Nekilnojamojo Turto Vertinimo Svarba Lietuvoje

Nekilnojamojo turto (NT) vertinimas yra esminis žingsnis, siekiant išsamiai suprasti turto vertę bei priimti informuotus sprendimus dėl jo pirkimo, pardavimo ar netgi nuomos. Nekilnojamojo turto vertinimas reikalingas ne tik asmenims, norintiems įsigyti ar parduoti būstą, bet ir tiems, kurie planuoja investuoti, gauti paskolą ar atlikti kitus finansinius veiksmus, susijusius su turtu.

Dalis žmonių galvoja, kad turto vertinimas tėra formali įstatymais reglamentuota paslauga, tačiau šis požiūris yra klaidingas, nes turto vertintojas pateikia objektyvią išvadą apie turto vertę rinkoje, todėl vadovaudamiesi jo nuomone žinosite, kad Jūsų atliekama finansinė operacija atitinka rinkos sąlygas ir jūs nepermokate už įsigyjamą būstą arba neparduodate jo pigiau nei jis vertas.

Nekilnojamojo turto (NT) vertinimas yra svarbi procedūra, galinti turėti didelės įtakos finansiniams sprendimams. Tam tikrose situacijose NT vertinimas gali sutaupyti pinigų ar apskritai apsaugoti nuo jų praradimo. Vis dėlto nemažai žmonių nepasinaudoja šia galimybe.

Dažniausiai NT vertinimas atliekamas įkeitimo ir nuosavybės perleidimo tikslais. NT vertinimas įkeičiant - aktualu NT pirkėjams, imantiems būsto paskolą turtui įsigyti. Bankai, siekdami suvaldyti savo rizikas, leidžia įkeisti tik vertintojų įvertintą turtą.

Turto pirkėjas, net ir neimdamas būsto paskolos, gali atlikti perkamo turto vertinimą ir sužinoti, ar jo išsirinktas objektas yra vertas tos kainos, kurios prašo pardavėjas, ar jis nepermokės už jį. Taip pat ir turto pardavėjas gali atlikti parduodamo turto vertinimą ir turėti prašomos kainos pagrindimą.

O gal parduodamas turtas yra vertas daugiau nei manė pardavėjas? Derybose dėl kainos NT vertinimo ataskaita gali būti lemiamas argumentas atitinkamam sprendimui priimti.

Kodėl Reikalingas NT Vertinimas Paveldėjimo ar Dovanojimo Atveju?

Paveldėjimo bei dovanojimo atveju NT vertinimas nėra privalomas. Į dokumentus notarai įrašo Registrų centro nustatytą turto vertę. Kodėl vis dėlto reikėtų atlikti paveldėto ar dovanojamo turto vertinimą? Pirmiausia dėl realios turto vertės nustatymo. Tai ypatingai svarbu, jei paveldėtą ar padovanotą turtą bus norima parduoti anksčiau nei po 10 metų.

„Iš artimų giminaičių - tėvų, vaikų, anūkų, senelių, brolių bei seserų - paveldėtam ir dovanų gautam turtui yra taikoma mokestinė lengvata, t.y. toks turtas nėra apmokestinamas gyventojų pajamų mokesčiu (GPM). Tačiau tokį turtą pardavus, neišlaikius jo 10 metų, jau atsiranda prievolė mokėti GPM, kuris skaičiuojamas nuo skirtumo tarp turto įgijimo ir pardavimo kainos“, - aiškina turto vertinimo paslaugas teikiančios įmonės „1Partner“ direktorius Viktoras Račkovskis.

Registrų centras turto vertę nustato masinio vertinimo būdu, neatsižvelgdamas į individualius vertinamo objekto ypatumus, kurie turi įtakos realiai turto vertei. Dažniausiai masinio vertinimo būdu nustatyta objekto vertė būna mažesnė nei reali rinkos vertė ir tai nėra palanku parduodant paveldėtą ar dovanų gautą turtą, nes padidėja skirtumas, nuo kurio skaičiuojamas gyventojų pajamų mokestis.

Tuo tarpu atliekant individualų vertinimą yra atsižvelgiama į objekto unikalumus ir nustatoma aktuali rinkos vertė, kuri būna labai artima pardavimo kainai, tad ir mokėtinas GPM bus minimalus arba jo apskritai nereikės mokėti.

