Buto pirkimo sutartis: žingsnis po žingsnio

Buto pirkimas - tai svarbus žingsnis kiekvieno žmogaus gyvenime, reikalaujantis ne tik finansinių resursų, bet ir atsakingo požiūrio bei žinių. Norint sėkmingai įsigyti būstą, verta iš anksto susipažinti su pagrindiniais šio proceso etapais, teisiniais reikalavimais, mokesčiais bei rekomenduojamais informacijos šaltiniais. Šiame straipsnyje detaliai aptarsime buto pirkimo eigą, nuo pasiruošimo iki nuosavybės įregistravimo, ir pateiksime naudingas nuorodas.

Pasiruošimas buto pirkimui

Finansinių galimybių įvertinimas

Pirmasis žingsnis - aiškiai suvokti savo finansines galimybes. Įvertinkite, kiek lėšų galite skirti pradiniam įnašui, kokį būsto paskolos dydį galite gauti ir kokias mėnesines įmokas pajėgsite mokėti.

Informaciją apie būsto paskolas ir kreditavimo sąlygas rasite komercinių bankų svetainėse, pvz. Kai kurios kredito įstaigos taip pat siūlo specialias sąlygas jaunoms šeimoms, regionuose perkamam būstui ar tam tikroms pirkėjų grupėms.

Informaciją apie būsto paskolas ir valstybės paramą pirmam būstui įsigyti rasite Socialinės apsaugos ir darbo ministerijos bei Finansų ministerijos svetainėse.

Įvertinkite būsto būklę, inžinerinių tinklų stovį, aplinką, saugumą, triukšmo lygį, transporto jungtis.

Preliminari NT pirkimo-pardavimo sutartis

Pirmasis ir vienas svarbiausių žingsnių - preliminarios NT pirkimo-pardavimo sutarties pasirašymas. Pas notarą paprastai ateinama jau sudarius preliminarią sutartį. Šią sutartį sudaro pirkėjas ir pardavėjas, nurodydami pagrindinę informaciją apie sandorį.

Preliminari sutartis nėra privaloma, tačiau ji suteikia abiem šalims aiškumo. Preliminariojoje sutartyje fiksuojama susitarimo esmė, todėl svarbu numatyti šiuos aspektus:

• Notarinės sutarties sudarymo data: Per kiek laiko įsipareigojate ją sudaryti.
• Kaina, avansas ir atsiskaitymo tvarka: Dažniausiai paliekamas 5-10 proc. avansas.
• Atsakomybė, jei sandoris neįvyks: Jei neįvyksta dėl pirkėjo kaltės, jis praranda sumokėtą avansą. Jei neįvyksta dėl pardavėjo kaltės, jis grąžina avansą ir sumoka baudą. Jei neįvyksta dėl nei vienos šalies kaltės, avansas grąžinamas pirkėjui.
• Saugikliai: Numatykite, kas bus, jei pirkėjas negaus paskolos arba NT vertė po vertinimo nepasieks jo kainos.
• Notarinės išlaidos: Nuspręsti ir užfiksuoti, kas moka notarines išlaidas.
• Turto perdavimas: Įrašyti, kada bus perduodamas nekilnojamasis turtas.
• Turto apribojimai: Jei yra bet kokių turto apribojimų (hipoteka, areštas ir pan.), būtina tai numatyti preliminariojoje sutartyje.
• Daiktų sąrašas: Aiškiai aprašyti, su kokiais daiktais bus perduodamas turtas.

Teisinę informaciją apie pirkimo-pardavimo sutartis rasite Lietuvos notarų rūmų svetainėje: Notarurumai.lt

Preliminarios sutarties šablonus ir rekomendacijas galima rasti internete, pvz. teisinių konsultacijų puslapiuose, tokiuose kaip E-teisinekonsultacija.lt (čia galite rasti įvairių straipsnių ir patarimų, nors tai ne oficiali institucija).

Teisiniai formalumai ir dokumentai

Buto nuosavybės dokumentų patikrinimas

Prieš pasirašant galutinę pirkimo-pardavimo sutartį, patikrinkite, ar pardavėjas tikrai yra teisėtas buto savininkas, ar nėra areštų, hipotekoų bei kitų suvaržymų.

