Šiame straipsnyje išmoksite, kaip praktiškai taikyti lyginamosios analizės metodą nekilnojamojo turto vertinimui. Santykinių rodiklių lyginimas yra populiarus tarp investuotojų, nes rodiklius galima lengvai apskaičiuoti arba rasti internetinėse svetainėse.
Nepaisant lyginamosios analizės paprastumo, svarbu nepamiršti šio turto vertinimo metodo trūkumų.
Pagrindiniai Santykiniai Rodikliai
Kainos ir Pardavimų Santykis (P/S)
Kainos pardavimų santykis (angl. Price to Sales - P/S) yra populiarus santykinis rodiklis vertinant turto kainą. P/S rodiklis yra patrauklus tuo, kad pardavimai yra tikslus skaičius, kurį buhalteriams sunkiau iškraipyti (ne taip kaip pelną).
Pardavimai yra daug pastovesnis skaičius nei pelnas, nes vienkartiniai nuostoliai arba vienkartinė sėkmė gali stipriai išpūsti arba sumažinti pelną. Santykinai „švarus“ P/S rodiklis leidžia greitai įvertinti, kaip šiuo metu sekasi kompanijoms, kurių pelnas nuolatos stipriai svyruoja. Norint tai padaryti, reikia palyginti esamą P/S rodiklį su istoriniu P/S rodikliu.
Kartais P/S rodiklio nauda investuotojui yra neįkainojama, tačiau kartais šis rodiklis gali būti bevertis ar netgi apgaulingas. Jeigu kompanijos pardavimai yra milijoniniai, tačiau klientai su kompanija neatsiskaito, tokiu atveju kompanija patiria nuostolį, nors P/S rodiklis yra įspūdingas. Nėra kuo džiaugtis ir tuo atveju, jeigu kompanijos pardavimai yra įspūdingi, o pelnas yra mažas. Dėl šios priežasties lyginant P/S rodiklį reikia atkreipti dėmesį ir į pelno maržą.
Kainos ir Book Value Santykis (P/Bv)
P/Bv rodiklis ypatingai populiarus tarp vertės investuotojų, kadangi yra pastovesnis kompanijos vertės rodiklis nei pelnas. Kuo P/Bv rodiklis mažesnis, tuo kompanija yra pigesnė. Pagal P/Bv rodiklį galite nustatyti ar mokate daugiau už kompanijos turtą nei turtas kainavo dabartiniams kompanijos savininkams.
Jeigu P/Bv>1, tuomet už kompanijos turtą mokate brangiau nei kompanijos savininkai.
Kaip ir kiti santykiniai turto rodikliai, taip ir P/Bv turi savo trūkumų. Visų pirma, balanso ataskaitoje nurodyta savininkų nuosavybės vertė gali neatitikti realybės. Pvz. Kompanijos turtas gali būti pervertintas. Kitaip tariant, pardavus įrenginius, transporto priemones, kompiuterius ir kitą turtą nebus gauta tiek pinigų, kiek nurodyta balanso ataskaitoje.
Ir atvirkščiai, kompanijos turtas, ypatingai nekilnojamas turtas, prestižas, patentai, prekinis ženklas, gali būti nepakankamai įvertinti. Dėl šių priežasčių kompanijos kartais vykdo turto perkainavimą.
P/Bv rodiklis taip pat yra susijęs su ROE (kaip pamenate ROE= grynosios pajamos / savininkų nuosavybė), lygiai taip pat kaip P/S rodiklis susijęs su pelno marža (pajamos/pardavimai), todėl lyginant dvi identiškas kompanijas, kompanija turinti didesnę nuosavybės grąžą (ROE), turės ir geresnį P/Bv rodiklį.
Kainos ir Pelnas Santykis (P/E)
P/E yra pats populiariausias turto vertinimo rodiklis. P/E yra skaičiuojamas pagal paskutinių keturių mėnesių kompanijos uždirbtą pelną. P/E daug geriau atspindi kompanijos pelningumą nei tik pardavimai. Kitaip tariant P/E rodiklis parodo kiek investuotojai pasiryžę mokėti už kompanijos pelną.
Kuo P/E rodiklis didesnis, tuo investuotojai brangiau moka už kompanijos pelną. T.y. jeigu P/E=15 vadinasi investuotojai moka 15 litų už vieną kompanijos uždirbtą litą.
Visuotinai laikoma, kad kompanijos, kurių P/E>25 turi didelį augimo potencialą, todėl investuotojai už šių kompanijų esamą pelną moka gan brangiai, kadangi tiki, kad ateityje kompanija uždirbs dar daugiau. Ir atvirkščiai, kompanijos, kurių P/E<15, auga daug nuosaikiau. Labai mažas P/E (P/E<5) gali reikšti, kad kompanija atsidūrė ties bankroto riba arba pats verslas nebeturi ateities perspektyvų.
