Nekilnojamojo turto nuomos kainų apžvalga Kėdainiuose

Išsinuomoti butą Kėdainiuose nėra lengva, mat šiame mieste paklausa viršija pasiūlą, o ir butų nuomos kainos pastaruoju metu ženkliai šoktelėjusios. 1-3 kambarių buto nuoma per mėnesį gali atsieiti maždaug nuo 50 iki 150 eurų. Prie šios sumos nuomininkams dar prisideda ir komunaliniai mokesčiai: už sunaudotą elektros energiją, karštą ir šaltą vandenį, vadinamąjį „gyvatuką“, už šildymą.

Nuomos verslo legalumas ir mokesčiai

Nuomojamų butų Kėdainiuose trūksta, tačiau džiugina tai, kad vis daugiau kėdainiečių šia veikla užsiima legaliai. Štai šių metų sausio-liepos mėnesiais verslo liudijimą „Gyvenamųjų patalpų nuoma“ buvo įsigiję 25 Kėdainių rajono gyventojai, kurie valstybės biudžetą sumokėtu gyventojų pajamų mokesčiu papildė 3 097 eurais. Praėjusiais metais butų nuomai patentus buvo išsipirkę 18 kėdainiečių.

Verslo liudijimo įsigijimas - paprasčiausias būdas susimokėti mokesčius ir nekilnojamojo turto nuoma užsiimti legaliai kai šis turtas - namas, butas ar kambarys - yra nuomojamas kitiems gyventojams, pavyzdžiui, studentams, pensininkams ar kitiems asmenims. Verslo liudijimo kainas lemia keletas veiksnių - veiklos teritorija, veiklos rūšis bei vykdymo laikotarpis. Verslo liudijimas „Gyvenamosios paskirties patalpų nuoma“ šia veikla užsiimant Kėdainių rajono teritorijoje, kainuoja maždaug apie 5 eurus per mėnesį. Jei šia veikla besiverčiantis asmuo yra bedarbis, jam dar tenka susimokėti mokesčius „Sodrai“ ir už Privalomąjį sveikatos draudimą.

„Tais atvejais, kai nekilnojamąjį turtą (patalpas) gyventojas nuomoja kitiems gyventojams, paslaugą galima teikti ir neįsigijus verslo liudijimo. sudaryti nuomos sutartį ir, metams pasibaigus, deklaruoti pajamas ir iki kitų metų gegužės 1 dienos sumokėti 15 procentų gyventojų pajamų mokestį“, - informuoja J. Kokią sutartį pasirašyti su nuomininku - kiekvieno nuomotojo asmeninis reikalas. Valstybinė mokesčių inspekcija nereglamentuoja nuomos sutarčių turinio. Šiai institucijai svarbu tik tai, kad sutartyje būtų pažymėta nekilnojamojo turto nuomos kaina, nuo kurios ir yra skaičiuojami mokesčiai, jei turtas nuomojamas be verslo liudijimo. Sutarties pavyzdžių yra gausu internete.

Kainų augimas ir rinkos pokyčiai

Kėdainiuose kainos šoktelėjo šią vasarą. Prieš metus 1 kv. m kaina vidutiniškai buvo apie 500-600 Eur, o dabar - 700 ir net 1 000 Eur už 1 kv. m. Tokios kainos populiariausiuose rajonuose ir miesto centre. Jei butas be remonto, 1 kv. m kaina dabar apie 700 Eur. Kainos dabar siekia net 70 tūkst. Eur (už 2 k. butą). Prieš kelis metus tokį pat butą buvo galima nusipirkti už 35-50 tūkst. Eur. Dar vasarą tikrai buvau radusi neblogų 2-ų kambarių butų už 35-40 tūkst. Eur miesto centre. Kainos labai pamažu kyla tik rajone, kėdainiečių vadinamame „garadoku“. Čia visad buvo ir yra pigiausi butai: 1 kv. m kaina - iki 600 Eur.

Per ilgus metus, butų pasiūla Kėdainiuose visai nepasikeitė. „Pastatytas tik vienas daugiabutis, tad ir pasiūla liko tokia pati maža. Šią vasarą pastebėjau visišką sąstingį, tikrai buvo labai sumažėjęs parduodamų butų kiekis. Tuo metu rugsėjo mėnesį pasiūla labai išaugo (būdavo 100-110 butų skelbimų NT puslapyje). O šiuo metu vėl stebiu mažą pasiūlą (apie 70 butų per visą rajoną, populiarioje NT svetainėje)“, - sakė kėdainietė. Jos teigimu, apie nuosavus namus mažai ką galinti pasakyti, tik stebi, kad namas ar butas miesto centre kainuoja panašiai.