Užsisakyti Registro centro išrašą galite: Registrų centras

Dokumentai, reikalingi pas notarą

Sandorio metu, žymiai daugiau dokumentų turi pateikti pardavėjas, o ne pirkėjas. Pirkėjui, sudarant sutartį pas notarą, paprastai užtenka asmens dokumento ir kredito įstaigos išduotų dokumentų, pagal poreikį. Notaras surenka duomenis ir prieš tvirtindamas sandorį patikrina duomenis įvairiuose registruose. Taip užtikrinamas sandorio skaidrumas ir duomenų tikslumas.

Parduodant butą pirkimo pardavimo sutarties tvirtinimui pas notarą, reikės šių dokumentų:

1. Asmens tapatybės dokumentai (parduodant butą, taip pat ir perkant tinka tik galiojanti asmens tapatybės kortelė arba pasas);
2. Dokumentas kurio pagrindu buvo įgytas turtas (pirkimo-pardavimo sutartis, paveldėjimo liudijimas, dovanojimo sutartis ir pan. Teisiškai jis yra neprivalomas, tačiau didžioji dalis notarų prašo pateikti originalą peržiūrai, prieš pasirašant pagrindinę notaro tvirtinamą sutartį);
3. Kadastrinių matavimų byla. Teisiškai ji yra neprivaloma, tačiau didžioji dalis notarų prašo ją turėti. Ji daugiau reikalinga butą įsigyjančiam asmeniui;
4. Sklypo planas. Jei butui priklauso sklypo dalis;
5. Energinio naudingumo sertifikatas. Be šio dokumento notarai negali įforminti buto pardavimo sandorio. Jei jo neturite, kad buto pardavimas būtų įformintas, šio dokumento gavimu Jums reikės pasirūpinti iki pagrindinė sandorio dienos;
6. Turto administratoriaus ar bendrijos pažyma, apie įsiskolinimus ar jų nebuvimą;
7. Jei esate santuokoje, reikės sutuoktinio leidimo parduoti butą, net jei ir butas priklauso Jums asmenine nuosavybės teise. Daugeliu atveju butas buvo pirktas iki santuokos. Jei nepasirašėte prieš vedybinės ar po vedybinės sutarties ir neatskyrėte savo turto bei įsipareigojimų, sutuoktinio leidimas parduoti butą bus reikalingas;
8. Jei esate išsituokę, reikės teismo sprendimo dėl turto pasidalijimo. SVARBU! Dažnai žmonės pamiršta, kad teismo sprendimo seką reikia įregistruoti Registrų centre. To nepadarius bus gaištamas laikas buto pardavimo laikotarpiu.
9. Jei butas įkeistas bankui, reikės banko leidimo parduoti butą;
10. Jei turite nepilnamečių vaikų, reikės notaro leidimo parduotu butą. Anksčiau tekdavo kreiptis į teismą, tačiau nuo 2023, ši galia perduota notarams. Tad notarui teks įrodyti, kad nepabloginsite savo nepilnamečių vaikų gyvenimo sąlygų. Jei turite kito turto savo vardu, užregistravę tą turtą šeimos turtu, notaro leidimo nereikia.

Galutinė pirkimo-pardavimo sutartis notaro biure

Nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartis privalo būti patvirtinta notaro. Notaras:

• Patikrina sandorio teisėtumą, pardavėjo ir pirkėjo tapatybes.
• Informuoja abi šalis apie teisinius įsipareigojimus.
• Užtikrina, kad visi reikiami dokumentai yra tvarkingi.

Šiame etape pirkėjas sumoka likusią sumą (atskaičius avansą), o notaras patvirtina sandorį. Po to naujojo savininko vardu nuosavybės teisė įregistruojama Nekilnojamojo turto registre.

Finansiniai ir mokestiniai aspektai

Būsto paskola ir atsiskaitymas

Jei naudojatės būsto paskola, bankas dažniausiai perveda lėšas tiesiogiai notaro nurodyta tvarka, užtikrinant skaidrumą.

