Nekilnojamojo Turto Burbulas: Kas Tai Ir Ar Jis Gręsia Lietuvai?

Pastaraisiais metais nekilnojamojo turto (NT) rinkoje Lietuvoje, ypač didžiuosiuose miestuose, stebimas spartus kainų augimas. Šis augimas kelia klausimus apie galimą kainų burbulo susidarymą ir jo potencialias pasekmes šalies ekonomikai. Finansų rinkose ir ekonomikoje burbulas yra situacija, kuomet aktyvo kaina atitrūksta nuo tikrosios jo vertės.

Tačiau nustatyti tą fundamentalią vertę nėra lengva, todėl apie burbulą dažnai sužinome tik jam sprogus. Geriausiai mums pažįstami nekilnojamojo turto burbulai - vieno didelio burbulo sprogimą Lietuvoje stebėjome mažiau nei prieš dešimtmetį. Finansinis burbulas - tai žmonių (paprastai investuotojų ir spekuliantų) sukeltas žymus turto vertės padidėjimas, žymiai viršijantis fundamentaliais rodikliais grindžiamą tikrąją aktyvų vertę. Trumpiau tariant finansinis burbulas - tai stiprus aktyvų pervertinimas.

Daug investuotojų per 2007-2009 metų ekonominę krizę iš naujo prisiminė, ką reiškia akcijų ir nekilnojamo turto burbulas, ką reiškia nepasverta rizika ir nuostoliai. Kai kurie neteko pusės ar netgi daugiau investuotų lėšų.

Kas lemia aukštas būsto kainas?

Tiek analitikai, tiek nekilnojamojo turto agentūros pripažįsta, kad vienas iš didžiausių nekilnojamojo turto kainų kėlikų yra nepagrįsti žmonių lūkesčiai, kad būstas brangs. Lietuvos banko Ekonomikos departamento direktoriaus Raimondo Kuodžio teigimu, yra dvi pirkėjų rūšys - spekuliantai, kurie perka nekilnojamąjį turtą tam, kad pasipelnytų iš jo brangimo ir žmonės perkantys būstus sau.

„Ir visiškai nesvarbu, kokia dalis yra spekuliantų ir ne spekuliantų. Svarbu, kad šių dviejų grupių sąveika pagimdo savaime išsipildančias pranašystes. Jei žmogus mano, kad būstas brangs, taip ir nutinka, bet neturi būti aiškinama, kad tai yra racionalus procesas.“,- kalbėjo R. Kuodis.

Kainos gali būti palaikomos dirbtinai

Nekilnojamo turto ekspertas iš Latvijos E. Šins sako, kad iš tam tikrų požymių galima spręsti ar nekilnojamojo turto rinkos dalyviai stengiasi daryti įtaką nekilnojamojo turto kainoms. "Jei bankai suteikia didesnes paskolas, kurių vertė 110 proc. būsto vertės, o jų grąžinimo terminas pratęsiamas tiek, kad paimtą paskolą gali tekti grąžinti vaikams arba jau ir statybinės bendrovės pasisiūlo paskolinti trūkstamus pinigus, tai yra dirbtinio kainų kilimo išlaikymo požymiai.“,- aiškino E. Šins.

Ekspertas teigia, kad tai gali būti ir pagrindiniai požymiai, kurie gali reikšti, kad artinasi nekilnojamojo turto krizė. Panašūs procesai vyko ir 9 - ojo dešimtmečio pradžioje Skandinavijoje, prieš nekilnojamojo turto rinką ištikusią krizę. Pavyzdžiui, Suomijoje per dvi savaites nekilnojamojo turto kainos nukrito nuo keturiasdešimties iki penkiasdešimties procentų. Bankai prieš pat krizę taip drąsiai dalijo paskolas, kad pasiskolintų pinigų būstui užtekdavo ir baldams, bei kitiems, kad ir namų apyvokos daiktams.

Ar yra krizės požymių Lietuvoje ir Latvijoje?

