Notariniai Dokumentai Parduodant Sklypą: Detalus Vadovas

Parduodant sklypą Lietuvoje, svarbu tinkamai pasiruošti ir surinkti visus reikiamus dokumentus. Šiame straipsnyje aptarsime, kokie notariniai dokumentai reikalingi parduodant sklypą, ypač žemės ūkio paskirties žemę, ir kaip sėkmingai užbaigti sandorį.

Žemės ūkio paskirties žemės pardavimas

Žemės ūkio paskirties žemės pardavimas yra sudėtingas sandoris, reikalaujantis puikiai išmanyti nuolat besikeičiančius įstatymus, procesų eiliškumą, derybų psichologiją bei atsiskaitymo tvarką. Norint parduoti žemę sklandžiai ir už gerą kainą, reikia išmanyti ne tik rinką, bet ir visų procesų eiliškumą. Žemės pardavimas ypatingas tuo, kad čia yra pirmumo teisę į sklypo pirkimą turintys asmenys, apie pardavimą reikia informuoti Nacionalinę žemės ūkio tarnybą (NŽT), o sklypo planas turi atitikti įstatymų keliamus reikalavimus.

Jei planuojate patikėti žemės pardavimą NT brokeriams ar NT agentūroms, verta kreiptis į žemės pardavimo brokerius. Jei ketinate pardavimu užsiimti patys - kviečiu skaityti toliau apie sandoriui reikalingus dokumentus.

Pagrindiniai žemės pardavimui reikalingi dokumentai:

• Galiojantis asmens tapatybės dokumentas.
• Žemės sklypo įgijimo dokumentas, kurio pagrindu Jūs įgijote turtą (pirkimo-pardavimo sutartis / paveldėjimo teisės liudijimas / dovanojimo sutartis / teismo sprendimas ir pan.).
• Jei esate susituokęs - sutuoktinio sutikimas parduoti.
• Jei esate išsituokęs - ištuokos liudijimas ir teismo sprendimas dėl turto padalijimo. Jei tokio sprendimo nebuvo - buvusio sutuoktinio sutikimas parduoti.
• Jei žemės sklypas priklauso keliems bendraturčiams - sandoryje turės dalyvauti ir kiti bendraturčiai, sutinkantys su parduodama kaina. Jiems taip pat būtini galiojantys asmens tapatybės dokumentai. Jei bendraturčiai savo dalies nesutinka parduoti, tokiu atveju jie turi parašyti notarų biure atsisakymą pirkti parduodamą dalį. Su atsisakymu jau galite parduoti Jums priklausančią sklypo dalį.
• Jei žemės sklypas yra įkeistas kredito įstaigai - kreditoriaus leidimas parduoti.
• Retrospektyvinis turto vertinimas, jei žemės sklypas nuosavybės teise Jums nepriklauso 10 m., yra paveldėtas iš pirmos eilės giminaičio, o paveldėjimo metu nebuvo atliktas turto vertinimas.
• Žemės pardavimui taip pat bus reikalingas sklypo planas, atitinkantis įstatymų keliamus reikalavimus.

Plačiau apie taikomus mokesčius po turto pardavimo skaitykite straipsnyje Nekilnojamo turto pardavimas neišlaikius 10 metų.

Svarbūs pokyčiai nuo 2024 m.

Nuo 2024 m. keičiasi ir NŽT struktūra. 50 teritorinių skyrių sujungiami į 5 žemės tvarkymo ir administravimo skyrius (Vilniaus, Kauno, Klaipėdos, Šiaulių ir Panevėžio apygardų). Nuo 2024 m. sausio 1 d. keičiama ir asmenų aptarnavimo tvarka NŽT. Daugiau skaitykite: NŽT struktūros ir asmenų aptarnavimo pokyčiai.

