Nepriklausomas turto vertintojas - tai specialistas, profesionaliai nustatantis nekilnojamojo ar kito turto rinkos vertę pagal nustatytas metodikas, remdamasis faktais, rinkos duomenimis ir galiojančiais teisės aktais.
Skirtingai nei nekilnojamojo turto brokeris ar agentas, nepriklausomas vertintojas nedalyvauja pardavimo procese ir nesiekia komisinio atlygio.
Nepriklausomo turto vertinimo rezultatas - oficiali vertinimo ataskaita, kuri turi teisinę galią. Būtent šis dokumentas naudojamas bankuose, notarų biuruose, teismuose, mokesčių administravimo ar turto padalijimo procesuose.
Svarbiausias nepriklausomo turto vertinimo principas - objektyvumas. Vertintojas negali turėti asmeninio ar finansinio intereso sandoryje, todėl jo pateikta vertė laikoma patikima ir teisiškai pagrįsta.
Mūsų nepriklausomi turto vertintojai ir ekspertai turi visas šiai veiklai vykdyti reikiamas licencijas, patirtį, žinias ir kvalifikaciją, kurią nuolatos kelia įvairiausiuose seminaruose bei kursuose.
Kada reikalingas nepriklausomas turto vertintojas?
Nepriklausomo turto vertinimo poreikis dažniausiai atsiranda tuomet, kai sprendimai susiję su didelėmis pinigų sumomis arba turi teisinę reikšmę.
Dažniausia situacija - būsto pirkimas su banko paskola. Bankai sprendimus dėl finansavimo priima tik remdamiesi nepriklausomo vertintojo ataskaita, kuri parodo, ar perkamo turto vertė atitinka prašomą paskolos sumą.
Nepriklausomas vertinimas taip pat būtinas refinansuojant paskolą arba keičiant banką.
Kita dažna situacija - paveldėjimas, dovanojimas ar turto padalijimas. Vertinimo ataskaita čia padeda išvengti ginčų tarp paveldėtojų ar buvusių sutuoktinių, nes nustatoma objektyvi turto vertė konkrečiu laikotarpiu.
Nepriklausomas vertintojas pasitelkiamas ir teisiniuose ginčuose, kai turto vertė tampa bylos objektu. Galiausiai, vis dažniau nepriklausomas vertinimas naudojamas investiciniams sprendimams - prieš perkant nuomai skirtą turtą ar planuojant jo pardavimą.
Turto vertinimo svarba
Dauguma iš pradžių mano, jog tai tėra optimaliausios būsto pardavimo kainos nustatymas, tačiau nekilnojamojo turto vertinimas iš tiesų yra išsamus tyrimas, kurio rezultatas yra turto vertinimo ataskaita su joje nurodyta nekilnojamojo turto rinkos verte vertinimo dienai.
Tiksli rinkos vertė - vertinimo procesas padeda nustatyti objektyvią ir tikslią turto kainą, kuri atspindi dabartinę rinkos situaciją.
Finansinis saugumas - vertinimas padeda išvengti galimų nuostolių, kurie gali kilti dėl netinkamai nustatytos turto kainos.
Paskolos gavimo procesas - norint gauti paskolą nekilnojamajam turtui, bankai dažnai reikalauja profesionalaus vertinimo.
Nusprendus imti būsto paskolą, dažniausiai reikia įvertinti įkeičiamą turtą ir nustatyti jo rinkos vertę.
Turto vertinimo etapai
Nepriklausomo turto vertinimo procesas yra aiškiai struktūruotas ir susideda iš kelių nuoseklių etapų:
- Užsakymo priėmimas ir informacijos surinkimas. Vertintojas įvertina, koks turtas bus vertinamas, kokiam tikslui reikalingas vertinimas ir kokia data turi būti nustatyta turto vertė.
- Turto apžiūra vietoje. Vertintojas įvertina faktinę turto būklę, išplanavimą, apdailą, inžinerines sistemas, pastato būklę, aplinką ir vietos ypatumus.
- Rinkos analizė. Vertintojas analizuoja realius sandorius, įvykusius panašiuose objektuose toje pačioje ar artimoje vietovėje. Remiantis surinktais duomenimis, taikomi turto vertinimo metodai. Dažniausiai gyvenamajam turtui naudojamas lyginamasis metodas, tačiau priklausomai nuo turto tipo gali būti taikomas ir pajamų ar kaštų metodas.
- Vertinimo ataskaitos parengimas. Joje pateikiama nustatyta turto vertė, taikyti metodai, išvados ir apribojimai.
