Lietuvos nekilnojamojo turto (NT) rinka nuolat kinta, o vystytojai susiduria su įvairiais iššūkiais ir galimybėmis. Šiame straipsnyje aptarsime pagrindines tendencijas, reguliavimo pokyčius ir tvarumo svarbą NT sektoriuje Lietuvoje.
Valstybinės Žemės Apmokestinimas: Nauji Iššūkiai Vystytojams
Galimybė vystyti nekilnojamąjį turtą valstybinėje žemėje jau ne vienerius metus yra „karšta“ tema šiame sektoriuje. Akivaizdu, kad tokia padėtis nėra palanki nei nekilnojamojo turto vystytojams, neretai balansuojantiems ant valstybinės žemės nuomos sutarties nutraukimo ribos, nei pačiai valstybei, negalinčiai išnaudoti jos valdomos žemės plotų efektyviai. Normalu, kad susiklosčiusi situacija reikalauja sprendimo.
Dabartinėje Žemės įstatymo pakeitimo ir papildymo įstatymo redakcijoje numatyta, kad nekilnojamojo turto vystytojas, norėdamas projektuoti ir statyti valstybinėje žemėje, privalės mokėti „atlyginimą už teisę statyti valstybinėje žemėje“, kurio dydis gali sudaryti iki 105 proc. žemės sklypo vertės. Reikia atkreipti dėmesį ir į tai, kad Vyriausybė, svarstydama minėtą įstatymo projektą, pasiūlė nustatyti maksimalią tokio atlyginimo ribą, tam pritarė Seimo Aplinkos apsaugos komitetas.
2021 m. lapkričio 11 d. vakarinio posėdžio metu priimtas Statybos įstatymo 27 ir 271 straipsnių pakeitimo įstatymas. Kitaip tariant, nepakeitęs Žemės įstatymo ir nenustatęs atlyginimo už teisę statyti valstybinėje žemėje dydžio ir jo mokėjimo mechanizmo, Seimas, keisdamas kitą įstatymą, de jure įteisino tokio atlyginimo faktą palikdamas galimybę jo dydį nustatyti Žemės įstatyme.
Pirmiausia, Statybos įstatymo 27 ir 271 straipsnių pakeitimo įstatymas įsigalioja nuo 2022 m. sausio 1 d. Tai iš esmės reiškia, kad Žemės įstatymo pakeitimo ir įstatymo papildymo įstatymas taip pat nustatys, jog prievolė mokėti atlyginimą už teisę statyti valstybinėje žemėje įsigalios nuo kitų metų sausio 1 d. T. y. Seimas neatsižvelgė į rinkos dalyvių siūlymus numatyti pereinamąjį laikotarpį, arba į tarkime S. Gentvilo pasiūlymą nustatyti įsigaliojimo datą nuo 2022 m. liepos 1 d.
Teisingumo dėlei reikia pasakyti, kad minėtuose Statybos įstatymo pakeitimuose nurodoma, jog dokumentus, patvirtinančius atlyginimo už teisę statyti valstybinėje žemėje sumokėjimą statytojas turi pateikti tuomet, „kai šis mokėjimas numatytas Žemės įstatymo 91 straipsnio 3, 4 ir 5 dalyse“.
Atlyginimo už statybas valstybinėje žemėje dydis turės įtakos sprendimams priimti. Nekilnojamojo turto vystytojai drąsiau imsis šiuo metu stalčiuje gulinčių projektų, atidėtų būtent dėl statybos valstybinėje žemėje rizikos, jei tai bus protingo ir adekvataus dydžio mokestis. Tačiau jei atlyginimo dydis išliks toks, koks šiuo metu pasiūlytas Žemės įstatymo pakeitimo ir įstatymo papildymo įstatymo projekte, nemaža dalis teritorijų ir toliau liks apleistomis. Nekilnojamojo turto vystytojams tiesiog neapsimokės imtis ženkliai pabrangusio projekto.
Investicijų Plėtrai Trugdantys Reguliavimai
M. Statulevičius teigia, kad trūksta sisteminio požiūrio į NT ir būsto plėtrą iš valstybės pusės. Vyriausybės programoje nėra aiškios krypties, kad būsto prieinamumo sritis yra prioritetinė. Jis pabrėžia, kad tai yra prioritetinė sritis, nes išlaiko žmones Lietuvoje, kur jie gali kurti ir auginti šalį.
