Šiame straipsnyje nagrinėjami klausimai, susiję su sutarties nutraukimu su nekilnojamojo turto agentu, pirkėjo teisėmis ir galimomis pasekmėmis. Aptarsime, kada pirkėjas turi teisę nutraukti sutartį, kokie argumentai gali būti naudojami ginčuose dėl komisinių mokesčių ir kaip elgtis, siekiant apsaugoti savo interesus.
Tarpininkavimo sutarties esmė ir nutraukimo galimybės
Vadovaujantis kasacinio teismo išaiškinimais, tarpininkavimo paslaugų sutartis yra laikoma viena paslaugų sutarčių. Pagal Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (CK) 6.716 straipsnio 1 dalį, „viena šalis (paslaugų teikėjas) įsipareigoja pagal kitos šalies (kliento) užsakymą suteikti klientui tam tikras nematerialaus pobūdžio (intelektines) ar kitokias paslaugas, nesusijusias su materialaus objekto sukūrimu (atlikti tam tikrus veiksmus arba vykdyti tam tikrą veiklą), o klientas įsipareigoja už suteiktas paslaugas sumokėti“.
Pateiktoje situacijoje su nekilnojamojo turto bendrove sudarytos tarpininkavimo paslaugų sutarties dalykas - nekilnojamojo turto bendrovės, kaip profesionalo, paslaugos surandant asmeniui nekilnojamojo turto pirkėją. Be to, kas paminėta teisės doktrinoje, atkreiptinas dėmesys į tai, kad paslaugų teikimo sutarties dalyko išskirtinis požymis yra tai, kad paslaugos teikėjas negali garantuoti, jog paslaugų sutartis bus įvykdyta. Analizuojamu atveju pažymėtina tai, kad iki tarpininkavimo sutarties termino pabaigos nekilnojamojo turto bendrovė įsipareigojimo neįvykdė, tai yra buto pirkėjo už sutartyje nurodytą kainą nesurado. Taigi darytina išvada, kad tarpininkavimo paslaugų sutartis tarp asmens ir nekilnojamojo turto bendrovės iš esmės liko neįvykdyta.
Teismas nustatė, kad jeigu nekilnojamojo turto tarpininkas veikė ne kliento interesais, nesuteikė paslaugų, kurių šis prašė, pateikė klaidingą informaciją ir pasinaudojo savo verslo patirtimi ir įtaka prieš mažiau informuotą asmenį, klientas turi teisę atsisakyti sutarties. „Nesąžiningas nekilnojamojo turto agentas tarpininkavimo mokesčio reikalauti neturėtų, sutartis tokiais atvejais galima nutraukti“, - kalbėjo vilnietės advokatė Vytautė Ladigaitė-Balčiūnienė, komentuodama priimtą sprendimą.
Sutarties aiškinimas ir sąžiningumas
Taip pat, vadovaujantis CK 6.193-6.195 straipsniais, pažymėtina tai, kad esant ginčui dėl sutarties turinio ir jos sąlygų, sutartis turi būti aiškinama nustatant tikruosius sutarties dalyvių ketinimus, atsižvelgiant į sutarties sąlygų tarpusavio ryšį, sutarties esmę, tikslą, jos sudarymo aplinkybes, į šalių derybas dėl sutarties sudarymo, šalių elgesį po sutarties sudarymo ir kitas reikšmingas aplinkybes. Kartu sutarties sąlygos turi būti aiškinamos taip, kad aiškinimo rezultatas nereikštų nesąžiningumo vienos iš šalių atžvilgiu.
Susiklosčius pateiktoms aplinkybėms, atsižvelgiama turėtų būti į tai, ar asmuo turėjo pakankamą pagrindą manyti, kad tarpininkavimo sutartis su nekilnojamojo turto bendrove yra pasibaigusi, o sutarčiai pasibaigus - turėjo teisę nekilnojamąjį turtą pardavinėti pats. Todėl, kaip ir nebūtų pagrindo manyti, kad nekilnojamojo turto bendrovė turi teisę į tarpininkavimo mokestį nuo buto pardavimo kainos. Taigi darytina išvada, kad nekilnojamojo turto bendrovė neturėtų teisės į komisinius.