Vertinti kompanijas pagal P/E reikėtų atsargiai, nes pats iš savęs šis rodiklis nieko nepasako. Negalima sakyti, kad kompanijos, kurių P/E yra 25 yra pervertintos, o kompanijos, kurių P/E yra 5 yra nuvertintos.
P/E rodiklį galima lyginti su visos rinkos P/E, su tame pačiame pramonės sektoriuje veikiančiomis kompanijomis arba tos pačios kompanijos P/E rodiklio pokyčiu skirtingais laiko momentais. Kompanijos P/E rodiklį lyginant su tame pačiame pramonės sektoriuje veikiančiomis kompanijomis gali duoti daug atsakymų, tačiau net ir tame pačiame pramonės sektoriuje veikiančių kompanijų P/E rodiklis gali ženkliai skirtis dėl skirtingų kompanijos perspektyvų, kapitalo struktūros, rizikos lygio ar kompanijos garsumo.
Daug atsakymų investuotojas gali rasti analizuodamas kaip keičiasi kompanijos P/E bėgant laikui - t.y. lyginant esamą P/E rodiklį su istoriniu P/E rodikliu. Toks palyginimas ypač naudingas lyginant stabiliai veikiančias kompanijas.
Lyginant kompanijos P/E rodiklį su istoriniu vidurkiu, reikia atsižvelgti ir į tai, kad kompanijos P/E laikinai gali sumažėti ne todėl, kad verslas yra nepakankamai įvertintas, bet todėl, kad kompanija gavo „vienkartines“ pajamas. Kompanijos grynasis pelnas gali stipriai padidėti, jeigu kompanija parduoda dalį verslo ar dalį turto (pvz. nekilnojamą turtą). Tokiu atveju kompanijos pelnas gali padidėti kelis kartus, atitinkamai P/E rodiklis sumažės keliskart.
Analizuojant ciklinių kompanijų akcijas (pvz. automobilių gamyba, bankai) P/E rodiklį reikia vertinti atvirkščiai nei įprasta - mažas P/E signalizuoja apie artėjančius blogus laikus, aukštas - apie gerus. Žemas ciklinių kompanijų P/E rodo, kad kompanijos „geri laikai“ eina į praeitį. Investuotojai pigiai moka už akciją, nes tikisi, kad kompanijos pelnas ateityje stipriai sumažės. Kadangi akcijų kaina yra maža, o uždirbtas pelnas gautas pakilimo metu yra didelis, todėl P/E rodiklis yra žemas.
P/E rodiklis gali keistis išplatinus papildomą akcijų emisiją. Pastaruoju metu tampa vis populiariau kompanijos valdytojus skatinti akcijų opcionais. Galiausiai sumanūs buhalteriai gali be didesnio vargo padidinti kompanijos pelną net nepažeisdami tarptautinių apskaitos standartų.
PEG Santykis
Priminsime, kad PEG rodiklis parodo kiek investuotojai moka už kompanijos augimo potencialą. Tarp investuotojų šis rodiklis yra populiarus, kadangi jis susieja ganėtinai techninį P/E rodiklį su kompanijos fundamentalia informacija - kompanijos augimo tempu. Šis rodiklis yra naudingas, kadangi sparčiai besiplečiančios kompanijos ateityje bus vertos daugiau lyginant su nuosaikiau augančiomis kompanijomis. Dėl šios priežasties PEG ypač naudingas lyginant sparčiai besiplečiančias kompanijas, turinčias aukštą P/E.
PEG problema yra ta, kad augimas ir rizika yra du neatsiejami dalykai. Sparčiai besiplečiančios kompanijos visuomet būna rizikingesnės, todėl vertinti PEG atskirai nuo kitų rodiklių būtų nelogiška.
Sumanus investuotojas PEG rodiklį naudoja tik tam, kad greitai įvertintų kokią kainą jis moka už kompanijos augimo potencialą.
Akcijų Pajamingumas
Akcijų pajamingumas investuotojų tarpe nėra toks populiarus kaip P/E, P/S, P/Bv ir kiti akcijų rodikliai. Metinis pajamingumas yra naudojamas lyginant akcijas su kitais vertybiniais popieriais, pvz. obligacijomis.
Visuotinai priimta laikyti, kad JAV iždo obligacijos neturi rizikos, tad investuotojas turi investuoti į akcijas tik tuo atveju, jeigu jų pajamingumas yra didesnis už JAV iždo obligacijas.
