Nesformuotas žemės sklypas po pastatu - tai situacija, kai žemės sklypas, ant kurio stovi pastatas, nėra atskirtas kaip atskiras nekilnojamojo turto objektas. Tai reiškia, kad žemės sklypas neturi unikalus numeris kadastro sistemoje ir nėra įregistruotas Nekilnojamojo turto registre.
Ši situacija gali kilti dėl įvairių priežasčių, pavyzdžiui:
- Pastatas buvo pastatytas anksčiau nei buvo pradėta formuoti žemės sklypus.
- Žemės sklypas nebuvo suformuotas dėl teisinių ar techninių kliūčių.
- Žemės sklypas nebuvo suformuotas dėl savininkų nesusitarimo.
Nesformuotas žemės sklypas gali sukelti įvairių teisinių problemų, pavyzdžiui:
- Negalima įregistruoti nuosavybės teisių į pastatą.
- Negalima atlikti jokių teisinių veiksmų su pastatu (pvz., parduoti, dovanoti, įkeisti).
- Gali būti sunku gauti statybos leidimą rekonstrukcijai ar remontui.
- Gali kilti ginčų su kaimynais dėl žemės ribų.
Svarbu pažymėti, kad nesformuotas žemės sklypas po pastatu yra laikinas dalykas. Anksčiau ar vėliau žemės sklypas turi būti suformuotas, kad būtų galima įregistruoti nuosavybės teises į pastatą ir atlikti bet kokius teisinius veiksmus su juo.
Žemės sklypo formavimo procesas
Norint išspręsti šią problemą, būtina suformuoti žemės sklypą. Žemės sklypo formavimo procesas apima šiuos etapus:
- Kreipimasis į matininkus dėl žemės sklypo plano parengimo.
- Žemės sklypo plano derinimas su savivaldybe.
- Žemės sklypo įregistravimas Nekilnojamojo turto registre.
Žemės sklypo formavimo išlaidos priklauso nuo įvairių veiksnių, pavyzdžiui, nuo žemės sklypo dydžio, vietos ir sudėtingumo.
Jei žemės sklypas yra bendrojoje nuosavybėje, visi savininkai turi sutikti su žemės sklypo formavimu. Jei bent vienas savininkas nesutinka, žemės sklypo formavimas gali būti atliktas teismo tvarka.
Žemės sklypo formavimo etapai
Ši lentelė apibendrina pagrindinius žemės sklypo formavimo etapus:
| Etapas | Aprašymas |
|---|---|
| Kreipimasis į matininkus | Užsakomas žemės sklypo planas. |
| Plano derinimas | Žemės sklypo planas derinamas su savivaldybe. |
| Registracija | Žemės sklypas įregistruojamas Nekilnojamojo turto registre. |
Žemiau pateikiama supaprastinta schema, iliustruojanti žemės sklypo formavimo procesą:
Ieškovė prašė teismo pripažinti jai teisę be atsakovės sutikimo perleisti valstybinės žemės sklype esančius statinius, priklausančius ieškovei nuosavybės teise.
Pirmosios instancijos teismas atmetė ieškinį, konstatavęs, kad perleidžiant statinius reikalinga turėti ir perleisti ir teisę į žemės sklypą, ant kurio jie stovi. Be to, turi būti aiški sklypo dalis, reikalinga statiniams naudoti pagal paskirtį.
Teismo vertinimu, Nacionalinė žemės tarnyba pagrįstai nurodė galėsianti nagrinėti klausimą perleisti valstybės žemės sklypo nuomos teisę tik įsiteisėjus teismo sprendimui kitoje byloje (dėl Nacionalinės žemės tarnybos įpareigojimo sudaryti su ieškove naują nuomos sutartį). Be šio teismo sprendimo nėra galimybės įvertinti, ar statinių pardavimas neprieštaraus įstatymų ir (ar) sutarties nustatytoms to žemės sklypo naudojimo sąlygoms (CK 6.394 straipsnio 3 dalis).
Apeliacinės instancijos teismas paliko galioti pirmosios instancijos teismo sprendimą, pažymėdamas, kad Nacionalinė žemės tarnyba išduoda sutikimus perleisti valstybinės žemės sklypo nuomos teisę, o ne žemės sklype esančius statinius. Siekdama sudaryti sandorį dėl nekilnojamojo turto perleidimo, ieškovė pirmiau privalo išspręsti valstybei priklausančios žemės nuomos klausimą.
