Nekilnojamojo turto pardavimas yra svarbus finansinis įvykis, todėl būtina žinoti, kokie mokesčiai taikomi šiam procesui. Lietuvoje nekilnojamojo turto pardavimo mokesčiai yra taikomi tiek fiziniams, tiek juridiniams asmenims. Šiame straipsnyje aptarsime gyventojų pajamų mokestį (GPM), jo apskaičiavimo tvarką, išimtis ir kitus svarbius aspektus, susijusius su nekilnojamojo turto pardavimu.
Kada reikia mokėti pajamų mokestį nuo nekilnojamojo turto pardavimo pajamų?
Pagal Gyventojų pajamų mokesčio įstatymo 17 str. 1 d. 28 punktą, parduodamo ar kitokiu būdu perleidžiamo nuosavybėn nekilnojamojo daikto pajamos yra apmokestinamos. Nekilnojamaisiais pagal prigimtį daiktais laikomi daiktai, kurių negalima perkelti iš vienos vietos į kitą nepakeitus jų paskirties ir iš esmės nesumažinus jų vertės (pvz.: žemės sklypai, statiniai, butai, patalpos ir pan.).
Tais atvejais, kai šis turtas parduodamas ar kitokiu būdu perleidžiamas nuosavybėn neišlaikius 10 metų nuo jo įsigijimo, tokio nekilnojamojo turto pardavimo pajamos, gautos 2022 metais, apskaičiuojamos ir deklaruojamos iki 2023 m. gegužės 2 dienos, iki tos pačios dienos turi būti sumokėtas apskaičiuotas pajamų mokestis.
Pavyzdžiui, gyventojas įsigijo žemės sklypą 2015 m. ir 2022 m. metais šį žemės sklypą pardavė. Kadangi turtas nebuvo išlaikytas 10 metų iki jo pardavimo ar kitokio perleidimo nuosavybėn, turi būti apskaičiuojamas pardavimo ir įsigijimo kainų skirtumas.
Išimtys: kada pajamų mokesčio mokėti nereikia?
Pajamų mokesčio nereikia mokėti, jeigu:
- nekilnojamasis turtas nuo jo įsigijimo iki pardavimo nuosavybėn buvo išlaikytas 10 ir daugiau metų.
- paskutinius du metus (arba daugiau) Jūs nenutraukiamai deklaravote savo gyvenamąją vietą bute/name, kurį nusprendėte dabar parduoti.
- prieš parduodant savo būstą, ten deklaravote savo gyvenamąją vietą mažiau nei du metus, Jūs taip pat galite nemokėti GPM, jei per artimiausius metus (nuo pardavimo sandorio dienos) nusipirksite kitą būstą ir ten deklaruosite savo gyvenamąją vietą.
Jei nuo nekilnojamo turto įsigijimo praėjo 10 ir daugiau metų, GPM mokėti nereikia. Jokių papildomų sąlygų, tampa visiškai nesvarbu, kiek mokėjote tuomet ir už kiek parduodate šiandien. Terminas skaičiuojamas dienos tikslumu, todėl atkreipkite dėmesį, kada tiksliai įsigijote savo turtą.
Nedetalizuojama ar tai bus pigesnis ar brangesnis turtas, taip pat kiek laiko ten deklaruosite gyvenamąją vietą.
Apmokestinamosios pajamos ir GPM tarifas
Nuo kokios sumos, gautos už parduotą (neišlaikytą 10 metų) nekilnojamąjį turtą, reikia skaičiuoti ir mokėti pajamų mokestį? Apmokestinamosios nekilnojamojo turto pardavimo pajamos apskaičiuojamos iš gautų nekilnojamojo turto pardavimo pajamų atėmus to parduoto nekilnojamojo turto įsigijimo išlaidas, įskaitant sumokėtus teisės aktuose nustatytus privalomus mokėjimus, susijusius su to nekilnojamojo turto perleidimu (pvz. atlygis notarui už notarinių veiksmų atlikimą, atlyginimas už įregistravimą Nekilnojamojo turto registre, valstybės rinkliava, privalomas mokestis parduodant turtą už geodezinius sklypo matavimus, mokestis už privalomą pastato energinio naudingumo sertifikavimą ir pan.).
