Nekilnojamojo Turto Nuosavybės Teisių Įteisinimo Tvarka Lietuvoje

Nekilnojamojo turto registravimas yra svarbus procesas, užtikrinantis nuosavybės teisių apsaugą ir leidžiantis saugiai vykdyti sandorius. Pilietis, įsigijęs žemę ar pastatus, tačiau neįregistravęs jų Nekilnojamojo turto registre, negali savo turto valdyti, o tam tikrais atvejais gali net jo netekti. Tačiau ką daryti, jei neturite visų reikiamų dokumentų? Šiame straipsnyje aptarsime, kaip įteisinti nekilnojamojo turto nuosavybės teises be dokumentų, kokie įstatymai tai reglamentuoja ir kokie yra svarbūs aspektai, susiję su šiuo procesu.

Nuosavybės Teisių Registravimo Svarba

Kol naujasis savininkas neįregistruoja savo įsigyto turto, mokesčių inspekcija žemės ir kito nekilnojamojo turto mokesčius toliau skaičiuoja registre užfiksuotam senajam savininkui. Jei naujasis savininkas neįregistruoja nuosavybės teisės į savo įsigytą turtą, buvęs savininkas gali jį dar kartą parduoti, išnuomoti ar įkeisti.

Pavyzdžiui, turtą pardavęs asmuo po sandorio gali pasitikrinti registre (duomenys yra prieinami), ar pirkėjas įregistravo savo teises. Pamatęs, kad tai dar nepadaryta, jis gali išsiimti pažymą kitam sandoriui ir įkeisti, išnuomoti ar net perleisti turtą kitam asmeniui. Jei pastarasis pirma įregistruos savo nuosavybės teises, tai teisme aiškinantis abiejų savininkų teisę į tą patį turtą, pirmenybė bus teikiama turtą įregistravusiam asmeniui.

Tai labai aktualu ir tvarkant paveldėjimo dokumentus, kai miršta turto savininkas.

Svarbu: Nekilnojamojo turto paieška gali pasirūpinti pats pirkėjas, bet rekomenduotina tai pavesti šios srities specialistui - NT brokeriui, kuris atsižvelgdamas į pirkėjo poreikius suras ir pasiūlys geriausią variantą už priimtiniausią kainą.

Civilinio Kodekso Pakeitimai

Naujasis Civilinis kodeksas, išaiškinantis, kada atsiranda nuosavybės teisė, įsigaliojo 2001 m. Senajame Civiliniame kodekse nuosavybės teisės atsiradimas apibrėžtas labai paprastai - ji atsiranda nuo turto įregistravimo viešajame registre momento (įsigytą turtą buvo privaloma įregistruoti per 3 mėn.).

Naujasis Civilinis kodeksas apibrėžia, kad nuosavybės teisė atsiranda, kai patvirtinama turto perleidimo sutartis ir tas turtas pagal priėmimo ir perdavimo aktą perduodamas naujajam savininkui. Taigi nuosavybės teisė atsiranda nuo daikto perdavimo įgijėjui momento. Privalomos registracijos čia jau lyg ir nėra, kaip ir daugelyje Europos šalių (remiantis jų patirtimi buvo parengtas ir mūsų Civilinis kodeksas).

Kita vertus, tas pats Civilinis kodeksas sako, kad teisiškai disponuoti (valdyti, t. y. parduoti, pirkti, mainyti, dovanoti, paveldėti ir pan.) turtu negalima, kol jis neįregistruojamas. Naujasis Civilinis kodeksas nebenumato termino, per kurį įgytas turtas turi būti įregistruotas.

Notaro Vaidmuo

Pats svarbiausias tuose sandoriuose yra notarų vaidmuo. Tvirtindami sandorį, jie prisiima ir visą atsakomybę už tai, kad abi šalys geranoriškai susitartų: viena - turtą perleisti, kita - įsigyti, nežiūrint, kokios sąlygos yra su tuo turtu susijusios (tarkim, turtas yra įkeistas, taigi notaras turi apie tai perspėti pirkėją, nes šiam reikės prisiimti su turtu susijusius įsipareigojimus).

Visi notarai yra prisijungę prie registro duomenų bankų, kad galėtų užtikrinti vartotojams duomenų patikimumą. Įstatymai juos įpareigoja prieš tvirtinant sandorį patikrinti, ar turto būklė tikrai yra tokia, kokia įrašyta pirkimo ir pardavimo dokumentuose.

