Šiame straipsnyje aptariami svarbūs aspektai, susiję su nekilnojamojo turto nuomos mokesčiu Lietuvoje, atsižvelgiant į teismo praktiką ir teisės aktų nuostatas. Straipsnyje analizuojami PVM klausimai, nuomos sutarčių sudarymo ir nutraukimo ypatumai, nuomotojų ir nuomininkų teisės bei pareigos.
PVM Aspektai Nekilnojamojo Turto Nuomoje
Pagal Lietuvos Respublikos pridėtinės vertės mokesčio įstatymo (PVMĮ) 31 straipsnį, nekilnojamojo turto nuoma apibrėžiama kaip teisės naudotis nuosavybe suteikimas sutartam laikui už atlygį, užtikrinant, kad joks kitas asmuo negalės pasinaudoti tokia teise. Nekilnojamojo turto nuomos sandorio esmė - galimybė pasinaudoti tam tikru nekilnojamuoju turtu, t. y., „pasyvus“ tam tikro ploto suteikimas.
Kai kartu su nekilnojamu turtu išnuomojamas ir kitas jame esantis turtas (pvz., baldai, įranga ir pan.) arba suteikiamos kitos paslaugos, susidaro „mišrios“ nuomos paslaugų sandoris. Tokiu atveju, remiantis Europos Sąjungos Teisingumo Teismo (ESTT) praktika, reikia nustatyti, ar yra sudarytas vienas ar daugiau sandorių.
Jei sandorį sudarantys elementai yra taip glaudžiai susiję, kad objektyviai ekonominiu požiūriu sudaro visumą, kurios išskaidymas būtų dirbtinio pobūdžio, tai PVMĮ prasme laikoma, kad šių elementų ar veiksmų visuma sudaro vieną sandorį. Nustatant, kuris iš sandorio elementų yra pagrindinė paslauga, svarbu atsižvelgti į sandorio sudarymo tikslą.
Jei sandorio tikslas yra pasyvus tam tikro ploto suteikimas, kartu suteikiant kitai šaliai teisę naudotis šiuo plotu kaip savininkui, užtikrinant, kad niekas kitas negalės pasinaudoti šia teise, tai PVM tikslais laikoma, kad sudaromas nekilnojamojo turto nuomos sandoris, kuris PVM neapmokestinamas.
Tačiau, jeigu būtų sudaromi darbo vietų (ne patalpų) nuomos sandoriai, kurių tikslas yra išnuomoti tik įrengtą darbo vietą, nesuteikiant nuomininkams patalpų (ar jų dalies) valdymo ar kontrolės teisių, tai tokiu atveju teikiama paslauga PVM tikslais nelaikoma nekilnojamojo turto nuomos paslauga ir jai PVM lengvata, nustatyta PVMĮ 31 straipsnyje, netaikoma. Tokie sandoriai turėtų būti vertinami kaip PVM apmokestinamų paslaugų teikimas ir apmokestinant paslaugas taikomas standartinis 21 proc.
Pagal PVMĮ 31 str. 3 dalies nuostatas apmokestinamasis asmuo (nuomotojas) turi teisę pasirinkti už patalpų nuomą, kuri pagal PVMĮ 31 straipsnį PVM neapmokestinama, skaičiuoti PVM PVMĮ nustatyta tvarka, jeigu patalpos nuomojamos apmokestinamajam asmeniui PVM mokėtojui.
Pagal PVMĮ 71 straipsnio nuostatas, Lietuvos apmokestinamasis asmuo privalo pateikti prašymą įregistruoti jį PVM mokėtoju bei už tiekiamas prekes, teikiamas paslaugas PVMĮ nustatyta tvarka skaičiuoti PVM ir mokėti jį į biudžetą, jeigu bendra atlygio už vykdant ekonominę veiklą šalies teritorijoje patiektas PVM apmokestinamas prekes, suteiktas PVM apmokestinamas paslaugas suma per metus (paskutinius 12 mėnesių) viršija 45 000 eurų. Atsižvelgiant į išdėstytas nuostatas, patalpų nuomotojui (subnuomotojui) atsirastų prievolė registruotis PVM mokėtoju, skaičiuoti ir mokėti į biudžetą PVM, jei jo bendras atlygis iš vykdomos ekonominės PVM apmokestinamos veiklos šalies teritorijoje per metus (paskutinius 12 mėnesių) viršytų 45 000 eurų ribą.
Pažymėtina, kad jeigu iš PVM apmokestinamos veiklos per metus (paskutinius 12 mėnesių) gautas/gautinas atlygis viršija nustatytą 45 000 eurų, bet veiklą vykdantis asmuo neįsiregistruoja PVM mokėtoju, tai jis privalo apskaičiuoti ir sumokėti PVM nuo visų sandorių, dėl kurių teikimo buvo viršyta 45 000 eurų riba.
| Nuomos tipas | PVM taikymas |
|---|---|
| Nekilnojamojo turto nuoma (pasyvus ploto suteikimas) | Neapmokestinama PVM |
| Darbo vietos nuoma (be valdymo teisių) | Apmokestinama 21% PVM |
| Mišri nuoma (su baldais, įranga) | Vertinama individualiai, gali būti apmokestinama |
Nuomos Sutarties Sudarymas ir Nutraukimas: Teisiniai Aspektai
Vadovaujantis Civilinio kodekso (CK) 6.578 str. 4 d., nuomotojas neturi teisės atsisakyti sudaryti gyvenamosios patalpos nuomos sutartį su asmeniu, ją pratęsti arba nustatyti labiau nuomininką suvaržančias sąlygas vien todėl, kad tas asmuo yra nėščia moteris arba tas asmuo turi nepilnamečių vaikų, išskyrus atvejus, kai tokį atsisakymą pateisina gyvenamosios patalpos dydis arba jos areštas.