Gautos nekilnojamojo turto apmokestinamosios pajamos apmokestinamos taikant 15 proc. pajamų mokesčio tarifą, jei per kalendorinius metus jų kartu su kitomis GPMĮ 6 straipsnio 12 dalyje nurodytomis pajamomis gauta bendra suma neviršija 120 vidutinių darbo užmokesčių (toliau - VDU; 2022 m. - 180 492 Eur) sumos.
120 VDU viršijanti pajamų dalis apskaičiuojama nuo bendros sumos šių metinių pajamų: palūkanų; sportininkų, atlikėjų, autorinių atlyginimų, gautų ne iš darbdavio; honorarų; turto pardavimo ar kitokio perleidimo nuosavybėn; turto nuomos; ne individualios veiklos pajamų, gautų už parduotas ar kitaip perleistas nuosavybėn atliekas; Mažosios bendrijos (toliau - MB) vadovo (MB nario) pagal civilinę paslaugų sutartį už vadovavimą MB; azartinių lošimų laimėjimų; dovanų, prizų ne iš darbdavio ir kt.
Pavyzdžiui, gyventojas 2014 m. įsigijo negyvenamosios paskirties patalpas, kurias 2022 metais pardavė. Pagal turto įsigijimo dokumentus nustatoma, kad patalpų įsigijimo kaina - 120 000 Eur. Turto pardavimo kaina - 150 000 Eur. Kadangi turtas nebuvo išlaikytas 10 metų iki jo pardavimo ar kitokio perleidimo nuosavybėn, turi būti apskaičiuojamas pardavimo ir įsigijimo kainų skirtumas.
Principas yra tas pats, GMP sudaro 15 % nuo įsigijimo ir pardavimo kainų skirtumo.
Kaip nustatoma nekilnojamojo turto įsigijimo kaina?
Turto įsigijimo kaina - tai pinigų suma (turto vertė), už kurią buvo įsigytas turtas, įskaitant su šio turto perleidimu susijusius teisės aktuose nustatytus privalomus mokėjimus (pvz. atlygis notarui už notarinių veiksmų atlikimą, atlyginimas už įregistravimą Nekilnojamojo turto registre, valstybės rinkliava, mokestis už privalomą pastato energinio naudingumo sertifikavimą ir pan.), taip pat savo ar sutuoktinio lėšomis atlikto to turto rekonstravimo ir (arba) kapitalinio remonto, kaip jie apibrėžti Lietuvos Respublikos statybos įstatyme, išlaidos.
Tuo atveju, kai turtas yra pasigamintas (pastatytas) paties gyventojo, turto įsigijimo kaina laikomos visos tam turtui pagaminti (pastatyti) patirtos išlaidos.
Dokumentai, patvirtinantys turto įsigijimo kainą
Dokumentai, patvirtinantys turto įsigijimo kainą, privalo turėti Lietuvos Respublikos finansinės apskaitos įstatyme ir kituose teisės aktuose nustatytus privalomus apskaitos dokumentų rekvizitus. Turto įsigijimo kaina gali būti pagrindžiama: galiojančiais sandoriais; užsienio vienetų ir gyventojų surašytais dokumentais, jei iš šių dokumentų galima nustatyti ūkinės operacijos turinį.
Parduodant ar kitokiu būdu perleidžiant nuosavybėn turtą, būtina turėti to turto įsigijimo dokumentus arba įsigijimo kainą patvirtinančių galiojančių sandorių dokumentus, pavyzdžiui: paveldėjimo teisės liudijimą, dovanojimo sutartį; Apskrities valstybinės mokesčių inspekcijos pažymą apie turto vertę, kai gauto turto vertė apskaičiuojama pagal Lietuvos Respublikos paveldimo turto mokesčio įstatymą; pirkimo-pardavimo sandorį patvirtinantį dokumentą; nekilnojamojo turto statybos kainą patvirtinančiais dokumentais gali būti statybos išlaidas pagrindžiantys dokumentai: kasos aparato kvitai, PVM sąskaita faktūra ar sąskaita faktūra, kurioje pažymėta apie apmokėjimą, ir pan., t. y. iš kurių būtų galima nustatyti įsigytų prekių, medžiagų ar paslaugų įsigijimo datą ir kainą, pirkėją.
