Lietuvos nekilnojamojo turto rinka išlieka dinamiška, su skirtingomis tendencijomis Vilniuje ir Kaune. Pirminėje sostinės butų rinkoje stebimas išsibalansavimas dėl augančios pasiūlos, nedidėjančios paklausos ir stabilių kainų. Visai kitoks vaizdas stebimas antrinėje Vilniaus ir Kauno butų rinkoje, kur kainos yra kur kas dinamiškesnės, o konkurencija veikia stipriau.
Būsto Kainos Vilniuje ir Kaune
Gegužės mėnesį Vilniuje vidutinio 50 kv.m. buto su daline apdaila kaina siekė 167 000 eurų. Vidutinė kv.m. kaina buvo 3340 eurų. Gegužę vidutinė parduoto buto su pilna apdaila kaina Vilniuje buvo 130 000 eurų arba 2500 eurų už kv.m. Vidutinis parduoto buto plotas 52 kv.m. Lyginant su balandžio mėnesiu buvo fiksuotas kainos mažėjimas.
Tuo tarpu Kaune antrinėje būstų rinkoje buvo fiksuotas kainų augimas. Gegužės mėnesį vidutinė pilnai įrengto buto kv.m. kaina Kaune buvo 1855 eurų, ir lyginant su balandžiu pakilo 4 proc.
Apibendrinant kainų situaciją Vilniuje ir Kaune, galima sudaryti tokią lentelę:
| Miestas | Būsto tipas | Vidutinė kaina (50 kv.m.) | Vidutinė kv.m. kaina |
|---|---|---|---|
| Vilnius | Butas su daline apdaila | 167 000 EUR | 3340 EUR |
| Vilnius | Butas su pilna apdaila | 130 000 EUR | 2500 EUR |
| Kaunas | Butas su pilna apdaila | - | 1855 EUR |
Pasiūla ir Paklausa
Gegužės mėnesį Vilniaus pirminėje butų rinkoje buvo parduoti 215 butų, tačiau fiksuoti net 69 nutraukimai, tad bendras pokytis (kiek būstų išėjo iš sandėlio) buvo 146. Palyginti su 2022 m. gegužės mėnesį pirmą kartą po kelių mėnesių mažėjo naujos statybos butų pasiūla. Tačiau pagrindinė to priežastis - šį mėnesį rinkai pasiūlyti vos 42 butai. Šiuo metu Vilniuje galima rinktis iš 3750 butų su daline apdaila. Lyginant su 2022 m. „Rinkoje vis dar stebimas išsibalansavimas. Pasiūlai didėjant, o pardavimams stagnuojant būtų natūralu tikėtis kainų korekcijos. Tačiau kol kas rinkoje matome tik akcijas - siūloma nuolaidos įrengimui, sandėliukas ar virtuvė dovanų ir pan.
„Kaune, lyginant su Vilniumi, būsto įperkamumas yra gerokai didesnis, todėl ten būsto rinka išlieka aktyvesnė.“, - sako A.
Nuomos Rinka
Vidutinė išnuomoto buto kaina (mediana) Vilniuje gegužės mėnesį buvo 550 Eur. Lyginant su balandžio mėnesiu, kaina paaugo 4 proc. Kaune vidutinė nuomos kaina taip pat augo. Gegužės mėnesį fiskuota vidutinė išnuomoto buto kaina siekė 430 eurų ir buvo 7,5 proc.
Nuo metų pradžios stebimas nuoseklus nuomojamų butų pasiūlos mažėjimas. Lyginant su sausio mėnesiu Vilniuje nuomos pasiūla sumažėjo apie 20 proc., Kaune - 14 proc. Išaugus EURIBOR, įmoka mokama bankui tapo didesnė, nei nuoma už tokį patį būstą. Todėl dalis pirkėjų nusprendė neskubėti įsigyti nuosavo būsto ir liko nuomos rinkoje.
