Nekilnojamojo Turto Projektuotojų Reikalavimai Lietuvoje: Teisiniai Aspektai ir Praktiniai Patarimai

Nekilnojamojo turto projektų vystymas - ilgas ir sudėtingas procesas, kuris apima daug etapų: nuo vizijos, teritorijų pirkimo, vystymo koncepcijų iki turto valdymo ar pardavimo. Neretai ši veikla tapatinama su statybomis, tačiau tai - tik vienas etapų, ir tikrai ne ilgiausiai trunkantis. Iš esmės planuojant statybas nėra labai didelio skirtumo ar planuojama vystyti privatų namą, ar didelį nekilnojamojo turto projektą - procedūros ir veiksmai yra tie patys.

Siekiant užtikrinti sklandų ir sėkmingą projektų įgyvendinimą, svarbu žinoti esminius reikalavimus ir teisinius aspektus, reglamentuojančius šią sritį Lietuvoje. Aptarsime svarbiausius aspektus, susijusius su nekilnojamojo turto projektavimu, statyba ir teisiniu reglamentavimu.

Teisinio Reglamentavimo Pakeitimai

Aplinkos ministras patvirtino 4 teisės aktus, susijusius su statinių ir patalpų paskirčių reguliavimu. Juose patikslintas statinių paskirčių sąrašas, priskyrimo joms kriterijai, peržiūrėti normatyviniai reikalavimai ir jų įgyvendinimo sąlygos teritorijų planavimo, statinių projektavimo, jų statybos ir naudojimo priežiūros etapuose.

Šiais pakeitimais sprendžiamos problemos, kai projektuojant ir statant kitokios paskirties pastatus, nei nurodyta projekte ir teritorijų planavimo dokumentuose, kyla neigiamos pasekmės visuomenei. Savivaldybių suplanuota infrastruktūra neatitinka gyventojų poreikių, neužtikrinamas jų informavimas ir teisėti lūkesčiai, nesukuriama sveikatai palanki gyvenamoji aplinka, žmonės įsigyja „negyvenamus“ butus, rekreacinės teritorijos naudojamos ne bendruomenės, o kelių asmenų poreikiams.

Paskirčių Klasifikavimas

Patikslintas statinių ir atskirais nekilnojamojo turto kadastro objektais formuojamų patalpų paskirčių sąrašas, kad jis sutaptų su žemės naudojimo būdų turiniu, kuris naudojamas teritorijų planavimo dokumentuose. Tai leis jau pirminiame teritorijų planavimo etape „užkoduoti“ jų paskirtį.

Mažinant administracinę naštą, panaikinta prievolė rengti projektą ir gauti statybos leidimą, kai keičiama tik pastato ar patalpos paskirtis, bet nekeičiama paskirties grupės - t. y. kai veikla pastate ar patalpoje keičiama į pagal savo pobūdį ar specifiką panašią veiklą.

Turtinių Vienetų Reglamentavimas

Statinių paskirčių klasifikavime įvestas turtinių vienetų - atskirais nekilnojamojo turto kadastro objektais pastate galimų suformuoti patalpų - apribojimas tam tikros paskirties statiniuose: vienbučiuose gyvenamuosiuose namuose, atskiroms socialinėms grupėms skirtuose gyvenamuosiuose pastatuose, viešai rekreacijai skirtuose poilsio pastatuose.

Pastatuose, kur tai nėra draudžiama, bet praktikoje susiduriama su piktnaudžiavimu, patalpoms nustatyti tam tikri tipologiniai reikalavimai, užkertantys kelią tęsti blogąją praktiką, pvz. viešbučių virtimą „butais“.

Siekiant tarpusavyje suderinti pastatų paskirtis ir teritorijai ar žemės sklypui nustatytus galimus žemės naudojimo būdus, kurių gali būti ne vienas, išskiriami mišrūs ir vienos paskirties pastatai.

