Nekilnojamas turtas yra sezoninė prekė, kurios paklausa priklauso nuo įvairių faktorių. Norėdami gerai išnuomoti butą, turėtumėte nuomininkų paieškas pradėti nuo rugpjūčio pradžios ir iki rugsėjo 1 dienos turėsite nuomininkus, kurie mokės Jums didžiausią nuomos mokestį.
Šiame straipsnyje apžvelgsime nekilnojamojo turto rinkos tendencijas, ypač atkreipiant dėmesį į sausio mėnesio statistiką ir sezoniškumo įtaką pardavimams.
Nekilnojamojo turto agentūra CRESTON | NT Ekspertas - VERSLAS 30s
Sezoniškumo įtaka nekilnojamojo turto rinkai
Nepriklausomai nuo sezoniškumo, visiems galioja bendros nepirkimo tendencijos per visuotines šventes: Vasario 16, Jonines, Šv. Velykas, Mindaugo karūnavimo, Žolines ir t.t., kai yra išeiginių ne mažiau kaip 3 laisvos dienos. Taip pat yra taip vadinamas „juodas mėnuo“, tai nuo gruodžio vidurio iki sausio vidurio.
Skirtingi nekilnojamojo turto segmentai turi skirtingą sezoniškumą. Butai yra perkami praktiškai visus metus, tačiau, kaip ir kitos rūšies nekilnojamam turtui, ir jiems būdingas sezoniškumas. Sunkiausiai butus yra parduoti vasaros metu.
Perkantieji namus paprastai nori apžiūrėti ir aplinką, todėl jų pirkimui turi įtakos metų laikas ir oras. Paprastai mažai yra interesantų vėjuotomis ir lietingomis bei speiguotomis dienomis. Šios rūšies NT pardavimas itin priklauso nuo oro sąlygų. Jeigu tik blogas oras, toks turtas gali būti neparduotas ir sezono viduryje. Iš esmės šios rūšies NT geriausiai perkamas šiltuoju metu.
Žinodami turto pirkimo-pardavimo sezoniškumą, galite sutaupyti pirkdami arba gauti daugiau parduodami.
"Sausis NT sandorių rinkoje įprastai būna mažiausiai rezultatyvus iš visų mėnesių - NT įsigyti nusprendę asmenys, tikėtina, visus formalumus jau būna užbaigę praėjusiais metais, o naujų investicinių sprendimų metų pradžioje priimti dar nesiryžta. Vis dėlto, šių metų sausis atrodo itin kukliai - mažesni įregistruotų butų ir gyvenamųjų namų sandorių skaičiai buvo fiksuoti tik prieš 7-8 metus", - teigia P.
Individualių namų pardavimai per mėnesį krito trečdaliu iki 595.
Vilniaus nekilnojamojo turto rinka
Lietuvos statistikos departamento duomenimis, Vilnius jau ne vienerius metus išlaiko augimo tendenciją, o 2019 metais gyventojų prieaugis buvo pats didžiausias - siekė net 9899. 2019 metais teigiamos demografinės tendencijos pasirodė ir kituose didmiesčiuose, t.y. Nuolatinių gyventojų skaičius sausio 1 d. Paskutinius kelerius metus Vilniaus gyventojų skaičius sparčiai didėjo. 2020 metų pradžioje, t.y. sausio-vasario mėnesiais tęsėsi analogiškos augimo tendencijos, tačiau kovo mėnesį gyventojų prieaugis praktiškai sustojo. Galima daryti prielaidą, kad didelę įtaką tokiam pasikeitimui turėjo įvestas karantinas ir su tuo susiję kiti neigiami veiksniai.
Vilniaus miesto augimas labiausiai paremtas kelių veiksnių: natūralios gyventojų kaitos bei vidinės ir tarptautinės migracijų. Paskutinius kelerius metus Vilniaus bendrasis natūralios gyventojų kaitos rodiklis siekė apie 2 (tūkstančiui gyventojų), o tai reiškia, kad natūrali gyventojų kaita lėmė Vilniaus gyventojų prieaugį ne daugiau kaip 1000-1200 per metus. Likęs prieaugis buvo nulemtas migracijos.
