Daugelyje šalių klesti nekilnojamojo turto (NT) nuomos verslas. Ar Lietuvoje nusipirkus butą už banko paskolą ir jį išnuomojus, galima uždirbti, ar tai galima laikyti verslu? Pas mus šiuo klausimu vyrauja skeptiška nuomonė - atseit neapsimoka. Tačiau, verta pasigilinti į nuomos verslo skaičius, išmanyti NT rinkos specifiką ir ilgalaikio investavimo į NT istoriją.
Kyla klausimas - ar ne pats metas įsigyti nuosavą būstą? Panagrinėkime, ką apie tai mano ekspertai.
Būsto Kainų Pokyčiai ir Palūkanų Normos
Departamento statistika rodo, kad būsto kainų indeksas, palyginti su tuo pačiu praėjusių metų laikotarpiu, išaugo 6,7 proc., o lyginant su pirmuoju ketvirčiu - 2,8 proc. Naujų butų pardavimai po truputį pradeda augti, bent jau Taline.
Anot jo, aiškus signalas nekilnojamojo turto rinkai buvo Europos centrinio banko sumažintos palūkanų normos. Tikimasi, kad dar kartą sumažinus metų pabaigoje šešių mėnesių tarpbankinė Euribor norma gali siekti 3 proc. Prieš metus jis buvo visu procentiniu punktu didesnis (4 proc.).
Lietuvos banko Finansinio stabilumo departamento direktorius Jokūbas Markevičius irgi sakė, kad paaugus palūkanoms žmonių pinigai persiskirstė. Žmonės ėmė daugiau pinigų laikyti terminuotų indėlių sąskaitose, o ne einamosiose sąskaitose. Tačiau nepasakyčiau, kad NT tapo nepatrauklia investicija. Brangesnės vertės būstus turintys žmonės ir toliau perka mažesnės vertės būstus investicijai. Investuotojai neatsitraukė iš NT rinkos.
Lietuvos banko specialistas pastebėjo, kad nepirkti būsto dėl aukšto Euribor neverta, nes jis visos paskolos laikotarpiu keičiasi, jeigu dabar jis aukštas, vėliau gali sumažėti.
Indrė Genytė-Pikčienė sakė, tikino palūkanos krenta ekonominių problemų laikotarpiu. Jeigu palūkanų normos mažės dėl ekonominių problemų, nebus būsto pirkimo vakarėlio. Priešingai - žmonių lūkesčiai bus sumažėję.
J. Markevičius pastebėjo, kad NT kainos krito tose šalyse, kur jos buvo pervertintos. Tačiau jeigu Lietuvoje kristų kainos, vystytojai imtų mažiau statyti, atleistų darbuotojus, bankrutuotų. Gyventojai nebepirktų ne todėl, kad neturi pakankamai pajamų, tos pajamos gali apskritai išnykti, jeigu jie prarastų darbus.
E. Markevičius irgi pritarė, kad jeigu būstas reikalingas, jį ir reikia pirkti, ypač jeigu galimybės leidžia.
Raulis Eametsas pažymėjo, kad dabar pats tinkamiausias metas pirkti butus asmeniniam gyvenimui, o nuomai įsigyti būstą geriau kol kas atidėti.
„Tiesa ir tai, kad investiciniais tikslais buto pirkti kol kas neapsimoka. Turiu omenyje investicinę praktiką pirkti butą nuomai, kuri buvo populiari prieš keletą metų. Susumavus paskolos kainą ir galimas nuomos pajamas, tai, kad investicija atsipirktų, savo finansavimo dalis turi būti labai didelė (naujiems pastatams 35-40%). Toks verslas yra neracionalus“, - pastebėjo ekonomistas.
Raimondas Reginis sakė, kad žmonės ieško geriausios investicijos. Vilniuje siekia 4 proc. per metus. Stagnacija NT rinkoje išpopuliarins kitus finansinius instrumentus. Tačiau, jeigu NT atsigaus, žmonės sugrįš 5 NT rinką.
