Nekilnojamojo turto rinka yra labai dinamiška ir kartais sudėtinga. Daugelis žmonių, būdami susiję su nekilnojamuoju turtu, gali susidurti su įvairiomis teisinėmis problemomis ar klausimais, kurie gali turėti didelį poveikį jų turtui ir finansinei padėčiai.
Nekilnojamojo turto transakcijos, įskaitant pirkimą, pardavimą ar nuomą, dažnai yra didelių finansinių įsipareigojimų. Teisinės sutartys, dokumentų rengimas, nuosavybės teisių tvirtinimas - tai tik keletas procesų, kurie gali būti labai sudėtingi ir reikalauja teisinės ekspertizės.
Vienas iš svarbiausių dalykų, kurį advokatas gali padėti, yra teisinis tyrimas. Tai apima patikrinimą, ar nekilnojamo turto objektas neturi jokių teisinių apribojimų ar įsipareigojimų, kurie galėtų turėti įtakos jo vertei ar naudojimui.
Nekilnojamo turto klausimai gali kilti ne tik dėl didelių sandorių, bet ir dėl įvairių kitų situacijų, tokių kaip paveldėjimo teisės, kaimynų ginčai, miško ar žemės naudojimo teisės ir kt. Advokato konsultacijos gali padėti sukonkretinti problemos pobūdį, įvertinti teisinius galimybes ir pateikti rekomendacijas dėl tolesnių veiksmų.
Advokatas nekilnojamo turto klausimais gali būti labai įvairūs ir sudėtingi, todėl svarbu pasitikėti patyrusiais teisininkais, kurie turi specializuotą patirtį šioje srityje. Taigi, jei susiduriate su bet kokiomis nekilnojamo turto problemomis ar klausimais, nesidrovėkite kreiptis į patyrusį advokatą.
Perkamas nekilnojamasis turtas (NT), sumokami avansai tiems, kurie NT neva parduoda, o vėliau paaiškėja, kad pardavėjui NT nepriklauso arba jį pardavinėjo neįgaliotas asmuo. Tai, deja, neretai pasitaikanti, o pastaruoju metu, net padažnėjusi situacija, kurios iš tikrųjų galima išvengti atlikus perkamo NT teisinį patikrinimą (auditą).
(12 KLAIDŲ) PERKANT NAMĄ...
Kas yra NT teisinis patikrinimas?
NT teisinis auditas - tiek verslams, tiek privatiems asmenims, prieš įsigyjant NT svarbus procesas. Jo metu renkama, tikrinama ir vertinama informacija apie tam tikrą NT, siekiant nustatyti jo teisinį ir faktinį statusą bei plėtros galimybes.
Taip pat įvertinti pardavėjo pageidaujamos kainos pagrįstumą, apsispręsti dėl to, ar tokį turtą verta įsigyti. Ir, žinoma, įsitikinti, kad projektas atitinka teritorijų planavimo, statybos ir aplinkosaugos reikalavimus.
Iš praktikos galima pasakyti, kad prieš sudarydami sandorius, dažniausiai teisinį įsigyjamo turto patikrinimą atlieka verslo subjektai. Na, o nuo sandorio apimties, greičio ar jau paties verslo susipažinimo su parduodamu objektu, priklauso ir patikrinimo apimtis.
Visgi, perkamo turto patikrinimą atlikti ne ką mažiau svarbu ir savo reikmėms perkamo NT įsigijime. Ne tik perkant iš statytojų, vystytojų, tačiau ir iš fizinių asmenų.
Nekilnojamojo turto teisinis auditas yra procesas, kurio metu renkama, tikrinama ir vertinama informacija apie tam tikrą nekilnojamąjį turtą siekiant nustatyti jo teisinį ir faktinį statusą bei plėtros galimybes, įvertinti pardavėjo pageidaujamos kainos pagrįstumą, apsispręsti dėl to, ar tokį turtą verta įsigyti, o nusprendus jį įsigyti kuo labiau sumažinti teisines rizikas, susijusias su pirkimo-pardavimo ar kitos sutarties sudarymu.
