Straipsnyje nagrinėjama nekilnojamojo turto tarpininko atsakomybė už sutarties sąlygų pažeidimą, remiantis Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktika.
Byloje nagrinėtas ginčas kilo tarp nekilnojamojo turto agentūros - UAB „LNT“ (ieškovės) ir žemės sklypų savininkės (atsakovės), kuri atsisakė mokėti agentūrai komisinį atlygį, nes žemės sklypus pardavė savarankiškai. Agentūra tvirtino, kad turtą be agentūros tarpininkavimo pardavusi atsakovė pažeidė sutartį, todėl privalo atsiskaityti.
Teismų Sprendimai ir Kasacinio Teismo Pozicija
Pirmosios ir apeliacinės instancijos teismai nekilnojamojo turto agentūros reikalavimą tenkino - priteisė jai iš atsakovės atlyginimą ir delspinigius. Tačiau Kasacinis teismas pabrėžė, kad šalių sudaryta paslaugų teikimo sutartis turi būti aiškinama atsižvelgiant į tikruosius šalių ketinimus.
Sutarties tikslas buvo surasti žemės sklypų pirkėją, pasirašyti su juo avansinę sutartį ir parduoti šį turtą. Tačiau ieškovė neįrodė, kad būtų aktyviai ieškojusi pirkėjų ar atlikusi konkrečius veiksmus atsakovės naudai, kad būtų patyrusi išlaidų.
Sutarties Sąlygų Dviprasmiškumas ir Nesąžiningumas
Kasacinis teismas taip pat konstatavo, kad paslaugų sutarties sąlygos buvo painios ir dviprasmiškos, o pati sutartis - parengta iš anksto, be individualaus šalių aptarimo. Šalys buvo sutarusios, kad atsakovė ir pati savarankiškai ieškos žemės sklypų pirkėjo, o tai neatitiko realaus sutarties teksto.
Kasacinis teismas pripažino, kad agentūros parengtos standartinės sutarties sąlygos (dėl komisinių mokėjimo, informacijos nesuteikimo klientui, atsakomybės disbalanso tarp šalių ir kt.) nesąžiningos. Atsakovė negalėjo numatyti, kad turės mokėti ieškovei atlyginimą net ir tuo atveju, jei turtą pati parduos be agentūros pagalbos. Tokia sutarties sąlyga pažeidė šalių teisių ir pareigų pusiausvyrą ir suklaidino atsakovę kaip vartotoją.
Sutartimi atsakovei buvo nustatyta gana griežta atsakomybė už prievolės atsiskaityti pagal sutartį nevykdymą, o pačiai sutartį parengusiai ieškovei atsakomybė už prievolių pagal sutartį nevykdymą nenustatyta.
Svarbiausi Aspektai
- Sutarties aiškinimas: Sutartys turi būti aiškinamos atsižvelgiant į tikruosius šalių ketinimus.
- Įrodymų svarba: Agentūra turi įrodyti, kad aktyviai ieškojo pirkėjų ir atliko veiksmus kliento naudai.
- Sąlygų aiškumas: Sutarties sąlygos turi būti aiškios, suprantamos ir nedviprasmiškos.
- Sąžiningumas: Standartinės sutarties sąlygos neturi būti nesąžiningos ir pažeisti šalių teisių pusiausvyros.
- Atsakomybė: Sutartyje turi būti nustatyta abipusė atsakomybė už prievolių nevykdymą.
Išvados
Ši byla atskleidžia svarbius aspektus, susijusius su nekilnojamojo turto tarpininkų atsakomybe ir vartotojų teisių apsauga. Kasacinio teismo sprendimas pabrėžia, kad sutartys turi būti sąžiningos, aiškios ir atitikti tikruosius šalių ketinimus. Taip pat svarbu, kad agentūros prisiimtų atsakomybę už savo veiksmus ir užtikrintų, kad vartotojai nebūtų klaidinami nesąžiningomis sutarties sąlygomis.
tags: #nekilnojamojo #turto #tarpininkas #pazeide #sutarties #salygas