Blokuotų Pastatų Sąvoka

Patikslinta blokuotų pastatų sąvoka. Nustatyta, kad blokuoti pastatai turi turėti visus elementus, būtinus kiekvieno iš jų, kaip savarankiško pastato funkcionavimui, ir jo naudojimui skirtą žemės sklypą ar sklypo dalį.

Kiti Svarbūs Pakeitimai

• Patikslinti gyvenamųjų pastatų projektavimo techniniai normatyvai ir infrastruktūros reikalavimai.
• Sudaryta galimybė daugiabučiams gyvenamiesiems pastatams reikalingą infrastruktūrą planuoti ir projektuoti bendrą - kvartalinę, netaikyti šiuo metu galiojančio reikalavimo keliems greta esantiems pastatams būtiną infrastruktūrą numatyti atskirą kiekviename žemės sklype.
• Atsižvelgiant į naują statinių paskirčių reglamentavimą, patikslintas minimalus reikalaujamas automobilių stovėjimo vietų skaičius, kurį savivaldybės gali padidinti arba sumažinti atsižvelgiant į konkrečios teritorijos ypatumus.

Teisės aktai dėl priedangų įrengimo, minimalaus privalomo automobilių stovėjimo vietų skaičiaus, rekreacinių pastatų paskirčių, blokuotų pastatų, mišrių ir vienos paskirties pastatų išskyrimo, dėl turtinių vienetų reglamentavimo ir paskirčių klasifikavimo įsigalios š. m. lapkričio 1 d.

Teisinio reglamentavimo pakeitimų pasiūlymus suformavo aplinkos ministro sudaryta darbo grupė. Rengiant šiuos pakeitimus darbo grupė atsižvelgė į Specialiųjų tyrimų tarnybos, Seimo Aplinkos apsaugos komiteto ir kitų institucijų pateiktas pastabas ir pasiūlymus, užsienio valstybių praktiką.

Darbo grupė gilinosi į Lietuvoje kylančias problemas, kai svečių namai, viešbučiai, vienbučiai gyvenamieji namai virsta daugiabučiais gyvenamaisiais pastatais, kūrybinės dirbtuvės - butais, ūkio pastatai - gyvenamaisiais namais.

Statybos Baigtumas: Kaip Teisingai Nustatyti?

Nekilnojamojo turto vystytojams siūlant įsigyti nebaigtą statyti būstą, pirkėjams dažnai kyla klausimų dėl statybų baigtumo lygio ir jo įregistravimo. Nebaigtas statyti būstas laikomas tada, kai pastato ar buto baigtumas yra nustatytas mažesnis negu 100 proc. dėl nebaigtų statybos darbų.

Būsto statybų baigtumo lygis nurodomas procentine išraiška, kuris dažnu atveju potencialiems pirkėjams gali sukelti neaiškumą, kas į nurodytą baigtumo lygį (procentus) turi įeiti.

Pastato ar jo dalies (buto) baigtumas įprastai nurodomas turto kadastrinėje byloje, kurią parengia matininkas. Būtent jis apskaičiuoja, kokio baigtumo būstas yra pastatytas kadastrinių matavimų atlikimo metu. Pagal galiojančius teisės aktus pastato 100 proc. baigtumas laikomas atliktu tada, kai pastatytos visos pastato konstrukcijos ir įrengtos inžinerinės sistemos pagal pastato (jo dalies) statybos (rekonstravimo, kapitalinio remonto) projektą.

Kitaip tariant, pastato ar jo dalies baigtumas yra kadastro duomuo, parodantis, kiek procentų pastato (jo dalies) yra pastatyta pagal projektą.

Kaip Apskaičiuojamas Baigtumo Procentas?