Nekilnojamojo turto agentūros „Oberhaus“ Vertinimo ir rinkodaros skyriaus vadovas Sauliaus Vagonio teigimu, būsto kainų šuolį lėmė ir Lietuvoje atsiradusios geros kreditavimo galimybės. "Žmogus, turintis apibrėžtas ir pastovias pajamas, gali pakankamai lengvai įsigyti nekilnojamąjį turtą net ir neturėdamas sąskaitoje daug pinigų. Bankas suteikia 95 ar net 100 proc. kreditą ne tik būstui įsigyti, bet ir jo remontui. Tai yra bene pagrindinė aplinkybė, kodėl yra tokios aukštos būsto kainos.“,- aiškino S. Vagonis.

„Parex banko“ atstovai teigia, kad rizika skolinant pinigus, o ypač būstui įsigyti didėja. Banko tarybos pirmininkas Gatis Kokins sako, kad Latvijos būsto paskolų rinka per praėjusius metus paaugo 100 proc., tuo tarpu banko paskolų portfelis išaugo 40 proc. "Mes praradome tam tikrą rinkos dalį, kurią pasiėmė konkurentai, tačiau tai padarėme sąmoningai. Tai mūsų reakcija į galimą nekilnojamojo turto rinkos krizę.“,- aiškino G. Kokins.

Tačiau dalis Lietuvos nekilnojamojo turto agentūrų prognozuoja, kad šiemet nekilnojamasis turtas ir toliau brangs. Tiesa gerokai mažiau nei pernai ar užpernai. Pasak agentūrų ekspertų, rinka turėtų stabilizuotis ir kainos kitąmet gali augti nuo10 iki 20 proc. Tačiau tai tik prognozės.

Kaip pastebėti besiformuojantį nekilnojamojo turto burbulą?

Pagal šiuos kriterijus Lietuvos būsto rinkoje situacija išlieka tvari, tačiau pasaulyje vėl matome ne vieną valstybę, kur būsto kainos atitrūko nuo gyventojų galimybių. Svaigius kainų šuolius galėjome stebėti Skandinavijos šalyse, Kanadoje, Australijoje, kai kuriuose Kinijos didmiesčiuose. Vis tik daug kur spartų kainų augimą lėmė ne neracionalūs lūkesčiai, o pasiūlos trūkumas ir didelė paklausa.

Šiandien pasaulyje beveik 10 trilijonų JAV dolerių vertės obligacijų pajamingumas yra neigiamas. Kitaip sakant, perteklinė pinigų pasiūla ir jų paklausos trūkumas sukūrė situaciją, kurioje investuotojai ne tik nereikalauja teigiamų palūkanų, bet sutinka neatgauti visų investuotų pinigų. Labiausiai pastaruoju metu kilo sparčiai augančių, bet beveik ar visai neuždirbančių pelno įmonių akcijos.

Vis tik negalima vadovautis vien lūkesčiais ir ignoruoti, kad, pavyzdžiui, JAV įmonių pelno ir BVP santykis yra netoli istorinių aukštumų, o akcijų kainų ir joms tenkančio vidutinio pelno santykis (angl. CAPE) aukštesniame lygyje buvo tik 1929 ir 1999 metų pabaigoje.

Vis dažniau gyventojai perka kriptovaliutas tik dėl to, kad tikisi jų brangimo. Socialiniuose tinkluose mirga reklamos, raginančios investuoti į šias sparčiai brangstančias naujas turto klases, o žiniasklaidoje galima pamatyti antraščių, prognozuojančių, kad, pavyzdžiui, vienas bitcoin už dešimtmečio kainuos 100 tūkst. Neracionalūs lūkesčiai ir svajonės greitai praturtėti, sukuria netvarią paklausą ir yra akivaizdus burbulo indikatorius.

Lietuvos NT situacija ir palyginimas

Per pastaruosius penkerius metus nekilnojamojo turto kainos Lietuvoje, o ypač didžiuosiuose miestuose, augo tikrai sparčiai. Bet spartus augimas nėra tapatu kainų burbului. Vien tai, kad kainos auga greičiau, nei kažkas norėtų, nereiškia nieko. Svarbūs visai kiti veiksniai.