Nuomos metinis pajamingumas Vilniuje gegužės mėnesį siekė 5 proc. ir dėl paaugusių nuomos kainų yra kiek didesnis nei buvo fiksuota balandį. Tuo tarpu Kaune nuomos pajamingumas buvo 5,42 proc.
„Numai“ yra pirmoji nepriklausoma „Nuomokis ir pirk“ paslaugos teikėja Europos Sąjungoje. Veiklą pradėjusi 2019 m. gegužę, kompanija šiuo metu yra įsigijusi ir išnuomojusi beveik 200 būstų, kurių vertė siekia apie 28 mln. eurų. Skaičiuojama, kad ateityje portfelio potencialas vien Lietuvos rinkoje gali siekti 100 mln. eurų.
Ekonomikos Poveikis
2023 metais Lietuvos ekonomika traukėsi 0,3 proc., tačiau 2024-aisiais prognozuojamas 1,5 proc. augimas. 2023 metais teigiamai nustebino atliktų statybos darbų pokytis. Lyginamosiomis kainomis Lietuvoje jų buvo atlikta 11,9 proc. daugiau negu 2022-aisiais.
Sąlyginai neblogai atsilaikiusią nekilnojamojo turto rinką stimuliuos augantis gyventojų skaičius, mažėjančios palūkanos ir gerėjantis įperkamumas. Vienu didžiausiu iššūkiu būsto rinkai gali tapti suspausta paklausos spyruoklė, kuriai „iššovus“ rinka vėl prarastų balansą.
Komercinio nekilnojamojo turto sektoriuje aktyvesnė plėtra vyko tik sostinėje. Vakansija ir kainos keitėsi nežymiai.
„Lietuvos ekonomikai praėję metai buvo nelengvi. Šalies BVP lyginamosiomis kainomis sumažėjo 0,3 proc., arba labiausiai nuo 2009 metų. Tiesa, toks nuosmukis nebuvo staigmena. Ekonomikos aktyvumas labiausiai smuko metų pradžioje, o vėliau, įsibėgėjant metams, padėtis stabilizavosi. Šoktelėjusios palūkanų normos, sumažėjusi kai kurių eksportuojamų produktų paklausa ir karas Ukrainoje paliko randus šalies ekonomikoje. 2023 metais BVP nuosmukis Lietuvoje buvo toks pat kaip ir Latvijoje, bet gerokai mažesnis negu Estijoje. 2024 metais prognozuojame 1,5 proc. realiojo Lietuvos BVP augimą, kurį labiausiai turėtų paskatinti atsigausiantis namų ūkių vartojimo mastas. Manome, kad eksportas veikiausiai liks stabilus dėl planuojamo minimalaus pagrindinių eksporto rinkų atsigavimo. Didžiausią grėsmę augimo prognozei ir toliau kels geopolitinių įvykių lemti iššūkiai“, - sako SEB banko ekonomistas Tadas Povilauskas.
Didžiausią teigiamą įtaką statybų sektoriaus rezultatui turėjo net 20,5 proc. didėjusi inžinerinių statinių statybos apimtis. Tai labiausiai susiję su augusiomis investicijomis į transporto ir elektros tinklų infrastruktūrą. Tačiau ir negyvenamųjų pastatų statyba augo gana nemažai - 8,7 procento. Gyvenamųjų pastatų statybos apimtis smuko tik 0,4 proc. dėl baigiamų statybos darbų pagal tuos projektus, kurie buvo pradėti įgyvendinti dar 2021 ir 2022 metais.
Šiemet inžinerinių statinių statybos apimtis gali išlikti labai panaši, tačiau negyvenamųjų ir gyvenamųjų pastatų statybos darbų turėtų būti atlikta mažiau.
