Ispanija tapo populiaria lietuvių investavimo į nekilnojamąjį turtą (NT) šalimi. Rusijai pradėjus karą Ukrainoje, lietuviai ėmė itin aktyviai domėtis būsto įsigijimu Ispanijoje. Prieš kurį laiką „Delfi“ rašė apie suaktyvėjusias lietuvių NT paieškas Ispanijoje bei tai, ką reikia žinoti, norint ten įsigyti būstą. Nuo 2015 m. nekilnojamojo turto kainos nuolat auga, tačiau dar nepasiekė 2008 m. prieškrizinio lygio.
Todėl nekilnojamojo turto pirkimas Ispanijoje dabar bus pelninga investicija. Svarbiausia tinkamai įforminti sandorį: surinkti dokumentus, sumokėti mokesčius ir įregistruoti įsigytą objektą. Sandoriui įforminti geriau samdyti advokatą - jis patikrins nekilnojamąjį turtą ir padės išvengti problemų.
Ispanijos pakrantė
Investicijos į nekilnojamąjį turtą ir nuomos galimybės
„EMIKA Real Estate“ nekilnojamojo turto brokerė Ispanijoje Kristina Novikovienė tikino, kad šiuo metu, maždaug 85 proc. pirkėjų, įsigiję NT, siekia ir jį nuomoti bei taip gauti papildomų pajamų. „Įsigiję NT lietuviai jau žino, kad jį nuomos. Metinė investicijų grąža, atskaičiavus visus mokesčius, siekia apie 7 proc., jei skaičiuotume trumpalaikę nuomą. Yra ir tokių žmonių, kurie įsigyja būstą su banko paskola, nuomoja ir sako, kad kol jie išeis į pensiją, būsto paskola jau bus išmokėta, o jie galės čia atsikraustyti gyventi. Kitaip tariant, šiuo metu nuoma jiems padengia paskolą“, - pasakojo brokerė.
„Nuomojant būstą trumpalaike nuoma, paprastai galima tikėtis vidutinės 7-8 proc. metinės grąžos. Trumpalaikei nuomai Alikantės regione daro įtaką sezoniškumas, tad didžiausia paklausa trumpalaikei nuomai yra vasaros mėnesiais. Norint išlaikyti užimtumą ne sezono metu, reikalinga kainos korekcija, arba ne sezono metu išnuomoti būstą ilgalaike nuoma. Taip galima padidinti metinę grąžą iki 10 proc.“, - skaičiavo brokerė.
Pavyzdžiai, kiek investavus į vieną ar kitą būstą galima uždirbti iš nuomos paslaugos:
- Įsigijus kotedžą, kuris yra keli kilometrai iki jūros ir jo rinkos vertė siekia apie 140 tūkst. Eur, jį vasarą galima išnuomoti už maždaug 140 Eur parai. „Šių metų vasaros mėnesių užimtumas - 95 proc.“, - realius skaičiavimus pateikė brokerė. Tiesa, kaip teigė, iš trumpalaikės nuomos pelno reikia atskaičiuoti išlaidas už administravimą ir komunalines paslaugas, kas parai sudaro apie 20 Eur. Ilgalaikė nuoma nuo rugsėjo mėnesio iki vasaros - 700 Eur/mėn. Nuomininkai apmoka komunalines paslaugas. Savininkui lieka apmokėti kasmetinį NT mokestį ir bendrų patalpų priežiūros mokestį, kas sudarytų apie 500-600 Eur metams.
- Įsigijus apartamentus Torevjechos mieste, Alikantės provincijoje, už 100 tūkst. Eur, juos, 400 m. nuo jūros, šią vasarą buvo galima išnuomoti už 98 Eur parai. „Šių metų vasaros mėnesių užimtumas buvo 97 proc., o išlaidos parai, kurias reikėtų atskaičiuoti siekė 14 Eur“, - skaičiavo brokerė. Ne sezono metu, anot jos, šį NT galima išnuomoti už 650 Eur mėnesiui. NT mokestis bei papildomi mokesčiai savininkui taip pat siektų apie 500-600 Eur metams.
