Nekilnojamojo turto (NT) pardavimas ar pirkimas yra svarbus finansinis sprendimas, reikalaujantis atidumo ir žinių. Šiame procese dažnai dalyvauja NT brokeriai, kurie padeda pirkėjams ir pardavėjams rasti tinkamus variantus ir sėkmingai įvykdyti sandorius. Vienas iš svarbiausių klausimų, kylantis perkant NT, yra avanso mokėjimas. Šiame straipsnyje aptarsime NT tarpininko atsakomybę už avansą, rizikas ir saugumo priemones, kurias verta žinoti.
Kodėl Žmonės Parduoda Nekilnojamąjį Turtą?
Dažniausiai nekilnojamasis turtas parduodamas dėl įvairių priežasčių:
- Šeimos pagausėjimas ar sumažėjimas.
- Skyrybos ir bendrasavininkų dalybos.
- Paveldėjimas.
- Emigracija.
- Sveikatos problemos.
- Mokesčių našta ir skolos.
- Noras pagerinti gyvenimo sąlygas.
- Pasikeitusios verslo aplinkybės ir panašiai.
Prieš priimant svarbius NT sprendimus, rekomenduojama pasitarti su NT ekspertais.
NT Brokerio Rolė Pardavimo Procese
Brokeris yra NT ekspertas, išmanantis NT pardavimo procesą, rinkos situaciją ir naujienas. Patikėjus savo turto pardavimą NT brokeriams, nereikės jaudintis ir rūpintis dėl daugelio klausimų sprendimo. NT brokeris nustato kainas, remdamasis realiais sandoriais, registrų centro duomenų baze.
Atsakykite sau į klausimus:
- Kokia Jūsų turto kaina šiuo metu?
- Ar kainos kyla ar leidžiasi?
- Ar dabar geras laikas parduoti?
- Dirbate ar gyvenate kitame mieste ar šalyje?
- Neturite laiko parodyti savo turto pirkėjams?
- Bijote būti apgauti pirkėjų?
Prieš Pradedant Ieškoti Nekilnojamojo Turto
Visada prieš pradedant ieškoti nekilnojamojo turto pirmiausia vertėtų pasikalbėti su bankų atstovais, kad žinotumėte savo galimybes ir sąlygas. Rekomenduojama neapsiriboti vieno banko atsakymus - geriausia gauti 2 ar 3 bankų pasiūlymus. Taip išsirinksite Jums palankiausias sąlygas ir pamatysite, kaip smarkiai gali skirtis pasiūlymai.
Nuomos Sutartys: Kaip Išvengti Interesų Konfliktų?
Interesų konfliktų, kylančių tarp nuomotojų ir nuomininkų, dažniausiai galima išvengti prieš tai išsiaiškinat abiejų šalių lūkesčius ir sudarant šalių interesus atitinkančią nuomos sutartį. Šalių teisės ir pareigos, kylančios iš nuomos teisinių santykių, aiškiai reglamentuotos Lietuvos Respublikos civiliniame kodekse, tačiau dispozityvumo principas leidžia individualizuoti kai kurias teisės normas arba nustatyti papildomas sąlygas. Dėl to itin svarbu sudaryti abejas šalis tenkinančią nuomos sutartį.
Patarimai Nuomininkams:
- Prieš nuomojantis nekilnojamąjį turtą, pirmiausia patartina įvertinti, ar turite pakankamai laiko, žinių ir patirties ieškant Jūsų poreikius labiausiai atitinkančio varianto, derantis dėl nuomos sutarties sąlygų. Jeigu neturite patirties ir/arba laiko paieškoms, tuomet vertėtų kreiptis į nekilnojamojo turto agentą (agentūrą), kuris, išklausęs Jūsų poreikius, norus ir galimybes, už Jus suras labiausiai tinkantį turtą bei konsultuos viso proceso metu.
- Dažnu atveju, be skelbime parodomos nuomos kainos, papildomai nuomininkui tenka susimokėti už komunalines paslaugas, turėti nuomotojo prašomą depozito sumą arba mokėti nuomos mokestį į priekį. Be to, pasitaiko atvejų, ypač nuomojantis negyvenamąsias patalpas, kai papildomai reikės sumokėti nekilnojamojo turto mokestį ar gyventojų pajamų mokestį.
