Bendrą gyvenimą pradedančių porų sprendimą įsigyti ar nuomotis būstą dažnai nulemia jų šeiminė padėtis. Nekilnojamojo turto (NT) plėtros bendrovės „Realco“ duomenimis, susituokusieji būstus įsigyja 4 kartus dažniau nei gyvenantys neregistruotoje santuokoje.
Šiame straipsnyje aptarsime pagrindinius teisinius aspektus, susijusius su nekilnojamojo turto įsigijimu santuokos metu Lietuvoje, nuosavybės formas, turto dalybas skyrybų atveju ir vedybines sutartis.
Nuosavybės formos
Kalbant apie fizinius asmenis, nekilnojamąjį turtą jie gali įgyti arba asmeninės nuosavybės teise, arba bendrosios jungtinės sutuoktinių nuosavybės teise.
Šiuo atveju nuosavybės formą nulemia pirkėjo ar pirkėjų šeimyninė padėtis bei piniginių lėšų kilmė turto įsigijimo momentu.
Asmeninė nuosavybė
Turtą, kuris yra jūsų asmeninė nuosavybė, turite teisę valdyti, naudoti ir juo disponuoti savo nuožiūra.
Jūs esate savo turto vienintelis savininkas ir prisiimate su juo susijusias pareigas - mokėti mokesčius, atlikti paprastąjį ar kapitalinį remontą ir pan. Taip pat galite jį parduoti, mainyti, dovanoti, nuomoti ir taip toliau.
Bendroji jungtinė nuosavybė
Jei pirkėjai yra santuokoje, bet nėra sudarę vedybų sutarties, o būstą perka iš bendrų lėšų, būstas priklausys abiem sutuoktiniams bendrosios jungtinės nuosavybės teise.
Sprendimus dėl turto, kuris yra bendroji jungtinė sutuoktinių nuosavybė, pardavimo ar kitokio perleidimo sutuoktiniai priima kartu. Jie abu yra būsto savininkai ir konkrečios nuosavybės dalys turte nėra nustatytos. Yra tik prezumpcija, kad turtas sutuoktiniams priklauso lygiomis dalimis.
Jei toks įstatymo numatytas reglamentavimas netenkina, sutuoktiniai gali nuspręsti sudaryti vedybų sutartį: ikivedybinę - iki santuokos arba povedybinę sutartį, jau sudarius santuoką. Tuo būdu jie prieš būsto ar bet kurio kito turto pirkimą susitaria, kokiomis dalimis ir kokia nuosavybės forma tą turtą įgis.
Teisininkė išskiria galimą išimtį: net jei būsto pirkėjai yra santuokoje, nėra sudarę vedybų sutarties, bet jo įsigijimui naudoja lėšas, vieno iš sutuoktinių gautas, pvz., dovanojimo sutarties pagrindu arba pardavus paveldėtą ar asmeninės nuosavybės teise priklausiusį turtą, tuomet būstą tas sutuoktinis gali įsigyti ir asmeninės nuosavybės teise, tik tam reikalingas kito sutuoktinio sutikimas.
Svarbu paminėti, kad būsto nuosavybės forma - asmeninė ar bendroji jungtinė sutuoktinių - yra registruojama Registrų centro Nekilnojamojo turto registre kaip atskiras juridinis faktas ir, kilus abejonių, turime galimybę remtis oficialiais duomenimis.
Šeimos turtas ir jo teisinis statusas
Painiavos sprendžiant, kas yra savininkas, gali įnešti dar ir šeimos turto teisinis statusas, kurį numato Civilinis kodeksas. Šis statusas yra privalomas ir taikomas nuo santuokos įregistravimo dienos bet kokiam būstui, kuris yra faktinė, nuolatinė ir pagrindinė sutuoktinių gyvenamoji vieta.
Nors šis statusas ir nepakeičia nuosavybės formos, t. y. nepaisant to, kuriam iš sutuoktinių ir kokia forma - asmeninės ar bendrosios jungtinės nuosavybės teise - priklauso sutuoktinių būstas, toks turtas turi būti naudojamas tik bendriems šeimos poreikiams tenkinti.
Sutuoktinis, kuris yra būsto, priskirto šeimos turtui, savininkas, jo nuosavybės teisę gali parduoti, mainyti, dovanoti ar įkeisti tik gavęs kito sutuoktinio rašytinį sutikimą. Tai, kaip minėta, galioja ir tuo atveju, kai būstas vienam iš sutuoktinių priklauso asmeninės nuosavybės teise.