Norint gauti atitinkamą pastato baigtumo procentą, reikia apskaičiuoti, kiek procentų vadinamojo lyginamojo svorio sudaro trūkstamų konstrukcinių elementų (langų, durų, vidaus ar išorės apdailos ir pan.) vertė būsto projekto mastu, t. y. iš esmės, kiek būsto įrengimo elementų trūksta iki visiško projekto išpildymo. Konstrukcinių elementų, kurie pagal pastato projektą neturi būti įrengiami konkrečiame pastate, įtaka pastato ar jo dalies (buto) baigtumui nevertinama.

Pavyzdžiui, jei pastate nėra vidaus apdailos, pertvarų, dujų ir šie elementai nėra numatyti pastato projekte, šių elementų minėti lyginamieji svoriai skaičiuojant baigtumo procentą neatimami. Taip pat reiktų žinoti, kad jeigu būste atliksite tokius darbus, kurie nenumatyti projekte, tačiau atliksite mažiau projekte nurodytų darbų, atitinkamai ir būsto baigtumo lygio nustatymui papildomi, projekte nenumatyti, bet faktiškai atlikti darbai nebus vertinami rengiant kadastrinę bylą, kurioje ir nurodomas turto baigtumo lygis.

Ką Reiškia 80 Proc. Baigtumas?

Kalbant apie statybų darbų baigtumo apskaičiavimą, įstatymų nuostatos tiksliai neįvardija, ką galima laikyti 80 proc. turto baigtumu, o nurodyti apskaičiavimo metodai iš esmės vertinami konkrečiu atveju atitinkamos srities profesionalų.

Vis dėlto, pagal įprastą praktiką 80 proc. buto baigtumą sudaro paruoštos statybinės konstrukcijos, būste įrengtos inžinerinės sistemos: šildymas, vandentiekis, karšto vandens tiekimas, nuotekų šalinimas ir (ar) dujų tiekimas. Namo 80 proc. baigtumas galėtų būti laikomas pastatyta namo dėžutė su išorine apdaila, į kurį atvestas vandentiekis, šildymas (išvedžiota šildymo sistema), elektra bei įrengti nuotekų šalinimo įrenginiai, taip pat įmontuotos durys, langai, grindų pagrindas (juodgrindės).

Kiti 20 proc. galėtų būti būsto projekte numatyti likusieji darbai: grindų pilnas įrengimas (su apdailos medžiagomis), sienų pilna apdaila (glaistymas, dažymas ar pan.), sanitarinių mazgų įrengimas, rekuperacinės/vėdinimo sistemos įvedimas ir pajungimas (rekuperatoriaus įrenginio įrengimas), jei tokia projekte yra numatyta, kiti projekte numatyti apdailos (įrengimo) darbai.

Tikslus turto baigtumo procentas nustatomas kiekvienu atveju individualiai, matininkams atlikus atitinkamus kadastrinius matavimus ir užfiksavus visus reikalingus duomenis.

Svarbūs Aspektai

• Vystomo nekilnojamojo turto, pavyzdžiui, daugiabučio namo, 80 proc. baigtumas savaime nenurodo, jog ir konkretaus buto šiame pastate baigtumas yra būtent 80 proc. Pastato baigtumas gali skirtis nuo būsto baigtumo.
• Dažnu atveju įsigijus būstą daugiabutyje yra nustatomi pirkėjui griežtesni turto 100 proc. baigtumo įrengimo reikalavimai ir terminai, kurių neatlikus sutrikdoma pastato statybų užbaigimo procedūra, atliekama vystytojo (statytojo).
• Pagal teisės aktus pastatytą naują daugiabutį galima naudoti tik gavus statybos užbaigimo aktą ir įregistravus jį Nekilnojamojo turto registre. Jei daugiabučiui nėra išduotas statybos užbaigimo aktas ir jis neregistruotas Nekilnojamojo turto registre, tokiame pastate gyventi draudžiama. Neužbaigtame statyti daugiabutyje galima tik vykdyti statybos darbus, o gyventi ar vykdyti kitokią veiklą ‒ ne.