Retrospektyvinis NT Vertinimas - Būdas Sumažinti Mokėtiną GPM

Apie tai, kad priimant paveldėtą ar dovanojamą NT verta atlikti jo vertinimą, žino nedaugelis, o ir jei žino, galvodami sutaupyti pinigų, neskuba jo atlikti. Šios neatliktos procedūros svarba išryškėja dažniausiai tada, kai mokesčių inspekcijai tenka deklaruoti 10 metų neišlaikytą parduotą turtą ir už jį susimokėti GPM. NT vertintojai gali padėti ir šioje situacijoje.

Kaip aiškina V. Račkovskis, NT vertintojai tokiu atveju atlieka retrospektyvinį turto vertinimą, t.y. nustato turto vertę tam tikram praeities momentui. Tai gali būti paveldėjimo priėmimas ar dovanojimo sutarties sudarymas. Jei bus atliktas retrospektyvinis vertinimas, mokesčių inspekcija remsis būtent vertintojų nustatyta turto verte nuosavybės perėmimo momentu, o ne Registrų centro masiniu būdu nustatyta rinkos verte, kuri, tikėtina, bus ženkliai mažesnė. Tokiu būdu retrospektyvinis vertinimas padės sumažinti mokėtiną GPM ir sutaupyti.

O jei pardavimo kaina sutaps su vertintojo nustatyta buvusia verte, GPM mokėti nereikės.

„1Partner“ vadovas atkreipia dėmesį, jog gana dažnai žmonės neišnaudoja retrospektyvinio vertinimo teikiamos naudos, kai parduoda paveldėtame ar dovanų gautame sklype pastatytą namą. „Tarkime, šeima gavo dovanų žemės sklypą, kurio vertė dokumentuose buvo užfiksuota 10 tūkst. eurų. Jame šeima už 90 tūkst. eurų pasistatė namą ir pardavė už 120 tūkst. eurų. Pirkimo-pardavimo sutartyje nurodė, jog sklypo vertė 30 tūkst. eurų, o namo - 90 tūkst. eurų. Jei retrospektyvinio vertinimo metu vertintojas nustatytų, jog dovanojimo metu reali sklypo rinkos vertė buvo 30 tūkst. eurų, o ne 10 tūkst. eurų, už parduotą sklypą nereikėtų mokėti GMP. Apmokestinama vertė sumažėja 20 tūkst. eurų, o mokėtinas GPM - 3000 eurų“, - praktinį pavyzdį pateikia V. Račkovskis.

Kaip Vyksta Turto Vertinimas?

Nepriklausomas vertinimas pradedamas nuo vertinimo tikslų apibrėžimo ir turto apžiūros. Tada renkama visa susijusi informacija ir dokumentai, turtas gali būti fotografuojamas. Preliminariai nekilnojamąjį turtą gali įvertinti ir brokeriai, tačiau tikslią vertę pateiks tik nepriklausomas sertifikuotas turto vertintojas, kuris įvertins visus su turtu susijusius aspektus.

Nepriklausomas vertintojas tinkamą turto vertinimo metodiką turi pasirinkti atsižvelgdamas į turto pobūdį ir specifiką. Taikomi keli skirtingi metodai, tačiau visada privalu laikytis įstatymų numatytų reikalavimų. Turto ir verslo vertinimo metodika apibrėžia taikytinus metodus ir kitus aspektus.

Nekilnojamojo turto vertinimą atlieka sertifikuoti vertintojai, kurie vadovaujasi tam tikrais kriterijais bei metodais. Palyginamoji analizė - vertintojas analizuoja panašių turto objektų pardavimo kainas toje pačioje vietovėje. Turto būklė ir amžius - gerai prižiūrėtas ir moderniai įrengtas turtas paprastai vertinamas aukščiau.

Pasiruošimas vertinimui padės užtikrinti, kad procesas vyktų sklandžiai ir suteiktų tikslią informaciją. Turto paruošimas - įsitikinkite, kad turtas yra tvarkingas, nes tai gali turėti įtakos vertinimui. Atsakykite į vertintojo klausimus - vertintojui svarbu suprasti turto istoriją, priežiūros būklę bei galimus papildomus patobulinimus.

Kaip Išsirinkti Patikimą Vertintoją?

Žmogui paprastai turto vertintojo prireikia retai, tad pasirinkti patikimą specialistą būna keblu. Bene geriausias būdas išsirinkti vertintoją yra klausti rekomendacijų. Specialistas, apie kurį gerai atsiliepia klientai ir kurie nebijo jo rekomenduoti savo artimam ratui, savo kompetencija jau yra įgijęs klientų pasitikėjimą.

