Nekilnojamojo turto (NT) sandoriai paprastai yra didelės vertės, todėl PVM sumos gali būti reikšmingos. Svarbu žinoti, kada taikomas PVM ir kaip vykdoma PVM atskaita.
Nuo 2025-05-01 įsigaliojo LR pridėtinės vertės mokesčio įstatymo 31 straipsnio 3 dalies nauja redakcija, taip pat mokesčių administratorius atnaujino ir papildė PVMĮ 31 straipsnio komentarą.
Lietuvos Respublikos pridėtinės vertės mokesčio įstatymo 31 straipsnis reglamentuoja nekilnojamųjų pagal prigimtį daiktų nuomą. Nagrinėkime svarbiausius aspektus:
Nekilnojamojo Turto Nuoma ir PVM
PVMĮ 31 straipsnio 3 dalis nustato, kad tuo atveju, kai nekilnojamasis pagal prigimtį daiktas (kurio nuoma pagal šio straipsnio 1 arba 2 dalį PVM neapmokestinama) yra nuomojamas apmokestinamajam asmeniui, PVM mokėtojui (nesvarbu, ar jis kaip PVM mokėtojas įsiregistravęs Lietuvoje, ar užsienio valstybėje), išskyrus PVM mokėtoją, taikantį smulkiojo verslo schemą Lietuvoje, taip pat diplomatinėms atstovybėms, konsulinėms įstaigoms, Europos Sąjungos institucijoms, jų įsteigtoms įstaigoms ir tarptautinėms organizacijoms ar jų atstovybėms ir šį nekilnojamąjį daiktą išnuomoja PVM apmokestinamasis asmuo, tai jis turi pasirinkimo teisę - skaičiuoti PVM nuo nuomos ar ne.
Šis pasirinkimas galioja ne trumpiau kaip 24 mėnesius visiems jo sudaromiems atitinkamiems sandoriams. Savo pasirinkimą apmokestinamasis asmuo privalo deklaruoti apskrities valstybinei mokesčių inspekcijai.
Pasirinkimo skaičiuoti pridėtinės vertės mokestį deklaravimo taisyklės yra nustatytos Valstybinės mokesčių inspekcijos prie Lietuvos Respublikos finansų ministerijos viršininko 2004 m. kovo 1 d. įsakymu Nr. VA-26.
Apmokestinamasis asmuo turi teisę pasirinkti už nekilnojamojo pagal prigimtį daikto nuomą, kuri pagal šio straipsnio 1 arba 2 dalį PVM neapmokestinama, skaičiuoti PVM šiame Įstatyme nustatyta tvarka, jeigu daiktas nuomojamas apmokestinamajam asmeniui, PVM mokėtojui, išskyrus PVM mokėtoją, taikantį smulkiojo verslo schemą Lietuvoje, kaip jis suprantamas pagal šio Įstatymo 711 straipsnio 9 dalį, taip pat šio Įstatymo 47 straipsnyje nurodytiems asmenims (išskyrus fizinius asmenis), ir šis pasirinkimas galioja ne trumpiau kaip 24 mėnesius visiems jo sudaromiems atitinkamiems sandoriams.
Savo pasirinkimą apmokestinamasis asmuo privalo deklaruoti centrinio mokesčio administratoriaus nustatyta tvarka.
Tuo atveju, jei apmokestinamasis asmuo nekilnojamąjį pagal prigimtį daiktą (kurio nuoma pagal šio straipsnio 1 arba 2 dalį PVM neapmokestinama) tęstinį laikotarpį nuomoja apmokestinamajam asmeniui, PVM mokėtojui, ir tokią nuomą apmokestina PVM, laikoma, kad asmuo pasirinko skaičiuoti PVM už atitinkamų nekilnojamųjų daiktų nuomą, nepriklausomai nuo to, kad toks pasirinkimas nebuvo deklaruotas apskrities valstybinėje mokesčių inspekcijoje.
Šiuo atveju apmokestinamasis asmuo turi apskrities VMI pateikti pranešimą apie savo pasirinkimą skaičiuoti / atšaukti PVM, kuriame nurodo, nuo kurios datos jau skaičiuoja PVM. Toks pasirinkimas galioja ne trumpiau kaip 24 mėn.
Svarbu atkreipti dėmesį į šiuos aspektus:
- Teisė rinktis PVM apmokestinimo režimą. Nuomotojas turi teisę pasirinkti skaičiuoti PVM už nekilnojamojo turto nuomą PVM mokėtojams.
- Smulkiojo verslo schema. Išimtys taikomos, kai nuomininkas taiko smulkiojo verslo schemą.
- Sutarties reikšmė. Sutarties nuostatos yra lemiamos, net jei pasikeičia nuomininko PVM statusas.
- Faktinis PVM taikymas = pasirinkimas. Jei nuoma apmokestinama PVM be deklaracijos, laikoma, kad pasirinkimas padarytas, bet privaloma deklaruoti datą ir laikytis 24 mėn. termino.