Dėl karantino ir ekonomikos susitraukimo, dalis gyventojų prarado darbus, daliai gyventojų atlyginimai buvo sumažinti, tad iki šiol labiausiai būsto rinkos kainas kaitinęs faktorius, t.y. Būsto rinkos statistikai poveikį darys ir besikeičianti gyventojų pajamų situacija. Gyventojų pajamų pokytis ir būsto kainų pokytis rodo gana aiškią koreliaciją.
Butų rinka Vilniuje
Butų rinka Vilniuje jau kuris laikas buvo tapusi ne tik būsto pirkėjų, bet ir investuotojų „žaidimų aikštele“. Priešingai nei namų/ kotedžų segmente, butų rinkoje nemenka dalis pirkėjų investavo tik todėl, jog tai buvo viena geriausių alternatyvų įdarbinti turimus pinigus, suteikianti patrauklią grąžą bei nereikalaujanti ypatingos priežiūros.
Tokių investuotojų atėjimas į rinką stipriai padidino jos aktyvumą bei likvidumą, bet kartu prisidėjo ir prie spartesnio kainų augimo. Kylant kainoms, nemaža dalis gyventojų dar labiau susigundė investuoti į šį segmentą ir tokiu būdų įsisuko savaiminis kainų augimo ciklas.
Visgi, šis procesas turi ir „šalutinį poveikį“ - padidėjusį volatilumą, kas reiškia, kad atėjus blogesniems laikams, rinka lygiai taip pat gerokai labiau išgyvens neigiamą poveikį. Tą galima įžvelgti kovo mėnesio butų sandorių statistikoje, kuri rodo staigų kritimą, lyginant su sausio ar vasario mėnesiais. Lyginant su praėjusių metų atitinkamu laikotarpiu, sandorių mažėjimas siekia apie 5 proc.
Butų rinkos sandorių statistiką 2020 metais, įskaitant ir kovo mėnesį, į priekį tempė naujos statybos rinka, kada NT plėtotojai aktyviai registravo baigtų projektų sukauptus pardavimus iš ankstesnių laikotarpių, todėl butų sandorių aktyvumo statistika iš dalies atrodė kiek geriau nei buvo iš tikrųjų. Realesnis karantino ir prasidėjusio ekonomikos smukimo poveikis matosi antrinėje, t.y. senos statybos butų rinkoje, kurioje sandorių apimtys kovo mėnesį susitraukė apie 30 proc., lyginant su šių metų pradžia.
Antrinė butų rinka pasižymi tuo, kad joje veikia daug neprofesionalių dalyvių, kurie yra mažiau informuoti, todėl ir jų sprendimai dažnai yra gerokai emocionalesni. Dėl šios priežasties pokyčiai šiame segmente taip pat gali vykti daug didesnėmis amplitudėmis nei pirminėje rinkoje.
Paskutinius porą metų viešoje erdvėje buvo gerokai daugiau pozityvių žinučių, todėl rinkos dalyvių lūkesčiai taip pat augo kone eksponentiškai. Tai atsispindi ir kainų pokyčiuose - metinis kainų augimas siekė vidutiniškai 6-7 proc.
Galima teigti, kad ryškesnio kainų pokyčio antrinėje Vilniaus butų rinkoje 2020 I ketv. neįvyko. Tai neturėtų stebinti, nes butų pirkimo-pardavimo rinka turi gerokai didesnę inerciją nei, pavyzdžiui, butų nuomos rinka, todėl čia pokyčiams įvykti reikia kur kas daugiau laiko.
Individualių namų ir kotedžų rinka Vilniuje
Kita vertus, gerokai stabilesnis ir spekuliatyvių investuotojų dažniausiai aplenkiamas individualių namų/ kotedžų segmentas kovo mėnesį pademonstravo 17 proc.
Individualių namų ir kotedžų segmente šių metų I ketv., kaip ir įprasta, populiariausiomis lokacijomis išliko Pilaitė, Zujūnai, Gineitiškės, Tarandė, Gulbinai, Pavilnys, Naujoji Vilnia, Galgiai ir aplinkinės teritorijos. Individualių namų ir kotedžų segmentas pasižymi tuo, kad kainos išlieka stabilios jau ne vienerius metus.