Pranešimas dėl sprendimo parduoti žemės ūkio paskirties žemės sklypą

Norint parduoti žemę, turite gauti Nacionalinės žemės tarnybos (NŽT) sutikimą parduoti žemės ūkio paskirties žemę. Kai Nacionalinei žemės ūkio tarnybai pateiksite pranešimą dėl žemės sklypo pardavimo, tuomet NŽT informuos visus pirmenybės teisę į šį sklypą turinčius asmenis, kad vyksta žemės pardavimas už Jūsų norimą kainą. Su gautu NŽT leidimu žemės sklypo kitiems asmenims negalėsite parduoti pigiau, nei buvo pasiūlyta pirkti pirmumo teisę turintiems asmenims.

Jei esate žemės sklypo vienas iš bendraturčių ar sklype yra statinių priklausančių kitiems asmenims - Nacionalinei žemės tarnybai kartu su pranešimu turėsite pateikti papildomus dokumentus. Jei nei vienas pirmenybės teisę į pirkimą turintis asmuo nepareikš noro pirkti parduodamą sklypą, tuomet jį drąsiai galėsite parduoti kitiems asmenims. Kiti asmenys turi teisę pirkti šį žemės sklypą už tą pačią kainą, kuri yra nurodyta NŽT leidime parduoti žemės ūkio paskirties sklypą arba už didesnę kainą.

Prašymas išduoti sutikimą įsigyti žemės ūkio paskirties žemę

Svarbus įstatymų atnaujinimas nuo 2018 metų: žemės pardavimui taip pat reikalingas ir pirkėjui suteiktas NŽT leidimas. Pirkėjas turi kreiptis su prašymu į NŽT skyrių, kurio aptarnaujamoje teritorijoje yra pageidaujamas pirkti žemės sklypas.

Svarbus atnaujinimas nuo 2023 m. pradžios: pirkėjui iš Nacionalinės žemės ūkio tarnybos nebereikia gauti fizinių arba juridinių asmenų deklaracijos apie turimus žemės sklypus. Užpildytą deklaraciją reikia pateikti tiesiogiai notarui. Pažymą apie nuosavybės teise turimus žemės sklypus galima gauti ir iš VĮ Registrų centro.

Žemės ūkio paskirties žemės kaina

Tai vienas iš daugiausiai diskusijų keliančių klausimų. Žemės ūkio paskirties žemės kainą įtakoja daug veiksnių. Svarbiausi iš jų:

• Žemės sklypo plotas
• Našumo (derlingumo) balas
• Sklypo būklė
• Reljefas
• Sklypo formos taisyklingumas
• Privažiavimas
• Panašių sklypų pasiūla Jūsų vietovėje
• Sklype esančios elektros linijos atramos
• Melioracijos įrenginiai ir kiti veiksniai

Didžiausią įtaką žemės kainai turi sklypo plotas, našumo balas bei sklypo būklė. Kuo didesnis žemės ūkio paskirties sklypas, tuo yra aukštesnė 1 ha kaina, net esant vienodam našumo balui.

Žemės kaina gali svyruoti nuo 2000 Eur iki 14 000 Eur už 1 ha. Konkretaus jūsų sklypo kainą gali nustatyti tik profesionalus nekilnojamojo turto brokeris arba nepriklausomas turto vertintojas.

Paveldėtos žemės pardavimas

Paveldėtą žemės sklypą galite parduoti bet kada, kai jis tampa jūsų nuosavybe. Paveldėtos žemės pardavimas ir pardavimo procedūra yra tokia pati, kaip ir kitais būdais įgytų žemės ūkio paskirties sklypų. Labai svarbu atkreipti dėmesį į žemės vertę paveldėjimo metu.

Jei sklypą paveldite iš pirmos eilės giminaičio (tėvų arba brolių, seserų), paveldėjimo metu rekomenduojama pasidaryti turto vertinimą. Turto vertinimą notarui reikia pateikti iki nuosavybės įregistravimo momento Jūsų vardu. Tokiu atveju į paveldėjimo teisės liudijimą bus įrašyta turto kaina nustatyta vertinimo metu. Ji dažniausiai būna artima pardavimo kainai. Tada pardavimo metu Jums nebus taikomas GPM mokestis arba jis bus minimalus. Daugiau apie paveldėtos žemės pardavimą bei taikomus mokesčius skaitykite šiame mano straipsnyje: Paveldėtos žemės pardavimas - kas svarbu?