- Taip pat atkreipkite dėmesį, jog kai turtas yra nuomojamas į pagalbą pasitelkiant nekilnojamojo turto agentūrą, svarbu išsiaiškinti taikomą tarpininkavimo mokestį, t. y. ar už nekilnojamojo turto agento paslaugas apmoka nuomotojas, ar nuomininkas.
- Viena pagrindinių nuomotojo pareigų yra perleidžiamo daikto tinkamumo naudojimui pagal paskirtį užtikrinimas, tai įtvirtinta Lietuvos Respublikos civilinio kodekso 6.483 straipsnio 1 dalyje.
NT Teisinis Auditas: Būtinas Prieš Įsigyjant Turtą
NT teisinis auditas - tiek verslams, tiek privatiems asmenims, prieš įsigyjant NT svarbus procesas. Jo metu renkama, tikrinama ir vertinama informacija apie tam tikrą NT, siekiant nustatyti jo teisinį ir faktinį statusą bei plėtros galimybes. Taip pat įvertinti pardavėjo pageidaujamos kainos pagrįstumą, apsispręsti dėl to, ar tokį turtą verta įsigyti. Ir, žinoma, įsitikinti, kad projektas atitinka teritorijų planavimo, statybos ir aplinkosaugos reikalavimus.
Iš praktikos galiu pasakyti, kad prieš sudarydami sandorius, dažniausiai teisinį įsigyjamo turto patikrinimą atlieka verslo subjektai. Visgi, perkamo turto patikrinimą atlikti ne ką mažiau svarbu ir savo reikmėms perkamo NT įsigijime. Ne tik perkant iš statytojų, vystytojų, tačiau ir iš fizinių asmenų.
Kalbant apie bet kokį NT įsigijimo sandorį, teisinis patikrinimas nėra privalomas. Įsivertinti perkamą turtą, ar šis atitinka lūkesčius, ar neturi teisinių, techninių bei kitų trūkumų, kurie galėtų daryti įtaką pirkėjo apsisprendimui, yra paties pirkėjo teisė.
Rizika ir Atsakomybė: Avanso Mokėjimas Brokeriui
Į tokią situaciją pakliuvęs lietuvis papasakojo, kad pinigus padavė brokeriui. Specialistai įspėja to nedaryti, mat avansas turi būti duodamas ne grynaisiais ir ne brokeriui, o pervedamas tiesiai nekilnojamojo turto (NT) savininkui.
Vėliau bankas, pamatęs turto vertinimą, pranešė, kad buto dokumentai - netvarkingi. Ir tol, kol jie nebus tvarkingi, neduos paskolos šiam būstui įsigyti. „Paprašius brokerio grąžinti pinigus, šis nesutinka atiduoti. <...> Teigia, kad negrąžins ir viskas. Ką tokiu atveju daryti?“ - teiravosi įrašo autorius.
Pasak A. Budniko, nukentėjusysis yra teisioji pusė, kuri turi teisę reikalauti brokerio grąžinti avansą, o pastarasis turi nedelsiant tą ir padaryti. Nes butas, anot pašnekovo, neatitinka kokybės reikalavimų, yra su trūkumais, dėl ko asmuo net negali gauti paskolos.
Kitu atveju, advokato teigimu, brokeriui grėstų civilinė atsakomybė, pirkėja turėtų kreiptis į Valstybinę vartotojų teisių apsaugos tarnybą (VVTAT) arba teismą: „Rekomenduočiau pirmiausia kreiptis į VVTAT, kadangi tai - paprastesnis, greitesnis procesas ir mažiau išlaidų.“
Kaip Neprarasti Avanso?
„Capital Smart“ NT brokeris Viačeslav Mikelionis pabrėžė, kad avansas už perkamą NT turi būti pervedamas tik būsto savininkams, prieš tai pasirašius preliminarią NT pirkimo-pardavimo sutartį su visais savininkais.
