Nekilnojamojo turto rinkos analitikų apžvalgose paprastai išskiriamos trys būsto klasės: ekonominė, vidutinė ir prestižinė. Remiantis šia gradacija renkama ir grupuojama pirminės būsto rinkos aktyvumo statistika - pardavimai, esama ir nauja pasiūla, kainos. Taigi, analizuojant nekilnojamojo turto rinką sumesti visko į vieną krūvą nederėtų. Būsto klasės leidžia pamatyti, kas vyksta rinkos segmentų viduje.
Norint aiškiai suprasti nekilnojamojo turto rinką, būtina atsižvelgti į skirtingas klasifikavimo sistemas. Priešingu atveju, skirtingų klasifikavimo sistemų naudojimas gali apsunkinti realaus vaizdo suvokimą.
Šiame straipsnyje aptarsime, kodėl naudojamas būtent toks suskaidymas, ar būsto projektai gali „migruoti“ tarp klasių ir ką šios klasės, apskritai, reiškia būsto pirkėjui.
INVESTICIJOS Į NEKILNOJAMĄJĮ TURTĄ. FINALAS!
Būsto Klasės: Kas Jos Yra?
Apie tai, kad visuma ne visada atspindi atskirų dedamųjų pokyčius kalbėta dar praėjusiame tūkstantmetyje. 1951 metais šį fenomeną aprašė Edward Simpson. Simpsono paradokso pavyzdys nekilnojamo turto rinkoje atrodytų taip: tarkime, 2019 metais naujo būsto rinkoje dominavo išskirtinai ekonominės klasės būstas, jo kaina (su daline apdaila) siekė apie 1500 Eur/kv. 2020 metais vystytojai siūlė išskirtinai prestižinį būstą, ir jo kaina siekė apie 3500 Eur/kv.m.
Labai supaprastinant situaciją galima būtų skaičiuoti, kad būstas pabrango daugiau nei dvigubai. Toks teiginys būtų teisingas tik labai ribotame kontekste ir nesuteiktų pirkėjui realaus įsivaizdavimo apie rinką.
Įsivaizduokite skalę, kurioje kraštutinumai žymi juodą ir baltą, na, o vidutinė klasė atitiktų pilką spalvą. Nors pasitaiko ir prasto ekonominės klasės, ir prasto prestižinio būsto pavyzdžių.
Ar egzistuoja objektyvus būsto klasių skirstymas? Vargu, nes skiriasi kiekvienai klasei keliami reikalavimai. Tačiau būsto klasės leidžia pamatyti aiškesnį vaizdą apie nagrinėjamus reiškinius.
Dažnai naudojama platesnė gradacija, nuo 1 iki 5, 7, 10 ar 100.
Vieta: Svarbiausias Faktorius
Juokaujama, kad yra trys svarbiausi nekilnojamojo turto vertės veiksniai: „Vieta, vieta ir dar kartą vieta”. Teiginys - supaprastintas, tačiau atspindi esminę nekilnojamojo turto savybę - jo negalima (su labai retomis išimtimis) perkelti į kitą vietą.
Būste galime įrengti naujas inžinerines sistemas, pakeisti baldus, nudažyti sienas, pakeisti grindis, vonios keramiką, tačiau perkelti butą iš Naujosios Vilnios į Senamiestį nepavyks. Vietą galima naudoti ne tik kaip turto požymį (labai bloga, bloga, vidutinė, gera, labai gera, išskirtinė) bet ir jo potencialiam kainų rėžiui nusakyti.
Pavyzdžiui, kukliai įrengtas būstas išskirtinėje vietoje tikrai bus brangesnis už prabangiai įrengtą butą miesto periferijoje. Egzistuoja ir viršutinis kainos rėžis. Prabangiai įrengtas būstas senos statybos (ne senoviniame) name, mažo patrauklumo mikrorajone gali kainuoti daug pigiau, nei kainavo jo apdaila. Mažesnes pajamas turintys pirkėjai jo neįpirks, o turtingesni gali nepirkti dėl nepatrauklios vietos.
Vieta yra vienas svarbiausių veiksnių, nusakančių būsto klasę. Bet ne vienintelis.