Kam galima parduoti žemės sklypą?

Žemės ūkio paskirties žemės pardavimas galimas teisę pagal LR įstatymus turintiems asmenims, jei šie Jūsų norimomis sąlygomis pirkti atsisako, parduoti galite tretiesiems asmenims.

Pirmumo teisę pirkti Jūsų žemės sklypą turintys asmenys:

• Parduodamo žemės sklypo bendraturčiai - Civilinio kodekso 4.79 straipsnyje nustatyta tvarka.
• Parduodamo žemės sklypo naudotojai, naudojęsi šią žemę žemės ūkio veiklai ne mažiau kaip vienerius metus pagal VĮ Registrų centre šiam laikotarpiui įregistruotą sutartį, išskyrus neatlygintinio naudojimosi daiktu (panaudos) sutartį.
• Asmenys, nuosavybės teise turintys žemės ūkio paskirties žemės sklypus, kurie ribojasi su parduodamu žemės ūkio paskirties žemės sklypu.
• Fiziniai asmenys, deklaravęs gyvenamąją vietą, arba juridinis asmuo, įregistravęs juridinio asmens buveinę tos savivaldybės teritorijoje, kurioje yra parduodamas žemės ūkio paskirties žemės sklypas, ar besiribojančių savivaldybių teritorijoje.

Tretieji asmenys: tai pirmumo teisės neturintys sklypo pirkėjai, kurie žemės ūkio paskirties sklypą gali pirkti pagal LR numatytų įstatymų normas.

Nuo 2024 m. keičiasi pirmenybės teisė įsigyti žemės ūkio paskirties žemės sklypą

Nuo 2024 m. trumpėja sąrašas asmenų turinčių pirmumo teisę į privačios žemės ūkio paskirties žemės pirkimą.

Nuo 2024 m. sausio 1 d. pirmumo teisę į parduodamo žemės ūkio paskirties sklypo pirkimą turės:

• Parduodamo žemės sklypo bendraturčiai.
• Parduodamo žemės sklypo naudotojai, naudojęsi šią žemę žemės ūkio veiklai ne mažiau kaip vienerius metus pagal VĮ Registrų centre šiam laikotarpiui įregistruotą sutartį, išskyrus neatlygintinio naudojimosi daiktu (panaudos) sutartį.
• Asmenys, nuosavybės teise turintys žemės ūkio paskirties žemės sklypą, kuris ribojasi su parduodamu žemės ūkio paskirties žemės sklypu, atitinkančiu įsiterpusiam žemės plotui nustatytus kriterijus, nurodytus Žemės įstatyme.

Nuo 2024 m. sausio panaikinama pirmumo teisė į žemės pirkimą:

• Ūkininkams, turintiems įregistruotą ūkį toje pačioje ar gretimoje savivaldybėje.
• Parduodamo sklypo kaimynams, kurių žemės ūkio paskirties sklypas ribojasi su parduodamu sklypu, tačiau parduodamas sklypas yra didesnis nei 3 ha ploto ir turi atskirą privažiavimą.

Atsiskaitymo tvarka už žemės ūkio paskirties sklypą

Atsiskaitymas už perkamą žemės ūkio paskirties sklypą galimas tik bankiniu pavedimu. Mokėjimo nurodymo kopiją bus būtina pateikti sandorį tvirtinančiam notarui. Mokėjimas už parduodamą žemę turi būti atliktas iki pagrindinės (notarinės) pirkimo - pardavimo sutarties pasirašymo.

Žemės pardavimo procedūros kaina notarų biure

Žemės sklypo pardavimo proceso kaina priklauso nuo proceso sudėtingumo. Jei nereikia tikslinti sklypo ribų ir kreiptis į matininkus, tuomet kainuoja tik NŽT pažyma bei notaro paslaugos. NŽT pažymos išdavimas kainuoja 47 Eur už vieną sklypą, notaro pažymos, patikros ir atlygis už darbą - apie 0,045 proc. nuo sandorio vertės.