Nekilnojamojo turto teisinis auditas yra svarbus sudarant bet kurį nekilnojamojo turto sandorį, kadangi užtikrina:
- tinkamos sandorio struktūros pasirinkimą;
- sandorio teisėtumą;
- nekilnojamojo turto objekto atitiktį investuotojo lūkesčiams;
- padeda išvengti teisinių ginčų;
- tinkamą pirkėjo mokestinių prievolių, susijusių su nekilnojamojo turto sandoriu, vykdymą.
Privaloma ar rekomenduojama?
Kalbant apie bet kokį NT įsigijimo sandorį, teisinis patikrinimas nėra privalomas. Įsivertinti perkamą turtą, ar šis atitinka lūkesčius, ar neturi teisinių, techninių bei kitų trūkumų, kurie galėtų daryti įtaką pirkėjo apsisprendimui, yra paties pirkėjo teisė.
Iš esmės, pagrindinė pardavėjo pareiga pagal pirkimo-pardavimo sutartį yra perduoti pirkėjui sutartį atitinkančią prekę. Nors sutarties sąlygos, panaikinančios ar apribojančios pardavėjo atsakomybę už daiktų trūkumus, negalioja (CK 6.334 str.), tačiau šiam reglamentavimui yra ir išimčių, t.y. pardavėjas neatsako pirkėjui už trūkumus, jeigu jis juos atskleidė, taip pat, kai pirkėjas savo rizika pirko daiktus iš asmens, kuris nėra profesionalus pardavėjas.
Įsigyjant nekilnojamąjį turtą savo reikmėms ar verslo vystymui, pirkėjo teisė patikrinti turtą yra numatyta CK 6.328 straipsnyje. Jame nustatoma, kad jeigu šalys nesusitarė kitaip, pirkėjas nuo pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo turi teisę prieš mokėdamas ar prieš priimdamas daiktus juos patikrinti bet kokioje vietoje, bet kokiu laiku ar metodu, kurie atitinka protingumo kriterijus.
Atliekant teisinį NT patikrinimą nesiekiama išanalizuoti absoliučiai visko. Svarbu kryptingas ir į tikslą nukreiptas rizikų vertinimas.
Jeigu turtas perkamas vystymui, tai be įprastinių dalykų, tokių kaip įsitikinimo, ar pardavėjas yra turto savininkas, ar turtas nėra apribotas, yra tikrinami teritorijų planavimo dokumentai, analizuojama ar bus įmanoma pastatyti tokį turtą, kokio siekiama ir pan. Įprastai tokiame patikrinime dalyvauja ir projektuotojai, ekspertai, atliekantys techninį auditą, ir kiti asmenys pagal kompetenciją.
Tuo tarpu, jeigu perkamas objektas su nuomininkais, be aukščiau paminėtų vertinama ir pati nuomos sutartis. Tik vienais atvejais - sutarčių nutraukimo sąlygos, o kitais - sutarties galiojimas, nuomininko finansinė padėtis.
Mano praktikoje atliekant teisinį auditą yra buvę tokių atvejų, kai jau pavėluotai, sutartyje, kuri1 klientas kilus problemoms atsiuntė, patikrinus nurodytą NT unikalų numerį, paaiškėjo, kad jis nepriklauso pardavėjui. Buvo ir toks atvejis, kai brokeriai nurodė, ką sklype buvo galima statyti tiesiog paskaičiuodami bendrojo plano rodiklius, tačiau paaiškėjo, kad to padaryti beveik neįmanoma ir galima statyti du kartus mažesnį pastatą, nes teritorijai galiojo detalusis planas.
Taip pat, yra tekę turėti ir kelis įdomius atvejus su baudžiamosios teisės elementais, dar labiau iliustruojančius, kad net paprastą turtą perkant reikia teisinio audito.
Vienu atveju, pirkėjai sumokėjo nemažus avansus bendrovei, kuri pardavinėjo ne sau priklausantį turtą. Iš esmės ji tarsi to ir neslėpė, tačiau patikino, jog turi sandorius su turto savininku dėl butų perleidimo atsiskaitant už atliekamus darbus.
