Netiksliai parengta nuomos sutartis gali sukelti įvairių problemų tiek nuomininkui, tiek nuomotojui. Todėl labai svarbu, kad nuomos sutartis būtų aiški, tiksli ir atitiktų visus galiojančius įstatymus.
Viešųjų pirkimų srityje, kur nuomos sutartys taip pat yra aktualios, perkančiosios organizacijos, rengdamos viešojo pirkimo dokumentus, privalo preciziškai laikytis Viešųjų pirkimų įstatymo (VPĮ) reikalavimų. Siekdamos nepažeisti iš VPĮ išplaukiančių imperatyvų, perkančiosios organizacijos, laikydamosi VPĮ ir kitų teisės aktų nuostatų, privalo nustatyti pirkimo sąlygas taip, kad šiomis būtų neperžengtos joms įstatymo suteiktos diskrecijos ribos, nepagrįstai nebūtų suvaržytos tiekėjų, iš tiesų galinčių tinkamai įvykdyti viešojo pirkimo sutartį, teisės, ūkio subjektų konkurencija.
Straipsnyje aptarsime, kokios gali būti netiksliai parengtos nuomos sutarties pasekmės, kaip parengti tikslią sutartį ir kokie reikalavimai keliami pirkimo dokumentams viešųjų pirkimų srityje.
Pirkimo Dokumentų Reikalavimai
VPĮ 35 straipsnio 1 dalyje yra įtvirtinta imperatyvioji perkančiųjų organizacijų pareiga visą informaciją, susijusią su pirkimo sąlygomis ir procedūromis, pateikti pirkimo dokumentuose. Nurodyta perkančiųjų organizacijų pareiga yra betarpiškai susijusi su viešųjų pirkimų skaidrumo bei lygiateisiškumo principų įgyvendinimo viešajame pirkime užtikrinimu.
Pirkimo dokumentais ne tik užtikrinama, kad kiekvienas suinteresuotas (potencialus) viešojo pirkimo dalyvis, susipažinęs su viešojo pirkimo objektui, tiekėjams keliamais reikalavimais, viešojo pirkimo-pardavimo sutarties vykdymo sąlygomis, galėtų įvertinti savo kompetenciją, patikimumą ir pajėgumą dalyvauti (vieni ar su trečiaisiais asmenimis) viešajame pirkime bei tinkamai ir laiku įvykdyti viešojo pirkimo-pardavimo sutartį, bet taip pat garantuojama, jog perkančioji organizacija viešojo pirkimo procedūrų metu netaikys tokių reikalavimų, kokie nėra nustatyti viešojo pirkimo dokumentuose.
Atitinkamai taip kyla savarankiškas įstatyme įtvirtintas reikalavimas, kad pirkimo dokumentai būtų tikslūs, aiškūs ir be dviprasmybių. Pirkimo dokumentų sąvoka yra aiškinama ir taikoma plačiai, t. y., pirkimo dokumentai apima ne tik viešojo pirkimo sąlygas, bet taip pat, įskaitant, bet neapsiribojant, skelbimą apie pirkimą, išankstinį skelbimą apie pirkimą, techninę specifikaciją, viešojo pirkimo-pardavimo sutarties projektą, pirkimo sąlygų bei kitų pirkimo dokumentų paaiškinimus, patikslinimus.
Taigi, viešojo pirkimo dokumentai yra fundamentalusis viešojo pirkimo procedūrų teisinio reglamentavimo šaltinis ir nuo šių dokumentų turinio priklauso, kaip, kokia tvarka ir kokiomis sąlygomis bus vykdomas konkretus viešasis pirkimas.
VPĮ 35 straipsnyje nurodyta informacija, kuri turi būti pateikta pirkimo dokumentuose:
- Perkančiosios organizacijos siūlomos šalims sudaryti pirkimo sutarties sąlygos ir (arba) pirkimo sutarties projektas.
- Teisinės formos reikalavimai, kai perkančioji organizacija reikalauja, kad tiekėjų grupė įgytų tam tikrą teisinę formą.
- Informacija, kaip turi būti apskaičiuota ir išreikšta pasiūlymuose nurodoma kaina ar sąnaudos.
- Informacija, kad pasiūlymuose nurodytos kainos bus vertinamos eurais.
- Kita Viešųjų pirkimų tarnybos nustatyta informacija.