Mokesčiai pardavus žemę

Pardavus žemės ūkio paskirties žemę, kaip ir bet kurį kitą nekilnojamą turtą, Jums gali atsirasti pelno mokestis - dar vadinamas Gyventojų pajamų mokesčiu (GPM). Šio mokesčio 15 (20) proc. tarifu apmokestinamas gautas pelnas už parduotą turtą jo neišlaikius nuosavybės teise 10 metų.

GPM mokestis nėra taikomas, jei:

• Žemės nuosavybės teise jums priklauso ilgiau nei 10 metų.
• Jei žemės sklypą paveldėjote iš pirmos eilės giminaičio ir paveldėjimo metu pasidarėte sklypo vertinimą arba pardavimo metu darysite retrospektyvinį vertinimą. Parduosite tokia pat kaina, kokia ir buvo įvertintas žemės sklypas, arba pigiau.

GPM mokesčio nereikės mokėti tuo atveju, jei žemę parduosite pigiau, nei įsigijote.

Kaip parduoti žemę už aukščiausią kainą?

Ypač svarbus kainą lemiantis veiksnys - Jūsų derybiniai įgūdžiai. Pirmumo teisę turintys asmenys labai dažnai žemės sklypą nori nupirkti jiems palankia kaina. Išgirsite ne vieną ir ne du argumentus, kodėl Jūsų sklypas negali kainuoti daugiau.

Jei patys nesate tikri, kad savo žemę galėsite parduoti už geriausią kainą, kreipkitės į profesionalų žemės pardavimo brokerį, kuris ne tik suras pirkėją, parengs būsimam sandoriui reikalingus žemės sklypo dokumentus, bet ir derėsis dėl Jūsų sklypo kainos, siekdamas išlaikyti patraukliausią kainą.

Žemės pardavimo brokerio paslaugos

Žemės sklypo pardavimas su žemės pardavimo brokeriu jums kainuos apie 3 proc. nuo faktinės pardavimo kainos.

Aptarkime, ką gausite:

• Viso ilgo žemės pardavimo proceso metu jus lydės didžiulę patirtį turintis profesionalas.
• Konkrečiai jūsų žemės sklypui bus sukurtas ir taikomas marketingo veiksmų planas.
• Žemės pardavimo brokeris investuoja savo laiką ir pinigines lėšas į jūsų objekto pardavimo procesą, reklamos parengimo ir transliacijos kaštus.
• Brokeris parengs visus pardavimo sandoriui reikiamus dokumentus ir kartu su jumis dalyvaus sandoryje.

Parduodant namų valdos sklypą

Parduoti namų valdos sklypą gali būti sudėtingas, bet pelningas procesas. Jei planuojate parduoti savo sklypą, šis gidas padės jums per kiekvieną žingsnį, nuo sklypo paruošimo iki sandorio užbaigimo.

Sklypo vertinimas

Prieš pradedant pardavimo procesą, būtina nustatyti sklypo vertę. Tai padės jums nustatyti realią pardavimo kainą ir pritraukti potencialius pirkėjus.

• Pasitarkite su nekilnojamojo turto vertintoju: Profesionalus vertintojas gali pateikti tikslų sklypo vertinimą, atsižvelgdamas į vietovės rinkos sąlygas ir kitus svarbius faktorius.
• Ištyrinėkite rinką: Pažvelkite į panašių sklypų pardavimo kainas jūsų regione, kad susidarytumėte bendrą vaizdą apie kainas.

Dokumentų paruošimas

Norint sklandžiai parduoti sklypą, būtina turėti visus reikiamus dokumentus.

• Nuosavybės dokumentai: Turite turėti patvirtinimus, kad esate teisėtas sklypo savininkas.
• Sklypo planas: Įtraukite tikslius matavimus ir planus, kurie padės pirkėjui geriau suprasti sklypo ribas ir dydį.
• Galimi apribojimai ar servitutai: Jei sklype yra apribojimų ar servitutų, informuokite apie tai potencialius pirkėjus.