Notarai privalo įspėti ir įspėja žmones, kad šie registruotų turtą. Ši sąlyga yra įrašyta ir turto pirkimo bei pardavimo sutartyje, tačiau vis tiek pasitaiko atvejų, kad žmonės to nepadaro, o paskui patys nukenčia.

Notaras, patvirtinęs sandorį dėl turto pirkimo ir pardavimo, tą pačią ar (vėliausiai) kitą dieną informuoja apie tai registro duomenų banko tvarkytoją.

Svarbu: Pagrindinė pirkimo - pardavimo sutartis pasirašoma pas notarą, kuomet nekilnojamojo turto pardavėjas turi visas reikalingas pažymas, leidimus ir kt. dokumentus sandoriui sudaryti, o pirkėjui yra išduotas banko garantinis raštas dėl paskolos suteikimo arba jau yra pasirašyta kredito sutartis.

Turto Registracijos Kainos

Turto registracijos kaina yra socialiai orientuota į dabartinės mūsų visuomenės išgales. Tarkim, 50 tūkst. Lt vertės turto registracija kainuoja tik 20 Lt, o pati didžiausia registracijos kaina už milijoninį turtą neviršija 1 tūkst. Lt. Turto registracijos tinklas veikia visuose rajonuose ir miestuose. Visus dokumentus, susijusius su turto tvarkymu, žmogus gali užsakyti ten, kur pats gyvena.

Supaprastinta Tvarka Seniems Statiniams

Vyriausybė 2003 m. vasario 26 d. priėmė nutarimą “Dėl dokumentų, teiktinų nekilnojamojo turto registro tvarkytojui, registruojant senus statinius”. Šiuo nutarimu supaprastinta tvarka pateikti dokumentus, įrodančius teises į pastatus, statytus iki 1989 m. Dabar pakanka seniūno pažymos, kad Ūkinėse knygose yra įrašas apie tai, kas valdo vieną ar kitą pastatą.

Žmonių patogumui Vyriausybė priėmė nutarimą Žemės ir kito nekilnojamojo turto kadastro ir registro valstybės įmonę nuo 2003 m. balandžio 1 d.

Reikalingi Dokumentai Nekilnojamojo Turto Registravimui

Šiame skyriuje pateikiamas dokumentų sąrašas, reikalingas registruojant nekilnojamąjį turtą Lietuvoje:

• Būsto nuosavybės dokumentai: objekto pirkimo-pardavimo sutartis, paveldėjimo teisės liudijimas, privatizavimo, dovanojimo ar kita sutartis.
• Nekilnojamojo turto registro pažyma: užsakoma Registrų centre.
• Inventorizacijos byla: schema, patvirtinanti baigtinį būsto planą.
• Asmens tapatybės dokumentai: pasas arba tapatybės kortelė.
• Pažymos apie skolas: atsiskaitymo už komunalines paslaugas bei bendrijos pažyma.
• Energinio naudingumo sertifikatas: užsakomas notarų biure arba tiesiogiai iš įgaliotų specialistų.

Svarbu: Rekomenduojama įvertinti, ar visi būtini dokumentai yra tvarkingi, vos paskelbus apie būsto pardavimą. Nors dalį reikalingų pažymų paruošti galima tik artėjant sandoriui notarų biure, tam tikri dokumentai gali būti sutvarkyti ir iš anksto.

Jei vėliau atliekamas kapitalinis būsto remontas, kurio metu pakeičiamas būsto išplanavimas, inventorizacija turi būti atliekama iš naujo. Byla, kuri pateikiama pirkėjams notarinio sandorio metu, turi atvaizduoti esamą nekilnojamojo turto objekto išplanavimą.

Sulaukus galutinio pasiūlymo ir pasirašius preliminariąją būsto pirkimo-pardavimo sutartį, pradedamas dokumentų notariniam sandoriui rengimas.

Kiekvieno būsto pardavimo atveju, notariniam sandoriui reikalingas pastato energinio naudingumo sertifikatas.

Svarbu: Kiekvienas sandoris - unikalus. Dėl tikslaus dokumentų sąrašo patartina konsultuotis su nekilnojamojo turto brokeriu arba notaru.

Papildomi Aspektai

NT vertinimas, kuris turėtų būti atliekamas prieš pasirašant preliminariąją sutartį. Preliminarioji sutartis turi būti rašytinės formos. Pirkimo-pardavimo sutarties tvirtinimo pas notarą kaina 0,45-0,5 proc. nuo sandorio sumos. Registruojant nuosavybės teisę į įsigytą NT pasirenkate terminą, per kurį pageidaujate, kad turtas būtų įregistruotas.