Atsiskaityti už būstą galima dvejopai - perkant savo lėšomis arba kreditu, pasirašant būsto paskolos sutartį. Nuo to priklauso ir atsiskaitymo terminai.

• Savo lėšomis: Galite atsiskaityti iki pagrindinės sutarties pasirašymo arba per tris darbo dienas po jos.
• Su paskola: Kreiptis į banką reikėtų pasirašius pirkimo-pardavimo sutartį. Turtas turi būti apdraustas kreditoriaus naudai, o kreditorius pardavėjui pinigus perves per 30 dienų.

Pirkėjui atsiskaičius už įsigytą turtą, pardavėjas notaro biurui parengia visiško atsiskaitymo pažymą. Ši pažyma notaro įregistruojama VĮ Registrų centras.

Mokesčiai

Pardavus ar įsigyjant būstą gali kilti tam tikrų mokestinių įsipareigojimų:

• Gyventojų pajamų mokestis (GPM) nuo kapitalo prieaugio, jei pardavėjui tai aktualu.
• Nekilnojamojo turto mokestis (NTM), jei turtas viršija nustatytą neapmokestinamąją vertę.

Daugiau informacijos apie mokesčius rasite Valstybinės mokesčių inspekcijos (VMI) svetainėje: VMI.lt

Nuosavybės įregistravimas ir kiti formalumai

Po to, kai notaras patvirtina pirkimo-pardavimo sutartį, ji registruojama Nekilnojamojo turto registre. Tik tada pirkėjas tampa oficialiu buto savininku. Registraciją atlieka notaras arba galima kreiptis į Registrų centrą.

Informacija apie NT registraciją: Registrų centras

Taip pat po įsigijimo verta deklaruoti gyvenamąją vietą (jei planuojate ten gyventi) ir pasirūpinti komunalinių paslaugų tiekėjų sutarčių perrašymu.

Dažniausiai užduodami klausimai

1. Ar galiu pats parengti preliminarią sutartį?

   Taip, galite, tačiau rekomenduojama pasikonsultuoti su teisininku ar bent jau peržiūrėti pavyzdines sutartis.

2. Kaip sužinoti, ar kaina atitinka rinkos vertę?

   Galite atlikti rinkos analizę peržiūrėdami panašių butų kainas skelbimų portaluose, kreiptis į NT brokerį ar užsisakyti profesionalų turto vertinimą.

3. Ar būtina kreiptis į NT agentūrą?

   Nebūtina, tačiau NT agentūra gali sutaupyti jūsų laiką, pasiūlyti didesnę butų pasiūlą, padėti derybose ir dokumentacijos tvarkyme.

4. Ar saugu pervesti pinigus prieš notarą?

   Trumpas atsakymas - tai nėra visiškai saugu. Prieš tai, kai notaras patikrina sistemoje Turtą, Pardavėja, įsitikina, kad pardavimui nėra jokių teisinių apribojimų, teisminių ginčų, areštų ar kt. trikdžių pervesti visų pinigų už perkamą Turtą tikrai nerekomenduojame.

Svarbiausi aspektai preliminarioje sutartyje

Svarbiausi aspektai preliminarioje sutartyje:

Aspektas	Aprašymas
Šalių susitarimas ir įsipareigojimas	Pagal sutartas sąlygas vėliau sudaryti pagrindinę notarinę sutartį.
Duomenų tikslumas	Atkreipkite dėmesį į nurodytus perkamo būsto duomenis (kaina, plotas, atsiskaitymo tvarka, garantijos).
Šalių teisės ir pareigos	Apibrėžiamos abiejų šalių teisės ir pareigos, būsto apžiūros tvarka, galimi sutarties pakeitimai.
Būsto paskirtis ir perdavimo terminai	Ypač svarbu atkreipti dėmesį į būsto paskirtį ir perdavimo pirkėjui terminus, vieno kvadrato ir bendrą turto kainą.
Mokėjimo terminai	Jei mokėjimo terminas bendru susitarimu skaidomas į atskirus mokėjimus, peržiūrėkite ir tikslius tarpinius terminus, mokėjimų dydžius.

tags: #nenotarine #buto #pirkimo #sutartis