Nekilnojamojo turto nuoma užsienyje: ką reikia žinoti lietuviams

Vis daugiau lietuvių svarsto galimybę įsigyti nekilnojamojo turto užsienyje - vieni siekia turėti antrus namus poilsiui šiltesniuose kraštuose, kiti ieško saugesnių investicijų alternatyvų, o treti planuoja persikelti gyventi ar dirbti svetur. Pirkimas kitoje šalyje reiškia, kad teks susidurti su kitokia teisine sistema, mokesčių tvarka ir administraciniais procesais.

Tai reikalauja pasiruošimo ir atsakingumo, nes klaidos šiame etape gali kainuoti brangiai. Pastaraisiais metais lietuviai vis aktyviau domisi nekilnojamuoju turtu užsienyje. Priežastys įvairios - nuo noro turėti poilsio vietą prie jūros iki investicijų siekiant diversifikuoti savo turtą.

Viena populiariausių priežasčių - poilsio būstų įsigijimas. Tokios šalys kaip Ispanija, Portugalija, Graikija ar Italija vilioja ne tik klimatu, bet ir gyvenimo būdu. Lietuviai čia dažnai perka butus prie jūros arba vilas, kuriose gali praleisti kelis mėnesius per metus. Kita svarbi priežastis - investicinė nauda.

Dalis pirkėjų renkasi užsienio NT kaip būdą apsaugoti savo santaupas nuo infliacijos ar ekonominių svyravimų. Kai kurie pirkėjai turtą įsigyja dėl gyvenimo kokybės - geresnio klimato, saugumo, švietimo ar sveikatos priežiūros sistemos. Perkant nekilnojamą turtą užsienyje, svarbiausia užtikrinti, kad sandoris būtų teisėtas ir skaidrus. Kiekviena šalis turi savas taisykles, kurios gali smarkiai skirtis nuo Lietuvoje galiojančių normų.

Ne visose valstybėse užsieniečiams leidžiama laisvai pirkti nekilnojamąjį turtą. Pavyzdžiui, kai kuriose Azijos ar Vidurio Rytų šalyse leidžiama įsigyti tik tam tikrų rūšių būstus arba tik su vietos partnerio dalyvavimu. Prieš įsigydami nekilnojamąjį turtą užsienyje, būtina kruopščiai įsitikinti, kad sandoris yra saugus ir teisėtas.

Visų pirma reikėtų patikrinti, ar pardavėjas iš tiesų yra teisėtas savininkas ir turi visas nuosavybės teises į siūlomą objektą. Be to, būtina patikrinti, ar nėra neapmokėtų mokesčių, skolų komunalinėms įmonėms ar savivaldybei.

Nekilnojamo turto pirkimas užsienyje nėra vien emocinis ar gyvenimo būdo sprendimas - tai taip pat finansinis įsipareigojimas, kurio sėkmė priklauso nuo aiškaus mokesčių ir su sandoriu susijusių išlaidų supratimo.

Be būsto kainos, pirkėjai turi sumokėti įvairius mokesčius ir rinkliavas, susijusias su sandorio įforminimu. Dažniausiai į kainą įtraukiami notaro, vertėjo ir registro mokesčiai. Pavyzdžiui, Ispanijoje šie kaštai sudaro apie 10-13 % nuo būsto vertės, o Vokietijoje - iki 12 %. Kai kuriose šalyse taikomas PVM arba žyminis mokestis, priklausantis nuo to, ar turtas naujos statybos, ar antrinės rinkos. Tapus savininku, atsiranda prievolė mokėti metinius nekilnojamojo turto mokesčius. Jų dydis priklauso nuo šalies ir objekto vertės. Portugalijoje jis siekia apie 0,3-0,8 % nuo vertės, o Graikijoje - apie 0,1-1 %.

Lietuva yra pasirašiusi dvigubo apmokestinimo išvengimo sutartis su daugeliu ES valstybių. Tai reiškia, kad mokestis už užsienyje įsigytą turtą arba gautas pajamas iš jo nuomos dažniausiai nėra skaičiuojamas du kartus.