Anot Š. Taručio, NT grąžą rodo jo vertės prieaugis. Šiuo metu investuočiau į smulkesnius NT vienetus. Investavimas ir šiuo metu į NT gali būti protingas. Tačiau nereikėtų pirkti būstą ir tikėtis, kad nuomininkas išmokės tą butą. Būtina įvertinti savo kapitalą ir NT vertės prieaugį.
J. Markevičius pastebėjo, kad gyventojų skolinimasis būstui šiemet, palyginti su pernai metais ,sumažėjo. Tam tikras stabtelėjimas yra. Tačiau aukštos palūkanos sustabdė NT kainų augimą.
I.Genytė-Pikčienė sakė, kad jeigu reikia būsto gyvenimui, jį reikia ir pirkti, jeigu pavyksta susiderėti dėl jo kainos ir skolinimosi aplinkybių.
Viešojoje erdvėje vyrauja nuomonė, kad skolintis iš banko, pirkti butą ir nuomoti jį - neapsimoka, nieko neuždirbsi.
NT yra ilgalaikė investicija, todėl perkant nuomai nereiktų kreipti dėmesio į vertės svyravimus, tiesiog jei norėsite parduoti savo butą, reikia jį parduoti rinkos pakilimo metu.
Mindaugas Statulevičius teigia, kad žvelgiant į sostinę, vienintelį augantį Lietuvos didmiestį, į kurį atsikelia vis daugiau žmonių, ir į šio miesto nekilnojamojo turto rinką galima sakyti, kad ji jau keletą pastarųjų metų išlaiko pusiausvyros būseną.
M. Statulevičius pastebi, kad žmonės vis daugiau dėmesio kreipia į būsto kokybę, taip pat, kokia yra būsto vystytojo istorija. Eksperto manymu, tai rodo rinkos brandą.
M. Statulevičius pastebi, kad dar griežtesni gali būti pastatų energetiniai reikalavimai. Tikėtina, kad energiją taupantys arba net ją gaminantys būstai nepraras vertės net ir po 10 metų.
Specialisto pastebėjimu, investuojant į būstą svarbu pagalvoti apie tai, ar ateityje jis išaugins arba bent jau išsaugos savo vertę ir nenuves jūsų „į minusą“.
Gyventojams toliau migruojant į miesto centrą, ateityje didelę būsto vertės dalį taip pat sudarys lokacija.
Būsimus naujakurius ekspertas taip pat skatina deramą dėmesį skirti būsto statybos sprendimams, nes kokybiško statinio vertė taip pat turi tendenciją augti.
T. Grižas vis dažniau pataria linkti prie naujos statybos būstų, garantuojančių ilgalaikį komfortą.
Iš kasdienės darbo su klientais patirties T. Grižas pastebi, kad jiems vis svarbiau tampa efektyvus būsto ploto išplanavimas.
Anot specialistų, išties nėra lengva nuspėti, ar per 10 metų įsigyjamo būsto vertė paaugs. Tačiau kur kas lengviau prognozuoti, kas rinkoje vyks per artimiausius du ar tris metus.
Žygimantas Mauricas teigė, kad Lietuvoje būtų galima didinti būsto nuomos rinką. Tada žmonės ir nekilnojamo turto (NT) rinka turėtų daugiau pasirinkimų. Pavyzdžiui, būsto pirkimo kainos kiltų, o nuomos - ne. Tada žmonės jau pagalvotų, ar tikrai dabar verta pirkti nuosavą būstą.
Anot jo, nuomos sutarčių registravimas Lietuvoje turėtų būti privalomas. Taip pat reikėtų numatyti, kad neįregistravę sutarties nuomininkai neturės garantijų, kokias turės žmonės, kurie nuomojasi būstą legaliai.
