Pastaruoju metu Lietuvoje išaugo teisinių užklausų ir konsultacijų poreikis, susijęs su preliminariųjų nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutarčių sąlygų peržiūra, pakeitimu ar sutarčių nutraukimu. NEWTON advokatų kontora pastebi, kad per šiuos metus ypač išaugo teisinių užklausų ir konsultacijų poreikis, susijęs su preliminariųjų nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutarčių sąlygų peržiūra, pakeitimu ar sutarčių nutraukimu. Iš vienos pusės, būsimi turto pirkėjai susiduria su išaugusiomis palūkanomis bei vis didėjančia infliacija šalyje ir visoje Europos Sąjungoje, kuri koreguoja galimybes skolintis iš bankų ir vykdyti jau prisiimtus įsipareigojimus pagal preliminariąsias sutartis. Iš kitos pusės, vystytojai, spaudžiami išaugusių statybos kaštų, neretai ryžtasi nutraukti dar iki statybos kainų šuolio pasirašytas preliminariąsias sutartis.
Nors toks konsultacijų poreikis iš dalies primena 2005-2008 m. laikotarpį, kai dėl nekilnojamojo turto „burbulo“, ženkliai išpūstų kainų, NT vystytojai ėmė masiškai nutraukti pasirašytas preliminariąsias pirkimo-pardavimo sutartis, situacija šiandien yra kiek kitokia nei prieš 2008 m. pasaulinę ekonominę krizę. Tuomet NT kainų šuolis buvo toks, kad vystytojams labiau apsimokėjo nutraukti preliminariąsias sutartis su būsimais pirkėjais bei sumokėti jiems baudas, o vėliau šį turtą parduoti už žymiai brangesnę kainą nei buvo užfiksuota preliminariojoje sutartyje. Tuomet tokie ginčai dažnai persikeldavo į teismus, tačiau ir čia dar nebuvo vienodos teismų praktikos, kurią vėliau išplėtojo Lietuvos Aukščiausiasis Teismas. Dabar pastebime, kad abi šalys - tiek verslininkai, tiek pirkėjai dažnai ieško sprendimo prie derybų stalo ir dėdami visas pastangas pasiekia kompromisą, kuris sutaupo klientams brangaus laiko, emocijų bei bylinėjimosi išlaidų. Visgi, pasitaiko atvejų, kai preliminariosios nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartys būna neteisėtai nutraukiamos. Pažymėtina, kad iš to gali sekti pakankamai rimtos teisinės pasekmės, jeigu derybomis nepavyksta išspręsti teisinio ginčo.
Gyvenamųjų Patalpų Nuomos Sutarties Nutraukimas
Gyvenamųjų patalpų nuomos sutartis yra nuomos sutarties rūšis, kurią nuomininkas - fizinis asmuo, sudaro savo, taip pat savo šeimos narių gyvenimui išsinuomotose patalpose. Tuo tarpu nuomotojas gali būti tiek fizinis, tiek ir juridinis asmuo. Nuomos objektu gali būti butas, visas namas arba tiesiog kambarys.
Svarbu žinoti, kad jeigu būstą nuomoja juridinis asmuo, gyvenamųjų patalpų nuomos sutartis turi būti sudaroma raštu. Jeigu būsto nuomos sutartį sudaro fiziniai asmenys, t. y. nuomotojas taip pat yra fizinis asmuo, gyvenamųjų patalpų nuomos sutartis gali būti sudaryta ir žodžiu. Gyvenamųjų patalpų nuomos sutarties nutraukimas turi savo specifiką. Svarbiausia žinoti, kad nuomininkas turi teisę nutraukti tiek neterminuotą, tiek terminuotą buto nuomos sutartį įspėjęs nuomotoją prieš vieną mėnesį. Tokią teisę nuomininkui suteikia LR civilinio kodekso 6.609 straipsnio nuostatos.