Nuomotojo ir nuomininko teisės bei pareigos sudaro nuomos sutarties turinį. Civilinis kodeksas teigia, kad sudaręs gyvenamosios patalpos nuomos sutartį nuomotojas įsipareigoja suteikti už mokestį gyvenamąją patalpą nuomininkui laikinai valdyti ir naudoti ją gyvenimui, o nuomininkas įsipareigoja naudotis šia patalpa pagal paskirtį ir mokėti nuomos mokestį.
Nuomos sutartys tarp fizinių asmenų gali būti sudaromos žodžiu. Pagal įstatymą sutartyje turi būti nurodytas nuomojamų patalpų skaičius, plotas, patalpose esanti inžinerinė (techninė) įranga, priklausiniai. Taip pat sutartyje aiškiai nurodomi mokėjimo terminai, atsiskaitymo už komunalines paslaugas tvarka. Nors Civilinis Kodeksas nereikalauja būste esančių daiktų sąrašo ir jų būklės įvertinimo, visgi teisininkai rekomenduoja tai padaryti.
Remiantis CK 6.580 str. 4 d., negalioja gyvenamosios patalpos nuomos sutarties sąlygos, kurios:
- Nustato nuomininko civilinę atsakomybę be kaltės;
- Suteikia teisę nuomotojui vienašališkai keisti nuomos sutarties sąlygas;
- Daro nuomininko teises priklausomas nuo jo šeimos narių skaičiaus, išskyrus atvejus, kai nuomininko teisių pasikeitimas šiuo atveju yra pateisinamas gyvenamosios patalpos dydžiu;
- Ribota nuomininko teisę pirkti daiktus ar gauti paslaugas iš asmenų, kuriuos nuomininkas nori pasirinkti savo nuožiūra;
- Suteikia nuomotojui teisę reikalauti iš nuomininko sumokėti iš karto nuomos mokestį už visą nuomos terminą, jeigu nuomininkas nesumoka nuomos mokesčio už vieną periodą;
- Suteikia nuomotojui teisę vienašališkai įvertinti gyvenamosios patalpos būklę ir konstatuoti, kad ji tinkama gyventi;
- Nustato didesnę nuomininko civilinę atsakomybę, nei faktiškai yra nuomotojui padarytos žalos dydis.
Gyvenamųjų patalpų nuomos sutartis galėtų būti nutraukiama remiantis CK 6.611 str. Jei nuomininkas nuolat (ne mažiau kaip tris mėnesius, jeigu sutartis nenumato ilgesnio termino) nemoka buto nuompinigių ar mokesčio už komunalines paslaugas, jei nuomininkas, jo šeimos nariai ar kiti kartu su juo gyvenantys asmenys ardo ar gadina gyvenamąją patalpą arba ją naudoja ne pagal paskirtį, nuomos sutartis gali būti nutraukta ir asmenys iškeldinami iš nuomojamos patalpos.
Svarbu pastebėti, kad teismai kilus ginčui, kiekvieną atvejį vertina individualiai pagal esamas faktines aplinkybes. Lietuvos Aukščiausiasis Teismas taip pat yra pažymėjęs, kad už pažeidimą griežčiausiai taikomą teisinę priemonę - būsto netekimą - teismas taiko individualiai, taigi teismas turi diskrecijos teisę taikyti šią priemonę, ar ne.
Ką Daryti, Jei Nuomininkas Nemoka Nuomos?
Jei nuomininkas nesumoka nuomos, svarbu žinoti savo teises ir pareigas. Pirmiausia, susisiekite su nuomininku ir pasiteiraukite, kodėl nuomos mokestis nebuvo sumokėtas. Jei tiesioginis susisiekimas nesuteikia rezultatų, galite parašyti oficialų raštišką įspėjimą nuomininkui.
Jei nuomininkas ir po įspėjimo nesumoka nuomos mokesčio, galite kreiptis į teismą. Jei nuomininkas ir toliau nesumoka nuomos ir nesiekia spręsti šios problemos, galite turėti teisę nutraukti nuomos sutartį. Taip pat galite apsvarstyti galimybę pasinaudoti mediatoriumi, kuris padės išspręsti ginčą be teismo.
Kreipdamiesi į teismą turėsite teismui pagrįsti savo reikalavimą bei pateikti iškeldinimą pagrindžiančius dokumentus. Nesugalvokite savarankiškai iškeldinti nuomininko, kuris nemoka nuomos mokesčio, nes galite patys susilaukti administracinės arba baudžiamosios atsakomybės.
Antra, įstatyme yra numatytas imperatyvus reikalavimas, kad gyvenamųjų patalpų nuomos sutartis gali būti nutraukta ir nuomininkai iškeldinti tik teismo tvarka. Nuomotojas, siekiantis vienašališkai nutraukti neterminuotą būsto nuomos sutartį (be priežasties), privalo raštu įspėti nuomininką prieš šešis mėnesius.
Antstolis siunčia registruotu paštu laišką-pranešimą ne vėliau kaip prieš 5 dienas prieš iškeldinimo dieną. Tuo atveju, kai iškeldinamasis geruoju neišsikeldina ir piktybiškai trukdo iškeldinimo procesą pagal vykdomąjį raštą, yra kviečiami du kviestiniai - policija ir gali būti kviečiamas turto saugotojas, - jeigu tuo atveju jis reikalingas.
Iškeldinimo proceso trukmė priklauso nuo nuomininko aktyvumo byloje. Paprastai ieškinio nagrinėjimas pirmojoje instancijoje trunka apie 6 mėnesius, todėl visas iškeldinimo procesas gali užsitęsti“.