Sklypo paruošimas pardavimui

Tvarkingas ir gerai prižiūrėtas sklypas padidins jo vertę ir pritrauks daugiau pirkėjų.

• Švarus sklypas: Išvalykite sklypą nuo šiukšlių, perteklinės augmenijos ir kitų kliūčių.
• Estetinis patrauklumas: Įsitikinkite, kad sklypas atrodo tvarkingai ir patraukliai. Tai gali apimti vejos pjovimą, medžių genėjimą ir kt.

Skelbimo paruošimas

Gerai paruoštas skelbimas gali pritraukti daugiau potencialių pirkėjų.

• Aukštos kokybės nuotraukos: Pasirūpinkite profesionaliomis nuotraukomis, kurios atspindi sklypo grožį ir potencialą.
• Išsamus aprašymas: Aprašykite sklypą kuo išsamiau, nurodydami jo dydį, vietą, privalumus ir bet kokias papildomas detales.
• Skelbimo platformos: Patalpinkite skelbimą populiariausiose nekilnojamojo turto svetainėse ir vietiniuose laikraščiuose.

Bendravimas su potencialiais pirkėjais

Kai pradėsite gauti užklausas dėl sklypo, svarbu būti pasiruošusiam atsakyti į klausimus ir rodyti sklypą.

• Greitas atsakas: Greitai atsakykite į užklausas ir būkite pasiruošę susitikti su potencialiais pirkėjais.
• Rodymai: Organizuokite sklypo peržiūras, kad pirkėjai galėtų pamatyti sklypą gyvai ir įvertinti jo privalumus.

Sandorio užbaigimas

Kai surasite pirkėją, kuris nori įsigyti sklypą, pereikite prie sandorio užbaigimo.

• Derybos: Derėkitės dėl kainos ir pardavimo sąlygų. Būkite pasiruošę diskutuoti ir rasti kompromisą.
• Teisiniai aspektai: Užtikrinkite, kad visos teisinės procedūros būtų atliekamos tinkamai. Patartina samdyti teisininką, kuris padės paruošti pardavimo sutartį ir užtikrins sklandų procesą.
• Notaro paslaugos: Sandorio užbaigimui dažnai reikalingos notaro paslaugos, kad būtų patvirtinti visi dokumentai.

Mokesčių mokėjimas

Nepamirškite apie galimus mokesčius, susijusius su sklypo pardavimu.

• Nekilnojamojo turto mokestis: Priklausomai nuo šalies ir vietos įstatymų, gali reikėti sumokėti nekilnojamojo turto mokestį.
• Pajamų mokestis: Jei sklypo vertė padidėjo nuo jo įsigijimo momento, gali tekti mokėti pajamų mokestį nuo gauto pelno.

Parduoti namų valdos sklypą gali būti sudėtingas procesas, tačiau tinkamai pasiruošus ir atidžiai sekant kiekvieną žingsnį, galima sėkmingai užbaigti sandorį ir pasiekti norimą rezultatą.

Sklypo pardavimas: ką svarbu žinoti?

Sklypo pardavimas - tai svarbus ir atsakingas žingsnis, reikalaujantis kruopštaus pasiruošimo. Nors iš pirmo žvilgsnio šis procesas gali atrodyti paprastas, realybėje jis apima teisinius formalumus, rinkos vertinimą, pirkėjų paiešką, reklamos strategijų kūrimą, mokesčių apskaičiavimą ir derybas.

Kodėl svarbu tinkamai pasiruošti?

Tinkamas pasiruošimas padeda:

• Greičiau surasti pirkėją.
• Išvengti teisinių problemų ateityje.
• Gauti geriausią įmanomą kainą, atitinkančią rinkos vertę.
• Sutaupyti laiko ir pinigų, nes aiškiai žinomi pardavimo etapai ir reikalavimai.

