Šiandien Lietuvoje nemaža dalis žmonių gyvena nuomotuose butuose. Tai gali būti studentai ar asmenys, laikinai atvykę į kitą miestą. Tačiau ne visada nuomos procesas vyksta legaliai, o tai gali sukelti įvairių problemų tiek nuomininkams, tiek nuomotojams.
Nuomos Sutartis: Būtina Ar Ne?
Norint išvengti dažnų problemų, rekomenduojama pasirašyti nuomos sutartį. Jeigu susitariama dėl konkretaus sutarties galiojimo termino, sutartis privalo būti sudaryta raštu. Tačiau, jei dėl trukmės nesitariama ir nuomojamasi ne iš įmonės ar valstybės, galima susitarti ir žodžiu.
Visgi pasitaiko, kad nuomotojai nenori pasirašyti net ir konkrečiam laikui sudaromos sutarties, nes slepia mokesčius. Tokiu atveju nuomininkas rizikuoja, kad gali būti bet kada "išprašytas".
Kaip Apsidrausti?
Net ir pasirašius sutartį, galite būti "prieš laiką išprašytas", jei nuomotojas parduos ar padovanos butą. Tokiu atveju galėtumėte reikalauti nuomotojo atlyginti nuostolius. Tačiau yra būdas apsidrausti - registruoti nuomos sutartį Nekilnojamojo turto registre. Tuomet net ir naujasis buto šeimininkas privalės jums toliau nuomoti butą.
Oficialiai nuomodamas būstą ir mokėdamas mokesčius, NT savininkas turi daugiau galios nuomininko atžvilgiu.
Nuomos Sutarties Turinys
Nuomos sutartyje turi būti nurodyti bent šie dalykai:
- Adresas
- Kambarių/patalpų skaičius
- Plotas
- Inžinerinė/techninė įranga
- Naudojimosi bendro naudojimo patalpomis sąlygos
- Nuomos mokestis ir mokėjimo terminai
- Atsiskaitymų už komunalines paslaugas tvarka
Taip pat atskira nuomos sutartimi negalima išnuomoti pereinamojo kambario ar negyvenamo kambario (tualeto, sandėliuko, virtuvės). Tai nuomojama tik kartu su kitomis patalpomis.
Nuomininko Atsakomybė
Nuomodamasis butą, nuomininkas (ir jo šeimos nariai) atsako už tai, dėl ko yra pats kaltas (arba kalti jo įsileisti žmonės), bet neatsako už žalą iš kitur. Be savęs ir savo šeimos narių (dėl kurių sutarta), nuomininkas gali pakviesti kitų laikinų gyventojų (pvz., draugą), bet tik su nuomotojo sutikimu.
Sutarties Nutraukimas
Jeigu nuomojantis buvo tartasi iki kada nuomojama (terminuota sutartis), tai atėjus tam laikui sutartis ir baigiasi, jei nuomotojas ar nuomininkas to nori. Jei niekas neišreiškia tokio noro, sutartis lieka galioti tarsi būtų sudaryta nesitariant dėl pabaigos laiko. Pasibaigus terminui gali pasikeisti ir sąlygos.
Jeigu dėl pabaigos laiko nesitarta (neterminuota sutartis), sutartis baigiasi po to, kai nuomotojas parašo nuomininkui pranešimą apie nutraukimą. Nuomininkas visada (nesvarbu, tartasi ar ne dėl pabaigos laiko) gali nutraukti sutartį parašęs pranešimą nuomotojui prieš 1 mėnesį.
Jei kažką pablogino, nuomininkas privalo atlyginti nuomotojui nuostolius. Jei kažką pagerino, nuomininkas gali pagerinimus pasiimti sau, bet tik jeigu juos įmanoma pasiimti nieko nesugadinant; kitu atveju pagerinimai atitenka nuomotojui.
Pvz. jei nuomininkas pakabino naują šviestuvą, gali jį nusiimti ir išsivežti (ir vėl užkabinti seną šviestuvą), bet jei uždažė atsilupusią sieną tai, aišku, dažų neatsiims.