Buvo priimti arba įsigaliojo keli svarbūs sprendimai įstatymų lygmenyje. Tai yra valstybinės žemės nuomos apmokestinimas, papildomų mokesčių nustatymas, kai tenka sumokėti iki 75 proc. sklypo vertės valstybei už teisę statyti objektą. M. Statulevičius nuomone, tai neproporcingai didelis skaičius, nes žemė projekte gali sudaryti nuo 10 iki 15 proc. vertės. Taip, tai nauda valstybei, savivaldybei, bet galiausiai už viską sumoka galutinis vartotojas.
Infrastruktūros mokesčio atsiradimas taip pat brangina statybas ir neapriboja savivaldybių apetito paprašyti dar daugiau. Be to, 2022 m. pabaigoje gauta „kalėdinė dovanėlė“ - 100 proc. projekto baigtumas, kuris bus privalomas nuo 2024 m. Šiandien dar neturime patvirtintų teisės aktų, kurie aiškiai nustatytų, kam gi tas reguliavimas būtų taikomas, t.y. kuriems projektams - dabar vystomiems ar tiems, kurie bus vystomi ateityje.
K. Aidulis teigia, kad šie pakeitimai atsilieps dabar ir ateityje dėl NT kainų, kur dar yra numatytas užprogramuotas kilimas dėl šių pakeitimų. Jeigu kas kalba apie kainos mažėjimą, tai prielaidų, atrodo, labai sudėtinga surasti.
M. Statulevičius pažymi, kad nuo kitų metų įsigaliosiantis pakeitimas dėl 100 proc. būsto baigtumo pabrangins būstą. Esmė yra ne darbų kiekis, o darbų laikas, per kurį vystytojas anksčiau galėdavo gauti lėšas ir baigti projektą. Dabar jis turės užbaigti projektą, ir finansuotojo, kredito pinigai ilgiau bus vystytojo pusėje ir jie kainuos. Vadinasi, už tą galutinę kainą turės susimokėti galutinis pirkėjas.
K. Aidulis priduria, kad galutinis pirkėjas susimokės finansavimo kaštus, ir realiai tie pinigai nukeliaus į finansų institucijas, t.y. bankus.
Nekilnojamojo Turto Rinkos Aktyvumas
Šiemet fiksuojami sandorių kiekiai neleidžia kalbėti apie pagyvėjimą, skelbia įregistruotus NT sandorius analizuojantis Registrų centras. Per pirmuosius penkis šių metų mėnesius Lietuvoje įregistruota 45,8 tūkst. NT objektų pardavimų - 16 proc. mažiau nei praeitų metų sausio-gegužės mėnesiais, kai buvo įregistruota 54,2 tūkst. NT objektų pardavimai.
Šiemet visoje šalyje įregistruota 12,7 tūkst. butų pardavimų - 10 proc. mažiau nei prieš metus. Vilniuje šiemet įregistruota 4,5 tūkst. butų pardavimų, arba 14 proc. mažiau nei prieš metus, Kaune - beveik 1,9 tūkst. (4 proc. daugiau), Klaipėdoje - 1,1 tūkst. (6 proc. mažiau).
Per pirmus penkis šių metų mėnesius Lietuvoje taip pat įregistruota 4,1 tūkst. individualių gyvenamųjų namų pardavimų - 24 proc. mažiau nei pernai sausį-gegužę. Šiais metais visoje šalyje taip pat įregistruota 21,9 tūkst. žemės sklypų savininkų pasikeitimų - 18 proc. mažiau nei 2022 metų sausį-gegužę.
