Daugiabučių namų priežiūra ir atnaujinimas yra nuolatinis procesas, reikalaujantis kruopštaus planavimo ir finansinių išteklių. Vienas iš svarbiausių dokumentų, užtikrinančių tinkamą daugiabučio namo būklę, yra ilgalaikis atnaujinimo planas. Šiame straipsnyje aptarsime, kas yra ilgalaikis planas, kokie reikalavimai jam keliami ir kaip jis susijęs su kaupiamųjų lėšų tarifais.
Ilgalaikio Plano Svarba ir Teisinis Pagrindas
Ilgalaikis (dvejų ir daugiau metų) namo bendro naudojimo objektų atnaujinimo planas - tai dokumentas, kuriame numatomi būtini daugiabučio namo atnaujinimo darbai, jų preliminarus biudžetas, atlikimo terminai ir reikalingų sukaupti lėšų kiekis. Ilgalaikis (dvejų ir daugiau metų) daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektų atnaujinimo planas yra būtinas dokumentas, nustatantis namo būklę ir bendrojo naudojimo objektų atnaujinimo (remonto) darbų poreikį. Kaupiamųjų lėšų poreikis nustatomas įvertinus namo būklę ir bendrojo naudojimo objektų atnaujinimo (remonto) darbų poreikį, pagrįstą privalomaisiais statinių naudojimo ir priežiūros reikalavimais, ir išdėstant juos ilgalaikiame plane. Šis planas yra pagrindas apskaičiuojant ir tvirtinant kaupiamąsias mėnesines įmokas. Šis planas padeda užtikrinti, kad daugiabučio namo atnaujinimo darbai būtų atliekami sistemingai ir efektyviai.
Pagal ilgalaikį planą sukauptos lėšos gali būti naudojamos tik konkretiems (plane numatytiems) privalomiems darbams vykdyti. Kaupiamųjų lėšų panaudojimas turi būti pagrįstas privalomaisiais reikalavimais, rangos darbų ar paslaugų pirkimo sutartimis, atliktų darbų priėmimo-perdavimo aktais, atitinkamais finansinės apskaitos mokestiniais dokumentais.
Lietuvos Respublikos Vyriausybės 2015 m. balandžio 15 d. nutarime Nr. 3 nurodoma, kad apskaičiuotas kaupiamosios mėnesinės įmokos tarifas kartu su ilgalaikiu planu tvirtinamas butų ir kitų patalpų savininkų sprendimu, priimtu Civilinio kodekso 4.85 straipsnio nustatyta tvarka.
Kokybiška renovacija Daugiabučio namo administratorius
Kaip Sudaromas Ilgalaikis Planas?
Pirmiausia, būtina įvertinti pastato techninę būklę (konstrukcijas, stogą, vamzdynus, šildymo sistemą, bendrojo naudojimo patalpas) ir nustatyti būtinus darbus. Ilgalaikiame plane įvertinama pastato techninė būklė (konstrukcijos, stogas, vamzdynai, šildymo sistema, bendrojo naudojimo patalpos), nustatomi būtini darbai, jų preliminarios kainos, atlikimo terminai, suskaičiuojama, kiek lėšų kasmet kaupti suplanuotiems darbams.
Pagrindas ilgalaikio plano sudarymui yra statinio techninė būklė, kuri nustatoma per apžiūras. Pagal LR Aplinkos ministro įsakymu patvirtinto iki 2025 10 31 galiojusio statybos techninio reglamento - STR 1 07 03:2017 87.2 p. reikalavimus periodinė statinio apžiūra privalėjo būti atliekama pavasarį, pasibaigus šildymo sezonui, iki birželio 1 d., ir rudenį, prieš šildymo sezono pradžią, iki spalio 1 d., o 88.3 p. numatė išrinkto namo atstovo dalyvavimą apžiūroje.
Pagal 2015 m. balandžio 15 d. Vyriausybės nutarimą Nr. 3, kaupiamųjų lėšų poreikis nustatomas įvertinus namo būklę ir bendrojo naudojimo objektų atnaujinimo (remonto) darbų poreikį, pagrįstą privalomaisiais statinių naudojimo ir priežiūros reikalavimais, ir išdėstant juos ilgalaikiame (dvejų ir daugiau metų) daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektų atnaujinimo plane (toliau - ilgalaikis planas).