Individualūs gyvenamieji namai per pastaruosius trisdešimt metų patyrė vieną didžiausių transformacijų, didelius 2 - 3 aukštų 300 - 400 m2 ploto namus pakeitė nedideli 1 - 2 aukštų 100 - 200 m2 ploto būstai bei kotedžai. Didžiausi individualių gyvenamųjų namų kvartalai tradiciškai yra susiformavę Vilniaus miesto pakraštyje, ties Ukmergės bei Molėtų plentais, aplink Pilaitės bei Balsių mikrorajonus ir vakarinėje dalyje Pavilnyje.
Bankinis finansavimas ir palūkanų normos
Nors 2020 metų I ketv. pabaigoje Lietuvos ekonomika bei nekilnojamojo turto rinka patyrė šoką, sukeltą COVID-19 viruso, tai kol kas neatsispindi bankinio finansavimo statistikoje, kuri rodo, kad tiek skolinimosi būstui įsigyti apimtys, tiek ir bankų maržos išliko panašios į ankstesnių mėnesių rodiklius.
Nemaža tikimybė, kad artimiausių mėnesių rodikliai bus kuklesni, nes vis daugiau signalų rinkoje apie tai, kad bankai griežtina paskolų išdavimą, kad gyventojams tampa sunkiau pasiskolinti ir pan. Tai reiškia, kad būsto rinkoje sandorių apimtys ir likvidumas turėtų trauktis.
Tam tikrus ženklus apie galimą palūkanų normos kilimą siunčia ir tarpbankinio skolinimosi, t.y. EURIBOR, pokyčiai. Jau ne vienerius metus EURIBOR laikosi žemiau nulio, tačiau 2020 metais matomas tarpbankinio skolinimosi palūkanų normos „kilimas“, t.y. artėjimas prie nulio.
Vis dėlto, svarbu pažymėti, kad būsto palūkanos vis dar išlieka istorinėse žemumose, o aptarnavimo išlaidos neviršija istorinio vidurkio, tačiau svarstant įsigyti būstą su paskola jau reikia susimąstyti apie ateityje gerokai išaugsiančius paskolos kaštus, nes pvz. perkant būstą už 100,000 Eur su 15% dydžio pradiniu įnašu, kuomet paskolos laikotarpis 20 metų, metinei palūkanų normai pakilus nuo 2.00% iki vos 3.00%, mėnesio įmoka paaugtų apie 14%, o bendra mokamų palūkanų suma apie 48%.
Turto banko veikla
Turto bankas yra vienas iš beveik 500 valstybės nekilnojamojo turto valdytojų. Šiuo metu Turto bankas centralizuotai valdo apie 703 tūkst. kv.
2022-2031 metų centralizuotai valdomo administracinio valstybės nekilnojamojo turto (AVNT) atnaujinimo investicijų plane numatytų investicijų tikslas - 2030 metais centralizuotai valdyti neperteklinį administracinės paskirties valstybės nekilnojamojo turto portfelį, kurio ne mažiau kaip 85 procentus sudarytų geros būklės turtas, naudojamas valstybės įstaigų funkcijoms atlikti.
Visas centralizuotai valdomas administracinis valstybės nekilnojamasis turtas suskirstytas į valdytiną (apie 70 proc. portfelio) ir parduotiną (apie 30 proc.
Turto banko valdomo valstybės turto portfelis 2022 m.:
- Turto banko skyrių patalpos - 1,2 tūkst. kv. m (susimažino nuo 3,25 tūkst. kv.
- Likviduojamas turtas - 1,78 tūkst. kv.
- Parduodamas turtas, už kurį gautos lėšos skiriamos pagal kitų valstybės įstaigų užsakymus vykdomiems atnaujinimo projektams - 27,1 tūkst. kv.
- Parduodamas turtas, už kurį gautos pajamos pervedamos į valstybės biudžetą - 289 tūkst. kv.
Įgyvendinus programą bus atnaujinta beveik 16 tūkst. kv.
tags: #nekilnojamo #turto #pardavimai #sausis