Galimos Pasekmės

• Lankymasis ir nuolatinis gyvenimas nebaigtos statybos būste gali būsto savininkams ir (ar) vystytojams (pardavėjams) sukelti taip pat neigiamų pasekmių: savivaldybių administracijos gali taikyti administracinę atsakomybę už neužbaigtų statyti ir neregistruotų statinių naudojimą.
• Be administracinės atsakomybės, taip pat gali iškilti būsto savininkams nepatogumų, norint sudaryti energijos pirkimo-pardavimo sutartis, kadangi minėtos sutartys su naujai pastatytų daugiabučių gyvenamųjų namų atskirų butų ar kitų patalpų savininkais gali būti sudaromos tik įvykdžius statinio statybų užbaigimo procedūras.
• Lietuvos banko patvirtintuose atsakingo skolinimosi nuostatuose numatyta, kad skolinimas grindžiamas bendros kredito sumos ir įkeičiamo būsto rinkos vertės arba kainos santykiu. Be to, minėti nuostatai numato, kad kredito sumos ir įkeičiamo būsto vertės santykis negali būti didesnis nei 85 proc. Kitaip tariant, būsto baigtumo procentas nesiejamas su būsto finansavimo procentine suma.
• Tačiau įsigyjant nepilno baigtumo būstą ir norint dalį suteikto kredito panaudoti būsto įrengimui (apdailos darbams), bankų finansuojama ir išmokama ne visa apdailos darbų sąmatoje nurodyta kaina, taip pat ne daugiau kaip minėti 85 proc. apdailos darbų bei medžiagų kainos. Taigi, imant kreditą ir jį naudojant ne tik nebaigtos statybos būsto įsigijimui, bet ir įrengimui, taip pat galioja minėti atsakingo skolinimo nuostatai, kuriais vadovaujantis, asmuo turi turėti bent 15 proc. savo nuosavų lėšų apdailos darbų sumai padengti.

Pasak L.Liogės, kai būsto baigtumas yra mažesnis nei 80 proc. baigtumo, bankai dažnu atveju taiko kitokias skolinimo sąlygas, nei aukščiau aptarta, t.y. laiko, kad finansuoja turto statybą, o ne turto su daline apdaila įsigijimą, todėl atitinkamai ir finansavimo sąlygos būna griežtesnės. Tačiau kiekvienas atvejis vertintinas individualiai ir būtent pagal konkrečią turto būklę sprendžiama, kokie reikalavimai bus keliami turto įsigijimo ar statybos finansavimui.

Kaip Priduoti Butą Kaip 100% Baigtą?

Visų pirma - turi būti užbaigtas ir priduotas bei įregistruotas pats namas, o tik tada bus galima įregistruoti baigtą butą. Bute turi būti bent jau kriauklė, palangės (su langais, be abejo) ir grindų danga (laminatas, linoleumas ir pan.), durų gali nebūti.

Žingsniai norint įregistruoti 100% buto baigtumą:

1. Namo baigtumas: Visų pirmiausia, pats pastatas, kuriame yra butas, turi būti priduotas kaip 100% baigtumo, jei to nėra, buto 100% prisiduoti negalėsite.
2. Kadastro duomenų byla: Asmuo, norintis pakeisti Nekilnojamojo turto registre įregistruoto buto kadastro duomenis (100% baigtumas), Registrų centro teritoriniam padaliniui kartu su prašymu turi pateikti atnaujintą buto kadastro duomenų bylą, parengtą matininkų, kurioje užfiksuotas 100% baigtumas.
3. Nekilnojamojo turto registras: Nekilnojamojo turto registre turi būti įregistruotas baigtas statyti gyvenamasis namas.
4. Prašymo pateikimas: Prašymą pakeisti duomenis nekilnojamojo daikto registro įraše pateikia daiktinių teisių į šį nekilnojamąjį daiktą turėtojas, įstatymo įgaliota institucija arba asmuo, suinteresuotas jų įregistravimu ar išregistravimu. Prašymą asmuo gali paduoti pats arba per savo atstovą, turintį įstatymų nustatyta tvarka išduotą įgaliojimą. Prašymą asmuo gali paduoti asmeniškai bet kuriame Registrų centro klientų aptarnavimo padalinyje arba paštu.