Pagrindiniai kriterijai, į kuriuos reikia atkreipti dėmesį
K. Novikienė tikino, kad tam, jog būstas būtų patrauklus nuomai bei turėtų gerą užimtumą, dėmesį reikia atkreipti į keletą dalykų. „Jis turi būti arti jūros, arti infrastruktūros, pavyzdžiui, parduotuvės, kavinių, restoranų. Turi būti suremontuotas arba tvarkingas. Gan svarbu, kad komplekse būtų baseinas ir kiti privalumai. Dažniausia, nuomininkai tiek trumpalaikei tiek ilgalaikei nuomai yra patys ispanai iš miestų, kurie yra ne prie jūros“, - sakė ji.
Panašius dalykus išskyrė ir S. Norkienė. „Populiariausi - vieno-dviejų miegamųjų būstai, nors gana dažnai atvykę nuomojasi ir studijas ar net namus. Taip pat būstas turėtų būti ne toliau nei 5 km iki paplūdimio, žmonėms tai labai svarbu. Vasarą yra labai karšta, todėl visi skaičiuoja, kad ėjimas pėsčiomis nebūtų tolimas, maždaug 20 minučių“, - išskyrė ji.
Nekilnojamojo turto kainos ir regionai
NT paslaugų Pietų Ispanijoje „Vive Ahora Homes“ įkūrėja Brigita Kymantaitė „Delfi“ kalbinta tikino, kad užsienio pirkėjų paklausa šalyje įsigyjant būstą vis dar išlieka didelė. „2024 m. pirmąjį pusmetį daugiau nei 30 proc. NT Malagos provincijoje įsigijo užsienio pirkėjai.
Statistika rodo, kad Costa del Sol pakrantė išlieka populiariausias Ispanijos regionas, kur rinkos, skatinamos užsienio pirkėjų, išlieka dinamiškiausios. Pirmąjį 2024 m. pusmetį Malagos provincija išsiskyrė vidutiniu 8,05 proc. NT kainų augimu ir užsitvirtino 6-ą Ispanijos provincijose pagal kainų padidėjimą“, - teigė ji.
„Šiais metais lietuvių klientų būsto įsigijimo kainos siekė 300 000 - 1 200 000 Eur“, - skaičiavo B. Kymantaitė. Norintiems tvarkingo būsto Ispanijoje, patrauklioje vietoje, teks atseikėti apie 200-250 tūkst. eurų, sako pora, Pietų Europoje jau keletą metų pirkėjams padedanti įsigyti namus. Tiesa, yra vietų, kur būstą galima įsigyti ir vos už 30 tūkst.
„Dažniausiai žmonės ieško būsto, kur žiemą galėtų atvykti ir patys pabūti, o vasarą galėtų išnuomoti kitiems. Todėl žmonės ieško, kad būstas būtų arti jūros, būtų baseinas, kavinės, restoranai, barai. Jei kalbėtume apie konkretų miestą, tai galėtų būti Estepona. Čia kainos yra šiek tiek žemesnės nei Marbeljoje. Padoresnį būstą galima įsigyti už 250 tūkst. eurų. Normalesnis būstas - nuo 200 tūkst. eurų. Ieva teigia, kad studijos tipo apartamentus galima įsigyti ir už 100 tūkst. eurų, tačiau norint erdvesnio, pavyzdžiui, 2 miegamųjų būsto, teks atseikėti bent 200 tūkst. Netoli Kosta del Solio yra toks miestukas - Alchesirasas. Ten galima rasti būstą kad ir už 30 tūkst. eurų.
Mokesčiai perkant nekilnojamąjį turtą Ispanijoje
Įsigyjant nekilnojamąjį turtą Ispanijoje svarbu iš anksto išsiaiškinti visus niuansus, visų pirma susijusius su mokesčiais. Taigi, Ispanijoje mokesčiais apmokestinami fiziniai ir juridiniai asmenys, pardavėjas ir pirkėjas. Įprastai Ispanijoje kainos visur pateikiamos be papildomų mokesčių, kurie taikomi įsigyjant nekilnojamąjį turtą. Skirtingi mokesčiai yra taikomi pirminei rinkai, t.y. naujam būstui ir antrinei rinkai - naudotam būstui. Mokesčiai skiriasi ir pagal Ispanijos regionus, kuriuose įsigyjamas turtas.
