NSB (Namo Savininkų Bendrija) Steigimo Tvarka Lietuvoje

Savarankiškos daugiabučio gyvenamojo namo priežiūros organizavimui butų ir kitų patalpų savininkai gali rinktis arba steigti bendriją, arba pasirašyti jungtinės veiklos sutartį. Kitokiu atveju, t. y. neįsteigus bendrijos arba nesudarius jungtinės veiklos sutarties, savivaldybės vykdomoji institucija skiria administratorių.

Gyvenamųjų namų savininkų bendrija (toliau - GNSB), bendrinėje kalboje geriau žinoma kaip individualių namų bendrija - tai ribotos civilinės atsakomybės pelno nesiekiantis privatus juridinis asmuo, kurio pagrindinis tikslas yra įgyvendinti pastatų (tam tikrais atvejais - žemės sklypų ar dvibučių gyvenamųjų pastatų butų) savininkų teises ir pareigas, susijusias su jiems priklausančių arba kuriamų naujų bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektų valdymu, naudojimu ir priežiūra.

Šio juridinio asmens steigimo, veiklos vykdymo, valdymo, restruktūrizavimo ar likvidavimo tvarką nustato bendrosios Lietuvos Respublikos civilinio kodekso ir specialiosios Lietuvos Respublikos daugiabučių gyvenamųjų namų ir kitos paskirties pastatų savininkų bendrijų įstatymo nuostatos. Tiesa, pastarojo teisės akto nuostatos yra kiek labiau orientuotos į daugiabučių namų savininkų bendrijas, todėl įstatyme neaptartas ar pagal prasme netinkančias sąlygas (pvz. GNSB steigiamos ir registruojamos vadovaujantis Lietuvos Respublikos daugiabučių gyvenamųjų namų ir kitos paskirties pastatų savininkų bendrijų įstatymo antrame skirsnyje nurodyta tvarka.

Advokatų profesinės bendrijos „NEWTON LAW“ advokato padėjėjas Jaunius Navickas atkreipia dėmesį, kad visgi dėl bendrų objektų, tenkinančių privačių gyvenamųjų namų kvartalų gyventojų interesus ir poreikius (pvz. kelias, gatvės apšvietimas, pakeliami užtvarai, rekreacinės zonos, žaidimų aikštelės, inžineriniai tinklai ar įrenginiai ir kt.), išlaikymo, valdymo, naudojimo ir priežiūros dažnai kyla neaiškumų ar net nesutarimų. Dėl šios priežasties gyventojai vis dažniau renkasi steigti bendrijas.

GNSB Steigimo Iniciatyva ir Susirinkimas

GNSB steigimo iniciatyvos teisę turi bet kuris vienas (ar keletas) bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektų savininkų, įskaitant ir nekilnojamojo turto vystytojus. GNSB steigimo klausimas sprendžiamas ir sprendimas dėl steigimo yra priimamas bendrijos steigiamajame susirinkime, susirinkime dalyvaujančių gyvenamųjų namų (tam tikrais atvejais žemės sklypų ar dvibučių gyvenamųjų pastatų butų) ar konkretaus visų gyventojų interesus tenkinančio daikto (pvz. kelio) savininkų paprastąja dauguma.

Teisininkas Jaunius Navickas atkreipia dėmesį, jog tam, kad steigiamasis susirinkimas galėtų būti laikomas teisėtu, jame turi dalyvauti daugiau kaip pusė visų gyvenamųjų namų (tam tikrais atvejais žemės sklypų ar dvibučių gyvenamųjų pastatų butų) savininkų ar konkretaus visų gyventojų interesus tenkinančio daikto bendraturčių.