Pirkimo dokumentų sudedamoji dalis yra išankstinis informacinis skelbimas ir skelbimas apie pirkimą. Perkančioji organizacija skelbimuose esančios informacijos vėliau papildomai gali neteikti. Perkančioji organizacija pirkimo dokumentus rengia vadovaudamasi šio įstatymo nuostatomis. Pirkimo dokumentai rengiami lietuvių kalba.
Reikalavimų tikslingumas, proporcingumas:
Perkančiosios organizacijos, nustatydamos konkrečius reikalavimus, turi įvertinti, ar formuojamos pirkimo sąlygos reikalingos ir tikslingos, pernelyg nesuvaržys tiekėjų, nelems ginčų. Perkančiosios organizacijos neturėtų kelti perteklinių (nors ir teisėtų) pirkimo sąlygų tiekėjams, net siekdamos papildomos apsaugos.
Šiame kontekste taip pat pažymėtina, kad pirkimo sąlygos negali būti nustatomos pagal hipotetiškai juodžiausią scenarijų, perkančioji organizacija pirkimo sąlygose gali įtvirtinti tam tikrus saugiklius, bet ne išankstines dalyvavimo ribojimo sąlygas.
Reikalavimų atitiktis aktualių kitų specialiųjų teisės aktų nuostatoms:
Subsidiarus VPĮ ir kitų specialiųjų teisės aktų taikymo taisyklė lemia tai, kad perkančioji organizacija viešojo pirkimo sąlygose negali kelti griežtesnių reikalavimų nei tie, kurie nustatyti specialiuose teisės aktuose. Pirkimo sąlygomis negalima paneigti atitinkamam tiekėjui teisės aktais suteikiamos ar pagal juos įgytos teisės verstis atitinkama veikla.
Objektyvus atitikties reikalavimams patikrinamumas:
LAT yra išaiškinęs, kad galimumas kelti tam tikrus reikalavimus (sąlygas) priklauso ir nuo perkančiosios organizacijos galimybės patikrinti atitiktį jiems. Jei perkančioji organizacija negali tinkamai ir objektyviai vykdyti viešojo pirkimo procedūrų pagal savo paskelbtas sąlygas, tokių sąlygų iš tiekėjų ji ir neturėtų reikalauti įvykdyti.
Be kita ko, tuo atveju, kai perkančioji organizacija viešojo pirkimo sąlygose nustato konkrečius techninio pobūdžio reikalavimus, tačiau šiems pagrįsti tiekėjų nereikalauja pateikti atskirų pasiūlymo atitiktį įrodančių dokumentų, tokie reikalavimai yra vertintini kaip deklaratyvūs, išreiškiantys tik perkančiosios organizacijos pageidavimus ateityje (nukreiptus į sutarties vykdymą), todėl, kai tiekėjas kartu su pasiūlymu nepateikia atitinkamų reikalavimų atitiktį pagrindžiančių dokumentų, nėra pagrindo spręsti, kad tiekėjo pasiūlymas neatitinka viešojo pirkimo sąlygų.
Realios konkurencijos viešajame pirkime užtikrinimas:
Viešojo pirkimo sąlygos gali būti pripažįstamos neteisėtomis ne tik dėl tiesioginio ribojimo ar kitokio neteisėtumo, bet taip pat ir tuo atveju, jei jomis sudaromos konkurencijos iškraipymo prielaidos. Perkančiosios organizacijos veiksmų, nustatant pirkimo sąlygas ir vertinant tiekėjų pasiūlymus, teisėtumas, įskaitant, bet neapsiribojant, priklauso ne tik nuo tinkamų reikalavimų, kaip tokių, nustatymo, bet taip pat ir nuo tinkamo jų kvalifikavimo.
Kasacinio teismo ne kartą pažymėta, kad sąvokos pasiūlymas turinys nevienareikšmis: pasiūlymas siaurąja prasme suprantamas kaip dokumentų visumos dalis, kuria tiekėjas siūlo viešojo pirkimo sutarties objektą, nurodo jo savybes, kainą, sutarties vykdymo aplinkybes ir pan.; pasiūlymo plačiąja prasme sąvoka suprantama kaip visų tiekėjo perkančiajai organizacijai pateikiamų dokumentų visuma.
Sprendžiant perkančiosios organizacijos ir tiekėjo ginčą, svarbu tinkamai kvalifikuoti pirkimo sąlygas, nepriklausomai nuo to, kaip jos įvardytos pirkimo dokumentuose, t. y. būtina atsižvelgti ne tik į pirkimo sąlygos formos (pvz., jos įtvirtinimo vietą ir būdą pirkimo dokumentuose), bet ir turinio aspektus.