Perkant ir parduodant nekilnojamąjį turtą Ispanijoje, taikomi šie mokesčiai:
- PVM (IVA) - perkant naują būstą iš statybos bendrovės. Šiuo metu jis yra 10 proc. IVA, kai parduodamas komercinės paskirties nekilnojamasis turtas - 21 proc. Jis mokamas iš karto po sutarties pasirašymo.
- Nekilnojamojo turto perleidimo mokestis (ITP- Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) - perkant antrinį nekilnojamąjį turtą. 8-10 proc. priklausomai nuo autonominio regiono. Sumokamas per mėnesį nuo pirkimo-pardavimo sutarties pasirašymo.
- Žyminis mokestis (AJD - Actos Jurídicos Documentados) Taikomas perkant naują nekilnojamąjį turtą ir sudaro nuo 0,1 % iki 2 % nekilnojamojo turto vertės, priklausomai nuo autonominio regiono.
- Žemės vertės prieaugio mokestis - nuo būsto įsigijimo iki pardavimo.
Įsigyjant nekilnojamąjį turtą Ispanijoje svarbu iš anksto išsiaiškinti visus niuansus, visų pirma susijusius su mokesčiais. Taigi, Ispanijoje mokesčiais apmokestinami fiziniai ir juridiniai asmenys, pardavėjas ir pirkėjas.
Metiniai nekilnojamojo turto mokesčiai
Be to, nekilnojamojo turto savininkai moka metinį nekilnojamojo turto mokestį (Impuesto sobre Bienes Inmeubles, IBI). Tarifas gyventojams ir nerezidentams - 0,3-1,1 proc. nekilnojamojo turto kadastrinės vertės, priklausomai nuo vietovės ir objekto tipo. Kiekvienas miestas nustato atskirą mokestį už priežiūrą (komunikacijos, šiukšlių išvežimas.) Kainuoja kelis šimtus eurų per metus.
- Impuesto sobre Bienes Inmeubles (IBI): NT mokestis skaičiuojamas nuo kadastrinės vertės, bet galima sakyti, kad vidutiniškai siekia nuo 150 iki 300 Eur metams.
- Bendrų patalpų priežiūros mokestis: į kurį įeina baseinas, teritorija, pastato priežiūra, liftas ir panašiai, gali kainuoti nuo 300 iki 600 Eur per metus.
- Kiti mokesčiai, tarkime, už komunalines paslaugas, kaip vanduo, elektra, viskas priklauso nuo to, kiek išnaudojate, bet vidutiniškai NT išlaikymas metams kainuoja apie 1 tūkst. Eur.
Nuomotojai moka pajamų mokestį
(Impuesto sobre la renta de las personas fisicas, IRPF) - nuo 19 % iki 45 % pajamų. Užsieniečiai moka 24 % pajamų (ES piliečiai - 19 %) arba 24 % nuo 2 % kadastrinės kainos, jei jie nenuomoja nekilnojamojo turto.
Specialus mokestis valstybei
Taip pat taikomas specialus mokestis valstybei (Impuesto extraordinario sobre el Patrimonio, IP) už brangesnius nei 700 tūkst. eurų objektus. Mokesčio tarifas yra progresinis - nuo 0,2 % iki 2,5 %.
Mokesčių sistemų palyginimas Europoje
Europoje nekilnojamojo turto mokesčių tarifai labai skiriasi tarp šalių, priklausomai nuo vietinių ekonominių sistemų, fiskalinių strategijų ir vyriausybės prioritetų.
- Mokesčių bazė - rinkos ar kadastrinė vertė: Kai kurios šalys (pvz., Prancūzija, Italija) nekilnojamojo turto mokestį skaičiuoja pagal kadastrines vertes - oficialius turto vertinimus, kurie dažnai yra žemesni už rinkos vertę.
- Nacionalinė ar vietinė administracija: Šalyse, tokiose kaip Vokietija, Ispanija ir Belgija, nekilnojamojo turto mokesčius administruoja vietos valdžia, todėl mokesčių tarifai gali skirtis tarp miestų ir savivaldybių.
