Nekilnojamasis turtas yra ne tik asmeninės egzistencijos pagrindas, bet ir ekonominės veiklos pagrindas įmonėms bei organizacijoms. Rusijoje aktyviai formuojasi ir vystosi nekilnojamojo turto rinka, todėl daugėja piliečių, įmonių ir organizacijų, dalyvaujančių nekilnojamojo turto sandoriuose. Nekilnojamasis turtas yra pagrindinė diskusijų tema per valstybės ir savivaldybių turto privatizavimą, nuomojant negyvenamąsias patalpas, perkant ir parduodant gyvenamąsias patalpas.
Tik žinios apie esamą teisinę sistemą šioje srityje leidžia priimti teisiškai pagrįstus ir ekonomiškai kompetentingus sprendimus. Štai kodėl nekilnojamojo turto lyginamoji analizė yra tokia svarbi.
Nekilnojamojo Turto Samprata Ir Teisiniai Aspektai
Pagal Civilinio kodekso 130 straipsnį, nekilnojamasis turtas apima:
- Žemės sklypus
- Žemės gelmes
- Atskirius vandens telkinius
- Viską, kas tvirtai sujungta su žeme (įskaitant miškus, daugiamečius augalus, pastatus ir statinius)
Taip pat, atsižvelgiant į valstybinę registraciją, nekilnojamuoju turtu laikomi orlaiviai ir jūrų laivai, vidaus vandenų keliai ir kosminiai objektai. Kaip visuma arba jos dalį, bendrovė gali būti pardavimo, įkeitimo, nuomos ir kitų sandorių, susijusių su personalo, pakeitimo ir nutraukimo daiktinių teisių objektas.
Civilinio kodekso 131 straipsnis nustato atvirą, viešą valstybinės nekilnojamojo turto registracijos aktą. Tai reiškia, kad viešoji įstaiga, atsakinga už valstybės nekilnojamojo turto įregistravimą, privalo teikti informaciją apie registraciją ir registruotų nuosavybės teisių perdavimą bet kuriam asmeniui.
Rinkos Vertinimo Metodai
Rinkos vertinimo metodai padeda pelningiausiai disponuoti nekilnojamuoju turtu. Šis vertinimas tampa būtinas, kai žemės ir turto savininkai nori nustatyti juos gauti kreditą. Per pirmąjį privatizavimo etapą tokie vertinimai nebuvo padaryti arba padaryti tiesiog iš akies. Investuotojas nustato kainą.
Vertinimas yra būtinas ir antrinis klausimas akcijų privatizuotose įmonėse, siekiantiems padidinti savo įstatinį kapitalą suma, užtikrinta nekilnojamuoju materialinių išteklių. Tai reali problema prospektas leis investuotojams išvengti klaidų nustatant akcijų kainą. Analizė perspektyvas didinti turto ir jo komercinio naudojimo vertę turėtų būti grindžiamas griežtu ekonominiai skaičiavimai, tiksliai ir profesionaliai įvertinti realios rinkos vertės turtą.
Pagrindinis vertinimo metodas - palyginami pardavimo būdas. Šis metodas yra taikomas tais atvejais, kai kyla žemės ir nekilnojamojo turto rinka, yra realus pardavimas, kai ji yra rinkos kaina, o vertintojų užduotis yra analizuoti rinką, palyginti panašius pardavimus ir taip gauti apskaičiuotą vertę objektas. Metodas yra pastatytas ant palyginti siūlomi parduoti, kuriems taikomas rinkos kolegomis. Labiausiai jis yra plačiai naudojamas Vakaruose (90 procentų atvejų).
Metodas vertinant kainuoja žemės beveik netaikomas. Gali būti naudojamas tik išskirtiniais atvejais, žemės vertinimo neatskiriamai padarytų patobulinimų apie jį. Manoma, kad žemė yra pastovus, o ne panaudota, ir sąnaudų metodas yra naudojamas įvertinti dirbtinius objektus, sukurtus žmogus. Apskritai, žemės vertė nustatoma, kiek pajamų galite gauti iš jo naudojimą.
Vertinimas taip pat reikalingas regioninei mokesčių politikai. Pasaulyje pagrindas vietinis mokestis yra nekilnojamojo turto mokesčio, dėl šio mokesčio gaunamų apie 70 procentų vietinio biudžeto. Žinoma, su rinkos plėtra, su tikrosios vertės atėjimas perėjimo į tokią apmokestinimo sistemą, kuri paskatino nekilnojamojo turto rinkos plėtrą ir sudarytų sąlygas tuo pačiu papildyti savivaldybių biudžetų.