Anot jo, dabar daugelis lietuvių nenori nuomotis, nes jaučiasi nesaugiai. Jeigu būstus nuomotų įmonės, sutartyse būtų galima iš anksto įtraukti punktą, kiek būsto nuoma gali pabrangti per metus. Tada gyventojai jaustųsi saugiau, dažniau nuomotųsi būstus ir tai sudarytų konkurenciją būstų pirkimui. Atsirastų didesnė būstų pasiūla nei yra dabar. Galbūt tada nukristų ir būsto kainos.
Arvydas Avulis sakė, kad Lietuvos nuomos rinka 95 proc. ar dar daugiau priklauso fiziniams asmenims. O Lietuvoje nuomos rinka nėra išvystyta. Čia žmonės nori turėti savo būstą. Tokio žmonių įpročio greitai pakeisti neįmanoma. Tačiau palaipsniui, keičiantis kartoms susiformuos kitokie įpročiai. Galbūt žmonės dažniau būstą nuomosis, tačiau tam turi būti didesnė pasiūla.
Anot jo, šiuo metu nėra nieko blogo, kad žmonės perka būstą ir jį nuomoja. Todėl nereikėtų tokių žmonių apmokestinti papildomais mokesčiais, kurie nori įsigyti antrą ar trečią būstą.
Arnoldas Antanavičius sakė, kad ne tik Lietuvoje, bet ir visame pasaulyje žmonės turi norą jaustis saugiai. O nuosavas būstas ir asocijuojasi su saugumu ir laisvumu. Žmogus gali pats spręsti, kaip įsirengti būstą. Nereikia nieko atsiklausti ar galvoti, kad po pusmečio jau reikės kraustytis, nes savininkas nuspręs būstą parduoti.
Anot jo, žiūrėdami į kainą žmonės žmonės lygina banko įmoką ir nuomos kainą. O šiuo metu kylančios būsto kainos tik ir skatina ne laukti, bet pirkti, nes žmonės bijo, kad kainos dar labiau augs.
Jaunų žmonių perspektyvos
Apskaičiavome, kad užuot kas mėnesį kloję apvalią sumą nuomotojams, tokie studentai pabaigdami aukštojo mokslo įstaigas jau bus pasidengę net iki pusės būsto paskolos. Visa stipendija - nuomai Daugeliui studentų tai sudaro didžiąją dalį išleidžiamų lėšų.
Skaičiuojant šių metų kainomis, rastomis populiariuose skelbimų puslapiuose - jei bakalaurą studijuojantis žmogus visus metus nuomosis vieno kambario butą vidutine rinkos kaina - 150 eur. per mėnesį, tai jam atsieis 7 tūkst. 200 eur. per visus ketverius mokslo metus. Jei studijuos magistrą, paklos 10 tūkst. 800 eur., jei doktorantūrą - 18 tūkst. eur. Susidaro tikrai nemažos sumos, apie kurias retas susimąsto tą pačią dieną, tačiau paskaičiavęs, kiek daug pinigų išleido, o nieko už juos neįsigijo - dažnas griebtųsi už galvos.
Lietuvos banko ekonomistai atkreipia dėmesį, kad savo finansus žmonės turėtų pradėti labiau skaičiuoti ir planuoti nuo pat jaunų dienų. Žinoma, jaunam žmogui beveik neįmanoma sukaupti didesnės sumos reikalingos būsto įsigijimui iškart, tačiau visuomet galima tikėtis panaudoti banko paskolą. Ir tai pakankamai racionalu, nes kas mėnesį sumokama suma nuomai nenuplauks veltui, o keliaus į nuosavo būsto išsipirkimą.
Ateitį planuojantiems studentams nuosavas butas - pati geriausia investicija. Šiuo metu naujos statybos namuose 3 kambarių buto nuoma siekia iki 400 eur. Tokie butai yra labai ekonomiški, todėl nuomotojui tenka mokėti mažus komunalinius mokesčius, o tuo naudojasi nuomotojai didindami nuomos mėnesiui kainą. Palyginimui, mėnesinė paskolos įmoka yra apie 200 - 300 eur. Taigi, už nuomą kartais gali tekti mokėti net brangiau, nei imant paskolą.