Nekilnojamojo turto mokesčių tarifai skirtingose šalyse
| Šalis | Pagrindinis Metinis Mokestis | Mokesčio Bazė |
|---|---|---|
| Ispanija | Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) | Kadastrinė vertė |
| Prancūzija | Taxe Foncière | Kadastrinė nuomos vertė (valeur locative cadastrale) |
| Italija | IMU (Imposta Municipale Unica) | Kadastrinė vertė |
| Portugalija | IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis) | Apmokestinama turto vertė (VPT) |
Kiti svarbūs aspektai
- Dvigubo apmokestinimo išvengimas: Tarp Rusijos ir Ispanijos sudarytas susitarimas dėl dvigubo apmokestinimo išvengimo. Todėl Rusijos mokesčių rezidentai, kurie turi nekilnojamojo turto Ispanijoje ir gali gauti pajamų iš būsto nuomos ar pardavimo, mokesčius moka tik Ispanijoje, o skirtumas skaičiuojamas Rusijoje. Taigi, gaunant nuomos pajamas, mokesčio suma apskaičiuojama pagal Rusijos Federacijos mokesčių kodeksą taikant 13 % tarifą ir išskaičiuojama iš užsienyje sumokėto mokesčio sumos.
- Nerezidentų deklaracijos: Nenuolatiniai Ispanijos gyventojai kasmet privalo deklaruoti šalies teritorijoje turimą turtą bei gautas pajamas.
- Grynųjų pinigų deklaravimas: Jei grynaisiais pinigais įnešate daugiau kaip 10 000 EUR, turite pateikti deklaraciją. Deklaracija pateikiama muitinėje, kai įvažiuojate į Ispaniją. Deklaracija patvirtina lėšų kilmės teisėtumą.
- NIE numeris: NIE yra mokesčių mokėtojo numeris, reikalingas bet kokiai finansinei ir teisinei veiklai.
- Turto savybės: Svarbu atkreipti dėmesį į vietą, amžių, medžiagas, apdailos kokybę ir infrastruktūros kokybę.
Nekilnojamojo turto pirkimo procesas
- Pasirinkite objektą.
- Išsirinkęs nekilnojamąjį turtą, pirkėjas susisiekia su pardavėju ir aptaria sandorio sąlygas. Jei abi šalis sąlygos tenkina, jos sudaro preliminariąją sutartį ir sumoka užstatą. Reikalavimų dėl užstato dydžio nėra, tačiau paprastai jis sudaro 10 proc. turto vertės. Jei pirkėjas po preliminariosios sutarties pasirašymo persigalvoja, pardavėjas užstato negrąžina.
- Jei reikia, kreipkitės dėl hipotekos. Hipoteka išduodama iki 30 metų su 2,5 proc. metine palūkanų norma arba didesne.
- Pirkėjas ir pardavėjas pasirašo pirkimo-pardavimo sutartį dalyvaujant notarui. Jis taip pat patvirtina ir išduoda kopijas.
- Nekilnojamojo turto perleidimo mokestis įsigyjant antrinį būstą - 6-11 %, priklausomai nuo regiono.
Papildoma informacija
- Rezervacijos sutartis yra standartinis dokumentas, kuris leidžia laikinai išimti norimą turtą iš rinkos. Tai - tvirtas pagrindas pradėti teisinį patikrinimą.
- Preliminarūs mokesčiai jei naudojantis visomis žemiau išvardintomis paslaugomis sudaro bendrai apie 12-13,5% nuo turto kainos:
| Išlaidų sritis | Procentas nuo kainos | Pastabos |
|---|---|---|
| PVM | 10% | Tik naujai statybai |
| AJD (stamp duty / žyminis mokestis) | ~1,2% | Privalomas, mokamas valstybėje |
| Notaras | ~0,3 - 0,5% | Privalomas, priklauso nuo turto vertės ir dokumentų sudėtingumo |
| NT registras | ~0,2 - 0,4% | Privalomas, priklauso nuo turto kainos ir mokamas už nuosavybės registravimą NT registre |
| Teisinės paslaugos | ~0,5 - 1% | Rekomenduojama, bet neprivaloma |
Pavyzdys: Perkant butą už 200 000 € naujos statybos, išlaidos būtų maždaug tokios:
- PVM: 20 000 €
- AJD: 2 400 €
- Notaras: ~800 €
- Registras: ~500 €
- Advokatas: ~1 500 €
- Viso papildomai: apie 25 000 €
Pateiktas pavyzdys yra preliminarus ir suma gali keistis priklausomai nuo įstatymų leidėjų, NT objekto specifikacijos, todėl visada rekomenduojama kreiptis į specialistus, kad padėtų įvertinti tikslų išlaidų dydį.