„Capital Team“ NT brokerė Marija Damaševičiūtė papildė, kad brokeris yra tik tarpininkas tarp pirkėjo ir pardavėjo. Tad avansą gauna ne jis, o pardavėjas (išimtiniais atvejais - brokerio įmonė).
Avansą brokeris galėtų paimti nebent tuo atveju, jei turėtų notariškai patvirtintą įgaliojimą tai daryti. Visais kitais atvejais duoti avanso brokeriams nepatarčiau. Jei brokeris minėto įgaliojimo neturi, sutartėlės, pasirašytos tarp jo ir pirkėjo, yra niekinės“, - aiškino V. Mikelionis.
O preliminarioje pirkimo-pardavimo sutartyje, anot M. Damaševičiūtės, aprašomi visi punktai: avansas; tolimesnės įmokos ir jų terminai; perkamo turto stovis, dokumentai ir t.t.; baudos iš abiejų pusių neįvykdant numatytų susitarimų.
Avanso mokėjimas grynaisiais, pašnekovės teigimu, yra vengtinas, tačiau tokiu atveju jis turi būti fiksuojamas preliminarioje sutartyje, paruošiamas grynųjų pinigų mokėjimo kvitas. Ir pridūrė, kad avanso dydis neturėtų viršyti 5-10 proc. turto kainos.
Jos nuomone, avanso ir preliminarios pirkimo-pardavimo sutarties reikia visada, nes abi pusės jaučiasi daug saugiau: „Žodinė rezervacija yra begarantinė rezervacija.“
Atkurti išankstinį grąžinimą
„Capital Team“ brokeriai įvardijo, kad, palikę avansą notarinį įgaliojimą turinčiam brokeriui ar savininkui, pinigų galite nebeatgauti, jeigu sutartyje aprašytos sąlygos yra nevykdomos dėl jūsų kaltės:
- Persigalvojote pirkti būstą (radote kitą, pigesnį, netiko vieta, įrengimas).
- Negavote banko finansavimo.
- Pradelsėte notarinės pirkimo-pardavimo sutarties pasirašymo terminą, nurodytą preliminarioje sutartyje.
Kaip Patikrinti, Ar Būstas - Tvarkingas?
„Luminor“ banko Mažmeninės bankininkystės vadovas Edvinas Jurevičius nurodė, kad perkant NT reikėtų įsitikinti, ar turto faktinis išplanavimas atitinka tą, kuris yra nurodytas būsto kadastrinėje byloje. Jo teigimu, klientams, kuriems kyla dvejonių dėl perkamo turto ar jame atliktų pakeitimų tinkamumo, visuomet rekomenduojama konsultuotis tiesiogiai su banko specialistais.
Aptardamas šį konkretų atvejį pašnekovas įvardijo, kad reikėtų vertinti su pardavėju pasirašytos sutarties sąlygas: kaip joje apibrėžtas turto plotas, išplanavimas ir ar faktinė turto būklė atitinka sutartyje nurodytus duomenis.
Kada Bankas Neduoda Būsto Paskolos?
„Luminor“ banko atstovas įvardijo, kad be kliento finansinių galimybių vertinimo bankui svarbu įvertinti ir tai, kokį turtą klientas planuoja įsigyti. „Visuomet vertiname perkamo ir įkeičiamo turto likvidumą, t. y. NT lokaciją, plotą, vidaus ir išorės įrengimo būklę. Sprendimui dėl paskolos dydžio įtakos gali turėti ir įsigyjamo NT statybos būdas ar metai. Taip pat teisinis statusas ir galima informacija apie apribojimus (pvz., areštai; uzufuktai ar kitos žymos, nulemiančios turto likvidumo ir realizavimo apsunkinimą). Informaciją apie turto teisinį statusą ir galimus apribojimus galima rasti Registrų centro NT išrašuose“, - dėstė E. Jurevičius.
Štai dažniau pasitaikantys atvejai, susiję su neįregistruotais reikšmingais vidaus patalpų pertvarkymais, bloga ar net avarine vidaus ar išorės būkle, nesutvarkytais dokumentais dėl 100 proc. baigtumo įforminimo ar trūkstamais daugiabučio užbaigimo darbais, kuomet perkamas vienas iš butų.
