Nekilnojamojo Turto Brokerių Gudrybės ir Patarimai: Kaip Sėkmingai Parduoti ar Įsigyti Būstą

Parduodant būstą, svarbu žinoti keletą esminių dalykų, kurie padės Jums nepasiklysti tarp su būsto pardavimu susijusių procesinių detalių bei reikalavimų. Šiame straipsnyje aptarsime svarbiausius aspektus, į kuriuos verta atkreipti dėmesį, norint sėkmingai parduoti savo nekilnojamąjį turtą.

1. Bendradarbiaukite su Profesionaliu NT Brokeriu

NT brokeris yra žmogus, padėsiantis jums nepasiklysti tarp su būsto pardavimu susijusių procesinių detalių bei reikalavimų. Norėdami būti savo srities profesionalais, darbui turime skirti didžiąją dalį savo laiko.

Jeigu dar neturite savo nekilnojamojo turto brokerio, greičiausiai susidursite su klausimu: kaip pasirinkti profesionalų specialistą? Kaip įsitikinti, kad galiu šiuo žmogumi pasitikėti? Vienas iš patikimiausių būdų renkantis bet kokios srities specialistą - draugų, pažįstamų rekomendacijos. Paprašykite savo artimųjų, draugų ar pažįstamų rekomenduoti profesionalų specialistą, kuris būtų kompetentingas padėti administruoti Jūsų būsto pardavimą. Jei rekomendacijos nebus veiksmingos, Jums padėti visuomet pasiruošę NT MINISTERIJA brokeriai.

Pasidomėkite, ar jūsų brokeris dirba legaliai. Dauguma brokerių dirba agentūrose ar nepriklausomai pagal individualios veiklos pažymą. Pasiūlydamas pasirašyti sutartį brokeris patvirtina savo darbo legalumą bei įsipareigoja atlikti darbą sutartyje numatytomis sąlygomis. Nors padedant pardavinėti nekilnojamąjį turtą, pasirašyti sutartį nėra privaloma, visgi sutartis būna naudinga abiems pusėms. Rašytinė sutartis labiau įpareigoja abi puses laikytis susitarimų.

Kodėl verta kreiptis į brokerį?

• Jeigu parduodate ar išnuomojate būstą Lietuvoje, o pats esate išvykęs gyventi į kitą šalį.
• Jei neturite patirties parduodant nekilnojamąjį turtą ir nežinote, kaip veikia sistema, kada ir kokias sutartis reikia pasirašyti.
• Brokeriai ieško potencialių pirkėjų, įkelia skelbimus į didžiausius nekilnojamojo turto portalus.

2. Nepervertinkite Kainos

Labai svarbu įsivertinti, ar parduodamas turtas yra rinkos kaina. Tam galite daryti įvairias analizes, klausinėti draugų arba paprasčiausiai pasikonsultuoti su brokeriu.

Neretai pradedantieji pardavėjai bando kilstelti kainą, vildamiesi, jog atsiras ją sutinkantis mokėti pirkėjas. Tačiau praktika rodo, jog rinkos kainos neatitinkantis būsto pardavimas bei jo procesas atima kur kas daugiau laiko, o galiausiai pardavėjai yra priversti kainą sumažinti. Tad siekdami, jog būstas potencialiems pirkėjams būtų patrauklus nuo pat pardavimo pradžios, jo vertę nustatykite remdamiesi esama situacija rinkoje. Tai ypač aktualu, jei Jūsų parduodamas objektas yra standartinio tipo, ir panašių objektų pirkėjai gali rasti daugiau.

Vienas iš sunkiausių dalykų brokerio darbe - tai pasakyti klientams TIESĄ apie jų turto rinkos vertę bei būklę. Mat 95 atvejais iš 100, klientai linkę pervertinti savo turtą, matydami tik jo privalumus, ir neatsižvelgdami į trūkumus. Todėl išgirdęs iš brokerio nuomonę, kad turtas vertas mažiau, natūralu, jog žmogus nuliūsta ar netgi supyksta. Šiuo atveju profesionalus brokeris nebijos jūsų blogų emocijų ir argumentuotai paaiškins, kodėl, jo manymu, rinkos kaina yra tokia. Tuo tarpu prastas brokeris nuolankiai sutiks su jūsų norima gauti kaina, kad tik sutiktumėte dirti su juo.

3. Atlaisvinkite Būstą Nuo Asmeninių Daiktų

Į apžiūras atvykę potencialūs pirkėjai parduodamame būste siekia atrasti savo ateities namus. Padėkite jiems! Atlaisvinkite jį nuo asmeninių daiktų ar nestandartinių baldų. Sukurkite kuo neutralesnę aplinką bei užtikrinkite švarą ir gaivą. Ypač daug dėmesio skirkite vonios kambariui bei virtuvei - tai erdvės į kurias pirkėjai žvelgia itin atidžiai.