NT perleidimo mokestis (ITP): 7 % nuo didesnės sumos - pirkimo kainos arba oficialios vertės (valor de referencia), tačiau galimas sumažintas tarifas t.y. Jei planuojate pirkti su paskola - padėsime! Mūsų partneriai pasirengę padėti visais klausimais - nuo interjero dizaino iki nuomos administravimo.
El. Vietinėje nekilnojamojo turto rinkoje, šiuo metu, pastebimas šiuolaikinės statybos bumas ir trūkumas, įtakotas daugiausiai tarptautinių klientų, kurie nori kokybės, naujausių technologijų ir modernaus dizaino.
Perkant nekilnojamąjį turtą Ispanijoje su Crew Spain Jums skiriamas asmeninis dėmesys. Aptariame ir planuojame Jūsų apžiūras iš anksto, parodydami Jums geriausius, labiausiai Jūsų poreikius atitinkančius projektus ir kartu bendradarbiaujame viso proceso metu, skirto sėkmingai surasti Jūsų norimą būstą.
Pasitinkame Jus oro uoste, apgyvendiname, lydime į visus svarbius susitikimus, derimės dėl geriausių pasiūlymų ir prižiūrime visą pirkimo procesą. Atstovaudami Jūsų interesus siekiame užtikrindami, kad nekilnojamojo turto pirkimas Ispanijoje vyktų be streso.
Rezervacijos sutartis
Rezervacijos sutartis Ispanijoje naudojama kaip standartinė procedūra, leidžianti tam tikram laikui norimą įsigyti nekilnojamąjį turtą išimti iš rinkos, kol Jūsų advokatas atlieka visus būtinus teisinius patikrinimus. Rezervacijos sutartyje išsamiai aprašomos pagrindinės siūlomo pirkimo sąlygos, visos specialios sąlygos ir sąlygos, susijusios su užstato mokėjimu ar grąžinimu. Ją turi patvirtinti ir pasirašyti abi šalys - pirkėjas ir pardavėjas bei pateikti abiejų šalių teisininkams kaip principinį susitarimą, kuriame dažniausiai nurodoma:
- informacija apie pirkėją ir pardavėją;
- turto kaina;
- nuosavybės adresas;
- pirkimo sutarties numatoma pasirašymo data;
- sandorio pabaigos numatoma data;
- bet kokios specialios sąlygos;
- mokėjimo arba grąžinimo sąlygos.
Rezervacijos mokestis įpareigoja pardavėją Jūsų rezervuotą nekilnojamąjį turtą oficialiai laikyti „ne rinkoje“ kol Jūsų advokatas atlieka išsamų dokumentų patikrinimą. Šis užstatas yra pilnai grąžinamas, jei deramo patikrinimo metu yra nustatomi pažeidimai.
Tolimesni žingsniai
Jūsų advokatas atliks turto pirkimo dokumentų patikrinimą ir pateiks Jums išsamią ataskaitą, kurioje informuos apie savo išvadas bei visų pirkimo išlaidų apžvalgą. Vienas svarbiausiu elementų, tai patikrinimas ar projekto vystytojas turi banko garantiją, kas užtikrina Jūsų įneštų piniginių lėšų saugumą. Jeigu dokumentai tvarkingi, Jūsų advokatas pasirūpins pirkimo sutarties pasirašymu ir tuomet pardavėjui reikės sumokėti pradinį įnašą, kuris gali skirtis priklausomai nuo vystytojo. Tai oficialiai garantuoja Jūsų pirkimą. Taip pat bus sutarta sandorio užbaigimo ir turto perdavimo data.
Pirkimo sutartis
Pirkimo sutartis yra pirkėjo ir pardavėjo susitarimas, kuriame nustatomos pirkimo sąlygos.
tags: #nekilnojamojo #turto #ispanijoj #pirkimo #sutartis