Paslaugų kaina profesinėje nuomonės labai skiriasi priklausomai nuo vertinamų objektų, darbų sudėtingumo tipo ir, žinoma, apie tai, ką tiksliai specialistai dalyvavo atliekant vertinimą.
Nusidėvėjimo Įtaka Nekilnojamojo Turto Vertei
Nusidėvėjimas yra būdinga atsižvelgiant į turto naudingumo mažėjimo, jos vartotojų skundas, kalbant apie potencialaus investuotojo ir išreiškiamas mažinant įvairių veiksnių sąnaudas per tam tikrą laiką. Kadangi įrenginio eksploatacijos palaipsniui blogėja parametrus, apibūdinančius struktūrinį patikimumą pastatų ir statinių, taip pat jų funkcinė tinka dabartinis, o ypač ateityje naudojimas susijęs su žmogaus veikla.
Dėvėti (I) paprastai matuojamas procentais ir vertine išraiška nusidėvėjimas Nusidėvėjimo (D). Už kiekvieną drabužiai tipo būdingas jo vieneto: nuimamas drabužiai vadinamas drabužiai, kurių pašalinimas yra fiziškai įmanoma ir ekonomiškai įmanoma. Taigi ekonominis yra pagamintas, kad iš tam tikros rūšies susidėvėjimo pašalinimo išlaidų, turėtų būti sustiprintas objektą kaip visuma vertę. Nustatant visus aptarimas rūšių apie bendrą pablogėjimo sukauptą nusidėvėjimą turto. Vertine išraiška, sukauptas nusidėvėjimas atspindi tarp mažesnę kainą ir rinkos kainos apskaičiuotos objekto skirtumą.
Fizinis gyvenimas pastato (VF) - nustatoma eksploatavimo laikotarpį pastato, kurio metu iš pažymėtų struktūrinių elementų pastato būklė atitinka tam tikrus kriterijus (struktūriniai patikimumą, ilgaamžiškumą ir fizinis, ir tt). Fizinę gyvenimo objekto yra įdėti į statybos ir priklauso nuo nuolatinių pastatų grupei.
Ekonominį gyvenimą (PE) - yra nustatomas pagal operacijos, kurios metu objektas generuoja pajamų. Per šį laikotarpį, taip prisidedant prie patobulinimų į kainą. Ekonominis gyvenimas objekto baigiasi, kai iš įrenginio veikimas negali generuoti pajamas, paskirta atitinkama norma panašiomis objektų šiame nekilnojamojo turto rinkos segmente.
Efektyvus amžius (EW) - remiasi chronologine amžiaus pastate, atsižvelgiant į jo techninę būklę ir įvertinus ekonominius veiksnius, turinčius įtakos jų apskaičiuotos objekto vertę datos esama. Priklausomai nuo konkretaus naudojamo pastato veiksmingo amžiaus, gali skirtis nuo chronologiškai amžiaus aukštyn arba žemyn.
Fizinis pablogėjimas laipsniškas nuostolių pradžių įdėti į techninių ir eksploatacinių savybių objektui statyti pagal klimato veiksnių ir žmogaus veiklos įtaka. Normatyvinis metodas apima fizinio nusidėvėjimo įvairių reguliavimo instrukcijos tarpšakinių ar žinybinio lygio naudojimą. Savikainos metodas nustatyti fizinį susidėvėjimą. Fizinis nepablogėjimo įvertinimo metu yra išreikšta vertė objektyviai būtinos priežiūros priemonės, pašalinti žalą konstrukcijų, sistemų ar pastato, kaip visumos, ir jų pakeitimo išlaidas.
Šiuo atveju fizinio nusidėvėjimo galima apskaičiuoti atskirų pastato elementų ir sudedant apskaičiuotą nusidėvėjimą, ir visai pastate. Šios formulės taikymas taip pat yra svarbus apskaičiuojant palūkanų koregavimus dėvėti lyginamų objektų (palyginti pardavimų metodas), kai vertintojas yra neįmanoma patikrinti pasirinktus analogų nustatyti naudojamų parametrų skaičiavimo formulės (1).
Kaip minėta anksčiau, fizinis nusidėvėjimas yra padalintas į disponuojamų ir neišvengiamą nusidėvėjimą. Vienkartiniai fizinio nusidėvėjimo trumpaamžių elementų. Už jos atsiradimo priežastis yra natūralus susidėvėjimas pastato elementų per tam tikrą laiką, o taip pat neatsargus operacija. Tokiu atveju pardavimo kaina pastato, atitinkančio nusidėvėjimą, kaip ateityje savininkas reikės atlikti „anksčiau atidėtų techninės priežiūros darbų“, siekiant atkurti normalią pastato naudingumą.