Demografiniai Pokyčiai
Demografija - pagrindinis nekilnojamojo turto (NT) rinkos variklis. Remiantis išankstiniais Valstybės duomenų agentūros duomenimis, 2023 metais nuolatinių šalies gyventojų skaičius išaugo 1 proc., iki 2 886 515. Nemaža dalimi - dėl karo pabėgėlių iš Ukrainos.
2023 metais „Inreal“ Vilniuje fiksavo 2189 naujo būsto pardavimus (1018 pirmąjį pusmetį, 1171 antrąjį pusmetį), 2 proc. mažiau nei 2022 metais (2234 iš viso, 1611 pirmąjį pusmetį, 623 antrąjį pusmetį), tačiau tiek ketvirtiniai, tiek pusmetiniai duomenys rodo nuosaikų rinkos atsigavimą, kurį 2024 metais turėtų paskatinti mažesnės būsto paskolų palūkanos bei augantys atlyginimai.
Per metus vystytojai pasiūlė 2924 naujus būstus, beveik tiek pat, kiek 2022 metais (2946).
„Vertinant rinkos aktyvumo ir gyventojų prieaugio santykį galima daryti prielaidą, kad formuojasi paklausos spyruoklė, kuriai rinka gali būti ne pilnai pasiruošusi. Vangi rinka neskatina siūlyti daugiau projektų, o pradėtų ir leistų statyti būstų santykis išlieka neigiamas. Prie to pridėjus keletą tūkstančių karių ir jų šeimų narių iš Vokietijos galima vėl susidurti su būsto pasiūlos trūkumu.
2023 metais Vilniaus biurų rinka pasipildė apie 100 000 kv.m nuomojamo ploto, o per artimiausius keletą metus rinką papildyti turėtų dar nemažiau 150 000 kv.m. Kaune ir Klaipėdoje verslo centrų plėtra išliko vangi, tačiau per keletą metų numatyta išplėtoti naujo biurų ploto apie 40 000 kv.m Kaune ir apie 25 000 kv. m. Klaipėdoje. Biurų nuomos kainos reikšmingai nesikeitė.
Sandėliavimo patalpų segmente fiksuota ūgtelėjusi vakansija. Vilniaus regione ji siekė apie 3 proc., Kaune ir Klaipėdoje - apie 4 proc. Tai rodo atsiradusią nuomininkų galimybę rinktis nelaukiant naujų patalpų statybos.
„Didelių palūkanų kontekste ir 2023 metų antrąjį pusmetį turėjome sąlyginai mažai naujų gyvenamųjų projektų. Didesni projektai startavo laiko patikrintose populiariose vietose ir nedideliais etapais - Vilniaus Pilaitėje, Naujamiestyje. Kita vertus, pirkėjų reakcija parodė, kad jie seka rinką ir sugeba įvertinti naujas idėjas ir lokacijas, kuriose trūko pasirinkimo. Vystytojai, turintys platesnį projektų portfolio, šiuo metu gali labiau patenkinti išrankių pirkėjų poreikius“, - sako NT platformos „CityNow“ kūrėjas ir vadovas Vilius Visockas.
Anot jo, ryškiausi 2023 metų nauji projektai - komerciniai. Rinkos sąlygos reikalauja tvarių, modernių pastatų, tad į pajamų srautą generuojančius ilgalaikius projektus nukreipta didžioji dalis vystytojų resursų. Iš dalies dėl to galime stebėti situaciją, kai dalis mažesnių gyvenamųjų projektų parduodami rinkoje ar bent atidedami.
2024-ieji metai turėtų būti išskirtiniai dėl suplanuoto ar jau vykdomo plataus prestižinio būsto pasirinkimo.
