Notaro vaidmuo, kai bankrutuoja hipoteka: teisiniai aspektai

Notariato teisė yra pakankamai nauja disciplina, palyginti su kitomis teisės šakomis. Iki 1996 metų apie notariato instituciją buvo kalbama gana siaurai, šnekant apie civilinį procesą, o dabar notariato teisė išskiriama kaip atskira teisės šaka.

1992 metų rugsėjo 15 dieną priėmus Lietuvos Respublikos notariato įstatymą, buvo įvykdyta esminė valstybinio notariato reforma, pertvarkant jį lotyniškojo (laisvojo) notariato sistemos pagrindu. Deja, net ir šiandien jaučiamas informacijos apie naująją sistemą, jos esmę bei funkcionavimo principus trūkumas. Daugeliui žmonių atrodo, kad po reformos pasikeitė tik notarų uždarbis.

Lietuvos žemėlapis

Lietuvos Respublikos Konstitucijos 23 straipsnio I dalyje įtvirtintas nuosavybės neliečiamumo principas, kurio tinkamas įgyvendinimas turi garantuoti ne tik efektyvų rinkos santykių funkcionavimą, bet ir demokratinės valstybės valdymo formos rrealumo. Notariato institucijos atsiradimą ir sąlygojo būtinybė apsaugoti nuosavybę, taip pat poreikis sudaryti savininkui tinkamas sąlygas ja disponuoti. Ypač svarbų vaidmenį visuomeniniame gyvenime notariato institucija vaidina kontinentinės teisės tradicijos šalyse.

Aptardami notariato raidą, pamatysime, jog notarų funkcijos ne visada buvo tokios plačios. Iš pradžių jie buvo paprasti raštininkai, vėliau jiems buvo suteikta teisė sudarinėti valstybės ir bažnyčios žinioje buvusius oficialiuosius dokumentus ir galiausiai XIX a. pabaigoje notarams buvo priskirta konsultacinė funkcija, kurios esmė ta, kad notaras privalo garantuoti teisinių santykių, atitinkančių tikrąją šalių valią, įforminimą.

1992 metų rugsėjo 15 dieną buvo priimtas Lietuvos Respublikos notariato įstatymas, kuris sudarė valstybinio notariato sistemos reformavimo pagrindą. Šio įstatymo 30 straipsnyje sakoma, jog notarai privalo išaiškinti atliekamų notarinių veiksmų prasmę ir pasekmes asmenims, norintiems juos atlikti. Tai yra tiesioginė notarui priskiriamos konsultavimo funkcijos išraiška Lietuvos teisinėje sistemoje.

Skirtingai nuo teismo, notariatas savo uždavinius įgyvendina, tvirtindamas teises ir faktus, kurių buvimu galima įsitikinti tiesiogiai pagal įstatymo nurodytu dokumentus. Kitaip nei vykdomas teismo, notarinių organų atliekamas teisių gynimas nėra baigtinis. Notarinių organų aktai gali būti ginčijami teisme.

Jeigu reikalavimą ginčija kita šalis, teisių gynimo funkcijas notariato organai, vykdydami jiems pavestus uždavinius, skirtingai negu teismas, daro išvadas iš faktų, kurių buvimu galima įsitikinti remiantis dokumentais, nurodytais įstatyme, netiriant ir neaiškinant ginčijamų aplinkybių.

Aptariant notaro profesijos sąvoką, itin svarbu įsigilinti į jos prigimtį. Kalbant apie lotyniškojo notariato sistemą bei jos raidą, reikia pasakyti, kad dažniausiai notaro pareigos buvo priskiriamos prie viešosios tarnybos pareigų, atsižvelgiant į šios profesijos specifiką.

1866 metų Rusijos notariato įstatymo 17 straipsnyje sakoma, kad notaras atlieka valstybės tarnybą (jie buvo vadinami valstybės tarnautojais, negaunančiais algos). Tas pats įstatymas galiojo ir tarpukario Lietuvoje. 1991 metų Lenkijos Respublikos notariato įstatymo 2 straipsnyje pasakyta, kad notaras veikia kaip viešą pasitikėjimą turintis asmuo ir naudojasi ta teisine gynyba, kuri priklauso valstybės tarnautojams.

Atitinkama nuostata vyrauja ir Vokietijos notariato teisėje: ten notaras yra apibrėžiamas kaip nepriklausomas viešosios tarnybos vykdytojas. Lietuvos respublikos notariato įstatymo 2 straipsnio I dalyje notaras taip pat yra vertinamas kaip valstybės įgaliotas asmuo. Kaip matome, notaras šiuolaikinėje lotyniškojo notariato sistemoje yra glaudžiai siejamas su viešo pobūdžio funkcijų vykdymu, tačiau nėra vadinamas valstybės tarnautoju.

