Šiame straipsnyje aptariami esminiai nekilnojamojo turto tarpininkavimo įstatymo aspektai, apibrėžiantys šalių teises ir pareigas, sutarties sudarymo ir atsisakymo sąlygas.
Sąvokų Apibrėžimai
Nekilnojamojo turto tarpininkavimo įstatymas remiasi aiškiais sąvokų apibrėžimais, kurie padeda užtikrinti teisinį aiškumą ir apsaugoti vartotojų teises.
- Sutartis: verslininko ir vartotojo sutartis, sudaroma pagal organizuotą nuotolinio pirkimo-pardavimo ar paslaugų teikimo sistemą, verslininkui ir vartotojui fiziškai nesant vienoje vietoje ir iki sutarties sudarymo bei sutarties sudarymo metu naudojant tik ryšio priemones arba ne prekybos patalpose sudaroma sutartis.
- Prekybos patalpos: verslininko naudojamos patalpos ūkinei komercinei veiklai vykdyti.
- Atšalimo laikotarpis: 14 dienų laikotarpis, kuris pradedamas skaičiuoti nuo sutarties sudarymo dienos, per kurį vartotojas gali pasinaudoti savo turima teise atsisakyti nuotolinės sutarties ar ne prekybos patalpose sudarytos sutarties.
- Diena: kalendorinė diena.
- Vartotojas: fizinis asmuo, kuris perka paslaugą iš verslininko savo asmeniniams, šeimos ar namų ūkio poreikiams tenkinti, kurie nėra susiję su verslu ar profesija.
- Verslininkas: fizinis ar juridinis asmuo, siūlantis produktus ir (arba) paslaugas vartotojams nuotoliniu būdu.
- Ilgalaikė duomenų laikmena: bet kokia priemonė, leidžianti vartotojui ar verslininkui saugoti jam asmeniškai skirtą informaciją tokiu būdu, kad ateityje būtų galima peržiūrėti ir atkurti saugomą informaciją be pakeitimų.
- Tarpininkavimo paslaugos: verslininko teikiamos paslaugos, kurių metu suteikiama pagalba vartotojui parduodant ar išnuomojant šiam priklausantį nekilnojamąjį turtą (nekilnojamojo turto fotografavimas, skelbimo patalpinimas nekilnojamojo turto portaluose, komunikacija su interesantais bei jų paieška, nekilnojamojo turto aprodymų organizavimas, konsultacijos ir kt.), ar vartotojui ieškant įsigyti, ar išsinuomoti nekilnojamąjį turtą.
Verslininko Tapatybė
Svarbu žinoti, kas yra verslininkas, teikiantis nekilnojamojo turto tarpininkavimo paslaugas. Pavyzdžiui:
- Pavadinimas: OPPA agentūra, UAB
- Juridinio asmens kodas: 304397940
- PVM mokėtojo kodas: LT100011218210
- Registracijos adresas: Buivydiškių g. 11-60, LT-07177 Vilnius
- Veiklos adresas: 2 aukštas, P. Lukšio g. 32, Vilnius, 09108 Vilniaus m. sav.
- El. Nr. +370 657 44512
Taikymas
Šios bendrosios sąlygos taikomos kiekvienai tarp verslininko ir vartotojo sudarytai Sutarčiai.
Prieš sudarant Sutartį ne prekybos patalpose, vartotojui pasirašytinai pateikiamas šių bendrųjų sąlygų tekstas. Jei tai yra objektyviai neįmanoma, prieš sudarant Sutartį bus nurodyta, kad su bendrosiomis sąlygomis galima susipažinti Prekybos patalpose, o vartotojui paprašius, jos bus nedelsiant nemokamai išsiųstos vartotojui.
Jeigu Sutartis sudaroma elektroniniu būdu, priešingai nei nurodyta aukščiau, šių bendrųjų sąlygų tekstas bus pateikiamas Vartotojui elektroniniu būdu taip, kad vartotojas galėtų jį paprastai saugoti patvariojoje duomenų laikmenoje (pavyzdžiui, Vartotojo elektroninio pašto adresu).