Interviu su ŠU alumnu, nekilnojamo turto brokeriu Arminu Jonkumi
Komisiniai mokesčiai ir teismų praktika
Vilniaus miesto pirmos apylinkės teismas išnagrinėjo civilinę bylą, kurioje nekilnojamojo turto agentūra reikalavo priteisti sumokėti tarpininkavimo paslaugų mokestį, lygų beveik 5 proc. nuo buto vertės, nors klientė prieš tai nutraukė sutartį dėl netinkamų agentūros paslaugų. Reikalavimą dėl tarpininkavimo mokesčio, kuris sudarė apie 13 tūkst. litų, teismas atmetė ir priteisė sumokėti tik administravimo išlaidas.
Apeliacinės instancijos teismas panaikino pirmosios instancijos teismo sprendimą ir priėmė naują sprendimą - ieškinį atmetė. Teismas pažymėjo, kad nagrinėjamu atveju preliminariosios sutarties sudarymas negali būti vertinamas kaip sėkmės atvejis. Preliminariosios sutarties nutraukimas pagrindžia tai, kad nekilnojamojo turto agentė nepasiekė tarpininkavimo sutarties rezultato teikiant nekilnojamojo turto agento paslaugas.
Sąžiningumas ir kliento interesai
Pagal CK 6.718 str. 1 d., teikdamas paslaugas paslaugų teikėjas privalo veikti sąžiningai ir protingai, kad tai labiausiai atitiktų kliento interesus. Pagal to paties straipsnio 2 dalį, atsižvelgiant į paslaugų rūšį, paslaugų teikėjas teikdamas paslaugas turi veikti laikydamasis nusistovėjusios praktikos ir atitinkamos profesijos standartų. Paslaugų teikėjas privalo teikti paslaugas pagal sutarties sąlygas ir kliento nurodymus (CK 6.718 str. 3 d.).
Jeigu sutartis numato paslaugų teikėjo pareigą pasiekti tam tikrą rezultatą, paslaugų teikėjas gali būti atleistas nuo atsakomybės už šios pareigos neįvykdymą tik tuo atveju, jeigu įrodo, kad jos negalėjo įvykdyti dėl nenugalimos jėgos (CK 6.718 str.).
Aiškinant ir taikant atlygintinų paslaugų teikimo sutartis reglamentuojančias teisės normas, kasacinio teismo praktikoje nurodoma, kad atlygintinų paslaugų teikimo sutartį nuo kitų giminingų sutarčių tiksliausiai leidžia atriboti sutarties dalykas - nematerialaus pobūdžio (intelektinės) ar kitokios paslaugos, nesusijusios su materialaus objekto sukūrimu, t. y. šios paslaugos gali ir neturėti objektyvios išraiškos. Pagal atlygintinų paslaugų sutartį jų teikėjas įsipareigoja rūpestingai (atidžiai) atlikti tam tikrą veiklą.
Išnagrinėjęs bylą Lietuvos Aukščiausiasis Teismas nurodė, kad šalių sudaryta atlygintinų tarpininkavimo paslaugų teikimo sutartimi atsakovė siekė įsigyti turtą - patalpas, atitinkančias konkrečius reikalavimus, kurie nekilnojamojo turto agentei buvo žinomi ir suprantami, o nekilnojamojo turto agentė įsipareigojo tokį turtą surasti, pasiūlyti įsigyti ir už šias paslaugas gauti nustatyto dydžio atlyginimą.