NT Sandorių Statistika Lietuvoje (sausio-gegužės mėn.)
| NT Objektas | 2022 m. | 2023 m. | Pokytis (%) |
|---|---|---|---|
| NT objektų pardavimai | 54,2 tūkst. | 45,8 tūkst. | -16% |
| Butų pardavimai | 14,2 tūkst. | 12,7 tūkst. | -10% |
| Individualių namų pardavimai | 5,4 tūkst. | 4,1 tūkst. | -24% |
| Žemės sklypų savininkų pasikeitimai | 26,5 tūkst. | 21,9 tūkst. | -18% |
Nekilnojamojo Turto Paieška Internetu
Nekilnojamojo turto paieška Capital.lt skelbimuose yra paprasta. Paieškoje jūs galite nurodyti:
- Veiksmą (pirkti/nuomoti)
- Savivaldybę ar miestą, jei reikia - mikrorajoną
- Nekilnojamojo turto tipą (butas, namas, sklypas, kotedžas, sodyba, garažas)
- Kambarių skaičių
- Kainą (nuo-iki)
Galite rinktis ir detalesnę paiešką, kur yra galimybė nurodyti gatvę, įrengimą, pastato statybos metus, aukštą, aukštų skaičių. Visus Capital.lt skelbimus galite peržiūrėti žemėlapyje, matyti, kurie yra naujausi, juos išsisaugoti ir pan. Atvėrę nekilnojamojo turto skelbimą pamatysite objekto brokerį - jei parduodamas ar nuomojamas turtas jus sudomino, norite pasitarti dėl kainos, čia pat brokeriui galite parašyti žinutę. Tokiu atveju brokeris, nekilnojamojo turto ekspertas, su jumis operatyviai susisieks.
NT Skelbimų Tipai Kampas.lt Portale
- Vystytojo skelbimai
- Butai tiesiai iš statytojo
- Būstas iš NT brokerio
- Namas ar butas parduodamas be tarpininkų
Interneto skelbimai suteikia puikią galimybę palyginti kainas ir pasirinkti iš kelių galimų variantų visiškai nemokamai. Tai šiuolaikinės ekonomikos privalumas, nes pardavimo procesas nebepriklauso vien nuo NT agento profesionalumo ir motyvacijos. Nauji butai, kaip visada yra paklausiausi, todėl jų skelbimų yra labai daug. Sklypai pardavimui pateikiami vis dažniau, ypač aplink didžiuosius miestus. Naujos statybos namai taip pat yra gana paklausūs, nes yra ne vienas nedidelis vystytojas, kuris užsiima tokių namų statyba ir pardavimu. Tai dažniausiai prie didesnių miestų esantys priemiesčiai, kuriuose gyvena vidurinės klasės atstovai.
Gana nedaug dėmesio susilaukia gamybinės ir komercinės patalpos pardavimui. Priežastis gana paprasta - jos yra pakankamai brangios, kad smulkus verslas jas įpirktų be kreditų, todėl tokios patalpos domina stambesnius pirkėjus, užsiimančius biurų nuoma. Nuomos rinka yra labai dinamiška ir keičiasi kone kiekvieną mėnesį. Reiktų visada atsižvelgti į tai, ar kalbama apie trumpalaikę ar apie ilgalaikę nuomą. Butų nuoma vienareikšmiškai yra populiariausia sritis.
Labai svarbu aiškiai perskaityti (ir surašyti) skelbimą. Nes labai svarbūs momentai, pavyzdžiui, netoliese esantys prekybos centrai, mokyklos, parkavimo vietos yra būtent tos smulkmenos, kurios nulemia žmonių pasirinkimą. Naujos statybos butų nuoma yra paklausesnė, nei senos statybos, be to ir kainos skiriasi, nors pastaruoju metu situacija keičiasi dėl daugiabučių renovacijos. Pasitaiko gana gerai įrengtų butų senos statybos daugiabučiuose, todėl jų kaina panaši į tų, kurie yra naujai pastatytuose namuose ar kvartaluose.
Nekilnojamojo turto rinkoje loftai visada traukia žmonių dėmesį. Iki šiol jie buvo vertinami menininkų ir žmonių, kurie dirba namuose. Kai kurie šeimininkai loftus įrengė ne sau, o kitiems. Loftai nuomai yra siūlomi gana retai, nes jų statyba yra kiek aprimusi. Vis dėlto, didelės erdvės ne visada yra vertinamos jaunų šeimų, nors jų įrengimo galimybės iš tiesų yra neribotos. Dažnai loftai yra naudojami ir komercinėms patalpoms, biurams.