4. Atlikite Būtiniausius Remonto Darbus

Žinoma, kapitaliai pakeistas vamzdynas ar elektros instaliacija pradžiugintų kiekvieną pirkėją. Tačiau NT MINISTERIJA brokeriai pataria, negaišti per daug laiko bei finansinių investicijų kapitalinio remonto darbams. Kiekvienas potencialus pirkėjas būsto įrengimo sprendimus vertina skirtingai. Tikėtina, jog finansine prasme akivaizdžios naudos kapitalinis remontas neatneš. Siekiant būstą padaryti patrauklesniu, pakanka atlikti minimalius remonto darbus, plika akimi pastebimiems defektams pašalinti. Na, o kapitaliai įsirengti būstą palikite naujiesiems savininkams, būsto trūkumus kompensuodami mažesne jo kaina.

5. Būkite Lankstūs

Prieš pradedami pardavinėti savo būstą, įvertinkite kas šiame procese Jums svarbiausia. Išlaukti pirkėjo, mokėsiančio būsto skelbime nurodytą kainą? Parduoti kuo greičiau, ir taip sutaupyti laiką? Patirti kuo mažiau su būsto pardavimu susijusių išlaidų? Kai įsivertinote savo prioritetus, siekite jų lanksčiomis priemonėmis. Pavyzdžiui, derybų metu, kainą prašančiam nuleisti pirkėjui, galite pasiūlyti padengti notarines išlaidas. Tokiu būdu Jūs išlaikysite norimą gauti sumą, o pirkėjas išvengs papildomų išlaidų. Norite parduoti greitai? Tuomet lanksčiai reaguokite į būstu besidominčių interesantų kainos pasiūlymus.

6. Pasiruoškite Sandorio Procesui

Pirkėjo suradimas nėra galutinis pardavimo etapas. Ne ką mažiau svarbu tvarkingi dokumentai! NT MINISTERIJA brokeriai rekomenduoja sandoriui reikalingus dokumentus pradėti ruošti vos prasidėjus pirkėjo paieškoms. Įvertinkite, ar su būstu nėra siejama įsiskolinimų bei ar Registrų centro pažymoje nėra žymų, apie kurias Jūs iki šiol nežinojote. Įsitikinę, jog turite visus reikalingus būsto nuosavybės dokumentus, tęskite pirkėjo paieškas. Atsiradus jam, svarbiausiomis pažymomis bei energetinio naudingumo sertifikatu pasirūpins Jūsų brokeris bei notaras.

Jeigu parduodmas butas turi neišmokėta busto paskolą reikia iš to banko gauti pažymą, leidimą parduoti butą. Prašai banko leidimo parduoti. Tame leidime būna parašyta kaip atsiskaitoma. Kartais prašoma pervesti į banko sąskaitą, o bankas likusią sumą pervest pardavėjui. Bet dažniausiai iškart nurodomos 2 sąskaitos.

7. Atsiribokite Nuo Emocijų

Natūralu, jog esate emociškai prisirišę prie savo pirmųjų namų. Tačiau būkite atsargūs, jog emocijos nepakištų kojos pirkėjo paieškos etape. Ypač - būsto parengimo apžiūroms ir kainos įvertinimo etapuose. NT MINISTERIJA brokeriai pataria į parduodamą būstą pažvelgti objektyviai ir kritiškai - pirkėjo akimis. Atidžiai įvertinkite kiekvieną būsto kambarį, atkreipdami dėmesį į jų trūkumus. Pakoreguokite dalykus, kurie nereikalauja didelių Jūsų laiko ar finansinių invesiticijų. Į likusius trūkumus atkreipkite dėmesį vertindami būsto kainą. Kritiškas požiūris į parduodamą būstą padės padaryti jį potencialiems pirkėjams patraukliu objektu.

Papildomi Patarimai

• Informuokite kaimynus. Vienas iš geriausių kaimynų informavimo šaltinių - šalia namo ar buto pakabintas reklaminis tentas su užrašu PARDUODAMA ir telefono numeriu. Kita puiki kaimynų informavimo priemonė - skrajutės, kurias galima išplatinti į kaimynų pašto dėžutes.
• Turto aprodymas potencialiems pirkėjams. Prieš rodydami turtą, prašau dar kartą paskaityti visus pardavimo žingsnius, nes netinkamai ir ne vietoje pasakyta viena frazė Jums gali kainuoti keliolika ar net kelis šimtus tūkstančių litų. Jeigu rūkote namuose ar laikote naminius gyvūnus, būtinai gerai išvėdinkite patalpas.