Pirmiausia verta pasisamdyti vietinį teisininką arba advokatą, kuris specializuojasi NT teisėje ir moka anglų kalbą. Jis padės įvertinti sutartis, patikrinti dokumentus bei įsitikinti, kad pardavėjas yra teisėtas turto savininkas. Prieš pasirašant sutartį, būtina gauti nuosavybės pažymą ir įsitikinti, kad turtas neturi skolų ar teisinių įsipareigojimų.

Daugelis pirkėjų renkasi bendradarbiauti su NT agentūra, nes tai suteikia papildomą saugumo jausmą. Vis dėlto verta žinoti, kad kai kuriose šalyse agento komisinis mokestis siekia iki 5 % nuo būsto kainos.

Pirkimo sutartis užsienyje dažnai sudaroma dviem etapais - preliminari sutartis ir galutinė notarinė sutartis. Preliminariame etape įmokamas avansas, kuris dažniausiai sudaro 5-10 % būsto kainos. Svarbu, kad visos sąlygos - kaina, terminai, mokėjimo grafikas, perduodamos nuosavybės momentas - būtų aiškiai įtrauktos į sutartį abiem kalbomis.

Nekilnojamojo turto pirkimas užsienyje gali tapti sėkminga investicija, tačiau tik tuo atveju, jei procesas vykdomas atsakingai. Daugelis pirkėjų susiduria su problemomis dėl skubėjimo, nežinojimo ar pernelyg didelio pasitikėjimo pardavėjais. Dažna klaida - turtas perkamas nepatikrinus jo teisėtumo ir registracijos.

Kai kuriuose Viduržemio jūros regionuose vis dar pasitaiko objektų, pastatytų be leidimų arba neįregistruotų valstybiniuose registruose. Emocijos dažnai nugali logiką, ypač kai kalbama apie svajonių būstą prie jūros. Tačiau skubotas sprendimas gali kainuoti brangiai.

Užsienyje įsigytas turtas - tai ne tik pirkimo kaina, bet ir metinės išlaidos už priežiūrą, draudimą, komunalinius mokesčius ir nekilnojamojo turto mokestį. Kai kurie pirkėjai pasirašo dokumentus, visiškai nesuprasdami jų turinio. Tai ypač pavojinga, kai sutartys sudaromos tik užsienio kalba.

Kiekviena iš šių klaidų gali virsti finansiniais nuostoliais ar net teisiniais ginčais. Ar lietuvis gali laisvai pirkti būstą bet kurioje užsienio šalyje? ES valstybėse - taip, lietuviai gali laisvai įsigyti turtą be apribojimų. Už Europos Sąjungos ribų sąlygos skiriasi: kai kur, pavyzdžiui, Turkijoje ar Tailanduose, taikomi apribojimai užsieniečiams arba reikalaujama vietinio partnerio dalyvavimo sandoryje.

Paprastai reikia paso arba asmens tapatybės kortelės, vietinio mokesčių mokėtojo numerio (Tax ID), pirkimo-pardavimo sutarties ir notaro patvirtinimo. Kai kuriose šalyse būtina pateikti pažymą iš registro, įrodančią, kad turtas neturi skolų. Be būsto kainos, reikia skaičiuoti papildomas išlaidas - notaro, registro, vertėjo ir mokesčių rinkliavas. Jos sudaro apie 8-13 % nuo sandorio vertės, priklausomai nuo šalies.

Ne, jei už turtą ir su juo susijusias pajamas (pvz., nuomą) sumokėti mokesčiai užsienyje. Lietuva yra pasirašiusi dvigubo apmokestinimo išvengimo sutartis su daugeliu šalių, tačiau turtą vis tiek reikia deklaruoti Lietuvos VMI. Taip, ypač jei dokumentai sudaromi užsienio kalba. Advokatas patikrins sutarties turinį, teisinį statusą ir užtikrins, kad sandoris būtų saugus. Tai nedidelė investicija, galinti apsaugoti nuo didelių nuostolių.

Reikia drausti turtą, pasirūpinti metiniu techniniu patikrinimu ir vengti nepatikimų nuomininkų. Jei planuojate nuomoti, verta samdyti vietinį administratorių ar agentūrą, kuri prižiūrės objektą ir užtikrins sklandų eksploatavimą. Dažniausiai pasitaiko nepatikrintos nuosavybės problemos, nelegalūs statiniai ar neįvertintos priežiūros išlaidos.

