Nekilnojamojo turto bumas: priežastys ir pasekmės Lietuvoje

Lietuvos ekonomika patyrė nekilnojamojo turto (NT) bumą, kuris vėliau virto gilia krize. Siekiant suprasti šio reiškinio priežastis ir pasekmes, svarbu pažvelgti į įvykių chronologiją ir analizuoti to meto ekonominę situaciją.

Apie tai, kas yra ekonominiai burbulai ir kas juos pūtė, 2009 m. spalio 4 d. Baltijos televizijos laidoje „Svarbus pokalbis“ diskutavo Ministras pirmininkas A. Kubilius ir Seimo Biudžeto ir finansų komiteto pirmininko pavaduotojas A. Butkevičius.

A. Kubilius teigė, kad krizė yra didelis rūpestis visam pasauliui, taip pat ir Lietuvai. Jis paminėjo dvi dedamąsias dalis: globalią krizę ir vietines problemas, kurias jis pavadino regioniniais ypatumais.

Visos trys Baltijos valstybės jau iki praėjusių metų pabaigos rodė ekonomikos perkaitimo ženklus - vadinamuosius burbulus. Tų burbulų atsiradimą lėmė į mūsų rinkas patekę pertekliniai pigūs kreditiniai ištekliai. Tai sukėlė vartojimo, nekilnojamojo turto kainų bumą ir daug kitų reiškinių.

A. Butkevičius mano, kad tų burbulų buvimas paaiškėjo, kuomet prasidėjo rimtesnis analitinis darbas. Pinigai, plūdę į mūsų rinką paskolų forma, lėmė ir nekilnojamojo turto kainos augimą. Bendras vidaus produktas taip sparčiai neaugo.

Pažvelkime į pagrindines priežastis, nulėmusias NT bumą ir vėlesnę krizę Lietuvoje.

Pagrindinės NT Bumo Priežastys

1. Pigūs kreditiniai ištekliai: Didelis kiekis pigių paskolų pateko į rinką, skatindamas vartojimą ir NT kainų augimą.
2. Valiutų valdybos sistema: Ši sistema suteikė tarptautinėms finansų institucijoms tam tikrų garantijų, pritraukdama dar daugiau išteklių.
3. Nepakankamas valdžios sektoriaus dalyvavimas: Valdžia per mažai dalyvavo perskirstant lėšas, o tai būtų padėję slopinti NT burbulo augimą.

A. Kubilius, kalbėdamas apie ankstesnių vyriausybių klaidas, pripažino, kad panašių problemų neišvengė nei latviai, nei estai. Visos trys valstybės patiria panašų bendrojo vidaus produkto susitraukimą.

A. Butkevičius teigia, kad Lenkijoje į nekilnojamojo turto rinką atėjo mažiau pinigų. Lietuvoje nuo 2004 iki 2008 pinigų importas išaugo 2,9 karto, tuo tarpu BVP per tą patį laikotarpį padidėjo tik 28 procentais.

Kitas veiksnys - vietinių finansinių išteklių dalis pinigų masėje. Lenkijoje rezidentų (gyventojų ir įmonių) indėliai sudaro 90 proc. komercinių bankų išduotų paskolų, Lietuvoje - tik apie 50%. Be to, Lietuvoje didesnė dalis paskolų - apie 65 proc. - yra išduotos eurais.

A. Kubilius mano, kad labiausiai ES kenčia tos valstybės, kurios naudoja valiutų valdybos modelį. Neturėjimas savos pinigų politikos, galbūt ir centrinių bankų vaidmens mažėjimas atvedė į situaciją, kuomet visos šios valstybės patiria gilesnį ekonomikos nuosmukį.

Taigi, atrodo, kad Lietuvoje ir kitose Baltijos valstybėse, kalbant metaforiškai, pinigais kaip popieriumi buvo kūrenama ekonomikos krosnis ir visi džiaugėmės sklindančia šiluma. Dabar tie pinigai baigėsi, o kito ekonominio kuro, artėjant žiemai, nesukaupėme.