Kitu atveju, nekilnojamojo turto brokeris pardavinėjo areštuotą turtą patrauklioje vietoje, pridėdavo nekilnojamojo turto registro išrašą dėl turto nuosavybės, kuriame buvo ”panaikintas” įregistruoto arešto įrašas ir dėl turto perleidimo sudarė preliminariąsias sutartis su daugeliu asmenų, susirinkdamas avansus.
Kitas žinomas atvejis, jau iš kolegų praktikos, kai tarpininkas pardavinėjo savo klientų konkretų būstą, jiems net nesikreipus, ir gaudavo avansus iš potencialių pirkėjų. Abiem atvejais šiuo metu vyksta ikiteisminis tyrimas.
Priminsiu, kad NT teisinis auditas nėra privalomas, bet tokiu atveju neatliekant perkamo turto patikrinimo rizikuojama ir savo lėšomis ir papildomu sugaištu laiku sprendžiant problemas ar ginčus su pardavėju.
Jeigu verslo subjektai patys yra linkę prisiimti daugiau rizikos, nors jos būtų galima išvengti ar bent jau žinoti aktualias aplinkybes anksčiau ir priimti sprendimą derėtis dėl sandorio sąlygų žinant konkrečias problemas, o gal ir atsisakyti sudaryti sutartį, Tai paprasti būsto pirkėjai nepasitikrinę perkamo turto teisinio statuso, iš esmės rizikuoja galbūt asmeniškai labai reikšminga suma, o gal net ir viso gyvenimo santaupomis.
Nors ir ne viską objektyviai įmanoma patikrinti ir įvertinti, tačiau daugeliu atvejų, atliekant bent jau didžiausių rizikų patikrinimą, įsigyjant NT visada galima išvengti teisminių ginčų ar nuostolių.
Nekilnojamojo turto teisė yra teisės sritis, reguliuojanti visus klausimus, susijusius su nekilnojamuoju turtu, įskaitant žemę, pastatus, namus ir kitą su turtu susijusią nuosavybę. Ši teisės sritis apima teisės aktus ir reglamentus, susijusius su nekilnojamojo turto įsigijimu, pardavimu, nuoma, naudojimu, vystymu ir paveldėjimu.
Nekilnojamojo turto advokatai Kaune LAWCORPUS teikia specializuotas teisines paslaugas, padedančias klientams spręsti su nekilnojamuoju turtu susijusius klausimus. Jie konsultuoja klientus dėl nekilnojamojo turto sandorių, rengia ir peržiūri sutartis, atlieka teisinį auditą ir padeda spręsti ginčus.
Nekilnojamojo turto advokatai taip pat atstovauja klientus teismuose ir kitose institucijose, gindami jų interesus.
Nekilnojamo turto klausimais teisininkai gali padėti su įvairiomis situacijomis, pavyzdžiui, kai reikia sudaryti nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartį, išspręsti nuomos ginčą ar gauti leidimus statyboms. Jų paslaugos yra būtinos siekiant užtikrinti, kad visi sandoriai būtų teisėti ir atitiktų visus reikalavimus.
Žemės klausimais teisininkai gali padėti situacijose, kuriose sprendžiami su žemės naudojimu, disponavimu ar valdymu susiję klausimai. Jie gali padėti spręsti ginčus dėl žemės nuosavybės, atstovauti klientus žemės reformos procesuose ir teikti konsultacijas dėl žemės teisės aktų.
Nekilnojamojo turto teisė yra esminė tiek fiziniams asmenims, tiek verslui, nes ji padeda reguliuoti nuosavybės teisės klausimus ir užtikrinti teisinį saugumą sandoriuose.
Perkate, parduodate ar nuomojate nekilnojamąjį turtą?
Ką svarbiausia patikrinti prieš pasirašant nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartį?
Svarbu įsitikinti, kad:
- Turtas įregistruotas ir nėra suvaržytas (areštai, hipoteka, servitutai)
- Pardavėjas turi teisę disponuoti turtu
- Statinys pastatytas ir registruotas teisėtai
- Sutartyje aiškiai nurodyta kaina, apmokėjimo ir perdavimo tvarka
Rekomenduojama atlikti teisinį patikrinimą.
