Nekilnojamojo turto (NT) rinkos ciklai tampa vis dažniau pasikartojantis reiškinys, kuris turi didelį poveikį pasaulinei ekonomikai. Nors vyksta sparti globalizacija, NT rinkose išlieka lokalių rinkų požymiai, todėl ir NT ciklo poveikis šalims skiriasi. Lietuvos NT rinka yra pakankamai jauna ir neatspari įvairiems ekonominiams šokams, kurie sukelia ciklinius svyravimus.
NT naudojamas ne tik aprūpinant gyventojus būstu, komercinėje ūkinėje veikloje, bet ir investuojant santaupas. NT tapus investicine priemone, rinkos ciklai tapo daug didesni su neigiamais reiškiniais visai ekonomikai.
Yra daug tyrimų, įrodančių, kad ekonominis augimas prisideda prie NT rinkos plėtros, tačiau mažai ištirtas NT rinkos pokyčių poveikis ekonomikai. Šiame straipsnyje analizuojami ciklo poveikiai šalies ekonomikai bei tiriami Lietuvos rinkos makroekonominiai duomenys.
Tyrimo tikslas ir metodai
Straipsnio tikslas - įvertinti 2008 m. NT rinkos ciklo poveikį Lietuvos ekonomikai. Tyrimo metodai - darbe naudojama aprašomoji statistika bei lyginamoji Lietuvos makroekonominių duomenų analizė. NT rinkos ciklui apibūdinti naudojamas būsto kainų indeksas, kuris parodo gyvenamojo NT rinkos pokyčius.
Būsto rinka sudaro didžiąją dalį NT rinkos ir jos pokyčiai tinkamai parodo NT rinkoje vykstančius ciklinius procesus.
2008 m. krizės poveikis Lietuvos ekonomikai
Baigiamajame darbe nagrinėjama šiuo metu vykstanti pasaulinė ekonomikos krizė, kurią sukėlė JAV finansų krizė ir jos poveikis Lietuvai. Tyrimo tikslas - nustatyti ar JAV finansų krizė padarė poveikį Lietuvos nekilnojamojo turto sektoriui ir jei poveikis yra, išanalizuoti jį.
Norint pasiekti tyrimo tikslą, darbas suskirstytas į tris pagrindinius skyrius:
- pirmasis - JAV finansų krizė, kuriame aprašomos krizės ištakos ir poveikis pasauliniam finansų sektoriui;
- antrasis skyrius - Lietuvos ekonominė situacija ir sąsaja su pasauliu, kuriame pateikiama Lietuvos ekonominė situacija 2007-2008 metais, kreditavimo šaltinių įtaka Lietuvos ekonomikai ir finansavimo sąlygų pokyčiai Lietuvoje;
- trečiasis skyrius - Tyrimas: Lietuvos NT sektoriaus analizė, kuri pradedama nuo bendros NT sektoriaus apžvalgos, tuomet NT sektorius suskaidomas į segmentus ir argumentuotai pasirenkamas konkretus segmentas analizei, toliau analizuojami naujos statybos butų Vilniaus mieste pardavimo kiekio pokyčiai 2006-2008 metais bei pateikiamos tyrimo išvados.
Atradimai - nustatytas NT kainų pokyčio ir įvairių makroekonominių rodiklių ryšys. Nustatyta, kad NT pokyčiai turi didelį poveikį Lietuvos BVP ir ypač stiprus ryšys su finansų sektoriumi. NT ir finansų sektoriaus kritimas paveikė sparčiai augančius kitus Lietuvos ekonominius sektorius, kurie atsistatė maždaug po trejų metų.
Politologas Linas Kojala: geopolitinė 2024 m. apžvalga ir 2025-ųjų prognozės
Dabartinė situacija ir 2023 metai
Lietuvoje pastaraisiais metais nekilnojamojo turto rinka išgyveno ne vieną permainą. Ekonomikai augant, gyventojų pajamos didėjo, tad ir susidomėjimas tiek gyvenamaisiais, tiek komerciniais objektais išaugo. Tačiau ši rinka yra labai jautri ekonominiams svyravimams.
Kai ekonomika krenta, pasitikėjimas rinka dažnai išblėsta, kas gali lemti kainų sumažėjimą ir mažesnį sandorių skaičių. Demografiniai aspektai, tokie kaip gyventojų skaičius, migracija ir urbanizacija, taip pat daro didelę įtaką šiai rinkai. Negalime pamiršti ir vyriausybių politikos. Mokesčių politika, finansavimo galimybės ir statybos leidimai - visi šie dalykai gali turėti didelę įtaką nekilnojamojo turto rinkai. Nekilnojamojo turto rinka reikalauja nuolatinio stebėjimo ir analizės.