Jei NT vertinimo reikia įkeičiant būstą, patartina rinktis iš banko rekomenduojamų turto vertintojų. Nors pagal įstatymus bankai privalo priimti visų turto vertintojų paruoštas vertinimo ataskaitas, pasirinkus vertintoją iš banko pateikiamo sąrašo būsto paskolos suteikimo procesas paprastai trunka kiek trumpiau.

Ką daryti, jei dėl banko paskolos yra kreipiamasi ne į vieną, o į kelis bankus? Rekomenduojama rinktis turto vertintoją, kuris yra visų bankų, į kuriuos kreipiamasi dėl paskolos, rekomenduojamųjų turto vertintojų sąrašuose. Tokiu būdu vienas turto vertinimas tiks keliems bankams ir klientui nereikės kreiptis į kelis turto vertintojus ir kiekvienam jų mokėti už paslaugas.

Turto Vertinimo Kaina

Daugeliui kyla klausimas, kiek kainuoja turto vertinimas, tačiau tai lemia keletas veiksnių. Tai priklauso ir nuo paties turto, taip pat skiriasi ir įkainiai, kuriuos taiko turto vertintojai Kaune, Vilniuje ar mažesniuose miestuose. Norint sužinoti preliminarią kainą, geriausia pateikti užklausą, pagal kurią turto vertintojas galės įvertinti darbų apimtį.

Šiuo metu rinkoje NT vertinimo kainos prasideda nuo 150 eurų. Paslaugos kainos dydis priklauso nuo vertinamo objekto tipo, būklės, ypatybių, lokacijos, vertinimo atlikimo skubos ir kitų faktorių.

Vertinimo paslaugų kaina taip pat nėra tapati visais atvejais, tačiau galime užtikrinti, kad mūsų kainos pasiūlymas bus vienas geriausių rinkoje. Turto vertinimo kaina priklauso nuo vertinamo objekto sudėtingumo, vienetų kiekio ir turto paskirties. Juk buto vertinimo kaina gali kardinaliai skirtis nuo žemės sklypo įvertinimo.

Turto vertinimas ir sumokama kaina nustatoma, atsižvelgiant į bendrą darbų krūvį bei pageidavimą gauti turto įvertinimą kuo skubiau.

Svarbiausia - Rezultatas

„Nekilnojamojo turto vertinimas yra paslauga, kuri orientuota į rezultatą, o ne paslaugos atlikimo kainą“, - pabrėžia V. Račkovskis. Dažniausiai klientai NT vertinimą užsako tikėdamiesi kuo aukštesnės vertės.

Vertinimo ataskaitoje įrašyta turto vertė privalo būti pagrįsta skaičiavimais, lyginamaisiais pavyzdžiais. Profesionalus vertintojas negailės laiko ir ieškos papildomų argumentų vertinamo objekto vertei pagrįsti. Atitinkamai tai atsispindės paslaugos kainoje. „Kaip ir kirpykloje: vanduo ir naudojamos priemonės kainuoja tiek pat, tačiau meistro profesionalumas ir jo sukuriamas rezultatas - yra tai, už ką mokame pinigus ir dėl ko nuolat grįžtame pas tą patį specialistą“, - vaizdžiai pailiustruoja V. Račkovskis.

Lietuvoje vyrauja nuomonė, jog kuo brangesnė vertinimo paslauga, tuo aukštesnę objekto vertę vertintojas nustatys. „Tai visiškai nėra tiesa“, - sklandantį mitą paneigia „1Partner“ vadovas V. Račkovskis. „Vertinimo paslaugos kaina tiesiogiai priklauso nuo vertintojo sugaištamo laiko. Kuo unikalesnis objektas, kuo sudėtingiau rasti į jį panašių objektų, tuo daugiau laiko vertintojas turės skirti vertinimui paruošti“, - teigia ne tik NT, bet ir verslo vertinimą atliekančios įmonės vadovas bei priduria, jog visi NT vertintojai privalo būti objektyvūs ir vadovautis Turto vertintojų etikos kodeksu.

„Geras vertintojas nėra tas, kuris įrašo didesnę vertę, o tas, kuris sugeba įrodyti, jog ji yra didesnė“, - akcentuoja V. Račkovskis.

Rizika Patirti Finansinius Nuostolius

Vertintojo nustatyta turto vertė gali turėti didelės įtakos finansiniams sprendimams. Jei atliekamas retrospektyvinis vertinimas ar turto vertinimas dovanojimo ar paveldėjimo atveju, nustatyta mažesnė vertė reikš didesnį mokėtiną GPM vėliau turtą parduodant.