Pateiktame kasaciniame skunde ieškovė kėlė klausimą dėl jos teisės disponuoti turtu (statiniais) nepagrįsto ribojimo. Ieškovės įsitikinimu, CK 6.394 straipsnyje neįtvirtinta pareiga, kad perleidžiant statinius pirmiau privaloma išspręsti žemės nuomos klausimą.
Ieškovė argumentavo tuo, kad statinių pirkimo-pardavimo sutartyje nebūtina aptarti pirkėjo teisių į žemės sklypą, ieškovė laikytina žemės sklypo naudotoja, taigi naujam statinių savininkui perleistų būtent tokias teises, kokias pati turi.
Nagrinėdamas bylą kasacinis teismas vadovavosi valstybinės žemės valdymą, Nacionalinės žemės tarnybos kompetenciją reglamentuojančiomis teisės normomis, jų kontekste aiškino aktualias CK 6.394 straipsnio 1, 3 dalių nuostatas, kuriose įtvirtinta, kad pagal pastato, įrenginio ar kitokio nekilnojamojo daikto pirkimo-pardavimo sutartį pirkėjui kartu su nuosavybės teise į tą daiktą pardavėjas perduoda ir šio straipsnio 2 ir 3 dalyse nurodytas teises į tą žemės sklypo dalį, kurią tas daiktas užima ir kuri būtina jam naudoti pagal paskirtį.
Jeigu nekilnojamojo daikto savininkas nėra žemės sklypo, kuriame tas daiktas yra, savininkas, tai nekilnojamąjį daiktą jis gali parduoti be žemės sklypo savininko sutikimo tik tuo atveju, jeigu tai neprieštarauja įstatymų ir (ar) sutarties nustatytoms to žemės sklypo naudojimo sąlygoms.
Toks vertinimas turi būti atliekamas Nacionalinės žemės tarnybos pagal savo kompetencijos ribas patikrinant, ar pagal esamus duomenis galima nustatyti, kokiu valstybinės žemės sklypu (ar jo dalimi) yra faktiškai naudojamasi, ar toks sklypas yra reikalingas statiniams eksploatuoti ir kt.
Kasacinis teismas pažymėjo, kad tokio CK 6.394 straipsnio 3 dalies normos aiškinimo ir taikymo nekeičia aplinkybė, jog Nacionalinė žemės tarnyba tokio pobūdžio sutikimo nėra nurodžiusi jos kompetencijai priskirtų sutikimų sąraše.
Kasacinio teismo vertinimu, apeliacinės instancijos teismas iš esmės teisingai nurodė, jog tam, kad pagal kompetenciją Nacionalinė žemės tarnyba galėtų spręsti dėl sutikimo (ne)išdavimo, pirmiausia turi būti išspręstas valstybinės žemės naudojimo klausimas.
Toks įstatymu apibrėžtos valstybinės žemės patikėtinės sutikimo išdavimo tvarkos išaiškinimas nelaikytinas ieškovės teisės disponuoti jai nuosavybės teise priklausančiais statiniais apribojimu ar jos teisės į teisminę gynybą pažeidimu.
Lietuvos Aukščiausiasis Teismas yra vienintelis kasacinis teismas įsiteisėjusiems bendrosios kompetencijos teismų sprendimams peržiūrėti. Kasacinio teismo pagrindinė paskirtis - užtikrinti vienodą bendrosios kompetencijos teismų praktiką valstybėje. Į Lietuvos Aukščiausiąjį Teismą atrenkamos tik sudėtingiausios ir reikšmingiausios teismų praktikai bylos.
Ši informacija yra tik informacinio pobūdžio ir neturėtų būti laikoma teisine konsultacija. Jei turite klausimų dėl nesformuoto žemės sklypo po pastatu, rekomenduojama kreiptis į teisininką.
Pastaba: Straipsnyje pateikiama informacija gali skirtis priklausomai nuo konkrečios situacijos ir galiojančių įstatymų. Visada rekomenduojama pasikonsultuoti su specialistais.
Žemės sklypų formavimo ir pertvarkymo projektų prašymų pateikimas ŽPDRIS sistemoje
tags: #nesuformuotas #zemes #sklypas #po #pastatu