Administratoriaus Pareigos
Administratorius, atsižvelgdamas į namo bendrojo naudojimo objektų būklės vertinimo išvadas ir rekomendacijas, rengia ilgalaikį planą. Rengia metinį namo bendro naudojimo objektų atnaujinimo planą (toliau - metinis planas) ir (ar) ilgalaikį (2 ir daugiau metų) namo bendro naudojimo objektų atnaujinimo planą (toliau - ilgalaikis planas), apskaičiuoja mėnesinės kaupiamosios įmokos tarifą ir teikia juos patalpų savininkams tvirtinti.
Nuostatų 4.4 p. numato, kad administratorius, atsižvelgdamas į namo bendrojo naudojimo objektų būklės vertinimo išvadas ir rekomendacijas, rengia ilgalaikį planą.
Namo techninės apžiūros dokumentai privalo būti skelbiami interneto svetainėje (Nuostatų 14.2.4 p. ir 17.p.), o tie butų ir kitų patalpų savininkai, kurie internetu nesinaudoja, turi teisę gauti jų kopijas (Nuostatų 18.,18.3.p.).
Svarbu paminėti, kad administratorius sudaro ir tvarko namo butų ir kitų patalpų (toliau - patalpos) ir patalpų savininkų (naudotojų) sąrašą pagal valstybės įmonės Registrų centro išduoto Butų (patalpų) sąrašo pastate duomenis (patalpos unikalų numerį, buto numerį, patalpos paskirtį, patalpos savininko (savininkų) vardą, pavardę, valdomą patalpos dalį, patalpos bendrąjį plotą, patalpos naudingąjį plotą) ir patalpų savininkų (naudotojų) pateiktus kitus duomenis (el.
Taip pat administratorius sudaro ir tvarko namo bendrojo naudojimo objektų aprašą (toliau ‒ objektų aprašas). Jeigu priimant administravimą objektų aprašas neperduodamas, sudaro ir tvirtina jį per 2 mėnesius nuo sprendimo dėl administratoriaus skyrimo įsigaliojimo dienos. Objektų aprašą per 5 darbo dienas nuo jo patvirtinimo ar perdavimo skelbia savo interneto svetainėje ir teikia patalpų savininkams Nuostatų V skyriuje nurodytu būdu. Objektų aprašas 1/4 patalpų savininkų rašytiniu prašymu svarstomas patalpų savininkų susirinkime ir tikslinamas jų sprendimu, priimtu Civilinio kodekso 4.85 straipsnyje nustatyta tvarka.
Kaupiamosios Lėšos
Kaupti lėšas privalo visi daugiabučių butų ir kitų patalpų savininkai. Pareigą kaupti lėšas numato LR CK 4.82 str. 4 d.: butų ir kitų patalpų savininkai privalo reguliariai kaupti lėšas, kurios bus skiriamos namui (statiniui) atnaujinti pagal privalomuosius statinių naudojimo ir priežiūros reikalavimus.
Šios lėšos yra butų ir kitų patalpų savininkų bendroji dalinė nuosavybė. Daugiabučio namo butų ir kitų patalpų savininkų lėšų kaupimo, jų dydžio skaičiavimo ir sukauptų lėšų apsaugos tvarką nustato LR Vyriausybė.
Šiuo metu galioja „Daugiabučio namo butų ir kitų patalpų savininkų lėšų, skiriamų namui (statiniui) atnaujinti pagal privalomuosius statinių naudojimo ir priežiūros reikalavimus, kaupimo, dydžio apskaičiavimo ir sukauptų lėšų apsaugos tvarkos aprašas“ (LR Vyriausybės 2025 05 07 nutarimo Nr. 278 redakcija).
Pagal šį Aprašą minimalus kaupiamosios įmokos tarifas apskaičiuojamas pagal formulę: 0,005 x MMA : 45 (kai namo naudingasis plotas iki 3000 kv. m), ir 0,004 x MMA : 45 (kai namo naudingasis plotas 3000 kv. m ir daugiau). MMA - minimali mėnesinė alga, jai keičiantis, keisis ir tarifas.