Nuosavas būstas ypač patraukia keliose pakopose studijuoti planuojančių jaunuolių dėmesį. Teisės ir medicinos studentai - dažniausi mūsų pirkėjai. Būsimi medikai Kaune mato daug perspektyvų, todėl mielai įsigyja butą, nemėtydami be reikalo pinigų brangiai nuomai.
Tad, per mokslo metus: bakalauro studentas padengia: apie 26 proc. būsto kainos, magistras - apie 39 proc., o doktorantas - net 64 proc. savo nuosavo būsto sumos. Naujos statybos butui teks pakloti bene dvigubai, tad procentai sumažėtų perpus, tačiau taip pat atrodo reikšmingai: išsimokama 13-32 proc. sumos.
Atskaičius ir kas mėnesį skaičiuojamas palūkanas, buto pirkėjas vis tiek laimi. Kad ir kaip būtų lyginama, nuomotis butą - niekada neišeis į pliusą, nes pinigai bus sumokėti tik už gyvenamąjį momentą ir svetimam asmeniui, tad, bus išmesti kaip į balą.
Turintieji visą pinigų sumą butui jau dabar, perka be paskolos, paskaičiuota, kad jiems nuosavas būstas atsiperka maždaug per 6-7 metus. Jei pasikeičia situaciją ir keliamasi į kitą miestą - butą galima parduoti arba išnuomoti.
| Studijų pakopa | Studijų trukmė | Padengiama būsto kainos (nenaujas būstas) | Padengiama būsto kainos (naujas būstas) |
|---|---|---|---|
| Bakalauras | 4 metai | Apie 26% | Apie 13% |
| Magistras | 6 metai (įskaitant bakalaurą) | Apie 39% | Apie 19.5% |
| Doktorantūra | 8 metai (įskaitant bakalaurą) | Apie 64% | Apie 32% |
NT yra ilgalaikė investicija, todėl perkant nuomai nereiktų kreipti dėmesio į vertės svyravimus, tiesiog jei norėsite parduoti savo butą, reikia jį parduoti rinkos pakilimo metu.
NT Pirkimas: Asmeninė Patirtis ir Pamąstymai
PIRKTI vs. NUOMOTIS yra atskira ir visuomenę dalijanti tema, bet, mano atveju, tai labiau buvo finansinis sprendimas. Aišku, nuosavi namai smagu ir kitaip aš neįsivaizduoju, bet šis blog’as apie finansus.
Aš tikiu, kad asmeninis gyvenamas NT yra viena geriausių investicijų būnant jaunu, nes:
- Suformuoja ir išmoko finansinės disciplinos.
- Leidžia pasinaudoti pigiausia gyvenimo paskola.
- Leidžia pasinaudoti finansiniu svertu.
- Leidžia būti pasyviu investuotoju.
- Puikus įvadas į šeimos finansus.
Sau racionalizuoju taip:
- Dabar turimam būstui jau reikia remonto
- Dabar dar turime geras galimybes paskolai.
- Noriu maksimizuoti svertą ir užfiksuoti geresnes palūkanas.
- Dabar turiu extra cash pradiniam įnašui ir/ar remontui.
Tokį klausimą gavau komentaruose ir jis labai geras, teko mąstyti apie tai. Bet nepirkti geresnio gyvenamo būsto, nes gaaaal laukia karas yra kaip nemesti rūkyti, nes vistiek visi mirsime. Rizika visuomet bus, nematau kaip ji ateinantį dešimtmetį sumažėtų, o gyventi reikia jau šiandien. Investicinių butų Vilniuje (o šiaip ir bet kur kitur) manau niekada nepirksiu, bet nuosavą komfortą noriu didinti.
NT - nuomotis ar pirkti nuosavą?
tags: #nepatinka #gyvenamasis #bustas