Be to, valstybė kontroliuoja, kaip notaras atlieka savo pareigas, ji sprendžia ar notariatas bus organizuotas valstybinės, ar lotyniškosios sistemos pagrindu. Tik valstybė numato reikalavimus, kuriuos turėtų atlikti žmogus, norintis tapti notaru, bei tvarką, kuria šios pareigos yra užimamos.

Būtina pabrėžti, kad daugumoje Europos šalių reikalavimai žmogui, norinčiam tapti notaru, yra vieni griežčiausių, palyginti su reikalavimais kitoms teisininkų profesijoms. Lenkijoje žmogus, norintis tapti notaru, turi atitikti tokius reikalavimus: būti Lenkijos piliečiu, kuriam sukako ne mažiau kaip 26 metai, atlikti notarinę praktiką bei ne mažiau kaip dvejus metus dirbti notaro asesoriumi, būti nepriekaištingos reputacijos ir išlaikyti notaro kvalifikacijos egzaminus.

Ne išimtis šiuo požiūriu yra ir Lietuva, kurioje šie reikalavimai yra net didesni už keliamus žmonėms, norintiems tapti teisėjais. Notaro pareigos užimamos konkurso tvarka: būti Lietuvos respublikos piliečiu, turintis aukštąjį teisinį išsilavinimą, ne mažiau kaip trejus metus buvęs kandidatu į notarus (asesoriumi) ir išlaikęs notaro kvalifikacijos egzaminą.

Valstybės vaidmuo notaro veikloje

Valstybės suinteresuotumas notaro veikla bei tam tikras kišimasis į ją vyksta ne tik nustatant kvalifikacinius reikalavimus žmonėms, norintiems tapti notarais, bei skiriant juos dirbti konkrečioje vietoje, tačiau ir kitokiais būdais.

1. Notarų veiklos priežiūra. Notariato įstatymo 7 straipsnyje sakoma, kad notarų veiklos priežiūrą vykdo Lietuvos Respublikos teisingumo ministerija, tikrindama notaro veiksmų teisėtumą, įgyvendindama priemones notarinei praktikai suvienodinti bei analizuodama notarinių veiksmų statistiką. Deja įstatymas nedetalizuoja, kaip yra tikrinamas atliekamų notarinių veiksmų teisėtumas, kokių priemonių gali būti imtasi ir koks yra jų santykis su notarinių veiksmų atlikimo slaptumo principu. Vienas galimų variantų - tai teisingumo ministro teisė iškelti notarui drausmės bylą ir perduoti ją nagrinėti Garbės teismui prie Lietuvos respublikos notarų rūmų, tačiau norint šia teise pasinaudoti, būtina turėti medžiagos, nurodančios neteisėtą notaro veiklą, o įstatymas nesprendžia klausimo, susijusio su tokios medžiagos gavimu.
2. Notarų kvalifikacijos tikrinimas. Notariato įstatymo 3 straipsnio IV dalyje sakoma, jog notarų kvalifikacija ir tinkamumas pareigoms tikrinami atestavimu. Notarai atestuojami pagal teisingumo ministro tvirtinamus nuostatus.
3. Notaro profesinės veiklos apribojimai. Notariato įstatymo 20 straipsnyje įtvirtintas draudimas notarui užsiimti kita veikla, išskyrus pedagoginį ir mokslinį tiriamąjį darbą. Notaras taip pat negali jungtis su kitų profesijų darbuotojais bendrai komercinei ir ūkinei veiklai. Šiuos draudimus galima būtų apibūdinti kaip klasikines lotyniškojo notariato nuostatas. Iš esmės tokio pobūdžio draudimu siekiama, kad notaras, vykdydamas savo funkcijas, būtų visiškai nepriklausomas įvairių interesų atžvilgiu ir galėtų tinkamai dirbti notaro darbą. Reikėtų paminėti, jog Notariato įstatyme minėtas draudimas nėra pakankamai aiškiai detalizuotas. Todėl kyla keletas klausimų, susijusių su šios normos taikymu. Pirma, ar gali notaras užsiimti pedagogine ir moksline veikla net ir tais atvejais, kai ji atima tiek laiko, kad šis yra privestas atsisakyti atlikti notarinius veiksmus? Lenkijos notariato įstatymo 19 straipsnio I dalyje sakoma, kad notaras gali užsiimti minėta veikla, išskyrus tuos atvejus, kai ji trukdo tinkamai atlikti pagrindines pareigas. Lietuvos įstatyme analogiškos nuostatos nėra, todėl manytume, kad notariato teisė užsiimti moksline ar pedagogine veikla iš principo nėra ribojama. Antra, koks yra kontrolės mechanizmas, užtikrinantis kitos veiklos draudimo efektyvų realizavimą? Galime tik stebėtis, nes tokio mechanizmo Lietuvoje nėra. Lietuvos notariato įstatyme minime, kas Notarų rūmai kontroliuoja, kad notarai sąžiningai atliktų savo pareigas. Tačiau tai tik deklaratyvi norma, nenustatanti jokio konkretaus kontrolės mechanizmo.
4. Drausmės byla. Teisingumo ministras gali notarui iškelti drausmės bylą.