Nelegali Nuoma: Rizikos ir Pasekmės
Kristina, pasidalinusi savo istorija, į statistiką nėra įtraukta. Ji nuomojasi būstą nelegaliai. Pasak merginos, kol kas dėl to jai jokių problemų nekilo. „Tą butą nuomoju jau ne vienerius metus. Nors savininkas tiesiai šviesiai nėra pasakęs, kad nuoma yra nelegali, tačiau tai suprantu pati, kiekvieną mėnesį laukdama jo, kad jis pasiimtų nuomos ir komunalinių paslaugų mokesčius grynais pinigais. Arba jis atvažiuoja mums patogiu laiku, ar aš jam paduodu pinigus, važiuodama pro šalį“, - pasakoja Kristina.
Nors „Delfi Būstas“ kalbinta Kristina kol kas problemų dėl nelegaliai nuomojamo būsto neturi, VŠĮ „Realdata“ vadovas, NT analitikas Arnoldas Antanavičius sako, kad žmonės, kurie nuomojasi būstą nelegaliai, vaikšto peilio ašmenimis.
„Nuomininkui vienareikšmiškai geriau viską daryti oficialiai, nes tokiu atveju jis yra apsaugotas, kad savininkas jo lengvai neišprašys iš nuomojamo būsto, turės laikytis terminų apie įspėjimą dėl nuomos santykių nutraukimo ir nuomininkas turės gerokai daugiau laiko susirasti kitą būstą. Taip pat, turint nuomos sutartį, galima įsiregistruoti ir gyvenamąją vietą. Tai yra privalumas, ypač šeimoms su vaikais, nes galima registruoti vaikus į darželius ir mokyklas“, - komentuoja A. Antanavičius.
Jeigu nuomojama nelegaliai, nuomotojai rizikuoja, kad juridiškai nelabai turi kažkokių svertų prieš nuomininkus. Jeigu turtas bus sugadintas, jeigu bus paliktos skolos ir pan., teisybę surasti bus sudėtinga. Gali tekti prisipažinti, kad buvo vykdoma nelegali veikla ir pats nuomotojas įsispraudžia save į tokią situaciją, kad nemokėdamas mokesčių ir taip bandydamas sutaupyti, padidina riziką patirti nuostolių.
Kaip Nuomoti Būstą Legalai?
Valstybinės mokesčių inspekcijos (VMI) teigimu, gyventojai, norintys nuomoti gyvenamosios paskirties patalpas, gali tai padaryti įsigiję „Gyvenamosios paskirties patalpų nuoma“ verslo liudijimą. Taip pat galima teikti apgyvendinimo paslaugas įsigijus verslo liudijimus veikloms: „Apgyvendinimo paslaugų (nakvynės ir pusryčių paslaugos) teikimas“, „Apgyvendinimo paslaugų (kaimo turizmo paslaugos) teikimas“.
Nuo 2020 metų liepos 1 d. gyventojai, nuomojantys gyvenamosios paskirties patalpas su verslo liudijimu, kiekvienam nuomojamam objektui turi įsigyti atskirą verslo liudijimą ir už jį sumokėti fiksuoto dydžio pajamų mokestį.
Neįsigijus verslo liudijimo, bet kokio NT (ne tik gyvenamųjų patalpų) nuomos paslauga taip pat gali būti teikiama ir gyventojams, ir juridiniams asmenims - tiesiog metams pasibaigus, iki kitų metų gegužės 2 d., reikia deklaruoti šias gautas pajamas ir sumokėti 15 proc. gyventojų pajamų mokestį.
