Nustatant nekilnojamojo turto vertę, svarbu suprasti, kad vertinimas nėra tikslus faktas, o labiausiai tikėtinas rezultatas, nustatomas remiantis prielaidomis. Net jei turto objektai yra identiški, jų kainos gali skirtis dėl įvairių veiksnių, tokių kaip sandorio šalių tikslai ir motyvacija.
Turto vertinimas rinkos vertės pagrindu yra labiausiai tikėtinos kainos nustatymas, kuri būtų sumokėta sudarius sandorį vertės nustatymo dieną.
Teisinis reglamentavimas
Turto vertinimo metodų taikymo tvarką Lietuvoje reglamentuoja:
- Lietuvos Respublikos turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymas (TVVPĮ).
- Turto ir verslo vertinimo metodika, patvirtinta Lietuvos Respublikos finansų ministro įsakymu.
- Tarptautiniai vertinimo standartai (TVS).
- Europos vertinimo standartai (EVS).
Svarbu pažymėti, kad vertintojai, pasirinkdami turto vertinimo metodus, privalo vadovautis minėtų teisės aktų nuostatomis, veikti atsakingai ir pagrįsti savo pasirinkimus ataskaitose.
Metodų pasirinkimas
105-ojo TVS „Vertinimo požiūriai ir metodai“ nustato, kad vertintojo pareiga yra pasirinkti tinkamą metodą kiekvienam vertinimui. Taip pat nėra jokios bendros taisyklės, kuri parodytų, ar vienas, ar keli metodai nulems tikslesnius ir patikimesnius vertinimo rezultatus.
Vertintojui nebūtina taikyti daugiau nei vieną turto vertinimo metodą, ypač kai jis yra užtikrintas pasirinkto metodo tinkamumu ir patikimumu. Vis dėlto, vertintojai turėtų apsvarstyti ir kelių požiūrių ar metodų taikymo galimybę vertei nustatyti, ypač tuomet, kai nėra pakankamai faktinių ar prieinamų pradinių duomenų.
Kiekvienu individualiu atveju vertintojas, išanalizavęs visumą aplinkybių, turi priimti motyvuotą ir pagrįstą sprendimą dėl vertinimo metodo (-ų) pasirinkimo.
Lyginamasis metodas
Metodikos 57 punkte nustatyta, kad lyginamojo metodo esmė - vertinamo turto palyginimas su analogišku arba panašiu turtu, kurių sandorių kainos yra žinomos turto vertintojui.
Jeigu nėra informacijos apie ne mažiau kaip 3 per paskutinius trisdešimt šešis mėnesius įvykusių analogiško arba panašaus turto sandorių kainas, naudojama informacija apie analogiško arba panašaus turto pasiūlos kainas.
Tais atvejais, kai rinkoje nėra pastaruoju metu įvykusių analogiško arba panašaus turto sandorių arba kai analogiško arba panašaus turto sandorių kainos reikšmingai svyruoja, taip pat jei nėra informacijos apie analogiško arba panašaus turto pasiūlos kainas, lyginamasis metodas netaikomas ir išvada dėl vertinamo turto vertės neformuluojama.
Kadangi kiekvienas nekilnojamojo turto objektas yra unikalus, vertintojas turi pakoreguoti palyginamųjų objektų analizės pagrindu gautas vertes.
Taikant lyginamąjį metodą, įvertinami vertinamo turto ir analogiško arba panašaus turto skirtumai ir daromos (jeigu būtina) analogiško arba panašaus turto sandorių kainų pataisos laiko, vietos, kitų sąlygų požiūriu.
Vertintojas gali taikyti skirtingus palyginamuosius duomenis, atsižvelgdamas į kiekvieną individualų atvejį. 105-ojo TVS pateikiamas nebaigtinis sąrašas palyginamųjų duomenų pavyzdžių: kaina už kvadratinę pėdą (arba kvadratinį metrą), nuomos kaina už kvadratinę pėdą (arba kvadratinį metrą) ir kapitalizacijos normos.
Vertintojas turėtų išanalizuoti ir koreguoti bet kokius lyginamųjų sandorių ir vertinamo turto reikšmingus skirtumus.
Lyginamojo metodo skaičiavimo būdas priklauso nuo įvairių veiksnių, kurie atskleidžiami vertintojui atliekant vertinimo procedūras.
Masinis ir individualus turto vertinimas
Svarbu atskirti masinį ir individualų turto vertinimus. Masinis vertinimas yra toks nekilnojamojo turto vertinimo būdas, kai per nustatytą laiką, taikant bendrą metodologiją ir automatizuotas duomenų analizės technologijas, yra įvertinama panašių nekilnojamųjų turto objektų grupė.
Atlikus masinį vertinimą yra parengiama bendra tam tikroje teritorijoje esančio nekilnojamojo turto vertinimo ataskaita, o kiekvieno nekilnojamojo turto vieneto ataskaita nerengiama.
Masiniam vertinimui taikomi papildomi teisės aktai, nei individualiam turto vertinimui skirti teisės aktai.
Masinio ir individualaus turto vertinimo metu nustatytos turto vertės atspindi skirtingus vertinimų rezultatus, todėl šios vertės paprastai nesutampa.
Turto vertinimo principai
Vertintojai, atlikdami vertinimą yra saistomi TVVPĮ 5 straipsnio 1 dalyje įtvirtintais turto vertės nustatymo principais, t. y. vadovautis:
- rinkos ekonomikos logika ir kriterijais, rinkos ir ekonominių sąlygų tyrimų ir stebėjimų rezultatais;
- teisingumo, protingumo, sąžiningumo, nuosavybės neliečiamumo, sutarčių laisvės, vertinimo objektyvumo ir nepriklausomumo, teisinio apibrėžtumo ir neleistinumo piktnaudžiauti teise principų;
- teisėtų, pagrįstų lūkesčių ir interesų, apdairumo ir atsargumo, pakeitimo kitu turtu arba verslu ir alternatyvaus turto arba verslo panaudojimo kriterijais.
Taigi, vertintojai, atlikdami turto vertinimą yra įpareigoti laikytis minėtų principų, taip pat nepažeisti Turto arba verslo vertintojų profesinės etikos kodekso
Į pagalbą nekilnojamojo turto vystytojams – Pastatų autentiškumo vertinimo projektas
tags: #nekilnojamo #turto #vert4s #nustatymas