N. Mačiulis - Praeities profesijos ir ateities kompetencijos
Sutartis
Sutartimi verslininkas įsipareigoja vartotojui už atlygį teikti Tarpininkavimo paslaugas, o vartotojas įsipareigoja Sutartyje nustatyta tvarka atsiskaityti, t. y. sumokėti tarpininkavimo mokestį.
Sutartį sudaro šios bendrosios sąlygos ir specialiosios sąlygos.
Sutartis įsigalioja nuo šios pasirašymo momento. Vartotojas Sutartį gali pasirašyti šiais būdais:
- ranka (sutarties kopiją atsispausdinus, pasirašius ranka, nuskenavus ir verslininko el. paštu persiuntus verslininkui);
- pasirašant Sutartį juridinę galią turinčiu elektroniniu parašu su Smart ID ar m. parašu (šiuo atveju vartotojui pakanka sutarties kopiją, esančia pdf. formatu, pasirašyti elektroniniu parašu ir pdf. failą persiųsti verslininkui verslininko el. paštu).
Verslininkui gavus vartotojo pasirašytą sutarties kopiją, verslininkas šią pasirašo kvalifikuotu elektroniniu parašu (nuo šio momento sutartis įsigalioja) ir nedelsiant persiunčia sutarties kopiją vartotojui šio nurodytu elektroninio pašto adresu, t. y. pateikia vartotojui sudarytos sutarties patvirtinimą patvarioje laikmenoje. Pažymėtina, jog vartotojo elektroninio pašto dėžutėje esantis laiškas su sutarties kopija (sudarytos sutarties patvirtinimu) bus prieinamas vartotojui ir leis šalims atkurti informaciją nepakitusią.
Sutartis galioja sutarties specialiosiose sąlygose vartotojo ir verslininko susitartam terminui. Jei paskutinę sutarties galiojimo dieną šalys nepareiškia noro nutraukti sutartį - sutartis automatiškai pratęsiama papildomam 1 mėnesiui.
Šalių Komunikacija ir Bendradarbiavimas
Sutartis yra vykdoma vadovaujantis esminiu sutarčių vykdymo principu - šalių bendradarbiavimo ir kooperavimosi. Šalys, jei iškyla bet kokių Tarpininkavimo paslaugų teikimo klausimų (įskaitant, bet neapsiribojant, nekilnojamojo turto objektų apžiūrų derinimą) viena su kita komunikuoja telefonu (skambučiai, SMS žinutės) ir/ar el. paštu.
Teisė Atsisakyti Sutarties
Vartotojas turi teisę per 14 dienų atsisakyti sutarties nenurodydamas priežasčių. Šis atšalimo laikotarpis prasideda kitą dieną po to, kai vartotojas ir verslininkas pasirašo sutartį.
Jei Vartotojas nori pasinaudoti teise atsisakyti sutarties, Vartotojas per 14 dienų privalo apie tai informuoti verslininką raštu, t. y. atsiųsti verslininkui (el. paštu arba reg. pašto siunta) vartotojo pasirašytą laisvos formos pareiškimą apie atsisakymą nuo sutarties. Atsisakyme turi būti nurodyta sutarties, nuo kurios atsisakoma, sudarymo data bei numeris.
Vartotojui atsisakius sutarties, verslininkas nedelsiant vartotojui grąžina visa, ką yra gavęs iš vartotojo pagal sutartį.
Teisės Atsisakyti Sutarties Ribojimai
Verslininkas pažymi, jog vartotojas neturi teisės atsisakyti sutarties, jei verslininkas iki vartotojo pranešimo gavimo momento jau yra vartotojui suteikęs paslaugas, kurios numato vartotojo pareigos atsiskaityti (sumokėti sutartą kainą už paslaugas) atsiradimą.
Paslaugų Suteikimo Momentas
Vartotojo pareiga sumokėti specialiosiose sąlygose nurodytą tikslią paslaugos kainą atsiranda tuomet, kai verslininkas vartotojui suteikė šalių sutartą paslaugą.
Pavyzdžiui:
- Tarpininkavimo parduodant nekilnojamąjį turtą atveju: momentas, kuomet verslininko surastas pirkėjas su vartotoju sudaro preliminariąją pirkimo-pardavimo sutartį. Jei preliminarioji pirkimo-pardavimo sutartis nesudaroma, tuomet paslaugos suteikimo momentu laikomas momentas, kuomet vartotojas su verslininko surastu pirkėju pasirašo pagrindinę (notarinę) pirkimo-pardavimo sutartį.
