Nekilnojamojo turto (NT) rinka - sudėtinga sritis, kurioje pirkėjai susiduria su įvairiais iššūkiais. Vienas iš jų - avansas ir su juo susijusi rizika. Šiame straipsnyje aptarsime nekilnojamojo turto tarpininko atsakomybę už avansą, dažniausiai pasitaikančias klaidas perkant būstą ir kaip jų išvengti.
Nekilnojamojo turto agentūros atsakomybė: teismų praktika
Nagrinėtas ginčas kilo tarp nekilnojamojo turto agentūros - UAB „LNT“ (ieškovės) ir žemės sklypų savininkės (atsakovės), kuri atsisakė mokėti agentūrai komisinį atlygį, nes žemės sklypus pardavė savarankiškai. Agentūra tvirtino, kad turtą be agentūros tarpininkavimo pardavusi atsakovė pažeidė sutartį, todėl privalo atsiskaityti.
Pirmosios ir apeliacinės instancijos teismai nekilnojamojo turto agentūros reikalavimą tenkino - priteisė jai iš atsakovės atlyginimą ir delspinigius. Kasacinis teismas pabrėžė, kad šalių sudaryta paslaugų teikimo sutartis turi būti aiškinama atsižvelgiant į tikruosius šalių ketinimus. Sutarties tikslas buvo surasti žemės sklypų pirkėją, pasirašyti su juo avansinę sutartį ir parduoti šį turtą.
Tačiau ieškovė neįrodė, kad būtų aktyviai ieškojusi pirkėjų ar atlikusi konkrečius veiksmus atsakovės naudai, kad būtų patyrusi išlaidų. Kasacinis teismas taip pat konstatavo, kad paslaugų sutarties sąlygos buvo painios ir dviprasmiškos, o pati sutartis - parengta iš anksto, be individualaus šalių aptarimo.
Šalys buvo sutarusios, kad atsakovė ir pati savarankiškai ieškos žemės sklypų pirkėjo, o tai neatitiko realaus sutarties teksto. Kasacinis teismas pripažino, kad agentūros parengtos standartinės sutarties sąlygos (dėl komisinių mokėjimo, informacijos nesuteikimo klientui, atsakomybės disbalanso tarp šalių ir kt.) nesąžiningos.
Atsakovė negalėjo numatyti, kad turės mokėti ieškovei atlyginimą net ir tuo atveju, jei turtą pati parduos be agentūros pagalbos. Tokia sutarties sąlyga pažeidė šalių teisių ir pareigų pusiausvyrą ir suklaidino atsakovę kaip vartotoją. Sutartimi atsakovei buvo nustatyta gana griežta atsakomybė už prievolės atsiskaityti pagal sutartį nevykdymą, o pačiai sutartį parengusiai ieškovei atsakomybė už prievolių pagal sutartį nevykdymą nenustatyta.
Kaip neprarasti avanso? Specialistų patarimai
Į tokią situaciją pakliuvęs lietuvis papasakojo, kad pinigus padavė brokeriui. Specialistai įspėja to nedaryti, mat avansas turi būti duodamas ne grynaisiais ir ne brokeriui, o pervedamas tiesiai nekilnojamojo turto (NT) savininkui.
Todėl jis padavė brokeriui 2 tūkst. eurų avansą. Vėliau bankas, pamatęs turto vertinimą, pranešė, kad buto dokumentai - netvarkingi. Ir tol, kol jie nebus tvarkingi, neduos paskolos šiam būstui įsigyti.
"Ekspertai pataria": Kaip pasirinkti būstą, kuris išsaugos vertę ateityje?
„Paprašius brokerio grąžinti pinigus, šis nesutinka atiduoti. <...> Teigia, kad negrąžins ir viskas. Ką tokiu atveju daryti?“ - teiravosi įrašo autorius.
Viena palangiškė komentaruose tikino, kad tokiu atveju brokeris be jokių kalbų pinigus turėtų grąžinti. „Ir dar dvigubai, nes buto negalima nusipirkti dėl pardavėjo kaltės“, - pridūrė kita moteris. Ji nurodė, kad, jei jis nesutinka grąžinti avanso, reikėtų kreiptis į advokatą, kuris padėtų surašyti ieškinį.