Išlaidos gali būti pripažįstamos tik tuo atveju, jeigu kvite nurodytas pirkėjo (kliento) pavadinimas ir fizinio asmens (pardavėjo) vardas, pavardė. Jei kasos aparato kvituose nėra visų privalomų apskaitos dokumentų rekvizitų, t. y. Atitinkamų metų dokumentams taikomos tuo metu galiojusiuose įstatymuose ir kituose teisės aktuose numatyti reikalavimai.
Tais atvejais, kai nėra išsaugoti dokumentų originalai, įsigijimo dokumentais gali būti pripažįstamos atitinkamų institucijų patvirtintos tokių dokumentų kopijos (pvz.: notaro patvirtinta sutarties kopija, paslaugas suteikusios (prekes pardavusios) įmonės pažymos - sąskaitos kopija ir pan.). Be to, tai gali būti banko išrašas iš gyventojo sąskaitos, jei už turto įsigijimą (pardavimą) buvo sumokėta pavedimu ir jei galima nustatyti, kam, kada, už ką ir kokia suma buvo mokėta.
Jei nebuvo išsaugoti nekilnojamojo turto įsigijimo dokumentai ir nėra atitinkamų institucijų patvirtintų tų dokumentų kopijų, iš turto pardavimo pajamų to turto įsigijimo kaina negali būti atimama.
Tais atvejais, kai gyventojas pats pagamina (pastato) statinį, tai tokio statinio įsigijimo kaina yra statinio pagaminimui (pastatymui) patirtos išlaidos, pagrįstos jas patvirtinančiais dokumentais. Tais atvejais, kai gyventojas parduoda ar kitokiu būdu perleidžia nuosavybėn paties pasistatytą (pasigamintą) nekilnojamąjį turtą, tokio turto įsigijimo kaina apskaičiuojama sudedant visas faktiškai patirtas nekilnojamojo turto statybos (gamybos) išlaidas (įskaitant ir statybinių medžiagų bei žaliavų atsivežimo, statybinių atliekų išvežimo iš statybos aikštelės išlaidas), neatsižvelgiant iš kokių lėšų (nuosavų ar skolintų) jos buvo apmokėtos.
Palūkanos, sumokėtos už suteiktą paskolą, nepriskiriamos to turto ir / arba daikto įsigijimo kainai. Išlaidos, patirtos statinio pagaminimui (pastatymui) turi būti pagrįstos išlaidas patvirtinančiais dokumentais.
Pavyzdžiui, gyventojas už 250 000 Eur parduoda savo gyvenamąjį namą, kuriam pasistatyti panaudojo 50 000 Eur savo nuosavų lėšų bei iš kredito įstaigos paimtą 150 000 Eur paskolą gyvenamajam namui statyti. Namo įsigijimo kaina, pagrįsta namo statybai patirtų išlaidų dokumentais, sudaro 200 000 Eur (50 000 + 150 000). Palūkanos, sumokėtos už suteiktą paskolą, nepriskiriamos to turto įsigijimo kainai.
Tais atvejais, kai gyventojai įsigyja patalpas (neįrengtus butus daugiabučiuose namuose, neužbaigtus neįrengtus namus ar kitas neįrengtas patalpas) ir tokių įsigytų patalpų užbaigimui, t. y. apdailos darbams, papildomai patiria išlaidų, tai apskaičiuojant tokių patalpų įsigijimo kainą, prie įsigyto neužbaigto turto įsigijimo kainos yra pridedama apdailos darbams faktiškai patirtų ir dokumentais pagrįstų išlaidų suma.
Nekilnojamojo turto įsigijimo kainai taip pat priskiriamos gyventojo savo ar sutuoktinio lėšomis (įskaitant tam tikslui pasiskolintų lėšų sugrąžintą dalį) atlikto turto rekonstravimo ir (arba) kapitalinio remonto, kaip jie apibrėžti Lietuvos Respublikos statybos įstatyme, patirtos išlaidos, pagrįstos dokumentais. Statinio paprastojo remonto išlaidos statinio įsigijimo kainai nepriskiriamos.
Tam tikri nekilnojamojo turto įsigijimo kainos nustatymo atvejai (paveldėjimas, dovana, atkurta nuosavybė)
Gyventojo turto įsigijimo kainos nustatymas tam tikrais atvejais, įtvirtintas Gyventojo ne individualios veiklos turto įsigijimo kainos nustatymo tam tikrais atvejais taisyklėse. Taisyklėse nustatyta, kokia laikoma turto įsigijimo kaina, kai turtas įgytas paveldėjimo būdu, gautas dovanų, atkurta nuosavybė ir kt. atvejais.