Svarbu viską kruopščiai tikrinti ir vengti skubotų sprendimų, ypač kai siūloma „per gera, kad būtų tiesa“ kaina. Taip, bet dažniausiai paskolą suteikia vietinis bankas toje šalyje. Reikia turėti stabilias pajamas ir būti pasiruošus pateikti dokumentus anglų arba vietos kalba. Lietuvos bankai retai finansuoja užsienio NT pirkimą.

Lietuvoje svarstant įvesti visuotinį Nekilnojamojo turto mokestį, investiciją į nekilnojamąjį turtą planuojantys lietuviai nenustoja dairytis alternatyvų užsienyje. Vieni žvalgosi kelis milijonus kainuojančių vilų, kiti domisi ir pigiais, kartais vos 60 000 Eur kainuojančiais, butais Kipre.

Norint įsigyti nekilnojamąjį turtą Europos Sąjungoje ir už jos ribų, pirmiausia patartina susipažinti su tos valstybės, kurioje planuojama investuoti, nekilnojamojo turto įsigijimo sąlygomis. Kai kuriose valstybėse šios sąlygos gali skirtis iš esmės. Patartina išsiaiškinti, kokie mokesčiai yra taikomi atitinkamoje valstybėje, kadangi gali prireikti mokėti nustatyto dydžio mokesčius tiek įsigyjant nekilnojamąjį turtą, tiek jį parduodant.

Išsirinkus konkretų nekilnojamąjį turtą, prieš pasirašant rezervacijos ar preliminariąją sutartį, svarbu patikrinti nuosavybės dokumentus; atitinkamai išsiaiškinti, ar pardavėjas ir yra nekilnojamojo turto savininkas ir (ar) jo vardu veikiantis asmuo yra tinkamai įgaliotas. Svarbu ne tik atidžiai peržiūrėti viešų registrų duomenis, bet ir patikrinti, ar jie atitinka faktinę situaciją bei skelbime pateiktą informaciją.

Kitas būtinas žingsnis - patikrinti apribojimus veiklai objekte ir galimus įsiskolinimus, tarp jų ir galimas investicijas į tokio turto atnaujinimą (pvz., renovaciją). Kai kuriose valstybėse įvairūs nekilnojamojo turto savininko įsipareigojimai, netgi tokie kaip NT mokesčio sumokėjimas, seka ne paskui savininką, bet paskui daiktą. Tai reiškia, kad būtent pirkėjui gali tekti prisiimti apmokėti buvusio savininko neįvykdytas pinigines prievoles.

Kai kuriose šalyse tokie sandoriai sudaromi be Lietuvoje įprastos notarinės formos. Svarbu įvertinti sutarties sąlygas, pardavėjo garantijas, turto perdavimą ir atsiskaitymo tvarką. Mokėjimus rekomenduojama atlikti tik bankiniu pavedimu (banko čekiu), kad išvengtumėte ginčų. Prieš sudarant sutartį būtina ją atidžiai peržiūrėti, o kai kuriose šalyse pirkėjas turi turėti vertėją bei mokestinį atstovą.

NT brokerių patikinimus, kad jie užtikrina sandorio teisėtumą (ypač jei tokios garantijos yra išsakomos žodžiu), būtina vertinti kritiškai. Įsigyjant turtą asmeniniams poreikiams, gali laukti ir daugiau iššūkių, ypač jeigu šias investicijas siejate su atitinkama veikla, pavyzdžiui, trumpalaike nuoma. Ją vykdant bus būtina įsigilinti ne tik į šios veiklos vykdymo teisines prielaidas, bet ir mokestinę aplinką.

Todėl investuojant į nekilnojamąjį turtą užsienyje būtina atlikti nuodugnų tyrimą, apimantį tiek teisinius, tiek finansinius aspektus.

Nekilnojamojo turto nuomos apmokestinimas

Lietuvoje nekilnojamojo turto nuoma nelaikoma individualia veikla, registruoti individualios veiklos nereikia. Jeigu būstas išnuomojamas Lietuvos įmonei, ar užsienio įmonės nuolatinei buveinei Lietuvoje, ar individualią veiklą vykdančiam gyventojui jo veiklai vykdyti, tai iš tokio nuomininko gautos pajamos priskiriamos A klasės pajamoms.