Komercinės patalpos nuomai yra labai paklausios, nes pastebimas nedidelių plotų patalpų trūkumas didžiuosiuose miestuose. Labai trūksta nedidelių vieno ar dviejų kabinetų biurų smulkiam verslui. Gamybinės patalpos dažnai randamos buvusiose gamyklose ar sandėliuose, įvairiuose angaruose, kurie nėra pritaikyti šiuolaikinei gamybai.
NT skelbimų portalas Kampas.lt yra skirtas visiems, kurie aktyviai ir pasyviai ieško įvairių NT objektų nuomai arba pirkimui, NT investicijai taip pat užsiima butų nuoma ar NT pardavimu. Kita detali informacija, pvz. Skelbimai rodomi iš karto pagal pasirinktus kriterijus kairėje pusėje. Aišku, galima žiūrėti ir žemėlapyje. Naudinga funkcija tiems, kas domisi pasyviai - galima suformuoti paieškos kriterijų rinkinį, išsaugotą paiešką ir užsisakyti naujienas el. paštu. Kai atsiras naujas objektas, atitinkantis jūsų paieškos kriterijus, iš karto gausite el. laišką ir iš karto galėsite pasižiūrėti skelbimą. Jei norite įvesti naują skelbimą, pirmiausia reikia prisijungti prie savo paskyros. Tai galima padaryti supaprastinant registracijos procesą ir jungiantis per socialinių tinklų paskyras bei Google. Tada lieka tik įvesti skelbimą. Jame nurodoma visa reikalinga informacija. Reiktų pasiruošti keleto sakinių aprašymą, kad skelbimų naršytojams būtų lengviau suprasti, kokie siūlomo NT objekto privalumai. Būtina pasiruošti keletą nuotraukų galerijai. Skelbimo įkėlimas 2020 metais fiziniams asmenims nieko nekainuoja.
CAPITAL Brokeriai Lietuvoje
CAPITAL brokeriai Lietuvoje jums padės parduoti, įsigyti arba išnuomoti bet kokios rūšies nekilnojamąjį turtą - nuo buto sename daugiabutyje iki prabangaus ir išskirtinio būsto senamiestyje. Nesvarbu, esate fizinis asmuo ar atstovaujate įmonę. Esame komanda, galinti padėti vystytojams valdyti nekilnojamojo turto projektus nuo idėjos iki galutinio pardavimo. Teikiame visokeriopą pagalbą ir konsultacijas pradedantiesiems statytojams ir stambiems vystytojams. Lydime klientą nuo pat idėjos, rinkos analizės iki pilno NT projekto pardavimo.
Moderni ir taktiška brokerių komanda padės parduoti ar išnuomoti nekilnojamąjį turtą - butą, namą, žemės sklypą, sodybą ar komercines patalpas. Dirbame su asmenimis, ieškančiais jiems patraukliausio nekilnojamojo turto tiek gyvenimui, tiek poilsiui ar investicijai. Pasikeisti seną būstą nauju paprasta, kai jūsų namų pardavimo ir pirkimo procesas yra vienose, profesionaliose rankose.
Atsiliepimai apie NT brokerius rodo, kad klientai vertina profesionalumą, komunikabilumą ir gebėjimą rasti optimalius sprendimus. Brokeriai padeda parduoti butus, įsigyti namus ir užtikrina sklandų sandorio procesą.
Nauji NT projektai
Rinkoje atsiranda naujų NT projektų, tokių kaip namai Varnės g., Sodų g., Kunigiškių g. ir kitose vietovėse. Šie projektai siūlo įvairius būstus - nuo individualių namų iki kotedžų ir daugiabučių.
Kapitalo Investicijos į NT
Šiandien galite investuoti į vykdomą Kvartalą "Saulės Kalva" Klaipėdoje. Metinės palūkanos siekia 10% - 12%. Užtikrintumo priemonė - Nekilnojamojo turto įkeitimas.
