesys, kai jis, teikdamas kainos pasiūlymą, nepatikrina įvestos sumos tiek kartų, kad įsitikintų siūlomos kainos teisingumu, laikytinas nepateisinamu ir neatitinkančiu atidaus bei rūpestingo asmens elgesio. Toks kainos siūlymas per varžytynes negali būti pripažintas negaliojančiu.

Dalyvaudami varžytynėse įsitikinkite, kad nepadarėte klaidos siūlydami kainą. Paaiškėjus, kad per klaidą pasiūlėte neprotingą kainą, kurios niekada nemokėtumėte ar kurios dydis jums neįkandamas, greičiausiai prarasite varžytynių dalyvio įmoką. Kovojant dėl jos teisme teisinių argumentų svoris bus ne jūsų pusėje.

Bankų Iniciatyva Perimant Turtą

Žiniasklaidoje pasirodė pranešimų, kad bankai yra pasirengę perimti nekilnojamąjį turtą iš paskolų nebeišgalinčių grąžinti asmenų. Skolininkui nebeišgalint grąžinti bankui paskolos, pastarasis gali kreiptis į hipotekos skyrių, kuriame įregistruota sutartinė hipoteka ir prašyti arba priverstinai išieškoti skolą, arba suteikti teisę administruoti įkeistą nekilnojamąjį turtą.

Iš hipotekos teisinių santykių kylančios bylos yra nagrinėjamos ne ginčo, bet ypatingąja teisena. Tai reiškia, jog procesas čia yra greitesnis, neapsunkintas pasirengimu nagrinėti civilinę bylą, formaliais posėdžiais, įrodymų tyrimu ir pan.

Hipotekos teisėjas, gavęs banko pareiškimą, nesiaiškina paskolos negrąžinimo priežasčių ar banko reikalavimo pagrįstumo, o priima nutartį areštuoti hipoteka įkeistą daiktą ir ją įregistruoja turto arešto aktų registre.

Pirmosiose varžytinėse pradinė parduodamo turto kaina lygi aštuoniasdešimt procentų jo rinkos kainos, atsižvelgus į nusidėvėjimą. Turtą įvertina antstolis, o jei skolininkas ar bankas su antstolio įkainavimu nesutinka, ekspertas. Antstoliui nepavykus turto parduoti iš pirmųjų varžytinių, antrosiose varžytinėse pradinė turto kaina mažinama iki šešiasdešimties procentų jo rinkos kainos, atsižvelgus į nusidėvėjimą.

Skolininkui palankiau, jei turtas, kurio vertė viršija įsipareigojimų bankui dydį, parduodamas iš pirmųjų varžytinių, nes turto pardavimo kainos ir įsiskolinimo bei vykdymo išlaidų skirtumas (jei toks yra) grąžinamas skolininkui.

Bankas turi teisę iš varžytinių neparduotą turtą paimti tiek po pirmųjų, tiek po antrųjų varžytinių. Tokiu būdu bankas į antstolio depozitinę sąskaitą sumoka jam perduodamo nekilnojamojo turto ir jo daliai tenkančios lėšų sumos skirtumą.

Yra manančių, jog iš varžytinių negalima parduoti nekilnojamojo turto, kuris yra vienintelis šeimos, turinčios nepilnamečių vaikų, būstas. Reikia pažymėti, jog tokia nuostata yra klaidinga. Lietuvos respublikos civilinio proceso kodekso 663 str. numato apribojimus, taikomus išieškant iš fizinio asmens turto. Tas pats straipsnis imperatyviai nurodo, kad apribojimai netaikomi, kai išieškoma iš įkeisto turto.

Apibendrinant galima pasakyti, kad įsipareigojimų bankui nebeišgalinčiam įvykdyti asmeniui tikslingiausia pirmam kreiptis į kreditorių ir derėtis dėl paskolos grąžinimo sąlygų pakeitimo. Paaiškėjus, kad turtas bus parduodamas iš varžytinių, skolininkui rekomenduotina pačiam susirasti parduodamo turto pirkėją.

Statistika ir Tendencijos

Iš viso 2017 m. varžytynių dalyviai įsigijo 3 182 nekilnojamo ir kilnojamo turto objektus. Vidutinė vieno pirkinio kaina - 12,7 tūkst. eurų.

Nuo 2013 m. pradžios iki 2016 m. spalio mėnesio portale www.evarzytynes.lt paskelbtos 25 452 varžytynės. Įvyko 6 198 varžytynės, kuriose parduota turto už 207,4mln. eurų.

Pagrindiniai faktai apie varžytines:

• Varžytynės vyksta elektroniniu būdu specialiame interneto tinklalapyje.
• Pradinė turto kaina pirmosiose varžytynėse - 80% rinkos vertės, antrosiose - 60%.
• Aukcione gali dalyvauti keli asmenys (asmenų grupė), jei ketina turtą įsigyti bendrosios nuosavybės teise.

Nekilnojamojo Turto Pardavimas Per Antstolius Šilutės Rajone

Pastaruoju metu Šilutės rajone, kaip ir visoje Lietuvoje, stebimas suaktyvėjęs nekilnojamojo turto (NT) pardavimas per antstolius. Tai susiję su tuo, kad nemažai gyventojų susiduria su sunkumais mokant paskolas, todėl jų turtas yra parduodamas varžytinėse.

Šilutės rajone galima rasti įvairaus nekilnojamojo turto, parduodamo per antstolius. Tarp jų:

• Butai Šilutės mieste ir kitose rajono vietovėse.
• Namas Žemaičių Naumiestyje su 23.62 a sklypu.
• Sodybos Rusnės saloje ant vaizdingo Pakalnės upės kranto.
• Sklypai su namo projektais Macikų kaime.
• Komercinės patalpos Šilutėje.