Taigi aptarus notaro profesijai keliamus reikalavimus, jos bruožus, santykį su valstybės interesais, pasidaro gana aiškus notaro apibrėžimas. Notaras - tai valstybės įgaliotas asmuo, atliekantis šiuo įstatymu numatytas funkcijas, laiduojančias, kad civiliniuose teisiniuose santykiuose nebūtų neteisėtų sandorių ir dokumentų.

Notaro, kaip atskiro asmens, sąvokos nereikėtų painioti su įstatyme vartojama notariato sąvoka. Notaras yra atskiras asmuo, o notariatas yra visuma notarų, kuriems pagal notariato įstatymą suteikiama teisė juridiškai įtvirtinti neginčijamas fizinių ir juridinių asmenų subjektines teises ir juridinius faktus, laiduoti šių asmenų ir valstybės teisėtų interesų apsaugą. Taigi notaras yra sudedamoji dalis, vykdanti notariatui skiriamas užduotis.

Prievolės

Prievolė - tai teisinis santykis, kurio viena šalis (skolininkas) privalo atlikti kitos šalies (kreditoriaus) naudai tam tikrą veiksmą arba susilaikyti nuo tam tikro veiksmo, o kreditorius turi teisę reikalauti iš skolininko, kad šis įvykdytų savo pareigą. Prievole negali būti tai, kas neįvykdoma.

• Jei kreditorius yra du ar daugiau asmenų, tai kiekvienas iš jų turi teisę reikalauti lygios dalies, išskyrus įstatymų ar šalių susitarimu nustatytus atvejus,- tai yra kreditorių daugetas.
• Prievolė yra nedalomoji, jeigu jos dalykas dėl savo prigimties yra nedalus arba jeigu prievolės šalys susitarė dėl tokio jos įvykdymo būdo, kuriuo įvykdyti prievolę dalimis neįmanoma.
• Prievolė yra alternatyvioji, kai skolininkas turi atlikti vieną iš dviejų ar iš daugiau skirtingų veiksmų (pagrindinių prievolės įvykdymo būdų) savo, kreditoriaus ar trečiojo asmens ppasirinkimu.
• Prievolė yra sąlyginė, kai jos atsiradimas, pasikeitimas ar pasibaigimas siejamas su tam tikros aplinkybės buvimu ar nebuvimu ateityje.
• Terminuotosios prievolės tai tokios prievolės, kurioms yra nustatomas atlikimo terminas.
• Prievolė su naikinamuoju terminu yra prievolė, kurio trukmę apibrėžia įstatymai ar šalių susitarimai ir kuri pasibaigia šiam terminui suėjus.
• Piniginės prievolės turi būti išreiškiamos ir apmokamos valiuta, kuri pagal galiojančius įstatymus yra teisėta atsiskaitymo priemonė Lietuvos Respublikoje.

Notarinės formos sandoriai

Kiti sandoriai, kuriems Lietuvos Respublikos civilinis kodeksas nustato privalomą notarinę formą. 74 straipsnio 1 dalies 1 punkte nustatyta, kad notarine forma turi būti sudaromi daiktinių teisių į nekilojamąjį daiktą perleidimo bei daiktinių teisių ir nekilnojamojo daikto suvaržymo sandoriai. Atkreiptinas dėmesys, kad šis punktas turi būti suprantamas atsižvelgiant į viso CK kontekstą ir neturi būti aiškinamas plečiant.