Sutuoktiniai vedybų sutartimi gali susitarti dėl įgyjamo turto nuosavybės, bet negali pakeisti šeimos turto teisinio statuso. Šis statusas nustoja galioti tik nutraukus santuoką, ją pripažinus negaliojančia ar sutuoktiniams pradėjus gyventi skyrium.
Sutuoktinių būstas gali būti registruojamas kaip šeimos turtas Registrų centro Nekilnojamojo turto registre ir šis juridinis faktas įregistruojamas tik dėl vieno iš abiem ar vienam sutuoktiniui priklausančių nekilnojamojo turto objektų.
Kadangi sutuoktiniai gali turėti kelias gyvenamąsias vietas, registracija aktuali išviešinant faktą, kuris gi būstas laikomas šeimos turtu prieš trečiuosius asmenis: pvz., pateikiant informaciją kreditoriui ar notarui tvirtinant hipotekos sutartį.
Turto dalybos skyrybų atveju
Nutraukiant santuoką arba sutuoktiniams dalinant turtą ne skyrybų procese, dažnai kyla klausimas, kaip sutuoktiniui apsaugoti savo nuosavybę, išvengti jos padalinimo ir dalies atitekimo kitam sutuoktiniui arba kaip apsaugoti dovanotą ir/ar paveldėtą turtą ir pan.
Ieškant atsakymų į šiuos klausimus, pirma reikėtų nustatyti, kokia nuosavybės teisine forma sutuoktiniai valdo turtą, identifikuoti, kuris turtas priklauso sutuoktiniams bendrosios jungtinės nuosavybės teise ir turėtų būti dalinamas, o kuris yra kiekvieno sutuoktinio asmeninė nuosavybė ir dalinamas nebus.
Visų pirma, svarbu pažymėti, kad sutuoktiniams turtas gali priklausyti asmeninės arba bendrosios jungtinės sutuoktinių nuosavybės teise. Nutraukiant santuoką yra dalinamas tik tas turtas, kuris sutuoktiniams priklauso bendrosios jungtinės sutuoktinių nuosavybės teise.
Mūsų visuomenėje yra nusistovėjęs mitas, kad po santuokos sudarymo visas sutuoktinių turimas turtas tampa bendru, t.y. teigiama, kad visas sutuoktinių iki santuokos sudarymo turėtas turtas, tiek ir po santuokos sudarymo sutuoktinių įgytas turtas, yra laikomas abiejų sutuoktinių nuosavybe.
Vienas iš svarbiausių kriterijų, pagal kurį yra atribojamas sutuoktinių asmeninis ir bendras turtas, yra laiko kriterijus. Pagal šį kriterijų yra vertinamas konkretaus turto objekto įsigijimo laikas ir santuokos sudarymo momentas.
Bendroji jungtinė sutuoktinių nuosavybė
Pagal Lietuvos Respublikos civilinį kodeksą galioja sutuoktinių bendrosios jungtinės nuosavybės prezumpcija, kuri reiškia, jog turtas, sutuoktinių įgytas po santuokos sudarymo, yra jų bendroji jungtinė nuosavybė.
Laikoma, kad turtas yra sutuoktinių bendroji jungtinė nuosavybė, kol nėra įrodyta, kad turtas yra vieno sutuoktinio asmeninė nuosavybė.
Civiliniame kodekse yra pateiktas turto, priklausančio sutuoktiniams bendrosios jungtinės nuosavybės teise, detalizavimas:
- Turtas (kilnojamasis, nekilnojamasis), įgytas po santuokos sudarymo abiejų sutuoktinių ar vieno jų vardu.
- Pajamos, gautos iš abiejų sutuoktinių ar vieno jų veiklos.
- Įmonė, įsteigta abiejų sutuoktinių po santuokos sudarymo bei iš jos veiklos gautos pajamos.
- Pajamos, gautos iš sutuoktinių ar vieno jų darbinės ar intelektinės veiklos, dividendai, taip pat pensijos, pašalpos bei kitokios išmokos, išskyrus tikslinės paskirties išmokas.
- Pajamos bei vaisiai, gauti iš sutuoktinio asmenine nuosavybe esančio turto.
Pavyzdžiui, jeigu po santuokos sudarymo sutuoktiniai įsigijo butą, automobilį, kompiuterį ar skalbino mašiną ir pan.,- šis turtas jiems priklausys bendrosios jungtinės nuosavybės teise.
Asmeninė sutuoktinių nuosavybė
Sutuoktiniai turi ne tik bendro, bet ir asmeninio turto, kuriuo gali naudotis, valdyti bei disponuoti, nepriklausomai nuo kito sutuoktinio valios.
