Šiame straipsnyje aptarsime nekilnojamojo turto biržos apibrėžimą, jos veikimo principus bei svarbą nekilnojamojo turto rinkoje. Taip pat panagrinėsime su nekilnojamojo turto vertinimu susijusius aspektus ir jų įtaką rinkos kainoms.
Nekilnojamojo Turto Vertinimas
Nekilnojamojo turto masinis vertinimas - tai nekilnojamojo turto vertinimo būdas, kai per nustatytą laiką, taikant bendrą metodologiją ir automatizuotas Nekilnojamojo turto registro ir rinkos duomenų bazėse sukauptų duomenų analizės ir vertinimo technologijas, yra įvertinama panašių nekilnojamojo turto objektų grupė.
Kai NT kadastre ir registre atsiranda naujas objektas, jis turi būti tinkamai inventorizuotas, pamatuotas, parengta kadastro duomenų byla.
Paprastai pastato ar patalpos NTR išraše nurodomos trys vertės:
- Statybinė vertė, kuri nustatoma atsižvelgiant į vertinimo dieną rinkoje vyravusias statybinių medžiagų ir darbų kainas.
- Atkuriamoji vertė, kuri apskaičiuojama iš statybinės vertės atėmus pastato ar patalpos fizinio nusidėvėjimo procentą.
- Vidutinė rinkos vertė.
Visas tris minėtas vertes nustato pastato ar patalpos matavimus atlikęs ir kadastro duomenų bylą parengęs matininkas.
Aidas Petrošius, Registrų centro atstovas žiniasklaidai, sako, kad NTR duomenų išraše nurodoma vidutinės rinkos vertė iš tiesų gali sugluminti, ypač jei NT objektas vertintas seniai.
Pasak jo, pasitaiko pirkėjų, kurie įsitikinę, kad NTR išraše nurodyta vertė yra teisinga, ir mėgina derėtis dėl kainos vadovaudamiesi šiuo dokumentu.
„Jei NT objekto vertinimas darytas 2007 m., tai NTR išraše vertė yra daug didesnė nei reali rinkos vertė šiuo metu, o savininkams sunku tuo patikėti, jie mano, kad nori juos apgauti. Būna, kad NTR išraše nurodyta vertė yra gerokai mažesnė už šiuo metu rinkoje vyraujančias kainas, todėl kartais pirkėjai žiūri į tą dokumentą ir mano, kad permoka už NT. Žmonės pasijaučia apgauti, ypač jei NT perka už grynuosius pinigus ir nesinaudoja turto vertintojų paslaugomis. Tenka jiems aiškinti, kad Registrų centro dokumente nurodyta vertė yra iš piršto laužta“, - pasakoja p. Aidas Petrošius.
„Ta keista vertė, nurodyta NTR išraše, neturėtų būti vadinama vidutine rinkos verte, nes tai netiesa. Net jei ji minėtame dokumente sutampa su masinio NT vertinimo duomenimis, nuo realios rinkos vertės skiriasi labai stipriai“.
Reikalavimas NTR išraše nurodyti visas šias matininko nustatytas vertes yra labai senas, pasiekęs mus dar iš tų laikų, kai Registrų centras nevykdė masinio nekilnojamojo turto vertinimo, o rinkos vertės skaičiuotos, švelniai tariant, mažesniu tikslumu.
„Besidomintiems aktualia kurio nors nekilnojamojo daikto verte norėčiau priminti, kad Registrų centras internete nemokamai skelbia masiniu vertinimu nustatytas vidutines rinkos vertes. Žinant objekto unikalųjį numerį, kuris nurodomas NTR išraše, vidutinę jo rinkos vertę galima pasitikrinti Registrų centro interneto svetainėje arba REGIA paslaugos svetainėje“, - teigia p. Aidas Petrošius.
NT brokeriai ir vertintojai teigia į NTR duomenų išraše nurodytą vertę tiesiog nekreipiantys dėmesio - šis skaičius darbui neturi įtakos.
Skandalingi dokumentai iš Šakalienės stalčiaus: prieš premjerę su kariuomene | Kiek kainuoja įtakoti
Masinis Vertinimas
„Mes kalbame apie valstybės mastu atliekamą supaprastintą masinį ir pakankamai pigų vertinimą. Vertės skiriasi, bet nieko čia nepadarysi - tam ir yra masinis vertinimas, jis negali atsižvelgti į visas subtilybes. Juk kompiuteriai nustato vertes, ne žmonės. Manau, kad tobuliau RC ir nepadarys. Juk negali jie samdyti žmonių, kad jie fiziškai atliktų masinį NT vertinimą - tai kainuotų šimtus kartų daugiau“, - kalba p. Urbienė.
„Reikėtų atidžiau vertinti sandorius, pagal kuriuos nustatomos vertės, atkreipti dėmesį į daugiau parametrų - mūsų IT sistema tai leidžia padaryti. Tačiau pasigilinę pamatytume, kad daugelyje šalių masinio NT vertinimo būdu nustatytos vertės, nuo kurių skaičiuojami turto mokesčiai, yra mažesnės nei reali vertė rinkoje. Valstybę tai apsaugo nuo galimų ginčų, kurie brangiai kainuotų“, - svarsto p. Galeckas.
Pavyzdys
„Aš pati neseniai pardaviau kotedžą. Pagal masinį vertinimą 260 kv. m ploto Vilniaus mieste esančio kotedžo kaina buvo apie 300.000 Lt, o pardaviau už daugiau nei 600.000 Lt“, - patirtimi dalijasi p. Urbienė.
Apleistas ar neprižiūrimas nekilnojamasis turtas
Apleistas ar neprižiūrimas nekilnojamasis turtas - nekilnojamasis turtas, kurio būklė kelia pavojų jame ar arti jo gyvenančių, dirbančių ar kitais tikslais būnančių žmonių sveikatai, gyvybei ar aplinkai ir kuris per viešojo administravimo subjekto, vykdančio statinių naudojimo priežiūrą, nustatytą terminą nebuvo suremontuotas, rekonstruotas ar nugriautas, ir kuris yra įtraukas į apleisto ar neprižiūrimo nekilnojamojo turto sąrašą.
Apleisto ar neprižiūrimo nekilnojamojo turto sąrašą kiekvienoje savivaldybėje sudaro ir tvirtina savivaldybės taryba.
Kriterijus, kuriais remiantis nekilnojamasis turtas yra įtraukiamas į apleisto ar neprižiūrimo nekilnojamojo turto sąrašą, nustato Lietuvos Respublikos Vyriausybė ar jos įgaliota institucija.
Kitos šiame įstatyme vartojamos sąvokos suprantamos taip, kaip jos apibrėžtos (prioriteto tvarka) Lietuvos Respublikos mokesčių administravimo įstatyme, Lietuvos Respublikos civiliniame kodekse ir Lietuvos Respublikos statybos įstatyme.
Įsigyjamas nekilnojamasis turtas
Įsigyjamas nekilnojamasis turtas - pagal finansinės nuomos (lizingo) sutartį, kurioje numatytas nuosavybės teisės perėjimas, taip pat pagal pirkimo-pardavimo išsimokėtinai ar išperkamosios nuomos sutartį asmens valdomas nekilnojamasis turtas (ar jo dalis).
tags: #nekilnojamojo #turto #birza