Ženklai funkcinės pablogėjimo vertinamo pastato yra nesvarbus jo erdvės planavimo ir / ar konstruktyvūs sprendimai šiuolaikinius standartus, įskaitant ir įrangos, reikalingos normaliam objekto pagal jos esamą ar numatomą naudojimo įvairovė. Priklausomai nuo fizinio galimybe ir pagrįstumo pašalinti funkcinės būklės blogėjimo priežastis, ji yra padalyta į išvengiamas ir neišvengiamas.
Nenuimamas funkcinis nusidėvėjimas paprastai sukelia pasenusi kosmoso planavimo ir / ar projektavimo ypatybes vertinamų pastatų, santykinai modernios statybos standartus. Norėdami nustatyti reikiamus skaičiavimo indeksai (vertės nuomos kainos, kapitalizacijos normos ir kiti) naudoja ištaisyti duomenis palyginamų bendraamžių. Šiuo atveju pasirinkti analogai neturėtų atskleidė požymių objekto vertinimo nepašalinamosios fizinio nusidėvėjimo.
Išorinis (ekonomikos) dėvėti, nes neigiamas, atsižvelgiant į poveikio aplinkai vertinimo subjekto iš objekto nusidėvėjimą: rinkos sąlygos, pasikeitimai į aplinkos apsaugos infrastruktūrą, teisės sprendimai mokesčių srityje, ir tt Išorinis drabužiai objekto, priklausomai nuo to, jo priežasties, daugeliu atvejų, yra neišvengiamas dėl to, kad į vietą nekintamumo, tačiau kai kuriais atvejais gali „plauti savo rankas“, nes teigiamų pokyčių supančios rinkos aplinkoje.
Suporuotų pardavimo, remiantis turimų kainų informacijos apie neseniai parduotų panašių objektų (poriniai pardavimo) analizės metodas. Metodas leidžia apskaičiuoti mirtinų išorinio drabužiai gyvenimą remiantis drastiškai sumažinti likusių ekonominio gyvenimo pastato, nes jos neišvengiamos griovimo.
Pavyzdys: vertinamas pastatas, anksčiau kilęs iš būsto ir pritaikytas administraciniams tikslams. Fizinio nusidėvėjimo pastatai vertinami pagal PTI į vertinimo metu yra 40%. Tačiau, atsižvelgiant į pertvarkymo Dėl pirmiau nurodytų priežasčių pastato planą turi būti nugriautas po dviejų metų terminui nuo vertinimo dienos. Apskaičiuoti šiuo atveju sukaupta nusidėvėjimo daugiausia 93% dėl to, kad išorinių veiksnių poveikio.
| Nusidėvėjimo Tipas | Apibūdinimas | Poveikis Vertei |
|---|---|---|
| Fizinis Nusidėvėjimas | Natūralus susidėvėjimas, neatsargus naudojimas | Mažina vertę dėl remonto poreikio |
| Funkcinis Nusidėvėjimas | Pasenę planavimo sprendimai, neatitinkantys šiuolaikinių standartų | Mažina vertę dėl funkcinių trūkumų |
| Išorinis Nusidėvėjimas | Poveikis išorinių veiksnių (rinkos sąlygos, aplinkosauga, teisės aktai) | Gali tiek mažinti, tiek didinti vertę priklausomai nuo aplinkybių |
Nekilnojamojo Turto Rinkos Pokyčiai
Nekilnojamojo turto rinka yra labai jautri vykstančių pokyčių šalyje. 1992 - 1994 m. investicijos į biurą ir gyvenamųjų patalpų sąlygomis buvo vienas iš efektyviausių būdų, siekiant apsaugoti sostinę nuo infliacijos. Neigiami procesai nekilnojamojo turto rinkoje į pirmąją vietą dėl politinio nestabilumo. Svarbiausia tai turi įtakos įmonių, dirbančių su negyvenamųjų patalpų, žemės ir brangaus būsto.
Ekonominė politika vykdoma tiek vietinės ir federalinės valdžios institucijų, nesukuria realias prielaidas didinti pajamas, plačiai įgyvendinti veiksmingas kredito mechanizmus, įskaitant hipotekos. Nepagrįstai griežti pozicija klausimais dėl nekilnojamojo turto sandorių apmokestinimo valstybės skatina nelegalią pinigų apyvartą, ir todėl pablogėja kriminogeninę situaciją rinkoje.
Nepaisant visų problemų, nekilnojamasis turtas ir dabar gali gauti apčiuopiamų pajamų. Nekilnojamasis turtas svarbiausias, kietas produktas iš visų esamų, jis negali pavogti, prarasti ar...
Nekilnojamojo turto mokesčio deklaracijos KIT711 užpildymo ir pateikimo tvarka juridiniams asmenims
tags: #nekilnojamo #turto #lyginamoji #analize