Kas gi įeina į asmeninio turto sudėtį?
- Abiejų sutuoktinių atskirai įgytas turtas iki santuokos sudarymo.
- Sutuoktiniui dovanotas ar paveldėtas turtas po santuokos sudarymo, jeigu dovanojimo sutartyje ar testamente nėra nurodyta, kad turtas perduodamas bendrojon jungtinėn sutuoktinių nuosavybėn.
- Sutuoktinių asmeninio naudojimo daiktai (avalynė, drabužiai, profesinės veiklos įrankiai).
- Pajamos, gaunamos iš intelektinės veiklos, yra bendroji sutuoktinių nuosavybė, tačiau autorinės neturtinės teisės, intelektinės ir pramoninės nuosavybės teisės yra asmeninė sutuoktinio nuosavybė.
- Lėšos bei daiktai, reikalingi asmeniniam sutuoktinio verslui, išskyrus lėšas ir daiktus, skirtus verslui, kuriuo verčiasi abu sutuoktiniai bendrai.
- Ypatingo pobūdžio lėšos, kaip žalos atlyginimą ar kitokią kompensaciją už žalą, padarytą dėl sveikatos sužalojimo, neturtinę žalą, tikslinę materialinę paramą ir kitokias išmokas, išimtinai susijusias tik su jas gaunančio sutuoktinio asmeniu, teises, kurių negalima perleisti kitiems asmenims.
- Sutuoktinio įgytas turtas už asmenines lėšas arba lėšas, gautas realizavus jo asmenine nuosavybe esantį turtą, jeigu to turto įgijimo metu buvo aiškiai išreikšta sutuoktinio valia įgyti turtą asmeninėn nuosavybėn.
Šiame straipsnyje apibrėžiamas turto teisinis režimas galioja tik tada, jeigu sutuoktiniai nėra sudarę vedybinės sutarties ir ja pakeitę turto teisinio režimo.
Procesiniai aspektai
Nagrinėjant bylą teisme dėl skyrybų ar turto padalinimo, pirma nustatytina sutuoktinių turto nuosavybės rūšis. Nuo turto nuosavybės formos priklausys, kuriam sutuoktiniui tas turtas atiteks, ar turtas bus dalinamas ar ne.
Civilinis kodeksas pateikia bendrosios jungtinės sutuoktinių nuosavybės prezumpciją, kuri reiškia, kad turtas yra sutuoktinių bendroji jungtinė nuosavybė, kol nėra įrodyta, kad turtas yra vieno sutuoktinio asmeninė nuosavybė.
Atsižvelgiant į šią prezumpciją, įrodinėti reikia būtent aplinkybę, kad turtas sutuoktiniui priklauso asmeninės nuosavybės teise.
Vedybinės sutartys: mitai ir realybė
Anot teisininkų, vedybinė sutartis gali būti laikoma dokumentu, tiek pat svarbiu, kaip būsto draudimas, saugantis nuo nelaimingų atsitikimų ir gaisrų.
Vedybų sutartys yra dvejopos - ikivedybinė ir povedybinė. Kaip ir buvo minėta anksčiau, vedybų sutartis gali būti traktuojama panašiai, kaip ir būsto draudimas, kuriuo užtikrinamas tam tikras saugumas ir ramybė. Tačiau apie vedybines sutartis sklando įvairiausių mitų.
Labai svarbu suvokti, kad ideali vedybų sutartis laikoma tokia, kuri skyrybų atveju užtikrina, jog abu partneriai išsiskiria esant vienodai „laimėtai“ turtinei padėčiai.
Kita vertus, jei sutartis buvo sudaryta taip, kad vienas iš sutuoktinių supranta, kad skyrybų atveju liks turtiškai nuskriaustas, jis tiesiog gali nesutikti skirtis.
Norint sudaryti vedybinę sutartį, ypač jei norite įtraukti asmeniškai jums aktualius punktus, reiktų kreiptis į teisininkus. Jie galės pakonsultuoti bei, remdamiesi savo srities žiniomis ir patirtimi, atkreipti dėmesį į aspektus, apie kuriuos net nepagalvojote.
Vedybinę sutartį galima keisti kiek norima kartų ir kada norima. Tam tereikia kartu su sutuoktiniu nueiti pas notarą ir pakoreguoti esančią sutartį.
Ką galima įtraukti į vedybinę sutartį?