Prieš pradedant pardavimo procesą, svarbu turėti visus reikiamus dokumentus:

• Nuosavybės dokumentai: Nekilnojamojo turto registro išrašas, patvirtinantis, kad esate teisėtas sklypo savininkas.
• Sklypo planai ir kadastro duomenys: Detalūs sklypo planai, matavimai, ribų apibrėžimai.
• Servitutai ar kiti apribojimai: Jei yra nustatyti kelio servitutai, inžinerinių tinklų apsaugos zonos ar kiti naudojimo apribojimai, būtina apie juos informuoti pirkėją.

Teisiniai formalumai ir sandorio sudarymas

Suradus potencialų pirkėją, dažnai sudaroma preliminari pirkimo-pardavimo sutartis. Joje aptariamos:

• Pardavimo kaina.
• Terminas, per kurį bus pasirašoma galutinė sutartis.
• Avansas ir jo grąžinimo sąlygos.
• Kitos esminės sąlygos (pvz., infrastruktūros įrengimo klausimai).

Galutinė pirkimo-pardavimo sutartis turi būti patvirtinta notaro. Notaras patikrina sandorio teisėtumą, dalyvių tapatybes, dokumentų atitiktį įstatymams ir užtikrina, kad sandoris bus registruotas Nekilnojamojo turto registre.

Mokesčiai pardavus sklypą

Pardavus sklypą, gali tekti sumokėti gyventojų pajamų mokestį nuo gauto pelno (jei sklypą parduodate brangiau, nei įsigijote), nebent taikomos išimtys. Pasiruoškite argumentus, kodėl jūsų kaina yra pagrįsta (pavyzdžiui, infrastruktūra, strateginė vieta, sklypo dydis, vystymo galimybės).

Būkite pasiekiami, atsakykite į klausimus, pasidalinkite reikiamais dokumentais ir planų kopijomis. Sklandus ir atviras bendravimas didina pasitikėjimą ir sudaro palankesnes sąlygas sandoriui.

Ar verta samdyti nekilnojamojo turto brokerį?

Jei neturite laiko, žinių ar noro patys tvarkyti dokumentus, ieškoti pirkėjų ir vesti derybų, galite kreiptis į NT brokerį.

Pardavimas per notaro organizuojamą aukcioną

Norėdami parduoti nekilnojamąjį turtą (pastatą, patalpas, butą, žemės sklypą ir kt.) notaro organizuojamame aukcione, kreipkitės į savo pasirinktą notarą. Įvertinus, kad kliento turtas yra tinkamas parduoti aukciono būdu, notaras nustato kliento tapatybę ir pateikia užpildyti kliento pažinimo anketas. Notaras įvertina, ar nėra kliūčių tolimesniam bendradarbiavimui. Notaras klientui išrašo sąskaitą faktūrą vienkartinio administracinio mokesčio sumokėjimui.

Pagal Tarpininkavimo sutartį klientas įsipareigoja pateikti notarui visą su parduodamu turtu susijusią dokumentaciją. Notaras, klientas ir „Newsec“ suderina pradinę parduodamo nekilnojamojo daikto kainą, minimalią turto pardavimo kainą, aukciono dalyvio mokesčio dydį, minimalų kainos kėlimo intervalą ir kt. Paruošus visą objekto informaciją, Newsec su klientu ir notaru suderina registracijos į aukcioną ir aukciono vykdymo datas.

Sėkmės mokestis apskaičiuojamas kaip procentinė galutinės turto pardavimo kainos dalis. Sėkmės mokesčio dydis mokamas notarui nustatomas šalių susitarimu Tarpininkavimo sutartyje. Notaras kliento mokėtiną sėkmės mokestį išskaičiuoja iš pirkėjo sumokėto dalyvio mokesčio sudarant pirkimo-pardavimo sandorį.

Straipsnyje pateikta informacija padės jums sėkmingai parduoti sklypą, atsižvelgiant į visus teisinius ir praktinius aspektus.

tags: #notarinis #parduodant #sklypa