Ypatingai svarbu tai, kad ne tik tiekėjai, bet ir pačios perkančiosios organizacijos privalo besąlygiškai tiksliai laikytis paskelbtų viešojo pirkimo dokumentų. Tiekėjų nenaudai negalima taikyti bet kokių iš anksto viešojo pirkimo sąlygose neišviešintų reikalavimų, net ir visuotinai ar tam tikram subjektų ratui žinomo (ar turimo žinoti) teisinio reguliavimo. Tai reiškia, kad tiekėjų pasiūlymai negali būti vertinami kaip neatitinkantys aiškiai neišviešintų reikalavimų ir dėl to atmetami.
Perkančiosios organizacijos negali atmesti tiekėjo pasiūlymo pagal iš anksto aiškiai neišviešintus reikalavimus.
ESTT praktikoje konstatuota, kad vienodo požiūrio principas ir skaidrumo pareiga turi būti aiškinami taip, kad pagal juos draudžiama pašalinti ekonominės veiklos vykdytoją iš viešojo pirkimo procedūros dėl to, kad šis neįvykdė pareigos, kuri aiškiai nenumatyta šio pirkimo dokumentuose arba galiojančiame nacionaliniame įstatyme, tačiau kyla nacionalinėms valdžios institucijoms ar nacionaliniams administraciniams teismams aiškinant šį įstatymą ir šiuos dokumentus ir užpildant tuose dokumentuose esančias spragas.
Vis dėlto šie principai iš esmės nedraudžia pašalinti ekonominės veiklos vykdytojo iš viešojo pirkimo procedūros dėl to, kad jis neįvykdė su šia procedūra susijusiuose pirkimo dokumentuose ar galiojančiose nacionalinės teisės...
Sąmatos sudarymas ir interjero dizainerio vaidmuo:
Netiksliai parengta sąmata taip pat gali sukelti problemų, ypač būsto remonto ir įrengimo srityje. Interjero dizainerės teigimu, būsto remonto ir įrengimo sąmatas dažniausiai sudaro darbų vadovai, atsižvelgę į vidutines rinkos kainas ir matę tik būsto planą, o ne patį būstą.
Tiesa, kad gautų užsakymą, darbų vadovai suinteresuoti pateikti kuo mažesnę pradinę sąmatą. Todėl neretai sąmatos sudaromos taip: apskaičiuoja, kiek kainuos sienų dažymas, plytelių klijavimas, o sienų lyginimas nenumatytas. Taip pat neaišku, ar užsakovas pasirinks apdailos medžiagas už vidutinę rinkos kainą.
Pasak A. Drutel, interjero dizainerių vaidmuo Lietuvoje neretai suvokiamas klaidingai, esą dizainas - tai sofų ir paveikslų parinkimas. Iš tiesų dizaineris pirmiausia planuoja erdves, galvoja apie jų funkcionalumą ir tik paskui renka medžiagas.
„Dirbdami su dizaineriu žmonės sutaupo. Kai dizaineris pateikia tikslius techninius planus, išvengiama perdarymo, o jam parengus visą projektą galima gauti kelių tiekėjų ir darbų vykdytojų kainas, jas palyginti, pasiderėti, sumažinti ir pasirinkti geriausią. Vien virtuvės įrengimas su dizainerio pagalba atperka dizaineriui mokamą honorarą, o rezultatas būna daug geresnis. Mitas, kad dizaineriai siūlo brangiausius sprendimus: jie pasiūlo kelis derinius, o sprendimą priima užsakovas", - sako A.
Kitas dizainerės įvardijamas aspektas - neretai gyventojai nusivilia, kad daug investavo į tapetus ir sofą, o norimo rezultato nepasiekė, jiems vis tiek nepatogu ir nemalonu gyventi: „Žmonės paprastai įsivaizduoja norimą pasiekti rezultatą, po remonto atsirasiantį namų paveiksliuką, tačiau, jei patys įrengia būstą ir tas paveiksliukas būna nevykęs, jie nesupranta kodėl.
„Žodis „gražu" tinka kalbant apie vazelę, o namai pirmiausia turi būti funkcionalūs. Todėl įrengiant būstą svarbiausia išsamiai išsiaiškinti jo gyventojų poreikius ir sužinoti kasdienį gyvenimo būdą.