- Turtui gali būti taikomas mišrus režimas, kai dalis turto, pvz. namas ir žemės sklypas, kur bus gyvenama, net ir įgytas (pirktas, paveldėtas ar gautas dovanų) iki santuokos, tampa bendra nuosavybe.
- Galima įtraukti tam tikrus kompensacinius klausimus.
Ko negalima įtraukti į vedybinę sutartį?
- Sudarant vedybinę sutartį negalima spręsti ateities klausimų.
- Taip pat negalima įtraukti sąlyginių punktų.
- Sutarties sąlygos negali prieštarauti gerai moralei ar vieno iš sutuoktinių teisės ypatingai pažeidžiamos ir nukrypstama nuo lygių dalių principo.
Vedybinė sutartis – kaip tai veikia santykius ir skyrybų procesą?
Su banko paskola įsigyto turto padalijimas skyrybų atveju
Su paskola įgytas būstas, kurio kredito įmokos vis dar mokamos bankui, gali tapti nemažu galvos skausmu. Norint išvengti nesusipratimų ir maišaties, būtina įvertinti pagrindinius įmanomus scenarijus.
Pirmojo scenarijaus atveju būstas parduodamas, paskola grąžinama, o pelningo pardavimo atveju likusios lėšos padalinamos tarp sutuoktinių. Jei už pardavimą gautos sumos nepakanka visai paskolos sumai padengti, likusi skolos dalis turi būti grąžinama abiejų sutuoktinių, nebent su kreditoriumi sutariama kitaip.
Būsto nuosavybė ir būsto paskola taip pat gali būti perduota vienam iš sutuoktinių, jei jis gauna pakankamas pajamas ir tokiam scenarijui pritaria kreditorius. Kitas sutuoktinis gali dovanoti iki turto dalybų padengtos paskolos dalį arba prašyti piniginės kompensacijos.
Galimas ir trečiasis scenarijus, kada abu sutuoktiniai lieka bendraturčiais ir bendraskoliais, turinčiais paskolą ir po skyrybų grąžinti kartu. Sutuoktiniai gali tarpusavyje susitarti, kokiomis dalimis jie mokės mėnesines įmokas. Tiesa, tai - gana rizikingas kelias, mat tokiu atveju tenka prisiimti atsakomybę ir už kitą sutuoktinį, o jam nemokant savosios dalies, gali tekti ją padengti.
Ketvirtojo scenarijaus atveju būsto nuosavybė pereina vienam, tačiau paskolą privalo grąžinti abu sutuoktiniai. Dažniausiai tokiu atveju būstas lieka tam sutuoktiniui, su kuriuo nustatoma nepilnamečio vaiko ar vaikų gyvenamoji vieta, o jo pajamos yra nepakankamos paskolai grąžinti.
Dažniausiai užduodami klausimai
Kaip dalinamas turtas skyrybų atveju, jei būstas įsigytas iki santuokos?
Bendra teisinė taisyklė yra tokia, kad turtas, įgytas iki santuokos, yra asmeninė sutuoktinio nuosavybė, todėl nutraukiant santuoką turtas paprastai ir toliau lieka įsigijusiojo asmenine nuosavybe.
Tačiau galimos situacijos, kai iš pirmo žvilgsnio atrodanti paprasta situacija gali tapti daug sudėtingesne. Pavyzdžiui, Civilinio kodekso 3.90 straipsnio 1 ir 2 dalys įtvirtina galimybę prašyti teismo pripažinti turtą, kuris yra vieno iš sutuoktinių asmeninė nuosavybė (pavyzdžiui, būstas, įgytas iki santuokos sudarymo), bendrąja jungtine nuosavybe.
Galimybė prašyti teismo pripažinti kito sutuoktinio asmenine nuosavybe turimą turtą bendrąja jungtine nuosavybe atsiranda dviem pagrindais: pirma, kai santuokos metu turtas iš esmės buvo pagerintas sutuoktinių bendromis lėšomis arba kito sutuoktinio lėšomis ar darbu (pavyzdžiui, kapitalinis remontas, rekonstrukcija, pertvarkymas), antra, kai turtui įsigyti panaudotos lėšos, kurios yra abiejų sutuoktinių nuosavybė, viršijo panaudotas lėšas, kurios yra vieno sutuoktinio nuosavybė.
Atkreiptinas dėmesys, kad teismui pripažinus turtą bendrąja jungtine nuosavybe, atsiranda ir atitinkamos pasekmės - nutraukiant santuoką turtas, esantis bendrąja jungtine nuosavybe, dalijamas pusiau (jei, žinoma, nesivadovaujama išimtimis, numatytomis Civiliniame kodekse).