Jei turto vertinimas atliekamas perkant būstą su banko paskola, mažesnė vertintojo nustatyta vertė sąlygos didesnę nuosavų lėšų dalį. Suteikiamos būsto paskolos dydį bankas skaičiuoja nuo turto vertinime nustatytos įkeičiamo turto vertės. Kuo ji mažesnė, tuo mažesnę paskolą bankas suteiks. Kartais ieškodami mažesnės turto vertinimo paslaugos kainos būsto pirkėjai praranda sumokėtus rankpinigius, nes neturi galimybių sumokėti staiga išaugusį pradinį įnašą.

„Kartais sutaupę 20 eurų žmonės praranda kelis tūkstančius. Štai kodėl paslaugos kaina neturėtų būti pagrindinis kriterijus renkantis turto vertintoją“, - sako V. Račkovskis ir primena, jog ne veltui liaudies išmintis byloja, jog šykštus moka du kartus.

Kada Dar Reikalingas Turto Vertinimas?

Turto vertinimas yra labai plati sąvoka, tačiau labai dažnai mes suprantame, kad, jei jau vertinimą, tai būtinai tai yra NT vertinimas. Taip, NT vertinimas yra bene labiausiai paplitusi turto vertinimo sritis, bet juk turto įvertinimas gali būti ir paslauga, teikiama ir ne vien tik nekilnojamam turtui vertinti. Turto vertintojai nustatinėja ne tik nekilnojamo turto vertę, bet ir vertina rinkos kainą kilnojamiems objektams.

Jei automobilio vertinimas yra gana paprasta procedūra, tai verslo vertinimas vyksta daug sudėtingiau. Kada jo reikia? Verslo vertinimas būtinas verslo pardavimo, įsigijimo, restruktūrizavimo, reorganizavimo, susijungimo atvejais, prekinio ženklo ar kelių ženklų vertei ar vertėms nustatyti. Verslas yra turtas ir jis taip pat vertinamas.

Pagrindiniai Veiksniai, Turintys Įtakos Turto Vertei

Pagrindiniai veiksniai, turinys įtakos turto vertei, yra: turto vieta, dydis, amžius, būklė, atstumas nuo miesto centro, susisiekimas, rinkos paklausa. Rinkos vertė yra apskaičiuota pinigų suma, už kurią turtas galėtų būti perduotas vertinimo dieną, o rinkos kaina - jau sutarta turto kaina.

Vieta yra svarbus veiksnys nustatant turto rinkos vertę. Gyvenamosios paskirties nekilnojamasis turtas, esantis netoli mokyklų, prekybos centrų ir viešojo transporto stotelių, paprastai turi didesnę vertę nei objektai, nutolę nuo tokių objektų.

Pasiūla ir paklausa vertinant turtą daro nemenką įtaką rinkos vertei. Didelė pasklausa didina turto vertę, o didelė pasiūla gali mažinti rinkos vertę, ir priešingai - maža paklausa mažina vertę, o maža pasiūla gali didinti turto vertę.

Kaip Sužinoti Mokestinę Vertę Pagal Unikalų Numerį?

Konkretaus NT objekto aktualią mokestinę vertę, nustatytą masinio vertinimo būdu, nemokamai galima rasti Registrų centro interneto svetainėje arba REGIA žemėlapyje. Paieškai atlikti reikalingas NT objekto unikalus numeris.

Dominančio nekilnojamojo turto unikalų numerį galima sužinoti Registrų centro tinklalapyje, pasinaudojus Neatlygintina paieška pagal adresą. Turto savininkai mokestinę vertę taip pat gali sužinoti Registrų centro savitarnoje.

NT mokestinę vertę taip pat galima sužinoti atvykus į Registrų centro klientų aptarnavimo padalinį ir užpildžius prašymą. Norint sužinoti bendrosios jungtinės nuosavybės teise valdomo nekilnojamojo turto mokestines vertes, būtina pateikti santuokos liudijimą. Norint sužinoti sutuoktinio valdomo nekilnojamojo turto mokestines vertes, būtina pateikti notaro patvirtintą įgaliojimą.