PVM tarifai Lietuvoje
Pavyzdys
UAB „A“, PVM mokėtoja, pasirinkusi už nekilnojamųjų pagal prigimtį daiktų nuomą skaičiuoti PVM, išnuomoja seną pastatą viešajai įstaigai B, PVM mokėtojai, kuri vykdo jai teisės aktais pavestą funkciją - teikia visuomenės informavimo paslaugas. Kad galėtų teikti šias paslaugas, viešoji įstaiga įsigyja reklamos paslaugas iš kitos valstybės narės PVM mokėtojo ir dėl to įsiregistruoja kaip PVM mokėtoja Lietuvoje. Pagal PVM įstatymo 2 straipsnio 38 dalies nuostatas, viešosios įstaigos teikiamos visuomenės informavimo paslaugos, kurios nėra mažareikšmės, laikomos ekonomine veikla ir dėl to viešoji įstaiga B pagal PVM įstatymą laikoma apmokestinamuoju asmeniu. Ši įstaiga taiko smulkiojo verslo schemą Lietuvoje. Tokiu atveju UAB „A“, kuri yra pasirinkusi už nekilnojamųjų pagal prigimtį daiktų nuomą skaičiuoti PVM, seną pastatą viešajai įstaigai B turi išnuomoti be PVM.
Praktinės situacijos
Panagrinėkime keletą praktinių situacijų:
- Apmokestinamasis asmuo 2 metams išnuomojo seną pastatą įmonei B, kuri sandorio sudarymo metu nebuvo įsiregistravusi kaip PVM mokėtoja. Kadangi įmonei B tapus PVM mokėtoja nebuvo sudaryta nauja nuomos sutartis, taip pat nebuvo keičiama ankstesnė sutartis, tai iki sudarytos nuomos sutarties pabaigos galios toje sutartyje numatytos nuomos apmokestinimo PVM sąlygos, t. y. nuoma neapmokestinama PVM.
- Apmokestinamasis asmuo 5 metams išnuomojo negyvenamąsias patalpas įmonei C, PVM mokėtojai. Tokiu atveju nuoma gali būti apmokestinama PVM, jei nuomotojas pasirinko tokį apmokestinimo režimą.
Nekilnojamojo turto pardavimas neišlaikius 10 metų. Mokesčiai | Teisinėkonsultacija.lt
PVM Atskaitos Tikslinimas
PVM atskaita šiame straipsnyje nustatyta tvarka turi būti tikslinama: nekilnojamojo pagal prigimtį daikto - 10 metų, o šio straipsnio 1 dalies 2 punkte nurodyto turto - 5 metus, skaičiuojant nuo to mokestinio laikotarpio, kurį atskaityta to turto pirkimo arba importo PVM ar jo dalis (pastato (statinio) esminio pagerinimo atveju - taip pasigaminto ilgalaikio materialiojo turto pirkimo PVM atskaita tikslinama 10 metų nuo to mokestinio laikotarpio, kurį buvo užbaigti pagerinimo darbai).
Jeigu turtas buvo įsigytas arba importuotas iki įregistravimo PVM mokėtoju, PVM atskaita tikslinama tokį skaičių metų, kiek metų atitinkanti pirkimo arba importo PVM dalis buvo įtraukta į PVM atskaitą.
Konkretaus ilgalaikio materialiojo turto vieneto (įskaitant pastato (statinio) esminį pagerinimą) pirkimo arba importo PVM suma dalijama iš PVM atskaitos tikslinimo metų skaičiaus.
Kiekvieniems kalendoriniams metams pasibaigus, atsižvelgiant į faktinį to turto naudojimą šio Įstatymo 58 straipsnio 1 dalyje nurodytoje veikloje per tuos kalendorinius metus, Lietuvos Respublikоs Vyriausybės ar jos įgaliotos institucijos nustatyta tvarka turi būti apskaičiuota tiems kalendoriniams metams tenkanti atskaitytina pirkimo ir (arba) importo PVM dalis ir metinėje PVM deklaracijoje PVM atskaita turi būti patikslinta.
Jeigu pagal faktinius rodiklius apskaičiuota tiems kalendoriniams metams tenkanti atskaitytina turto pirkimo ir (arba) importo PVM dalis skiriasi nuo tiems kalendoriniams metams tenkančios faktiškai atskaityto pirkimo ir (arba) importo PVM dalies ne daugiau kaip 5 procentais, PVM atskaita gali būti netikslinama.
Jeigu paaiškėja, kad šio straipsnio 1 dalyje nurodytas ilgalaikis materialusis turtas pradėtas naudoti kitai negu šio Įstatymo 58 straipsnio 1 dalyje nurodytai veiklai arba prarandamas, PVM atskaita turi būti patikslinta to mokestinio laikotarpio, kurį paaiškėjo minėtos aplinkybės, PVM deklaracijoje atitinkamai (t. y. atskaityta pirkimo arba importo PVM dalimi, tenkančia iki PVM atskaitos tikslinimo termino pabaigos likusiam laikotarpiui) padidinant mokėtiną į biudžetą (mažinant grąžintiną iš biudžeto) PVM sumą.