Praktikoje yra ne kartą tekę susidurti su situacijomis, kai nuomotojas parengia ir pateikia nuomininkui pasirašyti terminuotą buto nuomos sutartį su itin ribotomis galimybėmis ją nutraukti prieš terminą. Neretai tokia nuomininko teisė yra lydima didžiulių baudų, kurios taikomos, jei nuomininkas pageidauja būsto nuomos sutartį nutraukti prieš terminą. Yra tekę matyti baudų, lygių netgi visam nuomos mokesčio dydžiui likusiam nuomos sutarties galiojimo laikotarpiui.
Taip pat praktikoje dažna situacija, kai buto nuomos sutartyje tiesiog nutylima apie nuomininko teisę nutraukti terminuotą nuomos sutartį prieš terminą, aptariant tik sutarties nutraukimo atvejus, kada būsto nuomos sutartį galima nutraukti dėl nuomotojo kaltės. Net jeigu pasirašėte tokią buto nuomos sutartį, nepasiduokite. LR civilinio kodekso 6.609 straipsnyje nuomininkui suteikta teisė nutraukti buto nuomos sutartį prieš terminą turėtų būti vertinama kaip imperatyvioji teisės norma.
Tai reiškia, kad buto nuomos sutartyje ši nuomininko teisė neturėtų būti apribota ar pakeista tokiu būdu, kad nuomininko padėtis, lyginant su įstatymu, pablogėtų. Buto nuomos sutartį galima nutraukti ir anksčiau negu įspėjus nuomotoją prieš vieną mėnesį, tačiau tokiu atveju reikia žinoti, jog nuomotojas gali teisėtai pareikalauti dėl to susidariusių nuostolių atlyginimo. Tokią teisę nuomotojui taip pat suteikia LR civilinio kodekso 6.609 straipsnis. Kokie tai galėtų būti nuostoliai?
Įprastai nuomotojas turėtų teisę į nuostolius, lygius nuomos mokesčio dydžiui, kurį jis būtų gavęs, jeigu nuomininkas apie būsto nuomos sutarties nutraukimą nuomotoją būtų įspėjęs laiku, t. y. bent prieš vieną mėnesį iki nuomos sutarties nutraukimo. LR civilinio kodekso 6.614 straipsnis numato, kad nuomotojas neterminuotą gyvenamosios patalpos nuomos sutartį gali nutraukti įspėjęs nuomininką prieš 6 mėnesius. Tuo tarpu, jeigu nuomos sutartis yra terminuota, nuomotojas ją gali nutraukti tik dėl nuomininko kaltės. Bet tai galėtų būti padaryta tik teismo tvarka, kadangi tiek gyvenamosios patalpos nuomos sutarties nutraukimui, tiek nuomininko iškeldinimui būtinas teismo sprendimas.
Kokiais atvejais nuomotojas gali nutraukti būsto nuomos sutartį dėl nuomininko kaltės? Pirmiausia tokius atvejus reikia pasitikrinti šalių sudarytoje sutartyje, kurioje įprastai detaliai aptariami šie atvejai. Pagal įstatymą, nuomotojas tokią teisę turėtų, jeigu:
- Nuomininkas nuolat (ne mažiau kaip 3 mėnesius, jeigu sutartis nenumato ilgesnio termino) nemoka buto nuompinigių ar mokesčio už komunalines paslaugas;
- Nuomininkas ar kiti kartu su juo gyvenantys asmenys ardo ar gadina gyvenamąją patalpą arba ją naudoja ne pagal paskirtį;
- Nuomininkas ar kiti kartu su jais gyvenantys asmenys netinkamu elgesiu sudaro neįmanomas sąlygas kitiems kartu arba greta gyventi.
Kitaip tariant, nuomotojas turėtų įrodyti, kad nuomininkas iš esmės pažeidė būsto nuomos sutartį. Teisę nutraukti būsto nuomos sutartį dėl nuomininko kaltės nuomotojas turi tiek terminuotos, tiek neterminuotos nuomos sutarties atveju. Tačiau Nuomotojas privalo laikytis nuomos sutarties nutraukimo tvarkos. Tokią teisę nuomotojas turi tik po to, kai jis nusiuntė nuomininkui rašytinį įspėjimą apie sutarties pažeidimus, o nuomininkas per protingą terminą šių pažeidimų nepašalino.