Pagal Taisykles paveldėjimo būdu įgyto nekilnojamojo turto įsigijimo kaina laikoma turto vertė, kuria šis turtas buvo įvertintas tą dieną, kai turtą paveldintis gyventojas pateikė mokesčių administratoriui prašymą nustatyti to turto apmokestinamąją vertę, reikalingą paveldimo turto mokesčiui apskaičiuoti.
Dovanoto nekilnojamojo turto įsigijimo kaina laikoma turto vertė, kuri apdovanojimo momentu būtų laikoma apdovanotojo asmens pajamomis, jeigu ši turto vertė yra gyventojų pajamų mokesčio bazė. Turtui, įgytam dovanojimo būdu, priskiriamas ir turtas, gautas kaip loterijos laimėjimas, laimėjimas arba prizas.
Laimėjimų ir prizų įsigijimo vertė nustatoma taip pat, kaip dovanojimo būdu gauto turto vertė, t. y. laikoma turto vertė, kuri laimėjimų gavimo momentu būtų pripažįstama apdovanotojo pajamomis. Dovanojimo būdu gauto nekilnojamojo turto įsigijimo kaina laikoma dovanoto turto tikroji rinkos kaina, nustatyta tos dovanos gavimo dieną.
Turto, įgyto pagal išlaikymo iki gyvos galvos (rentos) sutartį, įsigijimo kaina nustatoma taip: - turto, įgyto iš sutuoktinių, vaikų (įvaikių), tėvų (įtėvių), brolių, seserų, vaikaičių ir senelių, įsigijimo kaina yra jo tikroji rinkos kaina, buvusi turto perdavimo rentos mokėtojui dieną; - turto, įgyto iš kitų gyventojų, įsigijimo kaina laikoma teisinę galią turinčiais dokumentais pagrįsta, faktiškai rentos gavėjui išlaikyti patirtų išlaidų suma.
Negalint pagrįsti patirtų išlaikymo išlaidų teisinę galią turinčiais dokumentais, tokio turto įsigijimo kaina gali būti skaičiuojama pagal numanomas išlaikymo išlaidas, kurios apskaičiuojamos dauginant išlaikymo laikotarpio mėnesių skaičių iš tais mėnesiais galiojusios minimaliosios mėnesinės algos (ne visam mėnesiui tenkančios numanomos išlaikymo išlaidos apskaičiuojamos proporcingai tam mėnesiui tenkančiam dienų skaičiui).
Nekilnojamojo turto įsigijimo kaina prilyginama jo pardavimo kainai, kai nuosavybės teisės buvo atkurtos ir turtas grąžintas Lietuvos Respublikos piliečių nuosavybės teisių į išlikusį nekilnojamąjį turtą atkūrimo įstatymo 2 straipsnyje nurodytiems Lietuvos Respublikos piliečiams: turto savininkui; asmenims, kuriems miręs turto savininkas testamentu paliko savo turtą, nepaisant to, kad testamente nėra duomenų apie žemės ar kito nekilnojamojo turto palikimo faktą; turto savininko, kuris mirė ir nepaliko testamento, sutuoktiniui, tėvams (įtėviams), vaikams (įvaikiams) - į jiems tenkančią išlikusio nekilnojamojo turto dalį; turto savininko vaiko (įvaikio), kuris yra miręs, sutuoktiniui, vaikams (įvaikiams) - į mirusiajam tenkančią išlikusio nekilnojamojo turto dalį.
Taip pat, kai nurodyto įstatymo 2 straipsnio 1 dalyje nurodyti piliečiai teisę atkurti nuosavybės teises į išlikusį nekilnojamąjį turtą yra perleidę notariškai patvirtinta sutartimi savo vaikams (įvaikiams), tėvams (įtėviams), sutuoktiniui bei vaikaičiams.
Nekilnojamojo turto įsigijimo kaina nėra prilyginama to turto pardavimo kainai tuo atveju, kai pagal notariškai patvirtintą teisių perleidimo sutartį teisė atkurti nuosavybės teises į turtą yra perleista ne vaikui (įvaikiui), ne tėvui (įtėviui), ne sutuoktiniui ar vaikaičiui, o kitam Lietuvos Respublikos piliečiui, kuriam atkuriama nuosavybė ir kuris savo vardu susigrąžina turtą. Tokiu atveju laikoma, kad nekilnojamojo turto įsigijimo kaina yra lygi 0, tačiau galima įskaityti sumokėtus teisės aktuose nustatytus privalomus mokėjimus, susijusius su turto perleidimu.