Teisėjų kolegija taip pat pažymėjo, kad apeliacinės instancijos teismas aiškino konkrečios šalių sudarytos tarpininkavimo paslaugų sutarties nuostatas, dėl kurių kilo ginčas, ir tai darė ne tik vertindamas šios sutarties sąlygų turinį, bet ir atsižvelgdamas į tikruosius šalių ketinimus, sutarties sąlygų tarpusavio ryšį, sutarties esmę ir tikslą, jos sudarymo aplinkybes, šalių derybų dėl sutarties sudarymo eigą, šalių elgesį po sutarties sudarymo.
Preliminariosios sutartys ir nuostolių atlyginimas
Augant nekilnojamojo turto (NT) kainoms, vis dažniau vystytojai (pardavėjai) nutraukia ankstesnes su klientais sudarytas preliminariąsias nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartis ir grąžina objektų (butų, namų, kotedžų ir kt.) rezervacijos mokestį.
CK 6.258 straipsnio 5 dalyje nurodyta, kad jeigu šalis nutraukė sutartį dėl to, kad kita šalis ją pažeidė, ir per protingą terminą sudarė nutrauktą sutartį pakeičiančią sutartį, tai ji turi teisę reikalauti iš sutartį pažeidusios šalies kainų skirtumo bei kitų vėliau atsiradusių nuostolių atlyginimo. Pagal formuojamą kasacinio teismo praktiką, pirkėjas nuostolius galėtų skaičiuoti kaip kainų skirtumą pagal nutrauktą (nesudarytą) sutartį pakeičiančią sutartį, kai tokia yra sudaroma.
Veiksmai nutraukus preliminariąją sutartį
Kokių veiksmų gali imtis pirkėjai, kurių sudarytas preliminariąsias nekilnojamojo turto sutartis pardavėjai nutraukia dėl to, kad nekilnojamojo turto objekto kaina rinkoje yra pakilusi?
- Nesiimti teisinių veiksmų ir pasitenkinti tuo, kad pardavėjas grąžina sumokėtą pagal preliminariąją nekilnojamojo turto sutartį avansą bei, jeigu preliminariojoje nekilnojamojo turto sutartyje buvo numatyta, sumoka netesybas.
- Susitarti su pardavėju dėl kitos abi šalis tenkinančios nekilnojamojo turto kainos (netesybų sumos).
- Išreikšti pretenzijas pardavėjui dėl nutrauktos preliminariosios pirkimo - pardavimo sutarties. Laukti, kol pardavėjas parduos nekilnojamąjį turtą trečiajam asmeniui. O tada pasinaudoti precedentine Lietuvos Aukščiausiojo Teismo nutartimi ir reikalauti skirtumo tarp naujosios nekilnojamojo turto pardavimo kainos ir kainos, numatytos preliminarioje nekilnojamojo turto sutartyje. Yra tikimybė prisiteisti skirtumą.
- Jeigu kompensacija netenkina ir iš tikrųjų nekilnojamojo turto objektas yra svajonių namai, ofisas, pan. - kreiptis į teismą reikia nedelsiant ir nebelaukti, kol nekilnojamasis turtas bus perleistas.
Nedelsiant kreipiamasi į teismą dėl laikinųjų apsaugos priemonių taikymo. Būtent taip visai neseniai padarė žmonės, kurie kovoja už savo svajonių namus. Kol vyko statybos darbai, pakilo nekilnojamojo turto kainos ir namus pardavėjas nusprendė parduoti už rinkos kainą, todėl nekilnojamasis turtas buvo pradėtas siūlyti tretiesiems asmenims.
Patarimai pirkėjams
Prieš sudarant sutartį su nekilnojamojo turto agentu, atidžiai perskaitykite sutarties sąlygas. Pasitarkite su teisininku, jei kyla abejonių dėl sutarties turinio. Jei agentas nevykdo savo įsipareigojimų arba veikia ne jūsų interesais, turite teisę nutraukti sutartį. Būkite sąžiningi ir atviri su agentu, tačiau nepamirškite ginti savo teisių.
Svarbu: Ši informacija yra bendro pobūdžio ir nėra teisinė konsultacija. Konkrečiu atveju rekomenduojama kreiptis į teisininką.