- Tarpininkavimo ieškant įsigyti nekilnojamąjį turtą atveju: momentas, kuomet verslininko surastas pardavėjas su vartotoju sudaro preliminariąją pirkimo-pardavimo sutartį.
Kaina
Tarpininkavimo mokestis gali būti nustatomas įvairiais būdais:
- Procentai nuo nekilnojamojo turto pardavimo kainos: Dažniausiai šis tarpininkavimo mokestis sudaro nuo 2 % iki 3,5 %.
- Konkreti suma, išreikšta eurais: Jei nekilnojamojo objekto kaina yra nedidelė (tarpininkavimo mokestis pagal procentus nuo nekilnojamojo turto kainos praranda prasmę), šalys gali susitarti tarpininkavimo mokestį sutarties specialiosiose sąlygose įtvirtinti konkrečia bei fiksuota pinigų suma, eurais.
Tarpininkavimo mokestis, verslininkui teikiant tarpininkavimo išnuomojant vartotojui priklausantį nekilnojamąjį turtą paslaugas, yra nustatomas (dėl šio susitariama) atsižvelgiant į turto, kurį vartotojas nori išnuomoti, nuomos kainą. Konkretus tarpininkavimo mokestis yra šalių derybų objektas, tačiau pastarasis negali būti didesnis nei vieno mėnesio nuomos mokestis.
Tarpininkavimo mokestis, verslininkui teikiant tarpininkavimo išsinuomojant vartotojui nekilnojamąjį turtą paslaugas, yra nustatomas (dėl šio susitariama) atsižvelgiant į turto, kurį vartotojas siekia išsinuomoti, nuomos kainą. Konkretus tarpininkavimo mokestis yra šalių derybų objektas, tačiau pastarasis negali būti didesnis nei vieno mėnesio nuomos mokestis.
Vartotojas turi įvykdyti pareigą sumokėti verslininkui tarpininkavimo mokestį per 3 dienas nuo PVM (jei šis taikomas) sąskaitos-faktūros išrašymo dienos, t. y. apmokant išrašytą sąskaitą. Suteikus tarpininkavimo paslaugą PVM (jei šis taikomas) sąskaita-faktūra išrašoma ir persiunčiama vartotojui tą pačią dieną jo nurodytu el. paštu.
Pavyzdys:
Vartotojui, tarpininkaujant verslininkui, pardavus (ar sudarius preliminariąją sutartį) nekilnojamąjį turtą už, pavyzdžiui, 100 000 Eur sumą, susitarus dėl 3 % tarpininkavimo mokesčio, vartotojas įgis pareigą sumokėti verslininkui 3000 Eur tarpininkavimo mokestį.
Ginčų Sprendimas
Sutarčiai taikoma ir Sutartis aiškinama pagal Lietuvos Respublikos teisę.
Skundas dėl sutarties vykdymo, kuriame būtų aiškiai nurodytas skundo pagrindas (aplinkybės, kuriomis grindžiamas skundas) bei reikalavimai (vartotojo pageidaujamas verslininko atlikti veiksmas) turi būti pateiktas verslininkui el. paštu ar registruoto pašto siunta ne vėliau kaip per 7 dienas nuo to momento, kuomet vartotojas sužinojo ar turėjo sužinoti apie galimą savo teisių ar teisėtų interesų pažeidimą.
Verslininkas, gavęs vartotojo skundą, į šį atsakymą pateiks ne vėliau kaip per 14 dienų. Jei skundo nagrinėjimui reikia ilgesnio laikotarpio, verslininkas per 14 dienų nuo skundo gavimo, atsakys vartotojui patvirtindamas skundo gavimo faktą, nurodydamas negalėjimo išsamiai atsakyti į skundą priežastis bei nurodydamas, kada vartotojui bus pateiktas išsamus atsakymas.