Nekilnojamojo turto apmokestinimas
Pirkimo PVM Įtraukimas į Atskaitą
Pirkimo PVM gali būti įtraukiamas į PVM atskaitą tik tuo atveju, jeigu PVM mokėtojas turi atitinkamą PVM sąskaitą faktūrą. Turimoje PVM sąskaitoje faktūroje ši PVM suma turi būti išskirta, o PVM mokėtojas nurodytas kaip prekių ir (arba) paslaugų pirkėjas, jeigu šiame straipsnyje nenustatyta kitaip.
Turima PVM sąskaita faktūra privalo atitikti visus šio Įstatymo ir kitų jo įgyvendinamųjų teisės aktų reikalavimus (išskyrus reikalavimus dėl joje pateikiamos informacijos: PVM sąskaitoje faktūroje, kurioje nurodytas PVM traukiamas į PVM atskaitą, privalo būti šio Įstatymo 80 straipsnio 1 dalyje nurodyta informacija).
Pirkimo PVM, šio Įstatymo nustatyta tvarka apskaičiuotas už iš kitos valstybės narės įsigyjamas prekes, į PVM atskaitą gali būti įtrauktas tik tuo atveju, kai įsigytų prekių apmokestinamoji vertė ir pardavimo PVM, apskaičiuotas už šias prekes, yra deklaruoti šio Įstatymo nustatyta tvarka teikiamoje PVM deklaracijoje, o PVM mokėtojas turi PVM sąskaitą faktūrą, kuria įformintas prekių tiekimas ir kuri atitinka reikalavimus, keliamus PVM sąskaitai faktūrai, kuria įforminamas prekių tiekimas kitoje valstybėje narėje registruotam PVM mokėtojui.
Jeigu PVM sąskaita faktūra nėra gauta, tačiau prievolė apskaičiuoti pardavimo PVM pagal šio Įstatymo 14 arba 141 straipsnį atsirado, pirkimo PVM gali būti atskaitytas, jeigu tenkinami kiti šioje dalyje nustatyti reikalavimai.
Lietuvos Respublikоs Vyriausybė ar jos įgaliota institucija turi teisę nustatyti atvejus, kuriais PVM suma, išskirta PVM sąskaitoje-faktūroje, gali būti dalimis įtraukta į kelių PVM mokėtojų PVM atskaitą, taip pat tvarką, kurios laikantis tokios PVM sumos įtraukiamos į PVM atskaitą.
PVM Atskaitos Tikslinimas Išregistravus iš PVM Mokėtojų
Išregistravus įmonę iš PVM mokėtojų, būtina patikslinti PVM atskaitą už tam tikrą turtą:
- PVMĮ 66 str. nurodytų prekių ir paslaugų, kurios dėl jo išregistravimo iš PVM mokėtojų nebebus naudojamos jo PVM apmokestinamoje veikloje, pirkimo (importo) PVM atskaitą. Tokių prekių ir paslaugų PVM atskaita tikslinama PVM įstatymo 66 str. 2 dalyje nustatyta tvarka.
- Ilgalaikio materialiojo turto, kurio pagal PVMĮ 67 str. nuostatas PVM atskaita tikslinama atitinkamai 5 ar 10 metų, atskaitytą pirkimo (importo) PVM dalį, tenkančią laikotarpiui nuo šio turto nebenaudojimo PVM apmokestinamoje veikloje laikotarpio pradžios iki PVM atskaitos tikslinimo laikotarpio pabaigos. Šio ilgalaikio materialiojo turto PVM atskaita tikslinama PVMĮ 67 str.
Pavyzdys
Įmonė A išregistruota iš PVM mokėtojų nuo 2017-11-09. Ji turi patikslinti PVM atskaitą už:
- 3 kompiuterius, įsigytus 2016 m. sausio mėn.
- Lengvąjį automobilį, įsigytą 2016 m. gegužės mėn.
- Gamybinį pastatą, įsigytą 2016 m. vasario mėn.
Įmonė A, išsiregistravusi iš PVM mokėtojų, ne vėliau kaip iki 2017-11-28 (per 20 dienų po išregistravimo iš PVM mokėtojų dienos) turi pateikti paskutinio laikotarpio (nuo 2017-11-01 iki 2017-11-08) PVM deklaraciją, kurioje be apskaičiuotos per šį laikotarpį patiektų prekių (suteiktų paslaugų) mokėtinos PVM sumos turi patikslinti aukščiau nurodyto turto pirkimo (importo) PVM atskaitą.
Reikia patikslinti:
- Atskaityta kompiuterių pirkimo PVM sumos dalis, tenkanti laikotarpiui nuo išsiregistravimo iš PVM mokėtojų momento iki jų nusidėvėjimo normatyvo (metais), nurodyto PMĮ 1 priedėlyje, pabaigos.
- Gamybinio pastato pirkimo PVM sumos dalis, tenkanti laikotarpiui nuo įmonės išsiregistravimo iš PVM mokėtojų momento iki šio pastato pirkimo PVM atskaitos tikslinimo laikotarpio pabaigos.
tags: #nekilnojamo #turto #pvm #atskaita