Dokumentai, reikalingi norint įregistruoti 100% buto baigtumą:

Asmuo, norintis Nekilnojamojo turto registre įregistruoti baigtą statyti statinį ir nuosavybės teises į jį, bet kuriame teritoriniame Registrų centro klientų aptarnavimo padalinyje turi paduoti prašymą. Kartu su prašymu turi pateikti nekilnojamojo daikto kadastro duomenų bylą, parengtą matininkų, ir teisės aktų reikalavimus atitinkančius, statybos užbaigimą patvirtinančius dokumentus, nurodytus Statybos įstatymo 28 straipsnyje, priklausomai nuo statinio kategorijos.

• Statybos leidimas
• Statinio projektas (ir techninis, ir darbo projektai)
• Kadastro duomenų bylos
• Požeminių inžinerinių tinklų kontrolinės geodezinės nuotraukos
• Statinio geodezinė nuotrauka
• Pastato energinio naudingumo sertifikatas
• Pažyma apie statinio atitiktį projektui
• Pastatų garso klasifikavimo protokolas (privalomas naujai projektuojamiems dvibučiams, daugiabučiams, blokuotiems gyvenamiesiems pastatams)

Kur kreiptis?

Pirmiausia Jums reikia kreiptis į matininkus, kad padarytų Jūsų kotedžo 100% baigtumo kadastrinių matavimų bylą. Užbaigus statinio statybos darbus, turi būti atlikti kadastriniai matavimai, parengta nekilnojamojo daikto (namo ir butų) kadastro duomenų byla ir surašoma deklaracija apie NAMO statybos užbaigimą. Tik įregistravus 100% baigtą namo statybą VĮ "Registrų centras", registruojami butai.

Deklaracija turi būti tvirtinama Valstybinės teritorijų planavimo ir statybos inspekcijos prie Aplinkos ministerijos teritoriniame padalinyje. Statybos užbaigimo tvarką reglamentuoja statybos techninis reglamentas STR 1.11.01:2010 „Statybos užbaigimas".

Kartu su užpildyta deklaracija, tam kad ją patvirtintų Statybos inspekcijoje, šiai institucijai turite pateikti:

• Statybos leidimą;
• Statinio projektą (ir techninį, ir darbo projektus);
• Kadastro duomenų bylas;
• Požeminių inžinerinių tinklų kontrolines geodezines nuotraukas;
• Statinio geodezinę nuotrauką;
• Pastato energinio naudingumo sertifikatą;
• Pažymą apie statinio atitiktį projektui;
• Pastatų garso klasifikavimo protokolą (privalomas naujai projektuojamiems dvibučiams, daugiabučiams, blokuotiems gyvenamiesiems pastatams).

Jei namo savininkų yra daugiau nei vienas, visiems savininkams reikia pasiruošti jungtinės veiklos sutartį, kurioje atsispindi, kokia žemės sklypo ir jame esančių priklausinių dalis kuriam savininkui priklauso, tuomet šioje sutartyje numatyti, kuris savininkas pasirašys deklaraciją apie statybos užbaigimą.

Galų gale, Jums reikia užsipildyti deklaraciją apie statybos užbaigimą, nuskenuoti minėtus dokumentus, pateikti prašymą Statybos inspekcijos teritoriniam skyriui patvirtinti deklaraciją apie statybos statybos užbaigimą, pasinaudojant IS "Infostatybą". Kai bus įvertinti Jūsų pastato parametrai ir deklaracija bus patvirtinta, tuomet galėsite 100% baigtumą registruoti VĮ "Registrų centras".

Asmuo, norintis pakeisti (paviešinti) nekilnojamojo daikto (šiuo atveju - buto) kadastro duomenis Nekilnojamojo turto registre turi paduoti prašymą (pavyzdines prašymo formas rasite čia) dėl nekilnojamojo daikto kadastr...