Nekilnojamojo turto (NT) rinka Lietuvoje šiandien išgyvena išties pozityvų laikmetį. Žmonės, gyvenantys butuose, aktyviai ieško sklypų soduose ar vienkiemiuose. Tie, kurių finansinės galimybės didesnės, ieško namų pirkimui ar investuoja į nuosavo namo statybą. Kadangi NT rinkos kainos labai patrauklios pardavėjams, suaktyvėjo ir užsieniečiai, norintys parduoti savo „užlaikytą“ turtą Lietuvoje.

G. Balčiūnas: Ypač jaučiasi pagyvėjusi prekyba butų sektoriuje. Kad būtų labai didelis susidomėjimas sodybomis aplink Kėdainius, tikrai nepasakyčiau. Bet pats miestas tikrai įgavo daug didesnį pagreitį nei prieš metus.

Pandemija ir uždarymas leido žmonėms pasitaupyti pinigų, nes nebuvo kelionių, pramogų, o didžioji dalis sektorių, kad ir, pavyzdžiui, gamyba kaip dirbo, taip ir dirba. Netgi išaugo jų apyvarta, darbų skaičius, kartu ir atlyginimai.

Perkamas visas NT: tiek sklypai, tiek senos apleistos sodybos - viskas turi savo kainą. Nors, anot P. Pavyzdžiui, šiemet per sausį-kovą, Kėdainių rajono savivaldybėje buvo parduoti 122 butai ir 40 gyvenamųjų namų, o tai yra atitinkamai 35 proc. ir 40 proc.

Apskritai Kėdainių rinka atliepia visos šalies NT rinkos tendencijas - praėjusiais metais butų pardavimai mažėjo, o gyvenamųjų namų rinka išliko nepakitusi, palyginti su 2019 metais. Butų pardavimai pernai mažėjo daugelyje šalies savivaldybių, o Kėdainių rajonas nebuvo išimtis. Gyvenamųjų namų rinka visoje šalyje augo, tačiau didžiausius teigiamus pokyčius fiksavo pirkėjams patrauklios savivaldybės, pavyzdžiui, Molėtų, Trakų ar Klaipėdos rajono, - pastebi RC duomenų analitikas. - Kėdainių rajonas yra vienas iš tų rajonų, kur parduotų butų ir gyvenamųjų namų skaičiai skiriasi nedaug.

Kėdainiuose yra problema su pasiūla. Paklausa yra didelė, dirbančių ir oficialius atlyginimus gaunančių žmonių kiekis pakankamas. Baigėsi tas laikotarpis, kai vos ne 90 proc. darbdavių mokėjo vokeliuose, žmonės pradėjo mokėti mokesčius, darbuotojai uždirba didesnius atlyginimus, taigi, jie gali pasiimti paskolą ir įsigyti savo būstą. Per pastarąjį laikotarpį vienintelis naujas daugiabutis pastatytas, nors vietos naujoms statyboms tikrai yra.

Kalbant apie butus, šiemet didesnis ar mažesnis augimas stebimas daugelyje šalies savivaldybių. Viena vertus, jis gali būti sietinas su pirkėjų lūkesčiais, kita vertus, nereikia pamiršti, kad lyginame su praėjusių metų pirmuoju ketvirčiu, o būtent praėjusių metų kovo viduryje NT rinka visoje šalyje praktiškai sustojo ir nebuvo registruojami jokie NT sandoriai.

NT pardavėjai, pasak brokerės E. Pinskės, labai džiaugiasi pakilusiomis NT kainomis, kas itin liūdina pirkėjus. Dažnai pasitaiko, jog daugiau nei metus namo ieškanti šeima, radusi savo svajonių namą, nepagaili sumokėti daugiau nei gali įvertinti NT vertintojas, kad galėtų džiaugtis savo išsvajotu, nuosavu turtu, - pasakoja NT brokerė.