Turto vertinimo metodai
Nepriklausomas vertintojas tinkamą turto vertinimo metodiką turi pasirinkti atsižvelgdamas į turto pobūdį ir specifiką. Taikomi keli skirtingi metodai, tačiau visada privalu laikytis įstatymų numatytų reikalavimų. Turto ir verslo vertinimo metodika apibrėžia taikytinus metodus ir kitus aspektus.
Nekilnojamojo turto vertinimą atlieka sertifikuoti vertintojai, kurie vadovaujasi tam tikrais kriterijais bei metodais:
- Palyginamoji analizė - vertintojas analizuoja panašių turto objektų pardavimo kainas toje pačioje vietovėje.
- Turto būklė ir amžius - gerai prižiūrėtas ir moderniai įrengtas turtas paprastai vertinamas aukščiau.
Turto vertinimo ataskaita
Turto vertinimo ataskaita - tai pagrindinis dokumentas, kuriuo remiasi bankai, notarai, teismai ir kitos institucijos.
Pirmiausia ataskaitoje aiškiai identifikuojamas pats turtas: nurodomas adresas, unikalus numeris, paskirtis, plotas, teisinė registracija ir nuosavybės forma.
Svarbi ataskaitos dalis - turto aprašymas ir būklės vertinimas. Čia apžvelgiama pastato ar patalpų konstrukcija, įrengimo lygis, nusidėvėjimas, atlikti remontai, inžinerinės sistemos bei aplinka.
Neatsiejama ataskaitos dalis - rinkos analizė ir taikyti vertinimo metodai. Vertintojas nurodo, kokiais sandoriais ir duomenimis rėmėsi, kokie metodai buvo pasirinkti ir kodėl.
Galiausiai ataskaitoje pateikiama nustatyta turto rinkos vertė, taip pat nurodomos svarbios prielaidos, ribojimai ir atsakomybės ribos.
Kokie dokumentai reikalingi turto vertinimui?
Dokumentai, kurių gali paprašyti nepriklausomas turto vertintojas, visuomet priklauso nuo vertinamo turto rūšies ir individualios situacijos, visko išvardinti neįmanoma, bet dažniausiai reikia šių:
- VĮ RC Nekilnojamojo turto registro duomenų bazės išrašas, toliau - RC išrašas (nuosavybės dokumentas);
- Aktuali pastato ar patalpos kadastrinių matavimų byla;
- Aktualus žemės sklypo planas;
- Naudojimosi nekilnojamuoju daiktu tvarka (kai yra keli turto savininkai ir kai ji yra registruota VĮ RC);
- Nuomos sutartys ir pan.
Tikslus reikiamų dokumentų sąrašas visuomet pateikiamas kiekvienam klientui individualiai.
Nekilnojamojo turto rinkos vertės veiksniai
Kas įtakoja nekilnojamojo turto vertę?
Deja, vienareikšmiško atsakymo negali pateikti jokia agentūra ar individualūs specialistai, tačiau svarbiausi turto vertės veiksniai yra:
- Vieta, vieta ir dar kartą vieta - nuo NT lokalizacijos gali priklausyti ne tik jo rinkos vertė, bet ir tam tikri apribojimai (pvz., kur negalima vystyti tolimesnių statybų ar statyti didesnio aukštingumo pastatų, kai turtas yra nekilnojamojo turto vertybių apsaugos zonoje);
- Turto būklė, kurią gali lengviausiai pastebėti kiekvienas potencialius turto valdytojas - tai, koks yra, pvz., namo ar buto įrengimas, kaip prižiūrėtas žemės sklypas, ar turtas reikalauja papildomų investicijų;
- Rinka - kreditavimo sąlygos, ekonominė situacija, nedarbo lygis, atlyginimų kaita, skatinančioji valstybės vykdoma politika (pvz., mokesčių stabilumas, valstybės išmokos) bei vyraujančios tendencijos - pirkėjų bei pardavėjų santykiai, ir tas faktas, ar pasiūloje yra panašių objektų perteklius ar trūkumas, o gal ir pusiausvyra;
- Individualūs nekilnojamojo turto požymiai, pvz. paskirtis, dydis, statybos metai, maksimalus ir geriausias turto panaudojimas, patrauklumas rinkoje ir pan.
Norite sužinoti nekilnojamojo turto vertinimo darbų kainą? Skambinkite ar rašykite nepriklausomiems turto vertintojams, pasakykite kokiu tikslu ir ką konkrečiai reikia įvertinti - pateiksime Jums palankiausią nekilnojamojo turto vertinimo (turto rinkos vertės nustatymo paslaugos parengiant turto vertinimo ataskaitą) darbų kainą!