Pavyzdžiai iš skelbimų:

• Butas 2 aukšte Šilutės miesto centre (27 kv. m) - 24 000 €
• Namas Žemaičių Naumiestyje su 23.62 a sklypu - 140 000 €
• Sodyba Rusnės saloje ant vaizdingo Pakalnės upės kranto - 1 154 000 €

Rekomendacijos Prieš Įsigyjant NT iš Varžytinių

Prieš perkant nekilnojamąjį turtą iš varžytinių, svarbu atkreipti dėmesį į šiuos aspektus:

• Teisinė patikra: Įsitikinkite, kad turtas neturi jokių teisinių apribojimų ar įsipareigojimų.
• Fizinė būklė: Apžiūrėkite turtą, įvertinkite jo būklę ir galimas remonto išlaidas.
• Finansavimas: Pasirūpinkite finansavimu, jei planuojate pirkti su paskola.
• Psichologinis aspektas: Būkite pasiruošę galimiems sunkumams, susijusiems su buvusių savininkų iškeldinimu.

Nekilnojamojo turto pavyzdžiai Šilutės rajone

Kaip sužinoti apie numatomas varžytynes?

Informacija apie visą iš varžytynių parduodamą turtą skelbiama specialiame interneto portale www.evarzytynes.lt. Kiekviename skelbime nurodomas varžytynių laikas, turto kategorija ir turto buvimo vieta, pradinė pardavimo kaina, varžytynių dalyvio mokesčio dydis.

Ne trumpiau kaip 20 arba 30 dienų atsižvelgiant į parduodamo turto rūšį. Tačiau varžytynės tęsiasi tol, kol keliama kaina.

Ar verta teisinio patarimo klausti dirbtinio intelekto?

Teisininkė Renata Vasiliauskienė teigia, kad legaltech sprendimai - technologijos, skirtos teisinėms paslaugoms automatizuoti ir optimizuoti - yra ir turi būti naudojami teisiniame darbe, tačiau juos atsirinkti reikia atidžiai ir sąmoningai. Nevertėtų aklai pasitikėti teisiniais atsakymais, kuriuos pateikia bendro pobūdžio DI įrankiai, t.y., tie, kurie nebuvo sukurti specialiai teisės klausimams spręsti. Pavyzdžiui, „chatGPT“, „DeepSeek“ ar „claude.ai“, kaip ir kiti bendro pobūdžio DI įrankiai, neturi galimybės remtis aktualiomis teisės aktų redakcijomis ar naujausia teismų praktika, nes jų apmokymui naudota informacija, pateikta iki 2025 m.

Vienas iš būdų apsisaugoti yra paprašyti pateikti šaltinius, konkrečias citatas, bylų numerius. Šiuo metu situacija yra tokia, kad bendro pobūdžio DI modeliai neprilygsta tikriesiems legaltech įrankiams, kurie buvo sukurti teisininkų, apmokyti pasitelkus teisinius dokumentus, bylas, teisės aktus ir geba atlikti išskirtinai tik teisines užduotis, pažymi teisininkė.

Kalbant apie vietos teisės aktų bazes, ilgą laiką net pažangiausi legaltech įrankiai negalėjo užtikrinti, kad konsultacijos remtųsi aktualiomis vietos šalies teisės aktų redakcijomis. Pavyzdžiui „Harvey“ iki pat 2025 metų remdavosi tomis žiniomis apie teisės aktus, kurias „rasdavo“ internete, nes neturėjo prieigos prie visų šalių teisės aktų duomenų bazių.

„Tie, kurie nesugebės greitai prisitaikyti, ne tik praras pozicijas tarptautiniuose reitinguose, klientus ir talentus, bet galbūt turės susitaikyti ir su tuo, kad pralaimi technologijoms.

PVM Grąžinimo Praktika Įsigijus Turtą Varžytynėse

Europos Sąjungos Teisingumo Teismas (ESTT) rugsėjo viduryje priėmė svarbų sprendimą, turėsiantį įtakos pridėtinės vertės mokesčio (PVM) grąžinimo praktikai įsigijus varžytynėse parduodamą turtą. Kai skolininkui bankroto byla nėra iškelta, varžytynėse jo turtą nusipirkęs asmuo gali susigrąžinti turto pirkimo PVM.

Praktika parodė, kad turtą varžytynėse įsigyjantys asmenys visgi rizikuoja neatgauti įsigijimo metu apskaičiuoto PVM. Rizika kilo, kai Valstybinė mokesčių inspekcija (VMI) pripažino vieną Lietuvos bendrovę nesąžininga mokesčių mokėtoja, nes, pasak VMI, bendrovė perėmė turtą jau žinodama, kad skolininkas turi finansinių sunkumų ir greičiausiai nesumokės pardavimo PVM. Dėl nesąžiningumo bendrovei neleista susigrąžinti turto pirkimo PVM.

Teismas pripažino, kad turto įsigijimas varžytynių proceso metu yra specifinis - viskas atliekama pagal teisės aktuose nustatytas varžytynių procedūras ir esant išskirtinėms aplinkybėms (ūkio subjektui esant nemokiam). Tai, kad pirkėjas žino apie pardavėjo finansinius sunkumus, jo galimą PVM nesumokėjimą, yra pardavimui varžytynėse būdinga aplinkybė.

tags: #nt #isigijimas #varzytiniu #metu #ck