NT kainos pakilo ir dėl savivaldybės finansavimo jaunoms šeimoms pirmam būstui įsigyti. G. Vienas vertintojas man uždavė labai gerą klausimą: „Kaip yra - ar kainos pakilo, ar pinigai nuvertėja?“ Mes visi vienareikšmiškai sutinkam, kad turtas išlaikytų savo vertę, kaina turi kilti. Jeigu žiūrėtume standartinio dviejų kambarių butų kainas, jos per metus pakilo apie 20-30 proc. Žmonės perka būstus tiek nuomai, tiek sau. Pavyzdžiui, jeigu šeima gyvena dviejų kambarių bute ir turi vieną ar du vaikus, jie pagal savo finansines galimybes priima sprendimą keisti į didesnį būstą - trijų ar keturių kambarių butą.

Baiminamasi, jog tokia suintensyvėjusi NT prekyba neprivestų prie 2008-2009 metais buvusios krizės, kuomet lygiai taip pat aktyviai buvo perkamas NT. Net finansų analitikams sunku nuspėti, kas bus po pusės metų. Apie pasikartojančios krizės scenarijų girdime antrus metus, bet krizė taip ir neįvyko. Mano nuomone, reikia gyventi savo gyvenimą, dėliotis finansines galimybes atsakingai ir jokia krizė neišgąsdins, - patarė E. G. Balčiūnas mano, jog prieš kiek daugiau nei dešimtmetį buvusi krizė pasikartoti gali. Tačiau kaip atsilieps, tikrai nėra aišku. Ir sutinka su kolege: kol žmonės turi darbus ir jų yra, kol procesas vyksta, nieko baisaus neturėtų įvykti.

Man įdomiau, ne kaip baigsis, bet kyla klausimas: „Kiek ilgai tai tęsis?“. Viskas priklauso nuo to, kiek ilgai bus tas įsibėgėjimas, pakilimas, pirkimas. Tai yra lygiai tas pats, kaip važiuoti automobiliu: jeigu tu važiuosi normaliu greičiu, tai tu spėsi išsukti posūkyje ir viskas bus gerai, bet, jeigu išsibėgėsi daugiau nei 100 km/h gali baigtis blogai. Lygiai tas pats ir šiuo atveju su NT: kuo daugiau kils kainos, kuo didesnes paskolas žmonės ims, tuo skaudžiau gali viskas baigtis. Bet, kita vertus, dar nėra buvę tokios situacijos, kad, kai pučiasi NT burbulas, tuo pačiu suteikiamas ir finansavimas, parama iš valstybės: pandemijos metu spausdinami pinigai, padedama verslams ir visai ekonomikai, ją gelbėja. Vienas mano kolega sakė: „Ar nebus taip, kad infliacija suvalgys tas kainas?“. P.

Vertindami duomenis galime matyti, kad Lietuvoje nuosaikiai didėja namų ūkių, turinčių bent po vieną butą, skaičius - jis šiuo metu siekia apie 820 tūkst. Tačiau taip pat matome, kad daugėja namų ūkių, turinčių po du, tris ar daugiau butų, pavyzdžiui, po du butus šiuo metu turi apie 140 tūkst. namų ūkių, po tris butus - 24 tūkst., po 4 ar daugiau butų - daugiau kaip 5 tūkst. Viešoje erdvėje netgi yra pasigirdę nuomonių, jog ateityje nuosavas būstas gali tapti tik turtingųjų privilegija. Tačiau G. Tai, sakyčiau, daugiau žiniasklaidos bandymas sujudinti visuomenę, kad pajudintų pinigus iš bankų ar pan. Negali būti vien tik turtingųjų. Pavyzdžiui, vienoje vietoje toks pat sklypas ar namas gali kainuoti 30 ar 50 tūkst., o Vilniuje gal ir pusę mln., bet bus labai didelis atotrūkis tarp kaimo ir didmiesčio, sostinės. Niekaip negali normalaus privažiavimo, komunikacijų ar vandentiekio neturintis namas kaime kainuoti labai brangiai. Turtingieji paprasčiausiai į tokį net nežiūrės.