Nekilnojamojo Turto Agentūros Sutarties Nutraukimas
Žmogus pasirašė sutartį su nekilnojamojo turto agentūra dėl to turto pardavimo. Per numatytą laikotarpį, kuris galioja sutartis, jis neturi teisės parduoti savo nekilnojamojo turto pats. Per pusę metų nuo sutarties nutraukimo agentūra vis dar gali atvesti pirkėją, o jei žmogus atsisako parduoti nekilnojamą turtą, vėlgi, moka netesybas. Agentūra, kaip pasirodė vėliau, to buto aktyviai nepardavinėja, vienžo, jų darbas netenkina.
Galite rašyti pranešimą agentūrai, kad sutartį nutraukiate po 30 dienų, vadovaujantis CK 6.217 str. 2 d., kadangi dėl agentūros neveikimo iš esmės negaunate to, ko tikėjotės iš sutarties. Jei žmogus pats paprašys nutraukti sutartį, negalios punktas, kad dar pusmetį po sutarties pasibaigimo agentūrai atvedus potencialų pirkėją ir žmogui atsisakius tą butą parduoti, žmogus privalo mokėti agentūrai netesybas - 10 procentų nekilnojamo turto vertės (sutartyje yra toks punktas ir parašyta, kad jis galioja ir sutarčiai įsigaliojus, ir pusę metų po sutarties pasibaigimo)? Jei žmogus atsisakytų tai padaryti, ar teismas priteistų? Patikslinu - ta sutartis yra trumpalaikė ir baigiasi turbūt po 2jų savaičių. Ar galima ją nutraukti dabar? Sutartyje taip pat nurodyta, kad bet kokiu atveju pardavus nekilnojamą turtą sutarties galiojimo laikotarpiu žmogus moka agentūrai, netgi jei jis pirkėjus susirado pats. Ar tai teisėta ir niekam neprieštarauja?
Sakyčiau CK 6.721 str. leidžia klientui vienašališkai nutraukti sutartį. Tačiau tokiu atveju klientas privalo sumokėti dalį paslaugų kainos, proporcingos suteiktoms paslaugoms. Agentūra reklamavo parduodamą butą, vedžiojo potencialius pirkėjus, atsakinėdavo į skambučius ir panašiai, todėl manau už tokias paslaugas apmokėti privalu. Teisme tokia "agentūra" tikrai nieko nepeštų, nebent tiesiogines išlaidas. Netikėtos (siurprizinės) sutarties sąlygos, esminė šalių nelygybė, vartotojų sutarčių sąlygų ypatumai, netesybų mažinimas ir t.t. Atidžiai perskaitykit sutartį. Ypač tą dalį, kur kalbama apie agentūros atsakomybę. Greičiausiai Jūs pasiršėt preliminarią sutartį.
Svarbūs Aspektai Preliminariojoje Sutartyje
Pažymėtina ir tai, kad kiekviena faktinė situacija yra individuali ir visada tiek pirkėjui, tiek pardavėjui reikia ieškoti visoms pusėms naudingų išeities taškų. Anot advokatų profesinės bendrijos „JurisConsultus“ asocijuotos teisininkės, NT ir statybų teisės specialistės Jūratės Normantės teigimu, be svarbiausių pagrindinės (notarinės formos) pirkimo - pardavimo sutarties sąlygų, t.y. sutarties dalyko, teisių į žemės sklypą, sutarties kainos ir atsiskaitymo tvarkos, nuosavybės perdavimo momento, šalims patartina aiškiai įtvirtinti ir sutarties nutraukimo sąlygas, aptarti netesybas, nuostolių atlyginimą (pvz. pirkėjo neatsiskaitymo atveju).