Paprastai verslo liudijimas imamas tais atvejais, kai iš būsto nuomos gaunamos didesnės pajamos, o 15 proc. GPM pasirenka mokėti tie, kurių pajamos iš nuomos yra mažos.
| Nuomos būdas | Mokesčiai | Pastabos |
|---|---|---|
| Verslo liudijimas | Fiksuotas pajamų mokestis už kiekvieną objektą | Tinka didesnėms pajamoms |
| 15% GPM | 15% nuo gautų pajamų | Tinka mažesnėms pajamoms |
Žvelgiant į bendrą tendenciją, gyventojų, nuomojančių būstą su verslo liudijimais ar deklaruojančius pajamas iš nuomos, skaičius išlieka panašus ar nuosaikiai didėja. Nuo 2013 m. gyventojų, nuomojančių būstą su verslo liudijimu skaičius išaugo tris kartus.
Siekiant nustatyti galimus mokesčių vengimo atvejus, vertinama ne tik gyventojų mokesčių administratoriui pateikta informacija (pavyzdžiui, deklaracijų duomenys), trečiųjų šalių duomenys, bet ir informacija viešojoje erdvėje. Tikrinami ir ilgalaikės, ir trumpalaikės nuomos pasiūlymus dalijantys asmenys.
Atliekant bendrą NT nuomos rinkos priežiūrą itin vertingi ir gyventojų pranešimai apie galimai nelegalią veiklą. Šiemet, VMI duomenimis, dėl nelegalios NT nuomos iš gyventojų gauti 266 pranešimai, pernai 368 pranešimai, užpernai - 186 pranešimai.
Būsto Nuomos Sutartis: Svarbūs Aspektai
Būsto (buto ar namo su sklypu) nuomos sutartis - tai dviejų šalių sandoris, kuomet viena šalis perduoda kitai šaliai valdyti ir naudoti nekilnojamojo turto objektą už sąlyginai nedidelį mokestį per mėnesį. Be abejo, abiem sandorio šalims būtina tokį susitarimą užfiksuoti ir aprašyti.
Sutartys turi būti sudaromos raštiškai. Vis dar pasitaiko atvejų, kuomet nuomos sutartis sudaroma žodiškai. Taip gali būti, tačiau rašytinė nuomos sutartis padės išvengti ginčų. Be to, teisės aktų tvarka ilgesnė nei 1 metų nuomos sutartis privalo būti rašytinė.
Sutartis privalo būti sudaryta valstybine kalba. Tačiau esant poreikiui, pavyzdžiui, nuomojant butą užsieniečiui, sutartis gali būti sudaroma ir kitomis kalbomis.
Nuomos sutartis gali būti sudaryta ir patvirtinta notaro arba sudaroma be notaro (didžioji dalis nuomos sutarčių netvirtinamos notaro). Taip pat šios sutartys gali būti užregistruotos Registrų centre. Paprastai to reikia norint deklaruoti gyvenamąją vietą ar apsaugoti savo interesus prieš trečiąsias šalis.
Nuomininkas gali deklaruoti savo gyvenamąją vietą nuomojamame bute ar name tik gavęs savininko sutikimą.
Svarbūs punktai nuomos sutartyje:
- Nurodyti terminą, kuriam laikui turtas nuomojamas.
- Nurodyti nuomos kainą.
- Nurodyti nuomos užstatą (depozitą).
Taip pat prie sutarties įprastai pridedamas ir priėmimo-perdavimo aktas, kuriame raštiškai užfiksuojama perduodamo turto būklė (tvarkingas, išvalytas ir pan.), inventorius, užfiksuojami skaitliukų parodymai, aprašomi defektai ir kt.
Dar geriau, jei padaromos turto nuotraukos (fotofiksacija) ir pridedamos prie priėmimo-perdavimo akto. Tai padeda išvengti interpretacijų bei nesusipratimų nuomos termino pabaigoje.
Kuo išsamesnė ir pilnesnė sutartis, tuo mažiau erdvės interpretacijoms ar nesusipratimams.
Remontas: Kieno Atsakomybė?
Esant poreikiui, kapitalinį remontą turi atlikti savininkas. Paprastai tai apima esmines buto ar viso pastato konstrukcijas (stogą, sienas, pamatus, langus ar inžinerinius įrengimus). Smulkų remontą gali atlikti ir nuomininkas, ir nuomotojas, priklausomai nuo susitarimo ir nuo to, kodėl atsirado tokio remonto poreikis.