Patarimai Prieš Parduodant Nekilnojamąjį Turtą
Jei turite butą ir jis yra jūsų nuosavybė, tai jį galite parduoti bet kada, nepriklausomai nuo to, ar esate ten registruoti, ar ne. Registracija bute ar gyvenamojoje vietoje neturi įtakos jūsų teisei parduoti nuosavybę. Prieš pardavimą taip pat reikėtų patikrinti ar nėra jokių kitų teisinių apribojimų, susijusių su turtu.
Nekilnojamojo turto pardavimas reikalauja nemažai žinių, laiko, pastangų. Turint omenyje didelę nekilnojamojo turto vertę, skubėjimas ir klaidos pardavimo procese gali brangiai kainuoti.
Klausimai, Į Kuriuos Reikia Atsakyti Prieš Parduodant:
- Per kiek laiko norėtumėte parduoti?
- Ar pasiruošę jau rytoj pasirašyti pirkimo-pardavimo sutartį, jei bus pirkėjas?
- Ar galite laukti pirkėjo daugiau nei 3 mėnesius? Metus?
- Jei yra bendrasavininkų, ar jie sutiks parduoti už jums tinkamą kainą?
Kaip Pašalinti Kliūtis Pardavimui?
Jei turtas įkeistas ar areštuotas, kokia yra suma? Ar ši suma mažesnė už pardavimo kainą? NT brokeriai turi daugiau priemonių: pasikeitimas informacija su kitais brokeriais, turinčiais pirkėjų jūsų būstui.
Aruodas.lt yra apie 50 000 skelbimų. Kodėl pirkėjas turėtų atkreipti dėmesį į jūsų skelbimą? Kaip paruošti objektą, kad jis būtų patrauklus pirkėjui? Ar žinote, į ką pirkėjai atkreipia dėmesį? Kaip ir ką fotografuoti? Kaip apdoroti nuotraukas? Kokia tvarka sudėti nuotraukas? Ko reikėtų nefotografuoti?
Preliminarioji Sutartis: Svarbu Žinoti
Preliminarioji sutartis yra susijusi su nekilnojamuoju turtu. Ji gali būti paprastos rašytinės formos ir nebūtinai turi būti tvirtinama notaro biure. Preliminariojoje sutartyje numatomas šalių įsipareigojimas sudaryti pagrindinę sutartį iki tam tikro termino pabaigos, taip pat šalių pareigos iki pagrindinės sutarties sudarymo. Preliminarioje sutartyje numatomas pirkėjo mokamas avansas, taip pat šalims taikomos sankcijos pagrindinės sutarties nesudarymo atveju.
Pardavėjui dar iki preliminariosios sutarties sudarymo reikėtų pasidomėti, kokius dokumentus reikės pateikti notarų biurui sudarant pagrindinę nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartį, kadangi, preliminarioje sutartyje numatant terminą pagrindinei sutarčiai sudaryti, svarbu įvertinti, kiek užtruks surinkti reikalingus dokumentus.
9 Žingsniai Įsigyjant Būstą Su Kreditu
Radus naują būstą, verta sudaryti planą, išsiaiškinant detales, datas bei suplanuojant reikiamus veiksmus ir darbus, kad viskas vyktų laiku. Ši seka galioja įsigyjant būstą su kreditu.
1. Turto Išsirinkimas Ir Apžiūra
Pradėjus ieškoti būsto, būtina neskubėti ir aplankyti bent 5 projektus. Reikia patikrinti ne tik, ar turtas atitinka dabarties poreikius, bet ir susirasti kuo daugiau informacijos apie plėtojamų projektų privalumus.
2. Finansinės Galimybės
Planuodami biudžetą nusistatykite mažiausią sumą, už kurią galėtumėte nusipirkti norimą būstą, ir didžiausią, kurios negalite viršyti. Itin svarbu pagalvoti apie pradinį įnašą.