Nauji Projektai Modernus Slėnis
PARDUODAMI NAUJOS STATYBOS A+ KALSĖS NAMAI SU DALINE APDAILA. GALIMA RINKTIS TIEK IŠ SUBLOKUOTŲ, TIEK IR IS ATSKIRAI STOVINČIŲ NAMŲ. Projektas „Slėnio apa... Esame komanda, galinti padėti vystytojams valdyti nekilnojamojo turto projektus nuo idėjos iki galutinio pardavimo. Teikiame visokeriopą pagalbą ir konsultacijas pradedantiesiems statytojams ir stambiems vystytojams. Lydime klientą nuo pat idėjos, rinkos analizės iki pilno NT projekto pardavimo. Moderni ir taktiška brokerių komanda padės parduoti ar išnuomoti nekilnojamąjį turtą - butą, namą, žemės sklypą, sodybą ar komercines patalpas. Dirbame su asmenimis, ieškančiais jiems patraukliausio nekilnojamojo turto tiek gyvenimui, tiek poilsiui ar investicijai. Pasikeisti seną būstą nauju paprasta, kai jūsų namų pardavimo ir pirkimo procesas yra vienose, profesionaliose rankose.
100 Proc. Statinio Baigtumas
Iki šiol Lietuvoje susiklosčiusi praktika, kai nekilnojamas turtas jo pirkėjui dažnu atveju buvo parduodamas su daline apdaila, t. y. įregistravus 85 proc. statinio baigtumą, pasikeitė. Nuo šių metų pradžios įsigaliojo nauja Statybos įstatymo redakcija, kurioje numatyta, kad sandorius dėl nekilnojamo turto perleidimo galima sudaryti tik esant šimtaprocentiniam statinio ar jo dalies baigtumui. Pagal Statybos įstatymo nuostatas statyba laikoma užbaigta tuo atveju, kai yra atlikti visi projekte numatyti statybos darbai, išduotas statybos užbaigimo aktas arba surašyta deklaracija apie statybos užbaigimą. Norėdamas įregistruoti 100 proc. statinio baigtumą, statytojas taip pat privalo pateikti Nekilnojamojo turto kadastro tvarkytojo po išankstinės patikros suderintą statinio kadastro duomenų bylą.
Šias sąlygas atitinkančio šimtaprocentinio statinio statybos baigtumo reikalavimą ketinama taikyti tik patalpų, esančių gyvenamosios paskirties, trijų ir daugiau butų pastatuose, ar gyvenamosios paskirties patalpų, esančių kitų paskirčių pastatuose, nuosavybės teisės perleidimui. Tačiau atnaujintas teisinis reglamentavimas nepakeitė negyvenamųjų patalpų, pavyzdžiui, loftų ar kūrybinių dirbtuvių, bei individualiųjų gyvenamųjų namų įsigijimo tvarkos.
Nors turto nuosavybės teisės perleidimo sandoriai - pirkimo-pardavimo, dovanojimo sutartys - pas notarą galės būti pasirašomos tik įregistravus 100 proc. statinio baigtumą, tačiau vystytojai ir toliau galės sudaryti preliminariąsias sutartis įprasta tvarka. Taigi, pirkėjai ir toliau gali išsirinkti būstą dar nepasibaigus statyboms, susimokėti rezervacijos mokestį ir sudaryti preliminariąją sutartį, tačiau iki statybų pabaigos nuosavybės teisės į tokį būstą įgyti negalės.
Tikėtina, kad tokie pokyčiai gali lemti nekilnojamo turto kainų augimą dėl vystytojams ženkliai kintančių statinio užbaigimui reikalingo kapitalo kaštų, pailgėjusio projekto vystymo laiko bei reikalingo pelno atidėjimo iki visiško įsipareigojimų pagal projektą įgyvendinimo, siekiant rinkai pateikti 100 proc. baigtumo projektą. Prie nekilnojamo turto kainos augimo prisidėtų ir nuolat augantys statybos kaštai, kas reiškia, kad vystytojai, sudarydami preliminariąją sutartį su pirkėjais, nenorės prisiimti tokių tolimų ateities įsipareigojimų - įrengti parduodamas patalpas už fiksuotą kainą.
Taip pat svarbu paminėti, kad atitinkamų gyvenamųjų patalpų savininkai, kurie kartu gali būti ir statinių statytojais arba užsakovais, dėl finansinių ar kitų priežasčių gali neturėti galimybių finansuoti statinio užbaigimo. Tokiais atvejais pastatų savininkai gali atsidurti keblioje situacijoje, kai patys negali užtikrinti statybos pabaigos, o taip pat ir neturi teisės parduoti jiems nuosavybės teise priklausančių gyvenamųjų patalpų, esančių nebaigtuose statyti statiniuose bei iš gautų lėšų užbaigti šių statinių statybą.