Kai kuriems nekilnojamojo turto objektams, pavyzdžiui, inžineriniams statiniams, mokestinė vertė apskaičiuojama išlaidų (kaštų) metodu, todėl ją Registrų centras apskaičiuoja tik pareiškėjui kreipiantis į Registrų centro klientų aptarnavimo padalinį, užpildžius prašymą ir apmokėjus vertės perskaičiavimo darbus. Išlaidų (kaštų) metodu apskaičiuota mokestinė vertė galioja 5 metus, tačiau pareiškėjas gali pateikti prašymą perskaičiuoti mokestinę vertę dažniau.

Turto savininkai gali gauti viso savo valdomo turto mokestinės vertės išrašus. Jį užsisakyti galima Registrų centro savitarnoje, pateikus prašymą elektroniniu būdu ar atvykus į artimiausią klientų aptarnavimo padalinį.

Registrų centro apskaičiuotos žemės sklypų vidutinės rinkos vertės yra naudojamos tik kaip pagrindas konkrečiai mokesčio sumai apskaičiuoti. Šios vertės yra pateikiamos Valstybinei mokesčių inspekcijai, kuri nustato konkrečias mokėtinas sumas kiekvienam žemės sklypo savininkui.

Kaip Nustatomos Vidutinės Rinkos Vertės?

Registrų centras kiekvienais metais, atlikdamas visos šalies masinį NT vertinimą, perskaičiuoja NT objektų vidutines rinkos vertes. Šiemet Registrų centras įvertino beveik 6,6 mln. NT objektų (žemės sklypų ir statinių), bendra visų jų vidutinė rinkos vertė viršija 111 mlrd. eurų. Šios vertės ne rečiau kaip kas penkerius metus prilyginamos mokestinėms vertės.

Statiniams mokestinės vertės paskutinį kartą nustatytos nuo 2016 m. sausio 1 dienos, žemės sklypams - nuo 2018 m. sausio 1 dienos. Taigi, naujos mokestinės vertės statiniams įsigalios nuo 2021 m. sausio 1 dienos, o žemės sklypams - nuo 2023 m. sausio 1 dienos.

Vidutinės rinkos vertės yra naudojamos ne tik NT mokesčiams apskaičiuoti. Šios vertės aktualios ir gyventojams, pavyzdžiui, įgijus NT paveldėjimo ar dovanojimo atveju mokėtini mokesčiai apskaičiuojami remiantis vidutinėmis rinkos vertėmis.

Vidutinės rinkos vertės taip pat gali būti naudojamos valstybės valdomo turto pardavimo ar nuomos kainoms nustatyti. Šios vertės taip pat naudojamos sprendžiant socialinės paramos suteikimo klausimus, jų pagrindu nustatomi regionai, kuriuose teikiama finansinė paskata jaunoms šeimoms, įsigyjančioms pirmąjį būstą. Notarams tvirtinant turto perleidimo sandorius, jų paslaugų įkainiai taip pat apskaičiuojami remiantis vidutinėmis rinkos vertėmis.

Atliekant masinį vertinimą naudojami Registrų centro duomenų bazėse sukaupti duomenys ir įvertinama panašių NT objektų grupė. Nustatyta jų vidutinė rinkos vertė yra pagrįsta realiai įvykusių NT sandorių duomenimis. Nustatant vidutines rinkos vertes masinio vertinimo būdu atsižvelgiama į NT objekto buvimo vietą, naudojimo paskirtį, fizines savybes, tačiau šio objekto valdymo forma, suplanavimas, dizainas ir interjero detalės ir kitos individualios savybės, skirtingai nei individualaus vertinimo metu, skaičiuojamai vertei įtakos neturi.

Masinio vertinimo metodika leidžia per santykinai trumpą laiką, vienodais principais ir nedideliais kaštais įvertinti didelį nekilnojamojo turto objektų kiekį.

Praėjus dešimtmečiui nuo finansų krizės bei nekilnojamojo turto kainų burbulo sprogimo pastebėjome, kad mūsų klientai dažniausiai turi bent jau pirminį suvokimą apie objektų kainas, tačiau nereikia sutapatinti šio suvokimo ir profesionalų parengtos individualios turto vertinimo ataskaitos. Raštu išdėstyta profesionali vertintojo nuomonė - pagrindinė sėkmės sąlyga perkant ar parduodant nekilnojamąjį turtą. Būtent individualus nekilnojamojo turto vertinimas užtikrina, kad jūs nepatirsite perteklinės mokestinės naštos ir gausite maksimalią finansinę grąžą.

Lentelė. Veiksniai, įtakojantys nekilnojamojo turto vertę

tags: #nekilnojamojo #turto #vertinimas #yra #labai #svarbi