Panašios nuomonės laikosi ir E. NT kaip gyvenimas sukasi ratu - vieni parduoda, kiti perka. Sunkiai besiverčiantys žmonės gauna socialinius būstus. Jaunos šeimos su mažomis pajamomis nuomojasi NT. Finansiškai stabilesni žmonės siekia įsigyti savo būstą, dažniausiai su banko pagalba ar savivaldybės parama, skirta jaunai šeimai, pirmam būstui įsigyti. O gerai gyvenantys žmonės kaip pirko, taip ir perka NT. RC duomenų analitikas P.

Galimos Pasekmės ir Rizikos

• Ekonomikos nuosmukis: Sprogus NT burbului, ekonomika gali patirti didelį nuosmukį.
• Finansinė priklausomybė: Valstybė tampa priklausoma nuo išorinių finansinių šaltinių.
• Socialinė nelygybė: Augant kainoms, būstas tampa sunkiau įperkamas daugeliui gyventojų.

Pastato nusėdimas ir jo įtaka NT vertei

Specialistai įsitikinę, kad laiku nepasirūpinus pastato būkle, kils papildomų problemų. Viena jų - nekilnojamojo turto (NT) vertė smarkiai kris, o parduoti pastatą už norimą kainą taps labai sunku.

NT ekspertas Tadas Meiliūnas pasakoja, kad šiais laikais pirkėjai yra ypač reiklūs ir pastabūs, todėl, pastebėję problemą perkamo pastato konstrukcijoje, visada atkreips dėmesį į kainą, o kartais net ir visiškai atsisakys įsigyti tokį statinį.

Jeigu ruošiatės parduoti NT objektą, visada patariame, kad pastato nusėdimo problema, prieš surandant pirkėją, būtų išspręsta. Šiandien klientai yra išprusę, todėl, vizualiai pastebėję defektus, pasirenka nepirkti tokio statinio arba labai stipriai derasi dėl mažesnės kainos, - teigia NT brokeris.

T.Meiliūno pasiteiravus, kiek NT vertė gali sumažėti, jeigu jame yra užfiksuotas nusėdimas, ekspertas sako, kad viskas priklauso nuo pirkėjo atsargumo.

Kokio dydžio baimė, tokio dydžio nuolaidos ir nori. Pavyzdžiui, jei namas kainuoja 200 tūkst. eurų, tai būna atvejų, kai yra prašoma kainą sumažinti ir keliomis dešimtimis tūkstančių eurų, o tai jau nemažas nuostolis pardavėjui, - sako T.Meiliūnas.

Pasak jo, nusėdimo procesas dažniausiai aptinkamas pastatuose, kurie buvo statyti 2004-2007 m. laikotarpiu, mat tada statytojams nebuvo taikomi griežtesni reikalavimai.

Išties dažnai pastebime, kad net ir 2015-2016 m. statytuose pastatuose yra aptinkami nusėdimai, nes jų garantijos laikas eina į pabaigą, todėl valdytojai ieško sprendimų, kurie leistų atkurti pastato pradinę būklę ir taip išlaikytų jų vertę, - teigia K.Jurėnas.

Anot T.Meiliūno, NT praktikoje pasitaiko ir tokių atvejų, kuomet, pardavus pastatą, tačiau nesutvarkius jo nusėdimo problemos, kyla ginčai tarp pirkėjų ir pardavėjų.

Jei pirkėjas nepastebėjo, o pardavėjas neįvardijo tokio pastato trūkumo, tai įsigijus namą ir po kelių mėnesių pamačius problemą, galima atšaukti sandorį bei reikalauti kompensacijos. Beveik visais atvejais tai yra pardavėjo atsakomybė.

Pasak K.Jurėno, dažniausiai pastatų nusėdimas yra susijęs su pasikeitusiomis grunto savybėmis, kai dėl neatsakingai atliktų darbų gruntas tampa ypač pažeidžiamas.

Dėl didelių liūčių grunte atsiranda drėgmės perteklius arba atvirkščiai - dėl sausros gruntas pradeda trauktis. Dėl to, kad pastatas pasislinko, įtakos gali turėti ir įvairios avarinės situacijos. Pavyzdžiui: po pastatu esančios nuotekų sistemos gedimas, kai besisunkiantis vanduo ima minkštinti gruntą.