Rekomenduotina aptarti galimybę vienašališkai nutraukti sutartį jos pažeidimo atveju. Paprastai sutartyse nustatoma, kad ji gali būti nutraukiama tik dvišaliu šalių susitarimu, kas lemia, kad jo sudarymui būtų privalomas tiek pardavėjo, tiek ir pirkėjo dalyvavimas. Abejotina, kad esant sutarties pažeidimui, iš kurio seka sutarties nutraukimas, sutartį pažeidusi šalis geranoriškai bendradarbiautų. Taigi, didelė tikimybė, kad, pažeidėjas vengs sudaryti notarinį susitarimą dėl sutarties nutraukimo.
Kita aplinkybė, kuriai šalys neskiria pakankamai dėmesio, yra esamų daikto trūkumų (kurie nėra akivaizdūs ir pirkėjas apie juos nežino) aptarimas sutartyje. Pardavėjai neretai klysta slėpdami daikto trūkumus, manydami, kad pavykus nuslėpti juos iki sandorio, vėliau jie taps pirkėjo problema. Pažymėtina, kad situacija teisės aktais reguliuojama priešingai - būtent už tuos daikto trūkumus, kurie yra aptarti sutartyje ir pirkėjui priimtini, pardavėjas vėliau neatsako (jei šalys dėl to nėra atskirai susitarę sutartyje). O už sutartyje neaptartus trūkumus, pirkėjo nustatytus po pirkimo - pardavimo sandorio sudarymo, pardavėjui gręsia civilinė atsakomybė.
Pažymėtina, kad Civilinis kodeksas suteikia pirkėjui galimybę ne tik prisiteisti nuostolių atlyginimą, pirkėjas taip pat turi teisę reikalauti sutarties kainos sumažinimo ar išvis atsisakyti sutarties. Šis aspektas yra svarbus ne tik dėl daikto trūkumų, bet ir dėl daikto, jo savybių atitikimo reklamai, viešiems skelbimams ir kitai, pirkėjui pateiktai (prieinamai) informacijai.
Dar viena, svarbi aplinkybė, kuriai naujo būsto pardavėjai neskiria pakankamai dėmesio - tam tikrų sąlygų nustatymas sutartyje, kurios turės įtakos tolimesniam sandorių sudarymui, statinių užbaigimo procedūroms, komunikacijų tiesimui/disponavimui, daiktinių teisių nustatymui, kitų statinių statybai sklype ir pan. Neaptarus šių sąlygų ar aptarus jas netinkamai, pardavėjui vėliau tenka derinti su kiekvienu pirkėju projektinės/statybinės dokumentacijos pakeitimus, gauti papildomus sutikimus, pritarimus, organizuoti sutarčių pakeitimus.
Nuomos Sutarties Pratęsimo Ypatumai
Nuomos sutartis - svarbus dokumentas, reglamentuojantis nuomotojo ir nuomininko santykius. Pagal nuomos sutartį nuomotojas įsipareigoja duoti nuomininkui daiktą laikinai valdyti ir naudotis juo už užmokestį, o nuomininkas įsipareigoja mokėti nuomos mokestį. Pasibaigus sutarties terminui, kyla klausimas, kaip ją pratęsti. Panagrinėkime žemės sklypo nuomos sutarties pratęsimo ypatumus ir svarbius teisinius aspektus.
Nuomininko Pirmenybės Teisė
CK 6.607 straipsnis įtvirtina nuomininko pirmenybės teisę pratęsti nuomos sutartį. 6.607 straipsnio 1 dalyje teigiama: Pasibaigus gyvenamosios patalpos nuomos sutarties terminui, nuomininkas turi pirmenybės teisę sudaryti gyvenamosios patalpos nuomos sutartį naujam terminui, jeigu jis tinkamai vykdė sutarties sąlygas. Sutartis pratęsiama tokiam pat terminui, o jeigu ankstesnis sutarties terminas buvo ilgesnis nei dvylika mėnesių, tai sutartis pratęsiama dvylikai mėnesių, jeigu šalys nesusitaria kitaip.
Svarbūs Aspektai:
- Šalių susitarimas: Jei nuomotojas ir nuomininkas susitaria dėl naujo nuomos laikotarpio, toks susitarimas turi būti sudarytas raštu, jei pradinė sutartis buvo rašytinė.