2023-ieji nekilnojamojo turto rinkai atnešė įvairių naujovių, kurias lėmė tiek ekonominiai, tiek socialiniai veiksniai. Kainos, nors ir toliau augo, tempai buvo šiek tiek lėtesni nei 2021 ir 2022 metais. Įdomu, kad užmiesčio ir regioninių miestų paklausa ėmė didėti. Daug žmonių, pabėgę nuo didmiesčių šurmulio, rinkosi ramybę. Vis daugiau investuotojų susidomėjo tvarumu ir energijos efektyvumu. Jie ieško pastatų, atitinkančių aukštus ekologinius standartus.
2023 metais komercinio nekilnojamojo turto rinka taip pat diversifikavosi. Įmonės, ieškančios naujų galimybių, vis dažniau investuoja į logistikos centrus ir sandėlius, kad patenkintų augančią e. Demografiniai pokyčiai taip pat darė įtaką nekilnojamojo turto rinkai. Jaunos šeimos, sugrįžusios po pandemijos, aktyviai ieškojo būsto, kuris atitiktų jų poreikius. Vyriausybių ir vietos valdžios politikos pokyčiai taip pat turėjo savo įtaką.
Apibendrinant, 2023 metais nekilnojamojo turto rinka išgyveno įvairius pokyčius, prisitaikydama prie ekonominių ir socialinių sąlygų.
Nekilnojamojo turto rinka yra dinamiška ir ją analizuoti galima remiantis įvairiais rodikliais. Pirmiausia, nekilnojamojo turto kainų pokyčiai atskleidžia, kaip juda rinka. Nuomos kainos taip pat svarbios, nes jos gali pasakyti, kaip gerai turtas generuoja pajamas. Prekybos apimtis, arba sandorių skaičius per tam tikrą laikotarpį, padeda suprasti rinkos aktyvumą. Daug sandorių rodo didelį investuotojų susidomėjimą, o mažai - priešingai. Statybų leidimų skaičius taip pat svarbus. Daug leidimų gali reikšti, kad rinkoje yra pasitikėjimas ir auga lūkesčiai. Demografiniai rodikliai, kaip gyventojų skaičius ir pajamos, taip pat atlieka svarbų vaidmenį. Augantis gyventojų skaičius didina poreikį nekilnojamajam turtui, ypač miestuose. Visi šie rodikliai suteikia išsamų vaizdą apie nekilnojamojo turto rinką.
Šaltinis: Lietuvos bankas
Investicijų prognozės
Investicijų prognozės nekilnojamojo turto rinkoje - ne toks jau paprastas dalykas. Čia reikia gerai išmanyti situaciją ir atidžiai analizuoti dabartines tendencijas. Pirmiausia, tiek gyvenamojo, tiek komercinio turto sektoriuje paklausa išlieka stabili. Augant gyventojų skaičiui ir plečiantis miestams, ypač Vilniuje ir Kaune, naujų būstų poreikis didėja. Tai rodo, kad investuoti į gyvenamojo nekilnojamojo turto projektus gali būti protinga.
Kalbant apie komercinį nekilnojamąjį turtą, čia taip pat matome augimo požymių. Daugėja naujų verslų, o esamos įmonės plečia savo veiklą, kas didina biurų poreikį. Kainų tendencijos irgi įdomios. Nors nekilnojamojo turto kainos kyla, pastaruoju metu pastebime stabilizacijos ženklų. Tai gali reikšti, kad kainų augimas ateityje gali sulėtėti, tad investuotojams verta būti atsargiems ir gerai įvertinti rizikas.
Kalbant apie ekologiškas ir tvarias statybos tendencijas, jos vis labiau populiarėja. Investicijos į tvarumą atitinkančius projektus gali būti ne tik socialiai atsakingos, bet ir pelningos. Galbūt dar svarbiau, kad nekilnojamojo turto sektoriuje vis labiau integruojamos technologijos.
Apibendrinant, dabartinės nekilnojamojo turto rinkos tendencijos rodo, kad ateities investicijos turėtų būti orientuotos į tvarumą, lankstumą ir technologijų integraciją.
2024 metų pirmojo pusmečio apžvalga
2024 metų pirmą pusmetį Lietuvos ekonomikos aktyvumo rodikliai išliko didžiausi Baltijos šalyse. BVP lyginamosiomis kainomis buvo 2,4 proc. didesnis nei prieš metus. Statybų sektoriaus įtaka šalies ekonomikai šių metų pirmą pusmetį išliko teigiama.