Pagrindiniai indikatoriai, kad pastatas greičiausiai yra nusėdęs - sienose arba grindyse atsiradę plyšiai. Jei kalbame apie sienas, tokie įskilimai gali atsirasti tiek pastato išorėje, tiek viduje. Paprastai jie formuojasi įstrižai iš viršaus į apačią. Kalbant apie grindis - atsiranda tarpeliai, įtrūkimai plytelėse, paviršiaus nelygumai ir pan.

Blogiausia, kas gali nutikti - objektas pradės griūti, tačiau tai labai retas ir visiškai apleisto pastato atvejis. Paprastai žmonės spėja pastebėti problemą ir iki tokios katastrofos neprieinama. Minimaliausia problema - atsiradę įtrūkimai laikui bėgant virsta plyšiais, per juos pradeda „eiti“ tiek vėjas, tiek drėgmė, viduje pradeda kauptis pelėsis, prastėja gyvenimo sąlygos. Kur kas didesnė ir dažnesnė problema - vamzdyno ir elektros instaliacijos pažeidimai.

Tačiau net ir sutvarkius tokį gedimą, bet nepašalinus nusėdimo, problemos neabejotinai kartosis. Jei tai verslo objektas, pavyzdžiui, parduotuvė, atsiranda nuostoliai, kadangi neužtikrinus žmonių saugumo, tokių patalpų negalima naudoti pagal paskirtį.

Geopolimerinės injekcijos, kurias ir taiko „URETEK“, nepažeidžia pastato konstrukcijų ir yra efektyvi alternatyva įprastoms pastatų pamatų stiprinimo ar grindų atstatymo procedūroms. Taikant įprastinę metodiką, namo grindys išardomos ir klojamos iš naujo. Tokiu atveju, kol atliekami darbai, gyventojams tenka laikinai apleisti būstą, o jei tai verslo objektas - pristabdyti veiklą.

Tai procesas, kuris gyventojams nesukelia jokių nepatogų - nereikia nieko griauti ar ardyti, nes pasiekti gruntą su „URETEK“ technika tereikia 12-15 milimetrų išgręžtų skylučių. Išsikraustyti ir ieškoti laikinos gyvenamosios vietos taip pat nereikia, nes paprastai darbams atlikti užtenka vos vienos dienos. Jei tai didesnis objektas, prekybinės paskirties patalpos, parduotuvė, tai darbai gali užtrukti ir šiek tiek ilgiau, tačiau visos reikiamos procedūros yra atliekamos ne darbo metu, todėl darbo valandomis verslas gali dirbti įprastu ritmu, - pasakoja K.

Įklojus papildomo mišinio sluoksnį, nusėdimo problema gali visai nedingti, o atvirkščiai - grindys taps dar sunkesnės ir nusėdimas tik suintensyvės. Taip pat storesnis grindų sluoksnis padidins išlaidas šildymui. Tyrimai rodo, kad geopolimerai užtikrina beveik šimto metų tarnavimo laikotarpį, todėl galima sakyti, kad tai amžiaus investicija, - teigia K.

Stabilizacijos metu yra padidinamas grunto tankis tose vietose, kur pastatas turi nusėdimo požymių, taip sustabdant tolimesnį sėdimą, o aktyvuoju procesu konstrukcija yra ne tik stabilizuojama, bet ir pakeliama kaip įmanoma arčiau savo pradinės padėties. Verta pažymėti, kad kiekviena geopolimerinė medžiaga turi skirtingas savybes, kurios yra naudingos skirtingiems atvejams.

Būsto kainų pokyčiai

Tikėtis, kad šalyje žymiai sumažės būsto kainos - neverta. Nekilnojamojo turto krizė JAV, būsto kainų kritimas Ispanijoje ir Anglijoje privertė suklusti ir Lietuvos gyventojus. Apskritai daugumoje Europos rekonstrukcijos ir plėtros banko veiklos regiono šalių būsto kainų augimo tempai tapo destabilizacijos veiksniu. Pats didžiausias gyvenamojo būsto kainų augimas buvo Ukrainoje.