Augant nekilnojamojo turto kainoms daugėja pardavėjo inciatyva nutraukiamų preliminariųjų pirkimo ir pardavimo sutarčių. Ką tokiu atveju daryti pirkėjui, kuris pasirašė sutartį, sumokėjo avansą, užpildė paraišką būsto paskolai gauti ir mintimis jau persikraustė į savo naujus namus? Žlugęs planuotas sandoris neretai atneša neplanuotų išlaidų, mat rasti alternatyvą gali būti ir sudėtingiau, ir brangiau.

Įsigyjant būstą pasirašomų dokumentų pavadinimai gali skirtis (rezervacijos sutartis, avansinis susitarimas, preliminarioji sutartis), teisiniu požiūriu pavadinimas nėra svarbus, svarbu yra jo turinys.

Tačiau preliminariosios sutarties sudarymas nėra garantas, kad pagrindinė sutartis bus sudaryta. Kokiais gynybos būdais galės pasinaudoti pirkėjas priklausys nuo to, ką jis galės įrodyti dokumentais ir faktinėmis aplinkybėmis. Dažniausias kelias - pareikalauti to, kas aiškiai numatyta sutartyje: avanso grąžinimo ir netesybų.

Visų pirma, pirkėjas gali papildomai reikalauti, kad jam būtų atlyginamos išlaidos, patirtos rengiantis sudaryti sutartį (pvz. tuo pačiu metu jis sudarė sutartis su trečiaisiais asmenimis dėl būsto remonto ar įrengimo ir dabar teks jas nutraukti sumokant netesybas). Teismas vertina, ar pirkėjas tikrai patyrė realius kaštus dėl to, kad sandoris neįvyko. Netiesioginės ar pernelyg nutolusios išlaidos (pvz. Pirkėjas taip pat gali reikalauti atlyginti kainų skirtumą (vadinamoji prarasta galimybė), kai dėl pardavėjo nesąžiningo derybų nutraukimo pirkėjas neteko galimybės sudaryti sutartį su kitu pardavėju, anksčiau pateikusiu konkretų kainos pasiūlymą, bet kuris per protingą terminą vėliau sudarė kitą, pakeičiantį sandorį.

Tokiais atvejais prarastos galimybės piniginė vertė apskaičiuojama lyginant šių sandorių kainas, t. y. palyginant trečiojo asmens, su kuriuo pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta dėl pardavėjo nesąžiningo derybų nutraukimo, siūlytą sandorio kainą ir kainą, už kurią per vėliau pirkėjas (per protingą terminą) sudarė pagrindinę sutartį. Dar vienas gynybos būdas - nustačius, kad pardavėjas būstą už didesnę kainą pardavė trečiajam asmeniui, gali būti reikalaujama priteisti pardavėjo gautą naudą.

Civiliniame kodekse yra atskirai reglamentuota būsimo gyvenamojo namo ar buto pirkimo ir pardavimo sutartis, kuomet fizinis asmuo (vartotojas) iš verslininko įsigyja dar statomą būstą. Nepastatytą būstą įsigyjantis pirkėjas turi žinoti, kad preliminariosios nepastatyto gyvenamojo namo ar buto pirkimo-pardavimo sutarties išskirtinumas yra tas, kad be kitų civilinių teisių gynimo būdų pirkėjas gali reikalauti, kad pardavėjas prievolę įvykdytų natūra. Tačiau ir ši gynybos priemonė nėra absoliuti. Ji gali būti neveiksminga tais atvejais, kai, pvz., turtas jau yra perleistas trečiajam asmeniui.

Jeigu vystytojas ar pardavėjas nutraukia preliminariąją sutartį, pirmiausia nereikėtų skubėti pasirašyti dokumentų, kuriais pirkėjas atsisako pretenzijų ar prisiima kaltę mainais į pinigų grąžinimą. Paprašykite nutraukimo priežastį nurodyti raštu (prašymą irgi pateikite raštu) ir rinkite visus įrodymus, kurių gali prireikti gynybai teisme - išsaugokite susirašinėjimą, banko sprendimus dėl finansavimo, mokėjimų dokumentus. Teismams svarbūs yra įrodymai apie realią žalą, patirtą dėl nesąžiningo pardavėjo. Svarbu pagrįsti ir nuostolių dydį, ir jų tiesioginį ryšį dėl pardavėjo kaltės nutrūkusio sandorio.

Turto Registracijos Mokesčiai

tags: #nekilnojamo #turto #nuosavybes #teisiu #iteisinimas