Nekilnojamojo turto (NT) rinką stimuliavo ir ateityje turėtų stimuliuoti augantis gyventojų skaičius, mažėjančios palūkanos ir gerėjantis įperkamumas. Didžiausia prognozuojama būsto rinkos ateities problema išlieka pasiūlos rezervo trūkumas, kuris toliau formuojasi stringant statybos leidimų išdavimo procesams. Ryškesnė verslo centrų plėtra vyko tik sostinėje.
„Pirmą pusmetį Lietuvos ekonomika nustebino spartesniu augimu, negu tikėtasi. Šalies BVP lyginamosiomis kainomis buvo 2,4 proc. didesnis negu lygiai prieš metus. Prognozuojame, kad visų metų BVP pokytis bus labai panašus. Ekonomikos plėtrai teigiamą įtaką artimiausiu metu toliau darys augsiantis namų ūkių vartojimas dėl realių pajamų augimo, mažėjančių palūkanų normų ir liekančių teigiamų lūkesčių. Nepaisant vis dar silpnos paklausos eksporto rinkose, pramonės sektoriaus rezultatai turėtų šiek tiek gerėti. Smunkančios palūkanų normos turėtų atgaivinti ir įmonių, ir namų ūkių investicijas. Be to, ekonomiką skatins ir ES paramos pinigai. Statybos sektoriaus darbų apimtis šiemet augo, tačiau, kaip ir tikėtasi, tokį pokytį lėmė padidėjusi inžinerinės statybos darbų apimtis, nes pastatų statybos darbų sumažėjo. Kitąmet tokio skirtumo nebeturėtų būti ir dėl tikėtinos didesnės būsto paklausos galime laukti ir geresnių pastatų statybos darbų rezultatų“, - sako SEB banko ekonomistas Tadas Povilauskas.
Per 2024 metų pirmąjį pusmetį nuolatinių gyventojų skaičius Lietuvoje išaugo 0,3 proc., iki 2 891 215. Nors, tikėtina, kad ne visas gyventojų prieaugis liks Lietuvoje pasibaigus karui Ukrainoje, tačiau šiuo metu vyraujanti tendencija palankiai veikia ne tik būsto pardavimus, bet ir nuomą bei šio segmento plėtrą.
Per pusmetį Vilniaus pirminėje būsto rinkoje susitarta dėl 1328 suminių butų[1] pardavimų bei rezervacijų (įvertinus grąžinimus) - 22,2 proc. daugiau nei 2023 metų antroje pusėje (1087). Kaune įvyko 240 tokių susitarimų - 12,1 proc. mažiau (273), Klaipėdoje - 62, beveik dvigubai mažiau (122).
2024 metų pirmąjį pusmetį Vilniaus pirminės rinkos pasiūla (vystytojų laisvais įvardintų, neįtraukiant rezervuotų, butų skaičius) padidėjo 33,6 proc. (iki 4153), Kaune - padidėjo 3,4 proc. (iki 635), Klaipėdoje - sumažėjo 15 proc. (iki 283). Palangoje - sumažėjo 27,9 proc. (iki 313).
„Gana stabilios būsto kainos, augantis darbo užmokestis bei palankesnės skolinimosi sąlygos gali skatinti rinkos aktyvumą, tačiau vis dar išlieka pasiūlos trūkumo rizika. Iš pirmo žvilgsnio nerimauti tarsi nėra dėl ko - sostinėje pirmą šių metų pusmetį priminės butų rinkos pasiūla ūgtelėjo trečdaliu, siūloma virš 4 tūkstančių laisvų butų, neskaičiuojant kotedžų bei individualių namų. Panaši būsto kiekio pasiūla buvo 2019 metais. Tuomet, esant didesniam rinkos aktyvumui nei šiuo metu, netgi nuogąstauta dėl pasiūlos pertekliaus, tačiau vos per vienerius metus pirkėjų entuziazmo išsekinta pasiūla sukėlė kainų augimo spurtą. Šiandien toks scenarijus sunkiai tikėtinas, nes reikšmingesnis kainų šuolis pagilintų įperkamumo problemą ir rinkos aktyvumas natūraliai sumažėtų. Kita vertus, pasiūlos trūkumas šiandien reikštų tai, kad gyventojai tiesiog neturės galimybės įsigyti nuosavo būsto“, - teigia „Inreal“ investicijų ir analizės vadovas Tomas Sovijus Kvainickas.
Anot jo, vidutiniškai per metus Lietuvoje yra išduodama apie 6000 leidimų, Vilniuje - apie 4000. Tuo tarpu per aktyviausius 12 mėnesių sostinėje buvo parduodama iki 8000 butų.
Butų su daline apdaila pasiūlos kainos mediana per pusmetį Vilniuje ūgtelėjo nedaug -1,6 proc. (iki 3242 Eur/kv.m), Kaune - 6,6 proc. (iki 2666 Eur/kv.m), Klaipėdoje - 3,3 proc. (iki 2469 Eur/kv.m). Palangoje kainos mediana augo daugiausiai - apie 21,2 proc. (iki 3635 Eur/kv.m).