Vilnietis rašė, kad čia - brokerio apgaulė, nes jis visko iki galo nepasakė: „bando iškišt nepilnos dokumentacijos butą.“
Brokeris tokio buto pardavinėti negali
Advokato dr. Arvydo Budniko supratimu, aptariamu atveju buvo išgriauta tarp virtuvės ir svetainės esanti, laikančiąja (kapitaline) vadinama siena. Jis paminėjo, kad kiekvienas asmuo, prieš atlikdamas laikančiųjų konstrukcijų (sienų) pertvarkymą daugiabutyje, privalo supažindinti kaimynus su planuojamais statybos darbais, gauti daugiau kaip 50 proc. daugiabučio namo gyventojų pritarimą, parengti kapitalinio remonto projektą ir gauti teigiamą ekspertizės išvadą projektui.
Brokeris prieš parduodamas daiktą turi išsiaiškinti jo savybes, žinoti, ar nėra kokių tai teisės aktų pažeidimų. Juk brokeris yra profesionalus verslininkas, kuriam taikomi padidinti protingumo, sąžiningumo, atsakingumo reikalavimai“, - pastebėjimais dalinosi teisininkas.
Anot A. Budniko, nei savininkas, nei brokeris negali pardavinėti buto, kuris neatitinka teisės aktų reikalavimų. Advokato teigimu, tokių situacijų pasitaiko nedažnai: „Jeigu NT pardavinėjamas per brokerius, tai kaip tik dažniausiai problemų būna mažiau, nes brokeriai iš anksto patikrina daikto būklę. Jie supranta, kad pretenzijos bus reiškiamos ir jiems. Todėl, kiek esu susidūręs, daikto būklei išsiaiškinti jie skiria dėmesio ir per brokerius pirkti yra saugiau. Bet šis atvejis - išimtis. Brokeris arba nesidomėjo turto būkle, arba tikėjosi parduoti su trūkumais, nes gal niekas nepastebės?“
Patarė, ką tokiu atveju daryti
Pasak A. Budniko, nukentėjusysis yra teisioji pusė, kuri turi teisę reikalauti brokerio grąžinti avansą, o pastarasis turi nedelsiant tą ir padaryti. Nes butas, anot pašnekovo, neatitinka kokybės reikalavimų, yra su trūkumais, dėl ko asmuo net negali gauti paskolos.
Kitu atveju, advokato teigimu, brokeriui grėstų civilinė atsakomybė, pirkėja turėtų kreiptis į Valstybinę vartotojų teisių apsaugos tarnybą (VVTAT) arba teismą: „Rekomenduočiau pirmiausia kreiptis į VVTAT, kadangi tai - paprastesnis, greitesnis procesas ir mažiau išlaidų.“
Teisininko patirtimi, trūkumų parduodamuose NT tikrai pasitaiko.
Kam ir kokio dydžio avansą duoti bei kaip jo neprarasti?
„Capital Smart“ NT brokeris Viačeslav Mikelionis pabrėžė, kad avansas už perkamą NT turi būti pervedamas tik būsto savininkams, prieš tai pasirašius preliminarią NT pirkimo-pardavimo sutartį su visais savininkais.
„Capital Team“ NT brokerė Marija Damaševičiūtė papildė, kad brokeris yra tik tarpininkas tarp pirkėjo ir pardavėjo. Tad avansą gauna ne jis, o pardavėjas (išimtiniais atvejais - brokerio įmonė).
„Minėtoje situacijoje potenciali pirkėja paliko avansą trečiajam asmeniui, t. y. brokeriui. Dažniausiai brokeriai atstovauja būsto savininkams tik pirkėjo paieškos, būsto reklamos klausimais pagal tarpininkavimo sutartį. Avansą brokeris galėtų paimti nebent tuo atveju, jei turėtų notariškai patvirtintą įgaliojimą tai daryti. Visais kitais atvejais duoti avanso brokeriams nepatarčiau. Jei brokeris minėto įgaliojimo neturi, sutartėlės, pasirašytos tarp jo ir pirkėjo, yra niekinės“, - aiškino V. Mikelionis.
O preliminarioje pirkimo-pardavimo sutartyje, anot M. Damaševičiūtės, aprašomi visi punktai: avansas; tolimesnės įmokos ir jų terminai; perkamo turto stovis, dokumentai ir t.t.; baudos iš abiejų pusių neįvykdant numatytų susitarimų.
Avanso mokėjimas grynaisiais, pašnekovės teigimu, yra vengtinas, tačiau tokiu atveju jis turi būti fiksuojamas preliminarioje sutartyje, paruošiamas grynųjų pinigų mokėjimo kvitas. Ir pridūrė, kad avanso dydis neturėtų viršyti 5-10 proc. turto kainos.