Žinoma, vystytojai ieškos būdų, kaip turto realizavimą vykdyti kuo palankesnėmis sąlygomis. Tais atvejais, kai pastato 100 proc. baigtumas apima ir pilną apdailą, tokio turto pirkėjai po aptariamų Statybos įstatymo pakeitimų praranda galimybę įsirengti būstą patys ar naudodamiesi meistrų, dirbančių su individualios veiklos liudijimais, pagalba.
Žinoma, galima situacija, kai vystytojai gali nuspręsti visus apdailos darbus pavesti atlikti patiems pirkėjams, tačiau tokiu atveju pirkėjai tai privalės atlikti net nesudarę notarinės sutarties, t. y. investuodami į projektą asmenines pinigines lėšas dar neturėdami nuosavybės teisės į būstą. Taigi, atsiranda atitinkama rizika, jog atlikus norimus darbus, preliminarioji sutartis bus nutraukta ar vystytojas bankrutuos, o tuomet pirkėjai bus priversti bandyti atgauti prarastus pinigus kreipdamiesi į teismą.
Be to, dažnai dalis pirkėjų įsigytą būstą su 100 proc.
NU:MO komanda
Atstovaujame projektus, kuriais didžiuojamės, skiriame daug dėmesio reputacijos puoselėjimui ir bendradarbiaujame su vystytojais, siekiančiais aukščiausių kokybės standartų. Konsultacijos dėl vystymo ir analizė. Projekto koncepto kūryba. Projekto įgyvendinimo plano rengimas. Projekto vystymo plano, nuo sklypo įsigijimo iki pardavimo strategijos, parengimas. Marketingo sprendimai. Rinkodaros ir pardavimo strategijos sukūrimas. Pardavimų strategijos įgyvendinimas.
NU:MO komanda pasiruošusi suteikti profesionalią pagalbą, jei svarstote statyti individualių namų ar kotedžų kvartalą, daugiabutį. Ilgametė patirtis. Skaičiuojame daug sėkmingai įgyvendintų pardavimų bei užbaigtų projektų. Aukšti standartai. Nedarome jokių kompromisų teikiamų paslaugų ir atstovaujamų projektų, kokybei. Esame taktiški ir modernūs. Klientų bazė.
Esame profesionali komanda, galinti valdyti nekilnojamojo turto projektus nuo idėjos iki galutinio pardavimo. Lietuvoje nekilnojamojo turto vystytojai pradėjo savanoriškai diegti tvarumo principus, ypač po Skandinavijos vystytojų atėjimo į rinką. Tvarumo principų diegimas aptinkamas ne tik architektūroje, bet ir inžineriniuose bei technologiniuose sprendimuose. Šie principai taip pat apima žalumynų ir biologinės įvairovės integravimą į statinių aplinką.
Investuotojams vis labiau rūpi, kaip įmonės valdo rizikas, susijusias su verslo tęstinumu, socialiniais klausimais, geopolitika ir klimato kaita. Tvarumo reikalavimai plečiasi, o tai lemia, kad investuotojams nepakanka tik demonstratyvios tvarumo politikos. Nekilnojamojo turto sektoriuje įsitvirtina GRESB metodologija, skirta įvertinti tvarumo lygius ir atlikti lyginamąją analizę. Lietuvos nekilnojamojo turto įmonės vis dažniau renkasi GRESB standartą, kuris atitinka Europos Komisijos nustatytus ESG atskleidimo reikalavimus.
Per pastaruosius metus daugiau nei 2 tūkst. Jungtinė Karalystė išlieka Europoje lyderiaujančia šalimi, kur NT įmonės aktyviai atskleidžia ESG rodiklius. Šiemos didesnė dalis įmonių, registruotų Europoje, skiria dėmesio savo tvarumo rodikliams. Nors pažanga yra matoma, dar yra erdvės tobulėti. Lietuva ir kitos Baltijos šalys toliau siekia gerinti tvarumo normas ir reikalavimus, atsižvelgdamos į globalius standartus ir investuotojų lūkesčius.
tags: #nekilnojamojo #turto #vystytojams