Ar galima ginčyti sudarytą NT sandorį?
Taip - jei pažeista įstatymo nustatyta sandorio forma, šalis buvo klaidinama, veikiama spaudimo, sandoris sudarytas dėl apsimestinių sąlygų ar pažeidžiant viešąjį interesą. Ginčai sprendžiami teisme.
Ką daryti, jei kaimynas naudojasi mano žeme be leidimo?
Pirmiausia būtina tiksliai nustatyti sklypo ribas. Jei pažeidimas patvirtinamas, galima:
- Reikalauti nutraukti naudojimąsi
- Kreiptis į teismą dėl ribų nustatymo ar naudojimosi tvarkos pakeitimo
- Vertinti galimybę nustatyti ar panaikinti servitutą
Ar įmanoma įregistruoti nuosavybės teisę, jei dokumentų nėra?
Taip - jei asmuo ilgą laiką valdo turtą kaip savininkas, galima kreiptis į teismą dėl nuosavybės teisės pripažinimo įgyjamosios senaties pagrindu. Reikalingi įrodymai: liudytojai, sąskaitos, mokėjimai, faktinis valdymas.
Kas atsakingas už nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutarties registravimą?
Sutartį tvirtina notaras, o po to įrašas atliekamas Registrų centre. Dažniausiai registracija atliekama automatiškai per notaro sistemą. Pirkėjas turi užtikrinti, kad turtas būtų perregistruotas jo vardu.
Ką reiškia servitutas?
Servitutas - tai teisė naudotis svetimu turtu tam tikru būdu (pvz., pravažiavimui, praejimui, inžinerinių tinklų tiesimui). Jis gali būti nustatomas:
- Šalių susitarimu (sutartimi)
- Teismo sprendimu
- Įstatymo pagrindu (priverstinis servitutas)
Ar galima parduoti ar išnuomoti dalį bendros nuosavybės?
Galima, tačiau būtina laikytis bendraturčių pirmumo teisės (jei parduodama) ir informuoti apie numatomą sandorį. Nuomojant ar naudojant, taip pat rekomenduojama susitarti dėl naudojimosi tvarkos.
Ką daryti, jei kaimynas užstoja patekimą į mano sklypą?
Jei nėra kito galimo privažiavimo, galite kreiptis į teismą dėl servituto nustatymo.
Skirmantė Klumbytė, advokatų kontoros „Norcous & Partners“ advokatė: „Teisinis auditas gali padėti ateityje išvengti teisinių ginčų, kurie darytų įtaką nekilnojamojo turto objekto statusui ar galimybei jame plėtoti atitinkamą veiklą.“
TEISINIS AUDITAS
- Teisinis auditas padeda pasirinkti tinkamiausią sandorio struktūrą ir užtikrina operatyvų jo sudarymą bei efektyvų vykdymą.
- Atliekant teisinį auditą identifikuojami visi veiksmai, kurie turi būti atlikti tam, kad sandoris būtų teisėtas ir kad pirkėjas išvengtų bet kokios rizikos, jog ateityje sandoris būtų pripažintas negaliojančiu.
- Kitas teisinio audito tikslas - įsitikinti, ar nekilnojamojo turto objektas atitinka investuotojo lūkesčius.
- Teisinio audito metu identifikuojami gresiantys ginčai, nes nesunku patikrinti, ar nebuvo pažeista žemės sklypo detaliojo plano viešo svarstymo procedūra, įvertinti, ar detalusis planas buvo tinkamai suderintas ir pan.
- Atliekant teisinį auditą, visų pirma reikėtų susipažinti su informacija, kaupiama viešuosiuose registruose.
- Jeigu pardavėjas yra fizinis asmuo, pirmiausia reikia išsiaiškinti, ar nekilnojamasis turtas jam priklauso asmeninės ar bendrosios jungtinės nuosavybės teise.
tags: #nekilnojamojo #turto #teisinis #patikrinimas