Pavyzdžiui, šiaurinėje Žvėryno dalyje esantys projektai paprastai priskiriami vidutinės klasės būsto projektams. Tuo tarpu Antakalnio vietose esančių būstų gali būti priskiriami prestižinei klasei, o Antakalnio seniūnijos pakraščiai (pvz. Dvarčionys) dažnai pasižymi ekonominės klasės projektais.
Naujamiestyje, kur vyrauja vidutinė klasė, atnaujinus seną gamybinį pastatą, suformavus jame ypač mažo ploto būstus, nesant požeminės automobilių stovėjimo aikštelės ir patrauklios žalios zonos, jis bus priskirtas ekonominei būsto klasei.
Maži butų plotai, pigesnės pastato apdailos medžiagos, plastikiniai langų rėmai, „dėžutės“ forma, menkai išvystyta žalioji erdvė aplink pastatus - ekonominio segmento požymiai.
Kaina: Ar Tai Klasės Rodiklis?
Ar klasę dalyvauja kaina? Sąlyginai. Jei projektas yra išskirtinėje vietoje, todėl, savaime suprantama, toks būstas bus brangesnis už kitus išskirtinių savybių neturinčius būstus.
Tačiau projekto kaina neviršija 2 000 Eur. Ar tai reiškia, kad tai ekonominė klasė? Ne visada. Kaina turėtų būti žiūrėti ne kaip į klasės nustatymo pagrindą, bet kaip tos klasės atspindį.
Jei projekto kaina neatitinka klasės, galbūt kažkas buvo praleista, neįvertinta.
Ar Gali Pasikeisti Būsto Klasė?
Taip, būsto klasė gali pasikeisti, tačiau tokie atvejai yra gana reti. Tarp priežasčių galima būtų išskirti projekto „užsibuvimą“ rinkoje. Pavyzdžiui, 2015 metais pastatytas A ar A+ klasės daugiabutis galėjo būti priskirtas aukštesnei klasei, tačiau užsitęsus pardavimams ir augant energinės klasės reikalavimams, likę butai iš vidutinės klasės gali būti perklasifikuoti į ekonominę.
Panašus principas galioja ir naujų teritorijų plėtrai. Pirmojo daugiabučio klasifikavimo metu esami duomenys, galimybės palyginti gali gerokai skirtis nuo informacijos ir palyginamųjų projektų, kuomet mikrorajonas ar kvartalas pažengs urbanizacijos keliu tolyn į priekį, jame atsiras ar pagerės infrastruktūra ir pan.
Savivaldybių Valdomas Nekilnojamasis Turtas
Informacija apie savivaldybių valdomą nekilnojamąjį turtą bei nuomos sutartis yra viešai prieinama. Duomenys apima nuomos sutarčių detales, tokias kaip unikalus sutarties identifikatorius, nuomininko duomenys (šifruoti fizinių asmenų atvejais), nuomos pradžios data, sutarties tipas, mėnesio įmokos suma (eurais, pagal sutartį), galimi sutarties sustabdymai bei teisinis pagrindas.
Taip pat pateikiama informacija apie savivaldybėms priklausantį nekilnojamąjį turtą - nekilnojamojo turto registro kodai, paskirties kategorijos, statybos pabaigos metai, turto plotas (kvadratiniais metrais), adresai bei geografinė informacija su koordinatėmis, patikimumo koeficientas ir objekto tipas geografinėje dalyje. Duomenų rinkinys yra nuolat atnaujinamas, o duomenų laikotarpis siekia nuo duomenų kaupimo pradžios iki dabar.
Visi duomenys pateikiami atsižvelgiant į teisės aktų keliamus duomenų atvėrimo reikalavimus, todėl kai kurios reikšmės, tokios kaip asmenų identifikavimo duomenys, yra užšifruotos. Rinkinys suskirstytas į atskiras duomenų korteles, kiekvienai savivaldybei pateikiant atskirą išklotinę su turto valdymo informacija. Kortelėse pateikiamos tiek nuomos sutartys, tiek nekilnojamojo turto įrašai, leidžiantys išsamiau analizuoti savivaldybės valdomą turtą ir jo naudojimą.
tags: #nekilnojamojo #turto #kategorijos