Klausimai Apie Būsto Būklę

Jei atvykus į apžiūrą ir vizualiai įvertinus būstą, jis palieka teigiamą įspūdį - pereikite prie detalių klausimų apie jo būklę. Turėkite omenyje, jog Jums teks čia gyventi ir esant prastai tam tikrų būsto elementų būklei, būtent Jūs turėsite gaišti laiką bei finansus jų eliminavimui. Tad kuo daugiau išsiaiškinsite prieš perkant būstą, tuo detaliau galėsite įvertinti pastangas, kurių iš Jūsų jis pareikalaus ateityje.

Klausimynas Renkantis Jau Įrengtą Būstą:

• Kokia vamzdyno, šiluminio mazgo, stogo būklė?
• Ar būstas parduodamas su esamais baldais ir įranga? Jei baldai ir įranga nereikalingi, ar esami savininkai gali būstą ištuštinti?
• Kokia vidutinė suma mokama už mokesčius šalčiausiais žiemos mėnesiais?
• Kokia vidutinė kambarių temperatūra žiemos mėnesiais?
• Ar numatoma esminių pokyčių bute ar kaimynystėje?
• Ar nėra pelėsio?

Klausimynas Renkantis Būstą Su Daline Apdaila:

• Ar yra galimybė koreguoti būsto išplanavimą?
• Ar statytojas gali užbaigti apdailos darbus pagal pirkėjo poreikius?
• Ar būstas tinkamai apšiltintas? Ar yra garso izoliacija?
• Kokiu principu būstas šildomas ir kokios planuojamos išlaidos už komunalinius mokesčius?
• Ar iki būsto atvestos visos būtiniausios komunikacijos (vanduo, nuotekų sistema)?
• Kiek lauko teritorijos bus privati pirkėjo nuosavybė, o kiek reikės dalintis su bendrasavininkais (kaimynais)?

Klausimynas Sandorio Eigai Aptarti:

• Per kiek laiko bus paruošti pardavimui būtini dokumentai?
• Kaip bus dalijamos notarinės išlaidos?
• Ar yra bendrasavininkų, įsiskolinimų, arešto ar kitų veiksnių, galinčių apsunkinti ar prailginti būsto pardavimo eigą?

Kaip Pasiruošti Deryboms Su Brokeriu

Sėkmingos derybos prasideda nuo tinkamo pasiruošimo. Štai keletas žingsnių, kuriuos verta atlikti:

• Išsiaiškinkite informaciją apie brokerį ir agentūrą. "Pagooglinkite" brokerį, patikrinkite jo aktyvumą socialiniuose tinkluose, pasidomėkite klientų atsiliepimais.
• Kreipkitės į draugus ar pažįstamus. Pasiteiraukite rekomendacijų, ar kas nors jau naudojosi brokerio paslaugomis.
• Patikrinkite brokerio sertifikatą. Įsitikinkite, kad NT brokeris turi galiojantį sertifikatą, išduotą Lietuvos nekilnojamojo turto agentūrų asociacijos (LNTAA).
• Įvertinkite klientų aptarnavimo kokybę. Susisiekite su brokeriu, stebėkite, kaip jis bendrauja telefonu, kiek greitai atsako į klausimus, pasikvieskite jį į namus arba nuvykite į ofisą susitikimui.

Derybų Strategijos

Derybos dėl kainos yra vienas svarbiausių momentų turto pardavimo procese tiek pardavėjui tiek pirkėjui, kur klaidos gali būti ypatingai skaudžios, tačiau geri Jūsų derybiniai įgūdžiai gali atnešti puikių rezultatą. Susirašykite kas dar be turto kainos Jums yra svarbu (baldai ir daiktai, sandorio data, turto atlaisvinimo terminas, notariniai mokesčiai, avanso dydis ir kt.). Užsirašę, išreitinguokite pagal prioritetą. Turėdami tokį sąrašą nepasimesite, o derantis galėsite „atiduoti“, mažiausiai Jums svarbius dalykus, pirkėjui panaudojant kaip pridėtinę vertę. Nustebtumėte sužinoję, kad dažnas pirkėjas nesiruošia deryboms tad Jūsų šansai jau didesni.

Ką daryti, jeigu pirkėjas paklausia kokia turto galutinė kainos? Permeskite kamuoliuką atgal, atsakydami, o koks Jūsų pasiūlymas? Neskubėkite, leiskite pirkėjui žengti pirmą žingsnį, jeigu pirkėjas mąsto, tyli, nejauki pauzė gali išgąsdinti, tačiau išlaikykite kantrybę, išklausydami pirkėjo pasiūlymą pusę darbo jau būsite atlikę.