Tačiau nekilnojamasis turtas apie 20 proc. Pasak bendrovės „Ober-Haus” Ryšių su visuomene projektų vadovės Linos Luneckienės, per pirmuosius du šių metų ketvirčius labai sparčiai kilo nekilnojamojo turto kainos. O kai kur net ypač sparčiai. Šiauliuose ir Panevėžyje senos statybos butų, esančių miegamuosiuose rajonuose, kainos vidutiniškai augo apie 50 proc. Sparčiai - 40 proc.

Šiųmetinis kainų kilimas Lietuvoje jau per pirmąjį pusmetį viršijo visas išankstines prognozes; būsto kainos pasiekė naujas rekordines aukštumas, todėl nemažai daliai gyventojų būstas tapo tiesiog nebeįperkamas, o potencialiems pirkėjams vis sunkiau pasiryžti investuoti į būstą. Tačiau nuo šių metų liepos mėnesio kainų augimo tempai Lietuvos didžiuosiuose miestuose pastebimai sulėtėjo.

Nedidele išimtimi tapo Kauno ir Klaipėdos naujos statybos butų miegamuosiuose rajonuose rinka. Tai, kad būsto kainų kilimas pastaraisiais mėnesiais Lietuvoje sulėtėjo, o kai kuriuose miestuose ir visai sustojo, lėmė išaugusios būsto paskolų palūkanos. Taip pat augančios infliacijos grėsmė. Nemažai potencialių pirkėjų baiminasi, kad infliacija gali būti spartesnė nei jų pajamų augimas. Susiklosčius tokiai situacijai, būtų sunku grąžinti paskolą.

Kita vertus, pastebimai sumažėjo spekuliacinių sandorių kiekis. Būstai perpardavimui įsigyjami tik tuo atveju, jei siūlomi pirkti už gerokai mažesnę nei rinkos kainą. Potencialių būsto pirkėjų gretas retina ir subjektyvios priežastys. Pavyzdžiui, Vilniaus mieste už senos statybos suremontuotus butus yra prašoma nė kiek ne mažiau nei už naujos statybos butus su daline apdaila. Skirtumas tarp miegamuosiuose sostinės rajonuose esančių senos ir naujos statybos butų tesudaro ne daugiau kaip 20 procentų.

Agentūros VESTUS direktorius V.Šimanskis sakė, kad Klaipėdoje kol kas pirkėjai beveik nekreipia dėmesio į tai, ar namas renovuotas. Buto kainos nemodernizuotame name yra tik iki 20 proc. Anot jo, kitąmet dar brangs šildymas ir prasidės masinė daugiabučių renovacija. Tai turės poveikio nekilnojamojo turto rinkai. Šalies nekilnojamojo turto kainos neturėtų didėti daugiau nei 5-10 proc., palyginti su dabartinėmis kainomis.

Laukti ženklaus kainų sumažėjimo artimiausiu metu nėra pagrindo: visų pirma, Lietuvos būsto rinka nėra persotinta būsto, antra, didžioji dalis tiek esamų, tiek buvusių sandorių nėra spekuliaciniai. Brangstanti statybų savikaina lėtins statybų tempus, tačiau būsto pasiūlos perteklius rinkai negrės. Nekilnojamojo turto kainų pokyčių tendencijos akivaizdžiai atspindi šalies ekonominę situaciją. Anot jo, ekonomikos perkaitimas pasireiškia tuo, kad ekonomika auga daugiau nei turi potencialo, sparčiai didėja vidaus vartojimas. Įmonės ir gyventojai skolinasi neatsižvelgdami į savo galimybes. Sparčiai didėja darbo užmokestis ir infliacija.

Pastato nusėdimas - tai procesas, kai dėl aplinkos poveikio ar nekokybiškai atliktų darbų, pasikeitus grunto savybėms, statinio pamatai pradeda judėti žemyn. Bet kokie plyšiai sienose ar grindyse yra ženklas, kad konstrukcija pasislinko, todėl pastebėjus pakitimus pastate, būtina nedelsiant kreiptis į geotechninius darbus atliekančius profesionalus.

tags: #nekilnokamp #turto #bumas