Įsigijus verslo liudijimą gyvenamosios paskirties patalpų nuomai patalpos nuomojamos tik gyvenamosios paskirties ir tik gyventojams, kai iš tokios nuomos (pagal visus gyvenamosios paskirties patalpų nuomos verslo liudijimus) mokestiniu laikotarpiu gautos pajamos neviršija 45.000 Eur. Pajamos, gautos iš būsto nuomos, įsigijus verslo liudijimą, taip pat priskiriamos B klasės pajamoms. Nuo B klasės pajamų gyventojų pajamų mokestį apskaičiuoja, išskaičiuoja ir į biudžetą sumoka pats pajamų gavęs gyventojas.

Pasirinkus nuomoti būstą įsigijus verslo liudijimą, iki verslo liudijimo išdavimo reikia sumokėti (įmokos kodu 1461) fiksuoto dydžio pajamų mokestį. Kiekvienoje savivaldybėje jie būna skirtingi ir kasmet gali keistis.

1 pavyzdys: nuolatinis Lietuvos gyventojas, nuomoja būstą kitam gyventojui jo asmeniniams poreikiams. Metinė nuomos pajamų suma - 3.000 Eur. Gyventojo iš tokio nuomininko gautos pajamos priskiriamos B klasės pajamoms. Pats gyventojas (nuomotojas) gautas nuomos pajamas (3.000 Eur) turi deklaruoti ir nuo jų į biudžetą sumokėti 15 % pajamų mokestį, t. y. 450 Eur.

2 pavyzdys: gyventojas, vykdantis teisininko individualią veiklą, veiklai vykdyti iš kito gyventojo nuomojasi būsto patalpas. Mėnesio nuomos kaina 200 Eur. Nuomos mokestis išmokamas kiekvieną mėnesį. Nuomininkas, išmokėdamas išmokas už nuomojamas patalpas, priskiriamas A klasės pajamoms, nuo išmokamos sumos privalo išskaičiuoti 15 % pajamų mokestį - 30 Eur (200 Eur x 15 proc.) ir sumokėti į biudžetą, 170 Eur sumą išmokėti nuomotojui.

Su „Delfi“ susisiekusiam gyventojui kilo klausimų, ar už šalies ribų valdomą nekilnojamąjį turtą gali būti taikomi mokesčiai Lietuvoje. Atsakydama VMI Atrankos ir paramos auditui departamento vyresnioji patarėja Rūta Giedrienė pažymėjo, kad gyventojai už užsienyje turimą nekilnojamąjį turtą Lietuvoje nekilnojamojo turto mokesčio nemoka.

„Kadangi turtas yra užsienio valstybėje, jis apmokestinamas pagal tos šalies įstatymus. Tačiau jei nuolatinis Lietuvos gyventojas turi NT užsienyje ir, pavyzdžiui, gauna pajamų už jo nuomą, šias pajamas jis turi deklaruoti įprasta tvarka iki gegužės 1 dienos“, - komentavo R. Giedrienė.

Tiesa, jei išnuomotas turtas yra valstybėje, su kuria Lietuva yra sudariusi ir taiko dvigubo apmokestinimo išvengimo sutartį, o gyventojas joje sumokėjo pajamų mokestį nuo nuomos pajamų ir turi tai patvirtinančius dokumentus, Lietuvoje šios pajamos nėra papildomai apmokestinamos.

Į šį sąrašą yra įtrauktos 58 valstybės - tarp jų ES šalys, Jungtinė Karalystė, Japonija, Jungtinės Amerikos Valstijos, Jungtiniai Arabų Emyratai, Kinija, Kirgizija, Marokas, Meksika, Singapūras, Šveicarija, Turkmėnistanas, Turkija, Ukraina ir kitos.

Lietuvoje 120 vidutinių darbo užmokesčių (VDU) neviršijančios iš turto nuomos gautos pajamos šiuo metu apmokestinamos 15 proc. gyventojų pajamų mokesčiu (GPM), viršijančios 120 VDU - 20 proc. GPM. 60 VDU šiuo metu siekia 126,5 tūkst. eurų, 120 VDU - 253,07 tūkst. eurų.