Teisėkūros Pokyčiai
„Kaip įprasta, teisėkūros procesas 2023 metais, ypatingai antrojoje pusėje, buvo aktyvus. Statybos įstatymas ir vėl buvo populiarus pokyčių taikinys. Reikšmingi pakeitimai, įsigaliosiantys nuo lapkričio 1 d., žada jei ne perversmą, tai bent jau turbulenciją projektavimo procese. Pakeitimais stiprinama projektinių pasiūlymų stadija, vietoje buvusių trijų projektavimo etapų pasiūlomi du - projektinių pasiūlymų ir techninio darbo projekto. Kaip tai atsilieps praktikoje? Esama nuogąstavimų, kad toks, iš pirmo žvilgsnio darantis projektavimo procesą paprastesniu, pakeitimas iš tiesų komplikuos procesą. Esminių statinio architektūros reikalavimų patikslinimas teikiant nuorodą į Architektūros įstatymą nuteikia labiau optimistiškai ir žada didesnį skaidrumą lyginant su iki šiol buvusia įstatymo formuluote, paliekančia derinančioms institucijoms subjektyviai nuspręsti, ar techninio projekto sprendiniai dera prie kraštovaizdžio.
Visgi, mūsų vertinimu, neišvengta ir pakeitimų, kurių nauda abejotina. Vienas tokių - savivaldybės vyriausiojo architekto teisė spręsti dėl poreikio papildomai konsultuoti su visuomene ir todėl pratęsti specialiųjų architektūros reikalavimų išdavimo terminą. Teritorijų planavimo įstatymas vėl gręžiasi į savivaldybės administracijos direktorius. Pakeitimais, įsigaliojusiais nuo sausio 2 d. formalizuojama praktika, kada savivaldybės merui leidžiama nemažą dalį jam įstatymo priskirtų funkcijų deleguoti savivaldybės administracijos direktoriams.
REIT'ai - kas tai? Ar verta į juos investuoti? Investavimas į nekilnojamą turtą, nuoma, NT nuo 1 eur
Nekilnojamojo turto rinkos tendencijos Europoje
Remiantis naujais tarptautinės nekilnojamojo turto agentūros „Knight Frank“ atliktais tyrimais, per pastaruosius metus geriausios kokybės nekilnojamojo turto rinka Europoje išaugo 5,6 proc., nes paklausa išliko nepakitusi. Tuo tarpu nuomos pajamos paklausiausiose regiono atostogų vietose ir toliau auga. Investuotojai ieško saugaus turto ir pajamas generuojančių investicijų, nes infliacija smarkiai auga, o susidomėjimas apima ir kitą Atlanto vandenyno pusę.
Pasak „Knight Frank“, praėjusiais metais kainų augimas geriausiose Europos nekilnojamojo turto rinkose, kurios pagal vertę priskiriamos 5 proc. didžiausios rinkos, buvo vienas didžiausių pasaulyje. Per metus iki 2022 m. birželio mėn. sparčiausiai kainos augo Berlyne, Vokietijoje, kur aukščiausios klasės nekilnojamasis turtas vidutiniškai pabrango 12,6 proc. Kitur nekilnojamojo turto kainos šiemet sparčiai augo Edinburgo (11,2 proc.), Dublino (10,2 proc.), Ciuricho (10,2 proc.) ir Paryžiaus (8,9 proc.) aukštos klasės nekilnojamojo turto rinkose.
Visoje pasaulio nekilnojamojo turto rinkoje augimo tempai lėtėja didėjant palūkanų normoms ir blogėjant ekonominėms perspektyvoms. Tačiau „Knight Frank“ teigimu, sulėtėjimas dar neatsispindi nekilnojamojo turto kainose, o prabangos sektorius yra ypač atsparus. Tačiau nekilnojamojo turto pirkimas užsienyje neapsieina be iššūkių. Prieš pradėdami pirkti užsienyje, potencialūs pirkėjai turėtų apsvarstyti užsienio valiutų kursus, vietos paskolas ir mokesčius, nuosavybės ir pardavimo išlaidas, taip pat visus apribojimus, taikomus užsienio savininkams.