Turite daugiau klausimų į kuriuos neradote atsakymo? Mūsų ekspertai yra pasiruošę atsakyti į visus Jums rūpimus klausimus.
LR turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymas (1995-05-25, Nr. VIII-1202) apibrėžia nekilnojamojo turto vertinimo principus.
Kaip pasiruošti turto vertinimui?
Pasiruošimas vertinimui padės užtikrinti, kad procesas vyktų sklandžiai ir suteiktų tikslią informaciją.
- Turto paruošimas - įsitikinkite, kad turtas yra tvarkingas, nes tai gali turėti įtakos vertinimui.
- Atsakykite į vertintojo klausimus - vertintojui svarbu suprasti turto istoriją, priežiūros būklę bei galimus papildomus patobulinimus.
Kiek laiko galioja turto vertinimas?
Keičiantis situacijai rinkoje ir bėgant laikui, turto vertė kinta - tai visiškai normalus procesas. Dėl to turto vertinimas turi ribotą galiojimo laiką.
Nekilnojamojo turto vertė nuolatos keičiasi. Tai viena iš priežasčių, dėl ko turto vertintojo pažyma galioja vos 3-5 mėnesius.
Turto vertinimo ataskaitų galiojimo laikas dažnai nėra tiksliai apibrėžtas, nes ekspertai negali prisiimti atsakomybės.
Kaip pasirinkti turto vertintoją?
Renkantis turto vertintoją, G. Garuolienė rekomenduoja atkreipti dėmesį, ar turto vertintojas, ar įmonė turi teisę verstis šia veikla.
„Itin svarbu, ar pasirinkta įmonė, ar turto vertintojas įrašytas į Išorės turto arba verslo vertinimo veikla turinčių teisę verstis asmenų sąrašą. Taip pat svarbu, kokią kvalifikaciją turi vertintojas.
Prieš užsisakant turto vertinimą, pirmiausia rekomenduočiau pasikonsultuoti apie galimą vertę/kainą ir tik tada užsisakyti pilną vertinimo ataskaitą.
Dažniausiai užduodami klausimai
Ar nepriklausomas turto vertintojas visada reikalingas perkant būstą?
Ne visada. Nepriklausomas vertinimas privalomas, kai būstas perkamas su banko paskola. Jei perkama nuosavomis lėšomis, vertinimas nėra teisiškai būtinas, tačiau dažnai padeda objektyviai įvertinti kainą ir išvengti permokėjimo.
Ar bankas gali nepriimti turto vertinimo ataskaitos?
Taip. Bankai priima tik tų vertintojų ar vertinimo įmonių ataskaitas, kurios yra jų patvirtintame sąraše. Todėl prieš užsakant vertinimą būtina pasitikrinti, ar pasirinktas vertintojas yra priimtinas konkrečiam bankui.
Kiek laiko galioja turto vertinimo ataskaita?
Paprastai vertinimo ataskaita galioja 6 mėnesius, tačiau konkretų galiojimo terminą gali nustatyti bankas ar institucija. Sparčiai besikeičiančios rinkos sąlygomis gali būti prašoma atnaujinto vertinimo.
Ar vertintojas gali atsisakyti atlikti vertinimą?
Taip. Vertintojas gali atsisakyti darbo, jei kyla interesų konfliktas, trūksta esminių dokumentų arba vertinimo tikslas neatitinka profesinių ar teisinių reikalavimų.
Ar galima ginčyti turto vertinimo rezultatą?
Taip, tačiau tai sudėtingas procesas. Paprastai reikia kito nepriklausomo vertintojo išvados arba papildomų įrodymų, kad pirminis vertinimas buvo atliktas netiksliai ar remiantis klaidingomis prielaidomis.
Ar turto vertinimas parodo pardavimo kainą?
Ne. Vertinimas nustato rinkos vertę konkrečią dieną, o ne garantuotą pardavimo kainą. Galutinė sandorio suma priklauso nuo derybų, paklausos ir kitų rinkos veiksnių.
Ar tas pats vertinimas tinka skirtingiems tikslams?
Ne visada. Vertinimo ataskaita rengiama konkrečiam tikslui (pvz., bankui, paveldėjimui, teismui), todėl kitais atvejais gali prireikti naujo arba atnaujinto vertinimo.
Mūsų įmonė užtikrina visišką skaidrumą visose turto vertinimo procedūros stadijose. Nuo pirminio susitikimo iki galutinės ataskaitos pateikimo, klientai visada informuojami apie vertinimo eigą ir vertinimo metodiką.
tags: #nepriklausoma #turto #vertintoja