„Kai parduotuvėje perkame maisto prekes, atrodo, kas čia tėra - jogurtas ir sūris po 2 eurus, užteks 10 eurų, o kasoje gauni 30 eurų čekį. Taip ir su būsto įrengimu. Atrodo, ką gi reiškia 5 eurai už kvadratinį metrą plytelių? Tačiau žmonės dažnai neįsivaizduoja, kiek plytelėmis padengti tam tikrą plotą reikės medžiagų", - lygina A.
„Kartą sakau klientui: „Jau laikas važiuoti rozečių pirkti". Klausia: „Ar man 50 eurų užteks?" Sakau, kad 500 eurų užteks. Nes žmogus mato, kad rozetė kainuoja 5 eurus, ir spėja, kad jų reikės iki 10 vienetų. O iš tiesų jo namui reikia 30 rozečių, 20 jungiklių, jei atsiranda judesio jutiklis - papildomų detalių, dar 200 metrų elektros laidų ir elektriko darbo, taip pat ir tinkuotojo bei dažytojo potėpių.
Pradinis būsto įrengimo biudžetas didėja ir dėl noro naudotis naujausiomis technologijomis - apšvietimo, šildymo, garso sistemų. „Pavyzdžiui, dabar jau daugelis vietoj radiatorių pasirenka grindinį šildymą. Tačiau tada reikia pagalvoti, kad reikės dar mokėti už visų grindų pakėlimą, šiukšlių išvežimą, vamzdelių išvedžiojimą, kolektorių, žodžiu, už grindų įrengimą ir už visas tam reikalingas papildomas medžiagas", - detalizuoja A.
Rekomendacijos prieš pradedant remonto darbus:
Interjero dizainerė drąsina prieš pradedant būsto remonto ar įrengimo darbus pasikonsultuoti su interjero dizaineriu ir darbų vadovu. „Patariu susitikti bent su 3-imis interjero dizaineriais ir 2 darbų vadovais. Statybinių medžiagų ir apdailos bei būsto įrengimo technologijų srityse kasmet atsiranda daug naujovių, todėl išgirsite naudingų patarimų, racionalių sprendimų ir galėsite palyginti sąmatas - kodėl vienas vonios įrengimui suplanavo 10 tūkst., o kitas - 2 tūkst. eurų? Dizaineris kritiškai įvertins sąmatą ir pasiūlys realybę atitinkančias korekcijas. Net jeigu tiksliai žinote, su kuriuo dizaineriu norite dirbti, susitikite ir su keliais kitais - pasitikrinsite kainas, išgirsite naudingų patarimų ir klausimų", - atvirai sako A.
Atsakykite sau į klausimą - kas jums svarbiausia šiame etape: ar daryti remontą tokį, kokio norite, ar svarbiausia neviršyti numatyto biudžeto? Tiksliam sąmatos sudarymui svarbu su specialistais susitikti pačiame objekte, nes tik taip susidaromas tikras vaizdas ir priimami teisingi sprendimai.
„Tik pačiame objekte matome realų vaizdą ir jau pirmo susitikimo metu daug idėjų atmetame. Kartais ir po grindimis pažiūrime, ir sienas padaužome, kad įvertintume esamą situaciją, - tai yra tikrai svarbu. Nes jeigu žmonės vardina, kad nori virtuvės salos ir didelio stalo, dviejų sofų, aš jiems realiai parodau, kiek laisvos vietos liks praėjimui. Būnant pačiame objekte lengviausia rasti alternatyvių sprendimų", - sako A.
„Dabar iš esmės kone visų medžiagų kokybė yra nebloga, todėl siūlau pamiršti mitus, kad, pavyzdžiui, lenkiška santechnika - nepatikima. Dabar svarbiausia medžiagas pirkti iš patikimo tiekėjo, kur atsakomybę prisiima konkretus vadybininkas. Neretai, siekdami sutaupyti, žmonės prisiperka santechnikos ar kitos įrangos užsienyje, o paskui Lietuvoje neranda jai sumontuoti reikalingų vidinių detalių. Su tiekėjais geriau bendrauti savo mieste, ypač pagrindiniais apdailos ir santechnikos klausimais.
Mažos kvadratūros naujos statybos buto įrengimui reikėtų suplanuoti 500 eurų/kv. m - tai apima visus darbus, apdailą, pagrindinius baldus ir didesnę pasirinkimo laisvę nei vidutinė rinkos kaina. Senos statybos butams rekomenduoja suplanuoti didesnę sumą - 600 eurų/kv. m.
tags: #netiksliai #parengta #nuomos #sutartis