Geriausios vietos, kuriose gaunama nuomos grąža
Jei ieškote nekilnojamojo turto, kurį norėtumėte įsigyti išperkamosios nuomos būdu, jums gali tikti geriausios Europos atostogų vietos, o Viduržemio jūros pakrantė yra visuomet mėgstama poilsiautojų. Be jau minėtų aplinkybių, yra dar keletas veiksnių, į kuriuos reikia atsižvelgti perkant nuomojamą atostogų namą. Tarp jų - vieta, t. y. jos patogumas, ar ji arti tarptautinių oro uostų, ištisus metus trunkanti paklausa, kad būtų kuo mažiau tuščių laikotarpių, ir rinkos likvidumas.
Remiantis šiais kriterijais, Italijos Toskanos ir Ligūrijos regionai, Prancūzijos pietinė pakrantė ir Prancūzijos Alpės, Ispanijos Barselonos, Marbeljos ir Balearų salos yra vienos iš geriausių vietų Europoje investuoti į nuomojamą nekilnojamąjį turtą, teigia „Knight Frank“. Vidutinė „Knight Frank“ pirkėjų pageidaujama nekilnojamojo turto kaina Lukos ir Pizos miestuose šiuo metu yra apie 1,7 mln. eurų (1,8 mln. JAV dolerių) - gerokai mažesnė už Toskanos regiono 3,7 mln. eurų vidurkį. Tuo tarpu vidutinė dienos nuomos kaina siekia 471 eurą.
Stiprėjantis doleris ir silpnėjantis euras kaitina Europos nekilnojamojo turto rinką, o žemynas tampa vis patrauklesne vieta ne tik JAV poilsiautojams, bet ir Amerikos investuotojams į nekilnojamąjį turtą. Per pirmuosius penkis 2022 m. mėnesius „Knight Frank“ užfiksavo 37 proc. daugiau JAV gyvenančių pirkėjų Prancūzijos nekilnojamojo turto paieškų.
Kadangi JAV Federalinė rezervų sistema pinigų politiką griežtina sparčiau nei Europos centrinis bankas, dolerio brangimas gali tęstis ir toliau, todėl Europa dar kurį laiką bus konkurencinga investavimo kryptis.
Investicijos į nekilnojamąjį turtą Ispanijoje
UAB „Reala nekilnojamasis turtas“ atstovė, NT ekspertė Kauno regione Simona Janulaitienė sako, kad lietuviai noriai investuoja į nekilnojamojo turto rinką užsienyje. Kaip vieną iš labiausiai lietuvius dominančių užsienio investicijų krypčių būtų galima paminėti Ispaniją, o ypatingai jos žemyninės dalies Alikantės regioną.
Anot jos, nors Kanarų salos yra labai populiari atostogų kryptis, tačiau ten vyrauja aukštos nekilnojamojo turto kainos. Ji įvardino ir dar vieną priežastį, dėl kurios lietuviai nėra linkę investuoti Kanarų salose: čia vyrauja salos pojūtis ir nėra galimybės laisvai judėti, kaip žemyne. Kaip žemyninės Ispanijos dalies privalumą lietuviai nurodo tai, kad žemyninėje Ispanijos dalyje kalnuose yra sniego, galima slidinėti, Kanarų salose to nėra. Taip pat nurodoma, kad žemyninėje Ispanijos dalyje daugiau veiklos.
Pasak pašnekovės, palyginus su kitomis Europos šalimis, kuriose 2023 m. stebėjome kai kuriais atvejais žymų nekilnojamojo turto kainų kritimą (pvz. Švedija, Vokietija), Ispanijoje nekilnojamojo turto kainos nekrito, o priešingai, demonstravo augimą - apie +3,5 poc. 2024 m. yra prognozuojamas apie +4 proc. nekilnojamojo turto kainų augimas. Skirtingų šaltinių teigimu, nekilnojamojo turto Ispanijoje nuomos pelningumas, derinant ilgalaikę ir trumpalaikę nuomą yra 6-8 proc. per metus. Palyginimui, paskutiniais duomenimis nekilnojamojo turto nuomos pelningumas Vilniuje yra apie 4 proc. per metus.