Nuosavybės teisės į nekilnojamuosius daiktus perleidimo sandoriai, kuriems CK specialiai nustato privalomą notarinę formą:

• Nekilnojamojo daikto pirkimo - pardavimo sutartis. Prieš trečiuosius asmenis nekilnojamojo daikto pirkimo - pardavimo sutartis gali būti panaudota ir jiems sukelia teisines pasekmes tik tuo atveju, jei ji įstatymų nustatyta tvarka įregistruota viešajame registre. Nuosavybės teisė į nekilnojamąjį daiktą pirkėjui pereina nuo daikto pardavimo momento. Pagal pastato, įrenginio ar kitokio nekilnojamojo daikto pirkimo - pardavimo sutartį pirkėjui kartu su nuosavybės teise į tą daiktą pardavėjas perduoda ir teises į tą žemės sklypo dalį, kurią tas daiktas užima ir kuri yra būtina jam naudoti pagal paskirtį. Tarkime, jei pardavėjas yra žemės sklypo, kuriame yra parduodamas nekilnojamasis daiktas, savininkas, tai pirkėjui perduodama nuosavybės teisė į tą žemės sklypą arba žemės nuomos ar užstatymo teisė, atsižvelgiant į tai ką numato sutartis. O jei nekilnojamojo daikto savininkas nėra žemės sklypo, kuriame tas daiktas yra, savininkas, tai nekilnojamąjį daiktą jis gali parduoti be žemės sklypo savininko sutikimo tik tuo atveju, jei tai neprieštarauja įstatymų ir sutarties nustatytoms to žemės sklypo naudojimo sąlygoms. Kai toks nekilnojamasis daiktas parduodamas, pirkėjas įgyja teisę naudotis atitinkama žemės sklypo dalimi tokiomis pat sąlygomis kaip ir nekilnojamojo daikto pardavėjas. Parduodant žemės sklypą, kuriame yra pastatų , statinių, įrenginių, sodinių ar kitokių objektų, sutartyje turi būti patartas nuosavybės teisės į juos perėjimo klausimas. Jei šis klausimas sutartyje neaptartas, laikoma, kad žemės sklype esanti nuosavybė priklauso sklypo pirkėjui. Norint perduoti nekilnojamąjį daiktą, jo perdavimas ir priėmimas turi būti įforminti priėmimo - perdavimo aktu ar kitokiu sutartyje nurodytu dokumentu. Jeigu pagal nekilnojamojo daikto pirkimo - pardavimo sutartį pardavėjas perduoda pirkėjui netinkamos kokybės daiktą tada taikomos LR civilinio kodekso 6.334 straipsnio taisyklės, išskyrus pirkėjo teisę reikalauti netinkamos kokybės daiktą pakeisti tinkamu.
• Dovanojimo sutartis. Dovanotojas pagal sutartį privalo perduoti dovanojamą turtą be sutartyje nenumatytų teisės suvaržymų, kurie trukdytų apdovanotajam naudotis ir disponuoti turtu arba valdyti jį. Jis gali perduoti tik tas su dovanojimu turtu susijusias teises, kurias jis turi. Be to jis neatsako už paslėptus dovanojimo trūkumus, jeigu apie juos jis nežinojo ir negalėjo žinoti. Apdovanotasis gali iš dovanotojo reikalauti nuostolių atlyginimo, jei apdovanotasis turėjo išlaidų, susijusių su teisės į turtą suvaržymų panaikinimu ar jo trūkumų pašalinimu, o dovanotojas, žinodamas ar turėdamas žinoti apie tuos suvaržymus ar trūkumus, apie juos apdovanotajam nepranešė. Dovanotojas turi apmokėti sutarties sudarymo ir įvykdymo išlaidas, jei sutartis nenumato kitaip.
• Mainų sutartis. Mainų sutartimi viena šalis įsipareigoja perduoti kitai šaliai nuosavybės teise vieną daiktą mainais už kitą. Jei iš šalies, įsigijusios daiktus mainais, jie paimami pagal trečiojo asmens reikalavimą, tai ši šali turi teisę reikalauti iš kitos šalies arba atlyginti nuostolius, arba grąžinti jai perduotus daiktus. O daiktus priėmusi mainų šalis, sužinojusi, kad daiktus pardavusi šalis nebuvo jų savininkas, turi teisę tuos daiktus grąžinti juos perdavusiai šaliai. Šiuo atveju iš daiktus grąžinusios šalies kita (nesąžininga) šalis negali reikalauti perduoti pagal mainų sutartį jai priklausiusius daiktus.

Kiti sandoriai:

• Servitutas
• Uzufruktas
• Užstatymo teisė
• Ilgalaikė nuoma
• Hipotekos įregistravimas
• Kito asmens turto administravimas

Taip pat notariškai tvirtinami:

• Įgaliojimas
• Oficialieji testamentai
• Vedybų sutartis
• Bendrasis sutuoktinių testamentas
• Rentos sutartis

Notarų statistika

tags: #notaru #rumai #bankrutavusi #hipoteka #sutikimas