Jos nuomone, avanso ir preliminarios pirkimo-pardavimo sutarties reikia visada, nes abi pusės jaučiasi daug saugiau: „Žodinė rezervacija yra begarantinė rezervacija.“
„Capital Team“ brokeriai įvardijo, kad, palikę avansą notarinį įgaliojimą turinčiam brokeriui ar savininkui, pinigų galite nebeatgauti, jeigu sutartyje aprašytos sąlygos yra nevykdomos dėl jūsų kaltės:
- persigalvojote pirkti būstą (radote kitą, pigesnį, netiko vieta, įrengimas);
- negavote banko finansavimo;
- pradelsėte notarinės pirkimo-pardavimo sutarties pasirašymo terminą, nurodytą preliminarioje sutartyje.
9 žingsniai link sėkmingo būsto įsigijimo
Radus naują būstą, verta sudaryti planą, išsiaiškinant detales, datas bei suplanuojant reikiamus veiksmus ir darbus, kad viskas vyktų laiku.
Na, o tada reikės atlikti pagrindinių 9 žingsnių seką, - dėsto I. Pukelienė ir pateikia su tais žingsniai susijusius niuansus, patarimus bei paaiškinimus. Ši seka galioja įsigyjant būstą su kreditu.
1. Turto išsirinkimas ir apžiūra
Pradėjus ieškoti būsto, būtina neskubėti ir aplankyti bent 5 projektus. Reikia patikrinti ne tik, ar turtas atitinka dabarties poreikius, bet ir susirasti kuo daugiau informacijos apie plėtojamų projektų privalumus.
2. Finansinės galimybės
Planuodami biudžetą nusistatykite mažiausią sumą, už kurią galėtumėte nusipirkti norimą būstą, ir didžiausią, kurios negalite viršyti. Itin svarbu pagalvoti apie pradinį įnašą: išsiaiškinkite, kokią sumą galėtumėte pasiskolinti būsto įsigijimui ir kiek reikės pradinio įnašo. Ar turite reikiamą sumą, jei ne - kada ją sukaupsite?
3. Planuojamo įsigyti būsto dokumentai
Svarbi ne tik faktinė būsto būklė, bet ir jo teisinė registracija, tad prašykite pardavėjo pateikti Registrų centro Nekilnojamojo turto registro duomenų bazės išrašą, turto įsigijimą patvirtinančius dokumentus, kadastrinę bylą, informuoti apie turto nuosavybės formą.
4. Sandorio šalys
Įsidėmėkite, kad turtą parduoti gali tik to turto savininkas, nebent jis būtų išdavęs įgaliojimą veikti jo vardu ir interesais. Nemokėkite avanso kitiems asmenims (tarpininkams, giminaičiams), jei jie nepateikė jums pardavėjo išduoto įgaliojimo, o jei ir pateikė - įsitikinkite, kad įgaliotas asmuo turi teisę gauti pinigus, nes įgaliojimas gali suteikti tik dalį teisių; pvz., gauti su turto pardavimu susijusius dokumentus, bet ne pinigus.
5. Preliminarioji sutartis
Šio etapo sutartis garantuoja, kad pardavėjas jūsų išsirinkto būsto neparduos kitam pirkėjui, o jums parduos už sutartą kainą. Visada ją sudarykite. Preliminariąją sutartį sudaryti rekomenduojama: įvertinus savo, kaip pirkėjo, finansines galimybes tinkamai atsiskaityti su pardavėju;išsiaiškinus atsiskaitymo sąlygas: galutinę turto kainą, jos apskaičiavimo tvarką, jei kaina nėra fiksuota, avanso dydį, sumokėjimo būdą, terminus, kitas atsiskaitymui įtakos turėti galinčias aplinkybes;turint bent 15 proc. būsto kainos sudarantį pradinį įnašą.
6. Pagrindinė sutartis
Sandorio šalys gali laisvai pasirinkti notarą ar notarų biurą, kuriame bus tvirtinama pagrindinė sutartis. Pirmiausia, dokumentus notarui turi pateikti turto savininkas, kad notaras gautų jo sutikimą turto duomenų tikrinimui, patikrintų juos viešuose registruose bei užtikrintų sandorio teisėtumą.