- Pratęsimas dėl nuomotojo nepranešimo (CK 6.607 str. 2 d.): Jei nuomotojas laiku (prieš tris mėnesius) nepraneša nuomininkui apie ketinimą nepratęsti sutarties, o nuomininkas neatsisako pratęsti sutarties, nuomos sutartis pripažįstama pratęsta tokiam pačiam terminui tomis pačiomis sąlygomis (bet ne ilgiau kaip 12 mėnesių, pagal Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktiką).
Nuomos Sutarties Sąlygų Keitimas
Pratęsdamas sutartį, nuomotojas turi teisę pakeisti nuomos sutarties sąlygas, taip pat nuomos sutarties terminą ir nuomos mokesčio dydį, jeigu apie tokį sąlygų pakeitimą jis raštu pranešė nuomininkui ne vėliau kaip prieš tris mėnesius iki nuomos sutarties termino pabaigos ir ne anksčiau kaip prieš šešis mėnesių iki nuomos sutarties termino pabaigos. Jeigu nuomos terminas buvo trumpesnis nei dvylika mėnesių, pranešimas turi būti įteiktas nuomininkui ne vėliau kaip prieš vieną mėnesį iki nuomos sutarties termino pabaigos. Pranešime turi būti aiškiai nurodytos naujos nuomos sutarties sąlygos.
Jeigu nuomininkas nesutinka su nuomotojo siūlomu nuomos sutarties sąlygų pakeitimu, jis privalo per vieną mėnesį nuo pranešimo gavimo raštu pranešti nuomotojui apie nesutikimą arba apie nuomos sutarties nutraukimą. Jeigu nuomininkas nesutinka su nuomotojo pasiūlytu nuomos sutarties sąlygų pakeitimu ir apie tai praneša nuomotojui šio straipsnio 5 dalyje nustatytais terminais ir tvarka, nuomotojas, norintis pratęsti nuomos sutartį naujomis sąlygomis, turi teisę per vieną mėnesį nuo pranešimo iš nuomininko gavimo dienos kreiptis į teismą dėl nuomos sutarties sąlygų nustatymo teismo tvarka.
Žemės Sklypo Subnuoma
Nuomininkas gali subnuomoti žemės sklypą trečiajam asmeniui tik Nuomotojo rašytiniu sutikimu. Subnuomos sutartis sudaroma laikantis nuomos sutarčiai nustatytų reikalavimų.
Nuomininko Pareigos
Nuomininkas privalo savo lėšomis remontuoti nuomojamame sklype esančius melioracijos įrenginius, kelius, tiltus, kitus inžinerinius įrenginius. Nuomininkas neturi teisės be atskiro Nuomotojo sutikimo statyti nuomojamame žemės sklype pramoninės ir civilinės paskirties statinius.
Sutarties Terminas
Nuomos sutartis gali būti terminuota arba neterminuota, tačiau visais atvejais sutarties terminas negali būti ilgesnis kaip vienas šimtas metų. Nuomos sutarties terminas nustatomas šalių susitarimu. Jeigu sutarties terminas joje nenustatytas, tai laikoma, kad nuomos sutartis neterminuota. Jeigu pasibaigus nuomos sutarties terminui nuomininkas daugiau kaip dešimt dienų toliau naudojasi turtu ir nuomotojas tam neprieštarauja, tai laikoma, kad sutartis tapo neterminuota.
Nors įstatymas numato automatinį pratęsimą tam tikrais atvejais, labai rekomenduojama sudaryti rašytinį priedą prie nuomos sutarties.
Praktiniai Patarimai
- Nuomotojams: Laiku informuokite nuomininkus apie savo ketinimus dėl sutarties pratęsimo (prieš tris mėnesius).
- Nuomininkams: Jei norite pratęsti nuomos sutartį, aktyviai bendraukite su nuomotoju.