Žinoma, čia tik teoriniai skaičiavimai, kadangi neaišku kaip kompanijoms seksis didinti pelną ateityje. Sumanus investuotojas visuomet pasveria ar rizikos premija akcijų rinkoje yra pakankama lyginant su investavimu į obligacijas.
Dividendinis Pajamingumas
Dividendinis pajamingumas yra vienas seniausių akcijų vertinimo metodų. Šis rodiklis buvo ypatingai populiarus tais laikais, kai žmonės pirkdavo akcija tik dėl to, kad gautų dividendus.
Investuotojas turėtų atsargiai vertinti kompanijas, kurių dividendinis pajamingumas yra neįprastai didelis. Tai gali suklaidinti investuotojus. Aukštas dividendinis pajamingumas gali reikšti, kad dividendus išmokėjusi kompanija išgyvena ne pačius geriausius laikus, todėl ateityje negalės investuotojams mokėti tokių didelių dividendų.
Kilnojamojo turto vertinimas
Kilnojamas turtas (kilnojamasis daiktas) - turtas (daiktas), kuris iš vienos vietos į kitą gali būti perkeltas nepakeitus jo paskirties ir iš esmės nesumažinus jo vertės, jeigu įstatymai nenustato kitaip. Tai gali būti transporto priemonės, kompiuterinė technika, ūkinės prekės, pramoninės prekės, tauriųjų metalų gaminiai bei kitas kilnojamasis turtas.
Kilnojamo turto vertė gali būti nustatyta nepriklausomai nuo to, ar turtas ilgalaikis, ar trumpalaikis. Taip pat gali būti atliekamas privalomas vertinimas, kai to reikalauja įstatymai ar pageidaujant savininkui.
Kilnojamojo turto vertinimas dažniausiai reikalingas, kai keičiasi turto savininkas, kai jis parduodamas, mainomas, dovanojamas, paveldimas. Taip pat kilnojamojo turto vertinimas vykdomas, kai turtas apmokestinamas, deklaruojamas, įkeičiamas, draudžiamas, įtraukiamas į apskaitą.
Profesionalus kilnojamojo turto vertinimas susideda iš kelių etapų:
- Apžiūra: Atliekama turto ir su juo susijusių dokumentų apžiūra. Kilnojamo turto vertės nustatymas atliekamas išanalizavus Jūsų kilnojamąjį turtą: įvertinus jo savybes, kiekybinius bei kokybinius rodiklius, atskleidžiant jo privalumus, trūkumus ir pan.
- Analizė: Išnagrinėjama vertinamo kilnojamojo turto teisinė bazė, konkurencingumas, patrauklumas, perspektyva rinkoje. Įvertinus turtą pagal profesionalią kilnojamojo turto vertinimo metodiką, yra nustatoma kilnojamo turto vertė.
- Ataskaita: Parengiama vertinamo kilnojamojo turto ataskaita, profesionalios fotografijos, išsamus aprašymas. Pageidaujant klientui, ataskaita gali būti pateikta raštu arba žodžiu. Raštu parengtas dokumentas įteikiamas užsakovui arba jo įgaliotam asmeniui. Visa su užsakovu ir jo vertinamu kilnojamuoju turtu susijusi informacija yra konfidenciali ir saugoma LR įstatymų nustatyta tvarka.
Kilnojamojo turto vertinimas gali užtrukti nuo 1 iki 30 dienų. Tai priklauso nuo vertinamo turto pobūdžio, apimties, vertinimo tikslo bei sudėtingumo.
Kilnojamojo turto vertė priklauso nuo labai daug faktorių: turto pobūdžio, būklės, savybių, rinkos vertės, kuri apibrėžiama kaip „kaina, kuri tenkina pirkėjo ir pardavėjo norus sudaryti sandorį“.
Taigi, vykdoma lyginamoji analizė, kartu įvertinant įvairius kitus faktorius, siekiant nustatyti kuo tikslesnę kilnojamo turto vertę.
Sveikiname, jūs žinote ne tik kaip apskaičiuojami akcijų vertę nusakantys akcijų rodikliai, bet žinote kaip jais reikia naudotis. Šie akcijų rodikliai bus labai naudingi ieškant perspektyvių akcijų.
Priminsime, kad remiantis vien tik santykiniais akcijų rodikliais negalima daryti išvadų apie kompanijos perspektyvas, kadangi „pliki“ skaičiai apie kompaniją nieko nepasako.
tags: #nekilnojamojo #turto #vertinimo #metodu #lyginamoji #analize