Mokesčių reforma nuo 2026 m.
LR Seimas patvirtino mokesčių reformą, kuri įsigalios nuo 2026 m. sausio 1 dienos. Ši reforma apima įvairius mokesčių pakeitimus, įskaitant gyventojų pajamų apmokestinimą, pelno mokestį, PVM ir nekilnojamojo turto mokestį.
Svarbiausi pakeitimai:
- Gyventojų pajamų mokestis (GPM): Nustatyti trys GPM tarifo laipteliai, priklausomai nuo metinių pajamų.
- Individuali veikla: Taikomi skirtingi tarifai individualios veiklos pajamoms, priklausomai nuo jų dydžio.
- Nekilnojamojo turto mokestis (NT mokestis): Įvestas naujas NT mokesčio modelis, apmokestinantis ir pirmąjį būstą, jei jo vertė viršija 450 tūkst. eurų.
- Pelno mokestis: Padidintas pelno mokestis verslui.
- Kiti mokesčiai: Įvedamas cukraus mokestis, draudimo mokestis, naikinama PVM lengvata šildymui.
Žemiau pateikiama lentelė su pagrindiniais GPM tarifais, kurie bus taikomi nuo 2026 metų:
| Pajamos per metus | GPM tarifas |
|---|---|
| Iki 36 VDU (apie 84 tūkst. eurų) | 20% |
| Nuo 36 VDU iki 60 VDU (apie 140 tūkst. eurų) | 25% |
| Virš 60 VDU (virš 140 tūkst. eurų) | 32% |
Ūkininkams numatyta išimtis - pajamos bus apmokestinamos 15 ir 20 proc. tarifais: iki 36 vidutinių darbo užmokesčių (maždaug 84 tūkst. Eur) taikomas 15 proc. tarifas, o viršijus šią sumą - 20 proc.
Nekilnojamojo turto mokesčio naujovės
Numatytas naujas NT mokesčio modelis. Būtų apmokestinamas ir pirmasis gyvenamasis būstas, tačiau jei viršija 450 tūkst. eurų mokestinę ribą. Tai yra, mokestis būtų taikomas sumai, viršijančiai šią ribą. Jeigu pagrindinį būstą valdo bendrasavininkiai, apmokestinimo „grindys“ siektų 900 tūkst. eurų. Tiesa, savivaldybių tarybos galės nustatyti pagrindinio gyvenamojo būsto mokestinės vertės neapmokestinamąjį dydį, tik ne mažesnį negu 450 000 eurų, atsižvelgiant į šiuos kriterijus: nekilnojamojo turto mokestinę vertę ir fizinių asmenų ekonominę, socialinę padėtį.
Savivaldybės taryba pagrindinio gyvenamojo būsto mokestinės vertės daliai, viršijančiai neapmokestinamąjį dydį, nustatys mokesčio tarifą nuo 0,1 iki 1 proc.
Nekilnojamojo turto mokesčio spraga, kurią turite žinoti!
Kiti svarbūs pakeitimai
- Neapmokestinamos pajamos: Nekilnojamojo turto, išlaikyto tam tikrą laikotarpį, pardavimo pajamos, automobilio, išlaikyto ilgiau kaip 3 metų, pardavimo pajamos, pensijos, ir toliau bus neapmokestinamos ir į metinę pajamų sumą neįskaičiuojamos.
- Artimų šeimos narių paveldimas turtas: Artimų šeimos narių (t. y. sutuoktinio, vaikų, tėvų, globėjų, globotinių, senelių, vaikaičių, brolių, seserų) paveldimas turtas neapmokestinamas, nepriklausomai nuo jo vertės.
- Dovanos: Dovanoms, gautoms iš artimų šeimos narių (t. y. sutuoktinio, vaikų, tėvų, globėjų, globotinių, senelių, vaikaičių, brolių ar seserų) taikoma GPM lengvata, t. y. tokios dovanos neapmokestinamos, nepriklausomai nuo jų vertės.
tags: #nekilnojamojo #turto #pardavimo #apmokestinimas #pvm