Žinoma, kainos yra didesnės skelbimuose, visad galima nusiderėti, bet jei butas ar namas sulaukia daugiau pirkėjų, kaina net išauga. Yra tokių namų, kuriuose butai tiesiog graibstomi, mokama bet kokia kaina. Kainos Kėdainiuose labai priklauso nuo vietos ir remonto bute, nuo aukšto (pirmas ir paskutinis aukštai pigiausi, tikriausiai kaip ir kituose miestuose). Manau, kainos vis kyla ir net pasiveja Kauno butų kainas, nes nėra Kėdainiuose butų pasiūlos. Pasigirsta apie naujus projektus, bet kol kas kėdainiečių susidomėjimo jie nesulaukia. O štai nuosavi nauji namai dygsta kaip grybai po lietaus.

MB „Rask namus“ NT ekspertas/įmonės direktorius Dalius Macinavičius teigė, kad pokyčius NT rinkoje stebi kas savaitę ir juos fiksuoja. „2021 metų pabaigoje Kėdainių mieste butų pardavimo vidurkis buvo 29 butai per mėnesį, 2020-aisiais - 22. Sakyčiau, kad situacija nėra tvari ir rinka nuolat keičiasi: kas buvo prieš pusę metų, visiškai netinka šiandienai, nes su kainomis baigiam pasiekti Kauną. Beje, Kauno priemiesčiuose naujos statybos būstą galima nusipirkti pigiau nei Kėdainiuose senos“, - prieš tai išsakytus Linos pastebėjimus patvirtino D.Macinavičius.

Jis juokauja, kad per penkerius darbo metus NT rinkoje pastebėjęs, jog pirkėjai niekada neranda ką pirkti, bet perka. „Butų pasiūla mieste svyruoja priklausomai nuo metų laiko: vasarą - daugiau, žiemą - mažiau. Paskutiniais mėnesiais pasiūla yra apie 100 butų, o nuperkama trečdalis. Logiškai mąstant - visus butus žmonės turėtų nupirkti per 3-4 mėnesius, bet taip tikrai nėra - atsiranda vis naujų, - skaičiavo NT pardavėjas. - Mano manymu, kainos šiuo metu visiškai neatitinka butų kokybės, bet kainą diktuoja ne pardavėjai ar brokeriai, o situacija rinkoje. Paklausa sukuria kainą, kuri per paskutinius kelerius metus ženkliai šoktelėjo. Drąsiai galiu teigti, kad nuo 2016 metų, kai pradėjau dirbti su nekilnojamuoju turtu, kainos padidėjo tris kartus.“

Kad būsto kainos yra stipriai išaugusios, o pasiūla menka, sutinka ir kitas Kėdainiuose dirbantis, bet prisistatyti nenorėjęs NT prekybininkas. „Kėdainiuose visada buvo nedidelė butų pasiūla. O pastaraisiais, 2021 metais, pastebėjome, kad ne tik patys kėdainiečiai, bet ir žmonės iš kitų miestų, pradėjo investuoti Kėdainiuose, nes Palangoje ar Vilniuje jau nebeįperka, todėl už atliekamus 30 ar 50 tūkst. eurų, kuriuos turi sąskaitoje, pirko nekilnojamąjį turtą Kėdainiuose. Dabar tie butai yra skirti nuomai. Tad ir nuomos pasiūla pastaruoju metu Kėdainiuose yra didesnė, nes prieš tai ji buvo labai menka. Kalbant apie butų pardavimus, jų yra, bet kainos neadekvačios, nebeatitinka realybės. Naujo buto savikaina su daline apdaila yra daugiau nei tūkstantis eurų už kvadratą“, - apie dabartines NT kainų tendencijas pasakojo brokeris.