7. Hipotekos sutartis
Hipotekos sutartis tvirtinama notarine tvarka. Iki jos tvirtinimo turite sudaryti kredito sutartį su kredito įstaiga. Notarui, be išvardytų 6 punkte, reikės pateikti šiuos dokumentus:įkeičiamo turto įsigijimo dokumentus; pirminio kreditoriaus sutikimą (jei įsigijote įkeistą turtą);jei turite nepilnamečių vaikų, papildomus dokumentus, leidžiančius naujai įgytą turtą įkeisti kreditoriui;nekilnojamojo turto (išskyrus žemės sklypo) draudimą;kitų asmenų sutikimus ar leidimus, jei įkeičiamam turtui yra registruotų kitų apribojimų arba suvaržymų.
8. Galutinis atsiskaitymas
Šis nepelnytai užmirštas žingsnis yra labai svarbus, nes ateityje gali turėti pasekmių. Pirkėjui galutinai ir tinkamai atsiskaičius su pardavėju (nepaisant to, ar atsiskaitoma asmeninėmis, ar skolintomis lėšomis), pardavėjas turi tai patvirtinti.
9. Faktinio turto priėmimo-perdavimo aktas
Šiuo aktu pirkėjui aktualu užfiksuoti faktinę perduodamo turto būklę, perduodamus baldus, buitinę techniką, patekimo į turtą prietaisus (raktus, pultelius ar pan.) ir skaitiklių rodmenis.
Klaidų, perkant būstą, nedaryti
Neskubėti mokėti avanso prieš rezervuojant perkamą būstą, nes, kaip pabrėžia ekspertas, jūsų kreditingumo problemos nėra pardavėjo problema. Anot jo, pirmiausia rinkdamiesi būstą pirkėjai atsižvelgia į vietą ir į patį būstą.
„Jeigu žmonės nenori klaidžioti, kaip akli kačiukai, jie pirmiausia turėtų atlikti namų darbus. Tai yra įvertinti savo perkamąją galią ir apibrėžti vietą, kur jie nori ieškoti turto. Taip pat kokį būstą nori įsigyti - senos ar naujos statybos name. Tai labai palengvina procesą“, - kalbėjo A. Kišūnas.
NT teisinis auditas - svarbus procesas
NT teisinis auditas - tiek verslams, tiek privatiems asmenims, prieš įsigyjant NT svarbus procesas. Jo metu renkama, tikrinama ir vertinama informacija apie tam tikrą NT, siekiant nustatyti jo teisinį ir faktinį statusą bei plėtros galimybes. Taip pat įvertinti pardavėjo pageidaujamos kainos pagrįstumą, apsispręsti dėl to, ar tokį turtą verta įsigyti.
Iš esmės, pagrindinė pardavėjo pareiga pagal pirkimo-pardavimo sutartį yra perduoti pirkėjui sutartį atitinkančią prekę. Nors sutarties sąlygos, panaikinančios ar apribojančios pardavėjo atsakomybę už daiktų trūkumus, negalioja (CK 6.334 str.), tačiau šiam reglamentavimui yra ir išimčių, t.y. pardavėjas neatsako pirkėjui už trūkumus, jeigu jis juos atskleidė, taip pat, kai pirkėjas savo rizika pirko daiktus iš asmens, kuris nėra profesionalus pardavėjas.
Atliekant teisinį NT patikrinimą nesiekiama išanalizuoti absoliučiai visko. Svarbu kryptingas ir į tikslą nukreiptas rizikų vertinimas. Jeigu turtas perkamas vystymui, tai be įprastinių dalykų, tokių kaip įsitikinimo, ar pardavėjas yra turto savininkas, ar turtas nėra apribotas, yra tikrinami teritorijų planavimo dokumentai, analizuojama, ar bus įmanoma pastatyti tokį turtą, kokio siekiama ir pan.
Taip pat yra tekę turėti ir kelis įdomius atvejus su baudžiamosios teisės elementais, dar labiau iliustruojančius, kad net paprastą turtą perkant reikia teisinio audito. Vienu atveju, pirkėjai sumokėjo nemažus avansus bendrovei, kuri pardavinėjo ne sau priklausantį turtą.
Priminsiu, kad NT teisinis auditas nėra privalomas, bet tokiu atveju neatliekant perkamo turto patikrinimo rizikuojama ir savo lėšomis ir papildomu sugaištu laiku sprendžiant problemas ar ginčus su pardavėju.
tags: #nekilnojamojo #turto #tarpininkas #paeme #avansa #is