Kainų kilimas pirminėje rinkoje augino kainas ir antrinėje rinkoje. Remiantis Lietuvos banko pasikartojančių būsto kainų indeksu, būstas Lietuvoje (be Vilniaus, Kauno ir Klaipėdos m. sav.) šiemet brango 8 proc., Vilniuje - 2 proc., Kaune - 5 proc. Klaipėdoje - 10 proc.
Lėtai gerėjantis būsto įperkamumas ir pardavimų rinkos pasyvumas Lietuvoje augina būsto nuomos dalį, kuri čia vis dar nėra didelė lyginant su kitomis Europos šalimis. 2024 metų pirmoje pusėje dėl sezoniškumo būsto nuomos pajamingumas Vilniuje sumažėjo nuo 5,3 proc. iki 5,2 proc. Kaune fiksuotas nuomos metinio pajamingumo padidėjimas nuo 5,5 proc. iki 5,9 proc. Nuoma, atitinkamai, siekė apie 320, 500, 630 Eur/mėn. Santykinai stabilios pardavimo kainos ir padidėjusios nuomos kainos lėmė iki 6,5 proc. pajamingumo rodiklio augimą ir Klaipėdoje.
Aktyvesne verslo centrų plėtra 2024 metų pirmoje pusėje pasižymėjo tik Vilnius. Čia biurų rinką papildė apie 20 tūkst. kv.m naujų patalpų trijuose verslo centruose ir iki metų pabaigos laukiama dar beveik tiek pat. Vakansija, priklausomai nuo klasės, buvo 6,5 - 9 proc. Biurų nuomos kainos reikšmingai nesikeitė. A klasės verslo centruose jos siekė 16-20 Eur/kv.m, B1 - 12-16 Eur/kv.m, B2 - apie 10 Eur/kv.m. Vyraujant nuomininkų rinkai, pastarieji derėdamiesi galėjo tikėtis nuolaidų ar kitų geresnių sąlygų.
Kaune ir Klaipėdoje dėl vangios plėtros fiksuoti sumažėję vakansijų rodikliai naujesniuose verslo centruose. Kaune A klasės verslo centruose nuomos kainos svyravo 13-17 Eur/kv.m, B1 - 10-14 Eur/kv.m, B2 - apie 8-9 Eur/kv.m ribose. Klaipėdoje A klasės patalpų kaina siekė apie 12 Eur/kv.m, B1 - 9-11 Eur/kv.m, B2 - iki 8 Eur/kv.m.
2024 metų pirmą pusmetį baigtas statyti 161 gamybos bei sandėliavimo paskirties pastatas, 345 300 kv.m patalpų ploto - 70,4 proc. daugiau nei praėjusį pusmetį. Ūgtelėjo ir šių patalpų vakansijos didžiuosiuose šalies miestuose bei jų prieigose. Vilniuje metų viduryje fiksuota 3,5 proc. vakansija, Kaune - apie 6 proc., Klaipėdoje - apie 5 proc.
„2024-ųjų pradžią galima apibūdinti kaip drąsių, kūrybingų ir ambicingų plėtotojų sprendimų paiešką. Gyvenamojo NT rinkai vis dar esant vangiai, pirkėjus gali aktyvuoti arba unikalus prestižinis turtas, naujos rinkos neužpildžiusios lokacijos, pavyzdžiui - Nidoje, ar didelės ambicijos su augimo potencialu plėtojant projektus išskirtinai didelėse teritorijose. Sostinėje toliau matome „post-pandeminius vaisius“ - viešbučių konversijas. Statybų teisė bei Statybų įstatymas susilaukė nemažai įstatymų leidėjo dėmesio ir 2024 metų pirmajame pusmetyje.
„Metinėje 2023-2024 metų apžvalgoje pasisakėme apie jau priimtus ir dar planuojamus priimti Statybos įstatymo ir su juo susijusių teisės normų pakeitimus. Ar tai būtų galima vadinti dar viena statybų teisės reforma? Veikiausiai taip, kadangi Statybų įstatymas ir susijusios normos buvo taisomos gana reikšmingai keičiant projektavimo procesą. Statybos įstatymas ir susijusios poįstatyminės teisės normos sulaukė daug dėmesio ir pirmąjį 2024-ųjų pusmetį.
[1] Butai bei negyvenamosios paskirties apartamentai (viešbučių, poilsio paskirties būstai, kūrybinės dirbtuvės), neįskaitant kotedžų ir individualių namų pirminėje rinkoje.
tags: #nekilnojamojo #turto #itaka