Apskaičiuotas kaupiamosios mėnesinės įmokos tarifas kartu su ilgalaikiu planu tvirtinamas butų ir kitų patalpų savininkų sprendimu, priimtu Civilinio kodekso 4.85 straipsnio nustatyta tvarka.
Iki tol, kol bus parengtas ir patvirtintas ilgalaikis planas, apskaičiuojant mėnesinės kaupiamosios įmokos dydį taikomas minimalus kaupiamosios įmokos tarifas: daugiabučiams namams, kurių naudingasis plotas iki 3 000 kv. m, - 0,05 Eur/kv. m, o daugiabučiams namams, kurių naudingasis plotas 3 000 kv. m ir daugiau, - 0,03 Eur/kv. m.
Jeigu dar nėra patvirtinto ilgalaikio plano (numatytiems privalomiesiems darbams), vis tiek turi būti kaupiamos lėšos atsargai - nenumatytiems privalomiesiems dabams vykdyti.
Svarbu, kad administratorius apskaičiuoja Nuostatų IV skyriuje nurodytus mokėjimus, įmokas, tvarko jų surinkimo ir naudojimo apskaitą. Finansinę apskaitą ir (ar) mokesčius reglamentuojančių teisės aktų nustatyta tvarka parengia mėnesinius mokėjimo dokumentus (sąskaitas, mokėjimų pranešimus ar kt.) ir Nuostatų V skyriuje nurodytu būdu ne vėliau kaip iki kito mėnesio 10 d. teikia patalpų savininkams (naudotojams) ar jų įgaliotiems asmenims.
Taip pat administratorius rengia metinę savo veiklos, susijusios su administruojamu namu, ataskaitą (toliau - metinė veiklos ataskaita). Pasibaigus kalendoriniams metams, ne vėliau kaip per 3 mėnesius ją skelbia ir teikia patalpų savininkams Nuostatų V skyriuje nurodytu būdu.
Be to, šilumos ūkį reglamentuojančių teisės aktų nustatytais atvejais ir tvarka administratorius šaukia patalpų savininkų susirinkimą arba organizuoja balsavimą raštu dėl namo šildymo ir karšto vandens sistemos prižiūrėtojo (eksploatuotojo) pasirinkimo, namo šildymo būdo keitimo, namo šildymo ir karšto vandens sistemos pertvarkymo pagal šiai sistemai nustatytus privalomuosius reikalavimus, apsirūpinimo karštu vandeniu būdo, šilumos paskirstymo metodo, karšto vandens tiekėjo pasirinkimo ir dalyvauja įgyvendinant patalpų savininkų priimtus sprendimus.
Administratorius, vadovaudamasis Butų ir kitų patalpų savininkų lėšų, skiriamų namui (statiniui) atnaujinti pagal privalomuosius reikalavimus, kaupimo, dydžio apskaičiavimo, sukauptų lėšų apsaugos tvarkos aprašu, patvirtintu Lietuvos Respublikos Vyriausybės 2015 m. balandžio 15 d. nutarimu Nr.
Kaupiamųjų Lėšų Tarifo Nustatymas
Kaupiamųjų lėšų tarifas gali būti patvirtintas be daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektų atnaujinimo plano (ilgalaikio plano). Tačiau, iki tol, kol bus parengtas ir patvirtintas ilgalaikis planas, taikomas minimalus kaupiamosios įmokos tarifas, nustatytas Vyriausybės. Minimalaus tarifo visų savininkų daugumos balsais tvirtinti nereikia, jis yra Vyriausybės nurodytas. Jeigu dar nėra patvirtinto ilgalaikio plano (numatytiems privalomiesiems darbams), vis tiek turi būti kaupiamos lėšos atsargai - nenumatytiems privalomiesiems dabams vykdyti.
| Namo naudingasis plotas | Minimalus kaupiamosios įmokos tarifas |
|---|---|
| Iki 3 000 kv. m | 0,05 Eur/kv. m |
| 3 000 kv. m ir daugiau | 0,03 Eur/kv. m |
Visuotiniame ataskaitiniame bendrijos narių susirinkime balsų dauguma patvirtintas kaupiamųjų lėšų tarifas, kuris žymiai viršija LR Vyriausybės patvirtintus mažiausius kaupiamojo fondo tarifus. Svarbu pažymėti, kad Nutarime nėra nurodyta, per kiek laiko jį reikia parengti, poreikis nustatomas įvertinus namo būklę.