Priedangų Projektavimo Gairės

Rusijos karui prieš Ukrainą tebesitęsiant, būtina nuosekliai ruošti ir Lietuvos civilinės saugos infrastruktūrą. Visgi vieno teorinio, tačiau praktikoje itin svarbaus klausimo Lietuva kol kas nėra atsakiusi - kas yra priedanga ir slėptuvė, kokios jos turi būti, kokius požymius ir reikalavimus atitikti?

Stebint vaizdus iš Ukrainos visiems akivaizdu, kad „priedangos“ klausimas tiesiogiai susijęs ir su „slėptuvių“ teisiniu statusu. Kur ir kaip Lietuvos piliečiai galėtų slėptis nuo pavojaus karo atveju, kokie pastatai ir kaip turėtų įrengti bei paruošti atitinkamas patalpas (jeigu to nėra padaryta iki šiol)?

Kitoje skalės pusėje ir „kolektyvinės apsaugos statiniai“, kurie skirti laikinam gyventojų prieglobsčiui saugoti nuo žalingo aplinkos poveikio bei evakuotų gyventojų apsaugai ekstremaliųjų situacijų ar karo metu.

Darbo grupė turės parengti Laikinųjų priedangų projektavimo gaires - tai būtų rekomendacija, kuri vėliau galėtų tapti jau kitų teisės aktų sudėtine dalimi.

Šiandien pagal teisės aktus Lietuvoje priedanga įvardinama kaip saugi erdvė, skirta trumpalaikei (iki kelių valandų) apsaugai kilus oro pavojui, nuo tiesioginio ir netiesioginio apšaudymo grėsmės karinės agresijos metu (nuo netiesioginių atakų iš orlaivių, raketų, artilerijos ugnies, nuo skeveldrų, nuolaužų, sprogimo smūgio bangų, atsitiktinių kulkų).

Tačiau formalios civilinės saugos deklaracijos nėra pakankamos labai aiškių kriterijų reikalingoms projektavimo sąlygoms ir reikalavimams, kurių turėtų laikytis visi projektuojantieji bei statantieji statinius Lietuvoje. Tuo pat metu tai būtų ir atskaitos taškas, pagal kurį visų šiandien priedangomis pažymėtų statinių savininkai galėtų įvertinti, ar išties jų erdvės atitinka saugos reikalavimus.

O jeigu ne - imtis atitinkamų priemonių saugumui užtikrinti arba išbraukti atitinkamą erdvę iš sąrašo.

Diskusijose dėl „priedangos“, „slėptuvės“, „kolektyvinės apsaugos statinio“ požymių ir reikšmingiausių savybių tikimasi ir aktyvaus nevyriausybinių organizacijų įsitraukimo. Būtinas ir nekilnojamojo turto vystytojų, administratorių, statybininkų dėmesys.

Nauji reikalavimai gali pareikalauti reikšmingų viešųjų finansų investicijų, todėl neišvengiamas ir savivaldybių, Finansų ministerijos įsitraukimas, kai techninius parametrus reikės paversti konkrečiais būtinų investicijų skaičiavimais, o vėliau juos įgyvendinti ir prižiūrėti turės Krašto apsaugos, Vidaus reikalų, Aplinkos ministerijos, Priešgaisrinės apsaugos departamentas ir kitos institucijos.

Prie Lietuvos architektų rūmų darbo grupės specialistų jau prisijungė Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacijos (LNTPA) ekspertai, palaikymą išreiškė Aplinkos ministerija.

Šiame straipsnyje apžvelgti pagrindiniai nekilnojamojo turto projektavimo reikalavimai ir teisiniai aspektai Lietuvoje. Tikimės, kad ši informacija padės jums sėkmingai įgyvendinti savo nekilnojamojo turto projektus.

tags: #nekilnojamojo #turto #projektuotojai