Esminės sąlygos, norint pripažinti turtą bendrąja jungtine nuosavybe:
- Asmeninis sutuoktinio turtas buvo pagerintas iš esmės.
- Asmeninis turtas iš esmės pagerintas santuokos metu.
- Iš esmės turtas pagerintas sutuoktinių bendromis lėšomis, kito sutuoktinio lėšomis ar darbu.
Patarimai perkant nekilnojamą turtą
Nekilnojamojo turto įsigijimas daugeliui žmonių yra didžiausia gyvenimo investicija, tačiau kartu tai ir procesas, kupinas teisinių niuansų bei potencialių spąstų.
Praktika rodo, kad net ir patyrę pirkėjai dažnai susiduria su netikėtumais, kurie gali brangiai kainuoti ne tik finansiškai, bet ir emociškai.
Dokumentų patikrinimas
Dokumentų patikrinimas yra pagrindinis žingsnis siekiant išvengti būsimų problemų. Nekilnojamojo turto registro išrašas - tai pirmasis ir svarbiausias dokumentas, kurį reikia gauti ir kruopščiai išanalizuoti. Tačiau vieno registro išrašo nepakanka.
Būtina patikrinti ir kitus dokumentus: nuosavybės įgijimo pagrindą (pirkimo-pardavimo sutartį, dovanojimo aktą, paveldėjimo liudijimą), statybos leidimus, jei buvo vykdomi rekonstrukcijos ar statybos darbai, kadastrinius matavimus, komunalinių paslaugų mokėjimo pažymas.
Fizinis turto patikrinimas
Daugelis pirkėjų nepakankamai dėmesio skiria fiziniam turto patikrinimui. Rekomenduojama pasitelkti nepriklausomą turto vertintoją ar statybos ekspertą, kuris galėtų įvertinti pastato techninę būklę, nustatyti paslėptus defektus ar būsimus remonto poreikius.
Pirkimo-pardavimo sutartis
Pirkimo-pardavimo sutartis yra dokumentas, kuris nustato visas sandorio sąlygas ir šalių įsipareigojimus. Daugelis žmonių klysta manydami, kad standartinė sutarties forma yra pakankama - kiekvienas sandoris unikalus ir reikalauja individualaus požiūrio.
Vienas iš svarbiausių apsaugos mechanizmų yra išankstinio mokėjimo (užstato) tinkamas įforminimas. Užstatas turėtų būti pervedamas į notaro depozitinę sąskaitą arba į specialią sąskaitą su abiejų šalių kontrole. Niekamet nereikėtų pervesti didelių sumų tiesiogiai pardavėjui be jokių garantijų.
Atidedamosios sąlygos
Labai svarbu sutartyje numatyti atidedamąsias sąlygas. Pavyzdžiui, galima įtraukti sąlygą, kad sandoris įsigalios tik gavus banko paskolos patvirtinimą, arba tik po to, kai bus atliktas detalus techninis turto patikrinimas ir nebus nustatyta rimtų defektų.
Mokesčiai
Pirkėjas turi žinoti, kokius mokesčius teks mokėti įsigijus turtą - nekilnojamojo turto mokestį, žemės mokestį, taip pat būsimus komunalinių paslaugų mokesčius. Šios išlaidos turėtų būti įvertintos iš anksto ir įtrauktos į bendrą investicijos skaičiavimą.
Notaras
Lietuvoje nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartys turi būti patvirtintos notaro, o tai suteikia papildomą apsaugos lygį. Prieš einant pas notarą, rekomenduojama iš anksto susipažinti su sutarties projektu ir, jei reikia, pasikonsultuoti su advokatu.
Problemos ir ginčai
Net ir kruopščiai pasiruošus, kartais sandoriai nepavyksta arba po jų kyla ginčai. Svarbu žinoti, kokios galimybės egzistuoja tokiais atvejais ir kaip ginti savo teises. Pirmas žingsnis visada turėtų būti bandymas susitarti taikiai - per derybas, mediaciją ar kitokius alternatyvius ginčų sprendimo būdus. Jei taikaus susitarimo pasiekti nepavyksta, tenka kreiptis į teismą.
Apibendrinant, nekilnojamojo turto pirkimas - tai ne tik finansinė transakcija, bet ir svarbus gyvenimo žingsnis, reikalaujantis atsakingo požiūrio ir kruopštaus pasirengimo.
tags: #nekilnojamo #turto #pirkimas #santuokoje