Priklausomai nuo lokacijos, vieno miegamojo apartamentų kainos čia svyruoja nuo 80 000 eur iki 250 000 eur, vilų - nuo 250 000 eur iki 1 500 000 eur.
Perkant nekilnojamąjį turtą Ispanijoje, svarbu įsivertinti papildomas išlaidas, patiriamas pirkimo metu. Ispanijoje kiekviena savivaldybė mokesčių dydį, mokamų nekilnojamojo turto pirkimo metu, nustato savarankiškai.
Mokesčiai perkant nekilnojamąjį turtą Valensijoje
Perkant naudotą nekilnojamąjį turtą reikės sumokėti šiuos mokesčius:
- Turto perleidimo mokestis, kurį sudaro apie 10 proc. nuo sumos, nurodytos pirkimo-pardavimo sutartyje.
- Išlaidos notarui ir turto registravimas Privačios nuosavybės registre - apie 2 proc. nuo sumos, nurodytos pirkimo-pardavimo sutartyje.
- Jei pirkimo-pardavimo sandorio sudarymui samdysite advokatą, mokestis advokatų kontorai gali siekti nuo 1500 Eur iki 3000 Eur.
Perkant naują nekilnojamąjį turtą reikės sumokėti šiuos mokesčius:
- PVM mokestis, kurį sudaro apie 10 proc. nuo sumos, nurodytos pirkimo-pardavimo sutartyje.
- Naujo būsto įregistravimo mokestis, kurį sudaro 1.5 proc. nuo sumos, nurodytos pirkimo-pardavimo sutartyje.
- Išlaidos notarui ir turto registravimas Privačios nuosavybės registre - apie 2 proc. nuo sumos, nurodytos pirkimo-pardavimo sutartyje.
- Jei pirkimo-pardavimo sandorio sudarymui samdysite advokatą, mokestis advokatų kontorai gali siekti nuo 1500 Eur iki 3000 Eur.
Taip pat svarbu paminėti, kad norint įsigyti nekilnojamąjį turtą Ispanijoje, būtina turėti NIE - užsieniečio identifikavimo numerį ir sąskaitą Ispanijos banke. Tuo tarpu lietuviai Ispanijos bankuose gali gauti paskolas nekilnojamojo turto pirkimui. Šiuo metu bankai siūlo 4,5 proc. palūkanas. Taikomi keli reikalavimai - reikia dirbti ir gauti pajamas bei turėti gerą kredito istoriją.
Nekilnojamasis turtas Tenerifėje
Devintus metus Tenerifėje gyvenanti ir tiek pat laiko nekilnojamojo turto rinkoje dirbanti Vida Cechanavičienė sako, kad būstų pardavimai lietuviams tik didėja. Anot jos, kasmet nuo spalio mėnesio lietuviai suaktyvėja ir pradeda pirkti butus. Nuo žiemos bėgantys lietuviai galvoja ne tik apie atostogas šiltuose kraštuose, bet ir apie investavimą. Pašnekovė teigia daugiausia būstų Tenerifėje parduodanti žiemos periodu - jų skaičius siekia 10-15, tuo tarpu vasarą pardavimai sustoja.
V. Cechanavičienė pabrėžia, kad Tenerifėje būsto kaina nepriklauso nuo jo ploto, o nuo vietos, kur jis yra. Tokiu atveju vieno miegamojo būsto kaina prasideda nuo 200-250 tūkst. eurų. Kainą reguliuoja ir tai, kokiame komplekse jis yra. V. Cechanavičienė sako, kad pietinėje salos dalyje įmanoma įsigyti trijų kambarių būstą už 130 tūkst.
tags: #nekilnojamo #turto #rinka #europoje