Nuomos pasiūlos augimas ir investicijos

D.Macinavičius taip pat pritaria, kad dalis žmonių butus perka ne kaip gyvenamąjį būstą sau, bet nuomai. „Turime nuolatinių klientų kėdainiečių, kauniečių bei užsienyje gyvenančių tautiečių, kurie mums teikia užsakymus butams įsigyti kaip investiciją, nuomai. Nuomos kaina priklausomai nuo buto ir vietos gali būti nuo 50 iki 400 eurų per mėnesį, plius komunaliniai mokesčiai. Aišku, tie butai po 50 Eur dažniausiai būna bendrabučiuose ir labai prastos būklės. Stebime tendenciją, kad pirkėjai, gyvenantys mažesniame bute, perka didesnį ir gavę mūsų patarimą to buto neparduoda, o nuomoja ir už gautus pinigus dengia savo būsto paskolą.“

Pasidomėjus, ką daugiausiai perka kėdainiečiai pastaruoju metu, D.Macinavičius sakė, jog viską, tik jie sudaro apie 80 proc. visų pirkėjų, likę 20 proc. - kitų miestų, o kartais ir šalių gyventojai. „Nėra to, ko negalima būtų parduoti. Viskas priklauso nuo kainos. Perkama nuo bendrabučio kambarių iki prabangių būstų, kurių pasiūla Kėdainiuose ypatingai maža, o paklausa tikrai yra. Jei šeima neturi vaikų arba turi vieną, dažniausias pirkinys būna 2 kambarių butas. Vienišiai arba jaunos poros tradiciškai perka 1 kambario butus. Labai įdomi tendencija, kad vyresnio amžiaus žmonės, kurie parduoda savo namus, nori didelių ir erdvių 3-4 kambarių butų, kurių pasiūla šiuo metu tikrai nedžiugina“, - apie kėdainiečių pageidavimus pasakojo NT pardavėjas.

Kalbant apie namų pardavimus ir jų kainas, nežinomu norėjęs išlikti Kėdainiuose dirbantis brokeris taip pat turi pastebėjimų: „2021 metais yra išpirkta labai daug sklypų. Man pačiam kyla didelis klausimas, už ką žmonės statysis namus. Nuo 2021 metų pasikeitė statybos įstatymas, kuriame nurodoma, kad dabar naujai statomi namai turi būti nebe A+, bet A++ energetinio naudingumo, tai reiškia, kad turi būti ir saulės baterijos, šildymas iš atsinaujinančių šaltinių, sertifkuotos medžiagos ir t.t. Vien tik statybos įstatymas pabrangina namų statybos kaštus. Bet aš matau, kad statybos vyksta, žmonės statosi patys sau. O žvelgiant į senos statybos namų pardavimus, dabar yra klaustukas, kadangi kainos tikrai yra neadekvačios. Daugeliui jų reikia daryti generalinį remontą - atlikti santechnikos, elektros atnaujinimo, šildymo sistemos darbus. Todėl pasistatyti naują apie 100 kv. m namą yra pigiau nei renovuoti seną, kad ir geroje vietoje“.

NT eksperto pastebėjimu, žmonės renkasi Janušavos kaimą ar sodų bendrijas, kur statosi naujus namus už pigiau nei tai jiems kainuotų renovuoti senus. „Namų kainos priklauso nuo to, kokio tipo namas. Tarkim, medinis namas gali kainuoti apie 50-60 tūkst. eurų Janušavos g., Vytauto g. ar Vydūno g. Jeigu namas yra mūrinis, jis gali kainuoti nuo 70 tūkst. iki daugiau nei 100 tūkst. eurų. Žemės aplink namą gyvenamųjų namų kvartaluose paprastai būna standartiškai - iki 20 arų, kartais daugiau, aišku, sodų bendrijose standartas - apie 6 arus“, - dėstė NT brokeris.

Derybos ir pirkėjų elgsena

D.Macinavičius, dirbdamas NT srityje, pastebi, jog būna visokių klientų: dažniausiai žmonės nežino, ko nori, perka, neatsižvelgdami į savo galimybes arba neįvertina, kaip jie tame bute gyvens. „Esu turėjęs situaciją, kai 4 asmenų šeima ieškojo 1 kambario buto. Atsisėdom su šeimos galva ir jam pasakiau, kad jis daro kvailystę. Aišku, supyko, kad kišu savo nuomonę. Bet vėliau suradom jo šeimai 3 kambarių būstą, tilpom į finansinius rėmus. Gyvena laimingi ir savo draugams mus rekomenduoja, - pasakoja NT pardavėjas. - Pastebime tendenciją, kad labai dažnai pirkėjai, kurie perka „patys“, supratę, kad padarė klaidą (permokėjo, neįvertina savo galimybių ir kt.), skambina, prašo „išsukti“ nuo pardavėjų ir padėti susigrąžinti sumokėtą avansą.“