Sutarties Nutraukimo Teisinės Pasekmės
Augant nekilnojamojo turto (NT) kainoms, vis dažniau vystytojai (pardavėjai) nutraukia ankstesnes su klientais sudarytas preliminariąsias nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartis ir grąžina objektų (butų, namų, kotedžų ir kt.) rezervacijos mokestį. Kai pagridinė pirkimo-pardavimo sutartis nebuvo sudaryta, svarbu išsiaiškinti, kuri iš sutarties šalių vengė sudaryti pagrindinę pirkimo-pardavimo sutartį ir dėl kieno kaltės pagrindinė pirkimo-pardavimo sutartis nebuvo sudaryta.
Jei pagrindinę nekilnojamojo turto objekto pirkimo-pardavimo sutartį vengia sudaryti pardavėjas (nutraukia preliminariąją pirkimo-pardavimo sutartį), tai pardavėjui sumokėta rankpinigių suma (avansas, rezervacijos mokestis) yra mokėjimas, kuris atliekamas būsimų mokėjimų vykdant pagrindinę sutartį sąskaita ir šia suma nėra užtikrinama preliminarioji pirkimo-pardavimo sutartis.
Jeigu ateityje mokėjimo prievolė neatsiranda, nes, tarkime, pagrindinė sutartis nesudaroma, tai nėra pagrindo sumokėtą avansą naudoti p...
Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Praktika
Atkreiptinas dėmesys, kad dar 2006 m. lapkričio 06 d. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus plenarinė sesija priėmė nutarimą, kuriame aiškiai išplėtojo preliminariosios sutarties neįvykdymo teisinius padarinius. Viena iš teisinių pasekmių - prarastos galimybės piniginės vertės atlyginimas. Nutarime teismas akcentavo, jog prarastos galimybės piniginė vertė gali būti nustatoma taikant CK 6.258 straipsnio 5 dalyje nurodytą kainų skirtumo principą, kuris numato, kad jeigu šalis nutraukė sutartį dėl to, kad kita šalis ją pažeidė, ir per protingą terminą sudarė nutrauktą sutartį pakeičiančią sutartį, tai ji turi teisę reikalauti iš sutartį pažeidusios šalies kainų skirtumo bei kitų vėliau atsiradusių nuostolių atlyginimo.
Pavyzdžiui, jei pirkėjui dėl to, kad pardavėjas nutraukė preliminariąją sutartį per protingą terminą nuo sutarties nutraukimo, teks įsigyti kitą panašų, bet dėl pasikeitusių rinkos sąlygų brangesnį turtą, sutartį neteisėtai nutraukusiam pardavėjui gali tekti pirkėjui atlyginti kainų skirtumą tarp nutrauktos preliminariosios sutarties kainos ir naujai įsigyto turto kainos.
Tuo tarpu, naujausia Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktika (2022 m. rugsėjo 12 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-188-1075/2022) kalba ir apie „restitucinius nuostolius“. Minėtoje byloje, teismas pasisakė, kad nesąžiningos šalies - pardavėjo gauta nauda, kaip pirkėjo prarasta galimybės piniginė vertė, perkeltina pastarajam.
Tai yra, teismas pažymėjo, kad pardavėjas, nutraukęs preliminariąją sutartį su pirkėju ir nekilnojamąjį daiktą pardavęs naujam pirkėjui už didesnę kainą, privalo atlyginti pardavėjui kainų skirtumą tarp buvusios nutrauktosios preliminariojoje sutartyje nustatytos kainos ir naujajam pirkėjui parduoto daikto kainos. Taigi, nors preliminarioji pirkimo-pardavimo sutartis yra laikoma organizacinio pobūdžio, priskiriama ikisutartiniams santykiams, tačiau neteisėtas jos nutraukimas ar nesilaikymas joje numatytų sąlygų, gali sukelti rimtas teisines pasekmes.
Apibendrinant, svarbu atidžiai peržiūrėti nuomos sutartis ir konsultuotis su teisininkais, siekiant išvengti nesąžiningų sąlygų ir užtikrinti savo teises.
tags: #nesaziningos #nuomos #sutarties #salygos #byla