Nebūtina su pirkėju susitarti čia ir dabar, verčiau paruoškite savo argumentus ir su pagarba ramiai ir užtikrintai išdėstykite juos pirkėjui, jeigu pirkėjui reikia laiko apmąstyti nebijokite jo „paleisti“, dažnai spaudimas čia ir dabar gali padaryti tik žalos. Rimtai nusiteikęs pirkėjas sugrįš, atsižvelgs į Jūsų argumentus ir tikėtina sukirsit rankomis.

Derybų Klaidos

Prieš pradedant bet kokias derybas reikia turėti tikslą. Tai labai individualus reikalas, bet 100 % aišku tik viena: visi turi skirti laiko ir tinkamai pasiruošti deryboms. Kuo daugiau laiko skirsi pasiruošimui, tuo daugiau „užsidirbsi“. Atsiminkite, kad derantis dėl nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo prarasti arba uždirbti pinigus galima per vieną akimirką.

Štai keletas dažniausių klaidų, kurias daro nepatyrę turto pardavėjai (derybininkai):

• Pasiūlymas mažesnės sumos telefonu. Tik paskambinęs galimas pirkėjas pasiūlė jums telefonu 20 000Lt mažesnę sumą už jūsų turtą su sąlyga, kad atvažiuos apžiūrėti, o jūs atsakėte: ,,Atvažiuokite ir pašnekėsime“. Viskas, praradote 20 000Lt nuo pradinės kainos, toliau derybos vyks jau nuo „naujos kainos“, kuri yra 20 000Lt mažesnė, ir tai yra tik todėl, kad jūs sutikote.
• Klausimų neuždavimas. Tuomet, kai aprodote pirkėjui (supažindinate) savo turtą ar iškart po to, (galima net ir telefoninio pokalbio metu) užduokite kelis klausimus, kurie padėtų Jums suprasti potencialaus pirkėjo ketinimus, poreikius ir planus.
• Nenoras pasirašyti avansinės sutarties. Kai kuriuos pirkėjus gąsdina nenoras pasirašyti avansinės sutarties notarinėje kontoroje, o kitus - per mažas avansas, nes bijo, kad gal parduosite kam kitam, dar kitus, priešingai, didelis avansas , nes kelia įtarimą, kodėl norite iš karto tiek pinigų.
• Emocijos. Pyktis- tai silpnumo požymis.
• Atskleidimas, kam reikalingi pinigai. Didžiausią gailestį man kelia tie žmonės, kurie padaro nieko neprašydami mainais maksimalią nuolaidą ir po to, kai pirkėjas neskuba pirkti arba ir toliau bando derėtis, pradeda pasakoti savo bėdas, kam jiems reikia pinigų, kad turtą skubiai reikia parduoti, kad padarė jau ir taip labai didelę nuolaidą, bet kaip jam - dar gali padaryti keliolikos tūkstančių nuolaidą, kad tik jis nupirktų....

Prieš Pasirašant Sutartį

Kai susitarsite su pirkėju dėl turto pardavimo, kitas svarbus žingsnis yra preliminarios sutarties pasirašymas. Visus sutartus dalykus būtina užfiksuoti raštu, kad artėjant notariniam sandoriui nekiltų nesusipratimų ir interpretacijų. Pagrindiniai dalykai kurie fiksuojami preliminarioje sutartyje, yra turto pardavimo kaina, numatomas terminas iki notarinio sandorio, sutariamas avanso dydis, turto atlaisvinimo terminas po notarinio sandorio, aptariama kas sumokės notarinius mokesčius (pagal Civilinį kodeksą ši pareiga tenka pirkėjui, nebent šalys tarpusavyje sutaria kitaip), užfiksuojamos atsakomybės kas bus jeigu pirkėjas persigalvos ir nepirks turto arba persigalvos pardavėjas ir už sutartą kainą neparduos turto pirkėjui. Tai pat pridedamas turte liekančių baldų ir daiktų sąrašas, turto nuotraukos.

NT Brokerių Vaidmuo ir Istorija Lietuvoje

Norint suprasti derybų specifiką, verta pažvelgti į NT brokerių rinkos raidą Lietuvoje:

Šiuo metu NT brokeriai turi didelę veiksmų laisvę ir neribotas uždarbio galimybes su minimaliomis išlaidomis. Jie jungiasi į įmones, siūlančias 100% komisinių ir teikiančias reikalingas paslaugas už savikainą. Vis dar naudingiau burtis į brokerių bendruomenes su stipriais prekės ženklais dėl įvaizdžio, populiarumo ir klientų pritraukimo.

NT brokerių paslaugų kainos priklauso nuo regiono, rinkos sąlygų, konkurencijos lygio, agentūros žinomumo, brokerio kompetencijos ir paslaugų kokybės. Pavyzdžiui, turto paieškos paslaugos kaina gali siekti 2% + PVM nuo turto pirkimo kainos + 20% nuo nuderėtos kainos.

tags: #nekilnojamojo #turto #brokeriu #taikomos #gudrybes