Dažnas klausimas būna, kas turi dengti sugedusios buitinės technikos remonto ar keitimo nauja įranga išlaidas. Bendra taisyklė yra tokia - jei buitinė technika sugedo dėl senumo, tuomet išlaidas kompensuoja nuomotojas, tačiau jei sugedo dėl netinkamo naudojimo - be abejo, kompensuoja nuomininkas.
Ginčų Sprendimas
Pasak NT agentūros „Vilniaus turtas“ NT agentės Jolantos Petrauskaitės, nuomojant butus, skundų būna ir iš butų savininkų, ir iš nuomininkų. Tačiau NT brokerė pabrėžia, kad geriausia visus nesutarimus spręsti draugiškai ir ramiai.
Visais atvejais, kai kyla nesutarimų tarp nuomininkų ir nuomotojų, bandoma juos spręsti draugiškai ir priimti abiem pusėms tinkamus sprendimus.
Nuomininkų Iškeldinimas
Advokatas Arūnas Bertulis paaiškino, kokiais atvejais galima iškeldinti nuomininkus, kurie neturi nepilnamečių vaikų, ir tuos, kurie turi. Pirmiausia, reikia paminėti, kad geriausias būdas nutraukti sutartį yra abiejų šalių susitarimas. Tai galioja ir tais atvejais, kai nuomininkai turi nepilnamečių vaikų, ir tais, kai neturi.
Civilinis kodeksas nenustato išimčių, draudžiančių ar ribojančių nutraukti būsto nuomos sutartį su nuomininkais, turinčiais nepilnamečių vaikų, ar tokius iškraustyti, todėl dėl nuomos sutarties nutraukimo su nuomininku, turinčiu ar neturinčiu nepilnamečių vaikų, taip pat dėl nuomininko, turinčiu ar neturinčiu nepilnamečių vaikų, priverstinio iškraustymo reiktų kreiptis su ieškiniu būtinai tik į teismą.
Nagrinėjant ginčus dėl iškraustomų nuomininkų, turinčių nepilnamečių vaikų, A. Bertulio teigimu, vaikų turėjimas galėtų lemti tik teismo sprendimo iškraustyti įvykdymo terminą, bet ne pačią iškraustymo galimybę.
Pasak advokato A. Bertulio tam, kad būsto savininkas galėtų iškraustyti nuomininkus, nuomos sutartis turėtų arba pasibaigti, arba nuomos sutartį nutraukus Civilinio kodekso numatytais atvejais.
Kadangi sudarytą terminuotą būsto nuomos sutartį abi šalys turi teisę bet kada nutraukti įspėjusios apie tai viena kitą prieš prieš tris mėnesius iki nutraukimo, tad terminuotos būsto nuomos sutarties sudarymo atveju joje gali būti aptarti ir nurodyti ilgesni įspėjimo terminai.
Nuomotojas (būsto savininkas) turi žinoti, kad nutraukti terminuotą nuomos sutartį prieš terminą jis gali tik po to, kai jis nusiuntė nuomininkui rašytinį įspėjimą apie būtinumą, įvykdyti prievolę ar pašalinti pažeidimus per protingą terminą, tačiau nuomininkas, gavęs tokį įspėjimą, per protingą terminą prievolės neįvykdė ar pažeidimų nepašalino.
Akcentuotina, kad gyvenamosios patalpos nuomos sutartis gali būti pripažinta negaliojančia, ji gali būti nutraukta, taip pat fiziniai asmenys iš gyvenamųjų patalpų gali būti iškeldinami tik teismo tvarka, t. y. pagal būsto savininko ieškinį, pareikštą teisme.
Anot A. Bertulio, nuomotojui svarbu tik tinkamai ir laiku įspėti nuomininką, įteikiant jam pranešimą apie sutarties nutraukimą, nes pasitaiko atveju, jog būsto savininkai nuomos sutartį nutraukia be įspėjimo ar anksčiau nei sueis privalomas įspėjimo terminas.
tags: #nelegaliai #nuomojamas #butas