Bendrijos steigimo procedūra:

1. Iniciatoriais steigti bendriją gali būti kiekvienas daugiabučio namo patalpų savininkas ar jų grupė, taip pat vietos savivaldos institucija, kita už namo priežiūrą atsakinga įmonė, įstaiga, organizacija.
2. Steigėjai prieš dvi savaites iki steigiamojo susirinkimo dienos privalo pranešti visiems namo patalpų savininkams viešai, o savivaldybei, namą prižiūrinčiai organizacijai - raštu, pateikiant darbotvarkę ir įstatų projektą.
3. Vietos savivaldos vykdomoji institucija ar kita už namo priežiūrą atsakinga įmonė, įstaiga, organizacija privalo deleguoti savo įgaliotą atstovą ir pateikti bendrijos steigimo iniciatoriams namo patalpų savininkų bei jiems priklausančių patalpų sąrašą, kuriame nurodoma:
   • namo patalpų savininkų vardas, pavardė ir asmens kodas (jei fizinis asmuo); pavadinimas ir adresas (jei juridinis asmuo)
   • namo patalpų savininkams priklausančių patalpų naudingasis plotas
   • namo patalpų savininkams priklausančių patalpų paskirtis
   • nuosavybės teisės įgijimo pagrindas
   • nuosavybės teisės įgijimo data
4. Į steigiamąjį susirinkimą turi susirinkti daugiau kaip ½ namo patalpų savininkų, o taip pat atvykti savivaldybės ar prižiūrinčios organizacijos deleguotas atstovas, pateikiantis minėtą namo patalpų ir savininkų sąrašą.
5. Susirinkime renkamas susirinkimo pirmininkas, sekretorius; svarstoma bendrijos steigimo galimybė; steigimo iniciatorių paruošti įstatai, t. y. veikiama pagal darbotvarkę.
6. Bendrija įsteigiama, kai tam pritaria daugiau kaip pusė susirinkimo dalyvių. Šis kvorumas būtinas. Todėl, nesurinkus reikiamo balsų skaičiaus, ne anksčiau kaip po 2 savaičių kviečiamas pakartotinis susirinkimas, kuriame sprendimas dėl bendrijos steigimo priimamas ta pačia tvarka (kvorumas nemažinamas taip, kaip vėlesniems sprendimams, įsteigus bendriją).
7. Įstatų patvirtinimui reikalingas toks pats balsų skaičius.
8. Susirinkimas protokoluojamas, kadangi protokolas, pasirašytas susirinkimo pirmininko ir sekretoriaus, reikalingas bendrijos registravimui. Be jo prie prašymo įregistruoti bendriją savivaldybei pateikiami įstatai bei dalyvavusių steigiamajame susirinkime namo patalpų savininkų pasirašytas sąrašas.
9. Bendrija įregistruojama per 30 d.

Norint įsteigti GNSB, ypatingai svarbu iš karto teisingai paruošti, užpildyti ir patvirtinti visus reikalingus dokumentus, kadangi nustačius dokumentų trūkumus, steigiamąjį susirinkimą tenka šaukti iš naujo.

Steigiamajame susirinkime išrinktas bendrijos pirmininkas pateikia patvirtinti notarui GNSB įstatus ir kitus steigimo dokumentus, o notaro patvirtintus dokumentus, - Juridinių asmenų registrui.

Bendrijos Likvidavimo Pagrindai ir Tvarka

Bendrija likviduojama Bendrijų įstatyme ir bendrijos įstatuose nurodytais pagrindais. Būdų yra ne vienas, neveiksnią bendriją galbūt paparsčiausia lividuoti pasinaudojus Bendrijų Įstatymo 14 str. 9.

Iki bendrijos pirmininko kadencijos pabaigos arba gavęs bendrijos pirmininko rašytinį pranešimą apie atsistatydinimą iš pareigų visuotinis susirinkimas (įgaliotinių susirinkimas) turi išrinkti naują bendrijos pirmininką. Jeigu bendrijos pirmininkas neišrenkamas per 6 mėnesius nuo bendrijos pirmininko kadencijos pabaigos arba nuo bendrijos pirmininko atsistatydinimo iš pareigų dienos ir nėra pradėta bendrijos likvidavimo procedūra, bet kuris bendrijos narys (įgaliotinis) turi teisę kreiptis į savivaldybės vykdomąją instituciją dėl bendrijos likvidavimo ir bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektų administratoriaus skyrimo.