Specialistės teigimu, inspekcija nuolat atlieka mokesčių mokėtojų rizikingumo vertinimą, kurio metu analizuoja turimą informaciją, pačių gyventojų deklaruotus bei gautus iš trečiųjų šaltinių duomenis, o taip pat ir viešai pasirodžiusią informaciją, gyventojų pranešimus.

Atlikdama gyventojų galimos mokestinės rizikos vertinimą, VMI peržiūri ir įvertina iš užsienio mokesčių administratorių gaunamą informaciją tiek apie NT užsienyje turėjimą, jo įsigijimą, tiek apie iš jo gautas pajamas. Apie pastebėtus pajamų ir išlaidų neatitikimus VMI informuoja gyventojus, kviečia savarankiškai įsivertinti deklaracijų duomenis, užduoda klausimus. Jei mokesčių administratoriui kyla papildomų klausimų, sprendžiama dėl kontrolės veiksmų.

NT nuomos apmokestinimas Jungtinėje Karalystėje (Anglijoje)

Fiziniai bei juridiniai asmenys kurie isnuomuoja nekilnojama turta Jungtineje Karalysteje bet nera nuolatiniai jos gyventojai privalo sumoketi 20% nuo gauto pelno. Anglijoje NT nuoma traktuojama kaip komercine veikla nesvarbu koks asmuo tuo uzsiima. Anglijoje, yra vedama metine apskaita ir deklaruojamo pelnas/nuostoliai.

Todėl islaidos susijusios su prieziura ir aptarnavimu (islaidos uz palukanas, remonta, agentu paslaugos, netgi islaidos baldams it tt) to NT yra nuskaicuojamos nuo gautu pajamu.

NT mokesčiai kitose šalyse: Ispanija ir Danija

Tarptautinių NT įmonių konsultantas, NT brokeris Edvardas Griškevič pasakoja, kad skirtingose Europos sąjungos valstybėse šis mokestis gali svyruoti nuo kelių šimtų eurų per metus iki kelių tūkstančių per mėnesį.

Danija

Danijoje nuosavą NT turi vos apie 60 proc. gyventojų (Lietuvoje šis rodiklis nuolat viršija 90 proc.). Nors NT yra sąlyginai pigus, NT pardavimas Danijoje, kitaip nei NT pardavimas Vilniuje, yra ilgas ir varginantis procesas. Kodėl danai taip kratosi nuosavybės?

Danijoje yra du NT mokesčiai: Vienas apskaičiuojamas pagal turto vertės mokestį. Mažiausias šio mokesčio tarifas yra 3 proc. ir vėliau progresyviai didėja, priklausomai nuo turto vertės, tačiau mokestis negali būti mažesnis nei 500 eurų per metus. Antrasis mokestis mokamas komunai (savivaldybei), t.y. žemės ir infrastruktūros mokestis, kurį nustato savivaldybė pagal NT zonas.

Reikia pabrėžti, kad NT vertę vertina komuna. Todėl net ir perkant NT su banko paskola jokių privačių vertinimų atlikti nereikia.

Tiesa, yra nemažai papildomų apribojimų, tarkim, savivaldybėje gali būti nustatytas įpareigojimas įsigytame NT gyventi ištisus metus, tai reiškia deklaruoti savo gyvenamąją vietą. Tose savivaldybėse negalima pirkti antrų arba atostogų namų.

Ispanija

Nekilnojamojo turto mokestis, kurį jo savininkas moka kiekvienais metais, nepriklauso nuo to ar savininkas yra nuolatinis Ispanijos gyventojas, ar ne. Šis mokestis nustatomas pagal rotušės pateiktą kadastrinę turto vertę, o mokesčio tarifas svyruoja nuo 0,4 proc. iki 1,1 proc. turto vertės ir skiriasi pagal Ispanijos regioną.

Tai daug mažesnis mokestis, mokamas kasmet už nuosavybę, pavyzdžiui, apie 80 eur už 3 kambarių butą. Įdomesnis NT mokestis yra sudaromas Ispanijos gyventojams pateikus metinę nuomos deklaraciją, kurioje nurodomos pajamos, gautos išnuomojus turtą, arba sąlyginis pajamų mokestis, apskaičiuojamas pagal savininko pajamas.