3. Planuojamo Įsigyti Būsto Dokumentai
Svarbi ne tik faktinė būsto būklė, bet ir jo teisinė registracija, tad prašykite pardavėjo pateikti Registrų centro Nekilnojamojo turto registro duomenų bazės išrašą, turto įsigijimą patvirtinančius dokumentus, kadastrinę bylą, informuoti apie turto nuosavybės formą.
4. Sandorio Šalys
Įsidėmėkite, kad turtą parduoti gali tik to turto savininkas, nebent jis būtų išdavęs įgaliojimą veikti jo vardu ir interesais. Nemokėkite avanso kitiems asmenims (tarpininkams, giminaičiams), jei jie nepateikė jums pardavėjo išduoto įgaliojimo.
5. Preliminarioji Sutartis
Šio etapo sutartis garantuoja, kad pardavėjas jūsų išsirinkto būsto neparduos kitam pirkėjui, o jums parduos už sutartą kainą. Visada ją sudarykite. Preliminarioji sutartis turi būti rašytinė.
6. Pagrindinė Sutartis
Sandorio šalys gali laisvai pasirinkti notarą ar notarų biurą, kuriame bus tvirtinama pagrindinė sutartis. Pirmiausia, dokumentus notarui turi pateikti turto savininkas, kad notaras gautų jo sutikimą turto duomenų tikrinimui, patikrintų juos viešuose registruose bei užtikrintų sandorio teisėtumą.
7. Hipotekos Sutartis
Hipotekos sutartis tvirtinama notarine tvarka. Iki jos tvirtinimo turite sudaryti kredito sutartį su kredito įstaiga. Notarui, be išvardytų 6 punkte, reikės pateikti šiuos dokumentus:įkeičiamo turto įsigijimo dokumentus; pirminio kreditoriaus sutikimą (jei įsigijote įkeistą turtą).
8. Galutinis Atsiskaitymas
Šis nepelnytai užmirštas žingsnis yra labai svarbus, nes ateityje gali turėti pasekmių. Pirkėjui galutinai ir tinkamai atsiskaičius su pardavėju (nepaisant to, ar atsiskaitoma asmeninėmis, ar skolintomis lėšomis), pardavėjas turi tai patvirtinti.
9. Faktinio Turto Priėmimo-Perdavimo Aktas
Šiuo aktu pirkėjui aktualu užfiksuoti faktinę perduodamo turto būklę, perduodamus baldus, buitinę techniką, patekimo į turtą prietaisus (raktus, pultelius ar pan.) ir skaitiklių rodmenis.
Klaidų, Perkant Būstą, Nedaryti
Šiandien, kai NT kainos didelės, svarbu įsitikinti, kad perkate tuos namus, kurių iš tiesų norite, o ne tuos, kurių gera kaina. Nesuskubėkite mokėti avanso prieš rezervuojant perkamą būstą, nes, kaip pabrėžia ekspertas, jūsų kreditingumo problemos nėra pardavėjo problema.
Saugumo Priemonės Mokant Avansą
Apibendrinant, norint apsisaugoti nuo galimų nuostolių mokant avansą už nekilnojamąjį turtą, rekomenduojama laikytis šių saugumo priemonių:
- Avansą mokėkite tik tiesiogiai turto savininkui, o ne tarpininkui.
- Prieš mokant avansą, pasirašykite preliminarią pirkimo-pardavimo sutartį su visais savininkais.
- Sutartyje aiškiai apibrėžkite avanso mokėjimo sąlygas, terminus ir grąžinimo tvarką.
- Avanso dydis neturėtų viršyti 5-10% turto kainos.
- Patikrinkite turto teisinį statusą ir įsitikinkite, kad nėra jokių apribojimų ar įsipareigojimų.
- Kreipkitės į teisininką ar NT ekspertą konsultacijos, jei kyla abejonių dėl sandorio sąlygų.
Laikydamiesi šių patarimų, galėsite sumažinti riziką ir sėkmingai įgyvendinti savo svajonę įsigyti nekilnojamąjį turtą.
tags: #nekilnojamojo #turto #tarpininkas #paeme #avansa #uz