Paklaustas, ar būsto pirkėjai derasi, nenorėjęs prisistatyti NT pardavėjas tikino, jog tai daro absoliučiai visi, bet visą laiką sutvarkytą, suremontuotą butą perka pirmiau negu tą, kuriam reikia remonto. „Pastaruoju metu vyrauja tendencija, kad nepriklausomai nuo amžiaus žmonės labai pradėjo vertinti laiką. Jeigu jis nusipirks pigesnį butą, kurį reikia remontuoti, vis tiek reikės imti paskolą, rūpintis remontu, praeis gal metai ar daugiau. Todėl pirkėjui labiau apsimoka imti didesnę paskolą ir pirkti būstą, į kurį atėjus galima iš karto gyventi, - patarė NT brokeris. - Pastebime, kad kuo toliau, tuo dažniau žmonės būstus perka per brokerius. Rašo jiems įgaliojimus tiek parduoti, tiek nupirkti būstą. Netgi būna tokių atvejų, kai parašo įgaliojimą paimti iš banko paskolą. Jie tiesiog dirba savo darbą, o mes jiems pristatome raktus, dokumentus ir viskas.“

O D.Macinavičius sakė, jog derybos labai priklauso nuo paties pirkėjo įgūdžių. „Dažniausiai patys nemoka derėtis ir būna, kad nieko nenusidera. Kai pirkėjas samdo mus deryboms, tada derybos būna naudingos tik pirkėjui. Yra tekę nuderėti 8 tūkst. eurų nuo prašomos kainos. Pirkėjai, kurie perka su paskola, derasi labai minimaliai. Tie, kurie perka savo lėšomis, derasi iki paskutinio kraujo lašo“, - pastebėjo NT ekspertas.

Ateities įžvalgos

Paprašyti pasidalinti ateities įžvalgomis, NT brokerių ir ekspertų nuomonės kiek išsiskyrė. Nenorėjusio prisistatyti brokerio teigimu, NT kainos bent jau artimiausiu metu kristi neturėtų. „Dar daug kas, ypač jaunimas, tikisi, kad kainos kris, bet tai yra didelė klaida. Nematau jokių ženklų, kad jos galėtų kristi. Kol energetikos kainos kyla, jos ir čia kilo ir kils. Jeigu būstą perkate sau, mes visada sakome, kad nėra pigiau nei pirkti šiandien, čia ir dabar. Pažiūrėjus į dešimties ar penkiolikos metų laikotarpį, kreivė visą laiką turi polinkį kilti aukštyn. Tarkim, 2008 metais taip, ta kreivė buvo nukritusi, bet po penkerių ar dešimties metų ji vėl grįžo į ankstesnį ar net dar aukštesnį lygį ir nuosavybės vertė vėl pakilo. Tai yra laiko klausimas. Esmė yra ne sumose (labai dažnai pirkėjai ir pardavėjai maišo sumos ir vertės santykį), bet nekilnojamojo turto vertėje“, - pažymėjo NT pardavėjas.

Tačiau D.Macinavičius yra kiek kitokios nuomonės. „Labai norėtųsi, kad kainos nustotų pūstis. Jau atrodo tuoj tuoj viskas sprogs, bet… kainos auga, kaip grybai po lietaus. Manau, kad tikrai turi pradėti rinka trauktis: bankai giežtina reikalavimus, labiau žiūri į pirkėjo finansus, labai vertina būsto būklę“, - dėstė MB „Rask namus“ NT ekspertas bei įmonės direktorius.

Taip pat, anot jo, pastebima tendencija, kad pardavėjai vis labiau klimpsta į skolas dėl įvairių situacijų. „O su tokiais būstais būna sunku dirbti, nes bankai nenoriai tokius finansuoja. Tenka studijuoji CK (Civilinį kodeksą) ir CPK (Civilinį procesinį kodeksą), įrodinėti bankui, kad tokį turtą nori pirkti pirkėjas ir tai leidžia LR įstatymai. Tenka dažnai derinti tokius sandorius su antstoliais, kreditoriais, pardavėjais ir pirkėjais. Būna daug įtampos, kartais ašarų, kai situacija pasirodo beviltiška. Kai kurie pardavėjai NT atiduoda už dyką, kad tik kas padengtų esančius įsiskolininimus“, - kitokią NT pardavimo pusę atskleidė D.Macinavičius.

Apibendrinant, nekilnojamojo turto rinka Kėdainiuose išlieka dinamiška ir priklauso nuo įvairių veiksnių, tokių kaip pasiūla, paklausa, ekonominė situacija ir pirkėjų lūkesčiai.

tags: #nekilnojamo #turto #nuoma #kedainiai