Jei tarp verslininko ir vartotojo kilusio ginčo nepavyksta išspręsti taikiai, vartotojas turi teisę savo galimai pažeistas teises ir/ar teisėtus interesus ginti šias būdais: a) pagal ES Reglamentą Nr. 524/2013 pateikdamas skundą per Elektroninio ginčų sprendimo platformą; b) kreipdamasis į Valstybinę vartotojų teisių apsaugos tarnybą (adresas Vilniaus g. 25, 01402 Vilnius, www.vvtat.lt).
Teismų Praktika
Nagrinėjant panašias bylas, Lietuvos Aukščiausiasis Teismas nurodė, kad šalių sudaryta atlygintinų tarpininkavimo paslaugų teikimo sutartimi atsakovė siekė įsigyti turtą - patalpas, atitinkančias konkrečius reikalavimus, kurie nekilnojamojo turto agentei buvo žinomi ir suprantami, o nekilnojamojo turto agentė įsipareigojo tokį turtą surasti, pasiūlyti įsigyti ir už šias paslaugas gauti nustatyto dydžio atlyginimą.
Taip pat byloje nustatyta, kad nekilnojamojo turto agentės surastos patalpos neatitiko pirkėjos reikalavimų, o pardavėja, su atsakove sudariusi preliminariąją sutartį, nerado galimybės šių reikalavimų įgyvendinti, todėl preliminarioji sutartis buvo nutraukta ir pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta.
Teisėjų kolegija taip pat pažymėjo, kad apeliacinės instancijos teismas aiškino konkrečios šalių sudarytos tarpininkavimo paslaugų sutarties nuostatas, dėl kurių kilo ginčas, ir tai darė ne tik vertindamas šios sutarties sąlygų turinį, bet ir atsižvelgdamas į tikruosius šalių ketinimus, sutarties sąlygų tarpusavio ryšį, sutarties esmę ir tikslą, jos sudarymo aplinkybes, šalių derybų dėl sutarties sudarymo eigą, šalių elgesį po sutarties sudarymo.
Nuomininkų Patirtis
SaugiNuoma.lt klientė Aušra, prieš kelis metus atvažiavusi į Kauną studijuoti, pradėjo ieškotis būsto nuomai. Žiūrėdama skelbimus beveik visų jų pabaigoje susidūrė su užrašu - bus taikomas vienkartinis tarpininkavimo mokestis.
„Tuo metu šis butas buvo geriausias variantas Kaune, man puikiai tiko jo vieta, kaina, įrengimas atitiko visus mano keliamus lūkesčius. Tad teko sumokėti brokeriui 150 eurų, kurių jis prašė. Tikėjausi, kad jis suteiks bent kažkokias paslaugas, tačiau jis tik atrakino buto duris. Deja, net sutartis buvo sudaryta klaidingai.“
„Kuomet teko ieškotis naujo būsto galvojau, nejaugi vėl teks mokėti tarpininkavimo mokestį. Nustebau, nes žiūrėdama skelbimus pamačiau, jog yra agentūrų kurios netaiko tarpininkavimo mokesčio nuomininkui.
SaugiNuoma.lt komanda kas diena susidurdama su klientais pastebi, kad žmonės baiminasi kreiptis į nekilnojamo turto agentūras, norėdami išsinuomoti būstą, nes iš nuomininko yra imamas tarpininkavimo mokestis.
Manome, kad už nekilnojamojo turto brokerio paslaugą turėtų mokėti tas, kuriam suteikiamos paslaugos ir garantijos. Tai reiškia, kad už tai turėtų mokėti nuomotojas, nes būtent jam brokeris suorganizuoja apžiūras, sutarties ruošimą, turto reklamą, išsamią nuomininko patikrą ir teikia garantijas.
Tačiau brokeriai, kurie nesugeba parduoti savo paslaugų ir parodyti klientui kodėl jie yra naudingi siūlo, kad jie neims mokesčio iš paslaugos užsakovo, tačiau savo atlygį gaus iš būsto nuomininkų. Būstų savininkai galvoja, kad jie gaus identišką paslaugą pasirinkdami brokerį, kuriam nereiks sumokėti tarpininkavimo mokesčio.
Domina Jūsų būsto nuomos galimybės ir SaugiNuoma.lt teikiamos garantijos?
tags: #nekilnojamo #turto #tarpininkai #istatymas