Valdymo Organų Atsakomybė
Daugiabučiai, kurie yra įsteigę bendriją ar sudarę jungtinės veiklos sutartį, renka bendrijos pirmininką ar jungtinės veiklos įgaliotinį. Bendrijos pirmininkas ar jungtinės veiklos įgaliotinis, vykdydamas jiems priskirtą veiklą, atsako už kaupiamų lėšų naudojimą, metinę veiklos ataskaitą, namo priežiūros metinį ir ilgalaikį planus, bendrijos narių ir bendro naudojimo objektų sąrašą, techninio prižiūrėtojo paskyrimą.
Jei daugiabutis nėra įsteigęs bendrijos ar sudaręs jungtinės veiklos sutarties, savivaldybės tarybos sprendimu yra skiriamas administratorius. Namo administratorius atsako už kaupiamų lėšų naudojimą, metinę veiklos ataskaitą, namo priežiūros metinį ir ilgalaikį planus, bendrijos narių ir bendro naudojimo objektų sąrašą, techninę prižiūrą. Bendrijos pirmininko ar jungtinės veiklos įgaliotinio parengti dokumentai tvirtinami gyventojų susirinkime.
Namų valdytojų veiklos patikrinimas numatytas Lietuvos Respublikos aplinkos ministro 2014 m. liepos 24 d. įsakyme Nr. D1-612 “Dėl Butų ir kitų patalpų savininkų bendrijų valdymo organų, jungtinės veiklos sutartimi įgaliotų asmenų ir savivaldybės vykdomosios institucijos paskirtų bendrojo naudojimo objektų administratorių veiklos, susijusios su įstatymų ir kitų teisės aktų jiems priskirtų funkcijų vykdymu, priežiūros ir kontrolės pavyzdinių taisyklių patvirtinimo“ pakeitimo“.
Pasvalio rajono savivaldybės teritorijoje esantiems daugiabučiams namams penkeriems metams (nuo 2019-07-03 iki 2022-07-03) administratoriumi paskirtas UAB „Pasvalio butų ūkis“.
Pavyzdinė Daugiabučio Namo Ilgalaikio Atnaujinimo Plano Struktūra
Nors nėra griežtai reglamentuotos formos, ilgalaikis planas turėtų apimti šiuos elementus:
- Namo būklės įvertinimas: Išsamus techninis pastato apžiūros aktas.
- Prioritetiniai darbai: Sąrašas darbų, kuriuos būtina atlikti artimiausiu metu (pvz., stogo remontas, fasado atnaujinimas, inžinerinių sistemų modernizavimas).
- Darbų grafikas: Preliminarus darbų atlikimo terminų planas.
- Finansinis planas: Apskaičiuotos darbų sąmatos ir kaupiamųjų lėšų poreikis.
- Atsakingi asmenys: Informacija apie asmenis, atsakingus už plano įgyvendinimą ir priežiūrą.
Kaupiamojo Fondo Tarifo Tvirtinimas Be Ilgalaikio Plano
Klausimas: Ar namo pirmininkas gali teikti tvirtinimui ir ar gali būti patvirtintas kaupiamojo fondo tarifas nepateikus patvirtinto ilgalaikio plano?
Atsakymas: Nustatant kaupiamųjų lėšų tarifą, būtina įvertinti namo būklę ir atnaujinimo (remonto) darbų poreikį, pagrįstą privalomaisiais statinių naudojimo ir priežiūros reikalavimus, ir išdėstyti juos ilgalaikiame plane.
Šiame straipsnyje aptariami daugiabučių namų atnaujinimo planai, kaupiamojo fondo tarifai ir bendrijų veikla Lietuvoje. Svarbu pažymėti, kad mums nėra suteikta teisė oficialiai aiškinti įstatymų ir kitų teisės aktų nuostatų taikymą.
tags: #nsb #ilgalaikio #namo #atnaujinimo #plano #dokumentai