Arba savininkas sumoka už pajamas gautas iš NT nuomos, arba savininkas sumoka už pajamas, kurias galėjo gauti iš nuomos, bet dėl savo tingumo NT neišnuomojo. Mokesčio tarifas: Ispanams ir ES/EAE piliečiams 19 proc. gautų arba neuždirbtų nuomos pajamų, o ne ES/EAE piliečiams - 24 proc. Tiesa, yra lengvatų jaunoms šeimoms, senjorams, mažai uždirbantiems asmenims.

NT mokesčiai kitose Europos šalyse

Europoje nekilnojamojo turto mokesčių tarifai labai skiriasi tarp šalių, priklausomai nuo vietinių ekonominių sistemų, fiskalinių strategijų ir vyriausybės prioritetų.

Nors kiekviena Europos šalis taiko tam tikrą nekilnojamojo turto mokesčių formą, jų struktūra, skaičiavimo metodai ir tarifai labai skiriasi.

Šalyse, tokiose kaip Vokietija, Ispanija ir Belgija, nekilnojamojo turto mokesčius administruoja vietos valdžia, todėl mokesčių tarifai gali skirtis tarp miestų ir savivaldybių.

Kai kurios šalys (pvz., Prancūzija, Italija) nekilnojamojo turto mokestį skaičiuoja pagal kadastrines vertes - oficialius turto vertinimus, kurie dažnai yra žemesni už rinkos vertę.

2025 m. nekilnojamojo turto mokesčių pajamos, kaip privataus kapitalo dalis, atskleidžia efektyvią mokesčių naštą, tenkančią nekilnojamajam turtui kiekvienoje šalyje.

Jungtinė Karalystė šiuo metu užima aukščiausią vietą pagal nekilnojamojo turto mokesčių naštą, kur 1,94 % privataus kapitalo sudaro nekilnojamojo turto mokesčių pajamos. Kitoje spektro pusėje Liuksemburgas (0,05 %), Šveicarija (0,08 %) ir Austrija (0,10 %) išlaiko minimalią nekilnojamojo turto mokesčių naštą.

Daugelyje jurisdikcijų nekilnojamojo turto mokesčiai yra atskaitomi nuo juridinių asmenų pajamų mokesčio verslo savininkams, suteikiant strateginį pranašumą formuojant investicinius portfelius.

Keletas pavyzdžių:

• Kipras: 2025 m. ir toliau siūlo vieną palankiausių nekilnojamojo turto mokesčių aplinkų Europoje, ypač užsienio investuotojams, pensininkams ir nerezidentams.
• Graikija: 2025 m. nekilnojamojo turto mokesčiai taikomi nacionaliniu ir savivaldybių lygmenimis. Graikija naudoja „objektyvios vertės“ sistemą, pagrįstą oficialiomis zonų kainomis ir turto charakteristikomis, mokesčiams skaičiuoti, o ne rinkos kainomis.
• Prancūzija: 2025 m. naudoja kadastrinę nuomos vertę (valeur locative cadastrale) kaip mokesčių bazę, kuri kasmet koreguojama ir skiriasi pagal komuną.
• Švedija: 2025 m. nekilnojamojo turto mokesčių sistema išlieka stabili, ribota ir palanki investuotojams, ypač tiems, kurie laiko turtą ilgalaikėje perspektyvoje ar naudoja kaip pagrindines gyvenamąsias vietas.
• Portugalija: 2025 m. turi skaidriausią ir nuspėjamiausią nekilnojamojo turto mokesčių sistemą Europoje.

Žemiau pateiktoje lentelėje galite rasti palyginimą skirtingų Europos šalių nekilnojamojo turto mokesčių sistemų:

Nekilnojamojo turto mokesčiai Europoje turi ir privalumų, ir trūkumų:

• Turto perskirstymas: Nekilnojamojo turto mokesčiai gali prisidėti prie turto perskirstymo, apmokestindami didesnės vertės turtą aukštesniais tarifais.
• Skatinamosios priemonės tvariam vystymuisi: Kai kurios Europos šalys siūlo mokesčių lengvatas, skatinančias tvarų vystymąsi.
• Vienodumo trūkumas: Nekilnojamojo turto mokesčių sistemų vienodumo trūkumas visoje Europoje gali apsunkinti mokesčių atsakomybės palyginimą ar turto nuosavybės pasekmių supratimą skirtingose šalyse.

tags: #nekilnojamo #turto #nuoma #uzsienyje