Savivaldybės vykdomoji institucija, gavusi šį prašymą, kreipiasi į Juridinių asmenų registro tvarkytoją dėl bendrijos likvidavimo pagal Civilinio kodekso 2.70 straipsnį, o bendrijos likvidavimo procedūrų vykdymo laikotarpiu laikinai skiria bendrojo naudojimo objektų administratorių, vadovaudamasi Civilinio kodekso 4.84 straipsnyje nustatyta tvarka.

Svarbu atkreipti dėmesį į keletą praktinių aspektų, susijusių su bendrijos likvidavimu:

• Dokumentų perdavimas: Likvidavus bendriją, labai svarbu tinkamai perduoti visus dokumentus naujam administratoriui arba savivaldybės institucijoms.
• Gyventojų informavimas: Gyventojai turi būti laiku informuoti apie bendrijos likvidavimą ir naujus administratorius.
• Finansiniai klausimai: Būtina tinkamai sutvarkyti visus finansinius klausimus, įskaitant skolas ir likusius pinigus.

Pateiktoje situacijoje, buvusios 226-osios daugiabučių namų savininkų bendrijos (DNSB) nariai susidūrė su problemomis dėl buvusio pirmininko veiksmų po bendrijos likvidavimo. Ši situacija iliustruoja, kaip svarbu laikytis teisinių procedūrų ir užtikrinti skaidrumą likvidavimo procese.

Nagrinėjant situaciją, aiškėja, kad buvęs bendrijos pirmininkas V. Ardzijauskas, valdęs 20 daugiabučių namų bendrijų, dėl piktybiškų veiksmų ir dokumentų nepateikimo buvo likviduotas. Nepaisant to, jis ir toliau neatiduoda daugiabučių namų dokumentų, kurių jau neadministruoja, bei bando prarastus namus pervesti į „Santermitą“.

Gyventojai skundėsi, kad buvęs pirmininkas neatiduoda dokumentų, kurie priklauso būsto savininkams, toliau agituoja, kad ta bendrija būtų sugrąžinta, nors jam kapsi baudos.

Savivaldybės atstovė teigė, kad gavus bendrijai priklausančių gyventojų skundą, buvo nustatyta, kad bendrijos vadovų kadencija pasibaigusi, įstatai ir kiti dokumentai nesuderinti. Dėl to buvo kreiptasi į VĮ Registrų centrą dėl bendrijos likvidavimo inicijavimo. Savivaldybės pateikto siūlymo pagrindu buvo pradėta juridinio asmens likvidavimo procedūra ir bendrija išregistruota iš Juridinių asmenų registro.

Bendrijos likvidavimo procedūrų vykdymo laikotarpiu, daugiabučiams namams, priklausantiems šiai bendrijai, buvo paskirti administratoriai. Tačiau buvęs pirmininkas nepaisė įsigaliojusių teismo sprendimų ir atsisakė bendradarbiauti.

Ši situacija rodo, kaip svarbu tinkamai vykdyti bendrijos likvidavimo procedūras ir užtikrinti skaidrumą, kad būtų išvengta nesusipratimų ir ginčų tarp buvusių bendrijos narių ir naujų administratorių.

Kiti Aktualūs Klausimai

• Ar bendrija gali būti paramos gavėja? Taip, bendrija gali būti paramos gavėja, tai būna įrašyta ir bendrijų įstatuose. Svarbu, kad paramos gavėjo statusas būtų įregistruotas ir VĮ Registrų centro registruose.
• Dėl registravimui VĮ Registrų centre reikalingų dokumentų siūlytume kreiptis į VĮ Registrų centrą, jie paaiškins, kokių dokumentų reikalaujama.
• Bendrojo naudojimo objektų priežiūra: Savininkai privalo užtikrinti prieigą prie bendrojo naudojimo objektų, esančių jų patalpose.

Šis teisininko komentaras laikytinas bendro pobūdžio konsultacija. Siekiant individualios teisinės konsultacijos konkrečiu atveju turėtumėte kreiptis į advokatų profesinę bendriją „NEWTON LAW“ el.paštu [email protected].

tags: #nsb #namo #savininku #bendrija