Pirmiausia reikėtų pabandyti įvertinti, ar Lietuvos NT kainos yra fundamentaliai pagrįstos. Tam galima naudoti tiek investicines metrikas, tiek palyginamąją analizę, tiek ekonominius faktorius.

Investicinės metrikos

Geriausia investicinė metrika, apibrėžianti nekilnojamojo turto kainų tvarumą, yra objektų atsipirkimas. Tai yra skaičius, parodantis, kiek metų turėsite nuomoti NT objektą, kad iš nuomos pajamų atgautumėte už jį sumokėtą sumą.

Šiuo metu, remiantis „Ober-Haus“ metine analize, Lietuvoje komercinis nekilnojamasis turtas generuoja maždaug 6 proc. metinę grąžą, o gyvenamasis Vilniaus centre 4,4 proc. metinę grąžą. Tad galima daryti prielaidą, jog butų metinė grąža (vertinant ne tik sostinės centrą) sukasi apie 4-7 proc. per metus. Tai reiškia, kad bendrai NT investicijų atsipirkimas Lietuvoje siekia 15-20 metų.

Lyginamoji analizė

Žiūrėdami į lyginamąją analizę, galime vertinti, kiek turtas Lietuvoje yra brangesnis nei kaimyninėse šalyse. Lengviausia tai padaryti skaičiuojant, kiek metų vidutines pajamas uždirbantis asmuo turėtų dirbti, kad galėtų sau leisti įsigyti vidutinį butą.

Vidutinis Vilniaus gyventojas vidutinį 60 kvadratinių butą 2020 m. pabaigoje galėjo įsigyti už 11,29 metų atlyginimą, Kauno už 7,65 metų, o Klaipėdos už 6,95 metų. Taline panašiai - vidutinis gyventojas dėl vidutinio buto turėtų dirbti 8,24 metų, Rygoje 13,74 metų, o Varšuvoje 11,47 metų.

Ekonominiai faktoriai

Galiausiai vertinant ekonominius faktorius, svarbiausia įvertinti atlyginimų augimą ir gyventojų pokytį. Lietuvoje Kauno ir Klaipėdos miestai per pastaruosius metus nei augo, nei mažėjo. Vilniuje gyventojų skaičius padidėjo. Tad kainoms spaudimą Vilniuje sudaro vien paklausa iš gyventojų skaičiaus augimo.

Vertinant atlyginimus, Lietuvoje nuo 2016 iki 2021 m. vidutinis atlyginimas augo 58,7 proc. Nuo 2010 iki 2021 m. augimas siekė net 94,5 proc. Butų kainos Vilniuje per pastaruosius penkerius metus augo 43 proc., o nuo 2010 m. - 40 proc. Kaune per atitinkamus laikotarpius augimas siekė 61 proc. ir 49 proc., o Klaipėdoje 16 proc. ir 26 proc. Tad visur atlyginimų augimas gerokai viršijo butų kainų augimą.

Tačiau esminiai skaičiai rodo, kad nekilnojamojo turto rinka, nors yra gana brangi, į burbulo teritoriją 2020 m. pabaigoje nelabai buvo įvažiavusi.

Kredito rinkos rodikliai

Kredito rinkos rodiklius verta aptarti atskirai. Nes didžiausi burbulai istorijoje susiformavo didele dalimi dėl to, kad kredito rinkose visi pasileido plaukus.

Tačiau šiandien situacija kredito rinkoje nė iš tolo neprimena to, ką matėme per praeitą krizę. Dar prieš gerus dešimt metų priimti atsakingo skolinimosi nuostatai, bankų išmoktos pamokos ir virš kiekvieno vyresnio nei 20 metų galvos kabantis Didžios Finansų Krizės šešėlis iš oportunistų galvų išmušė ir norą, ir galimybes būstui skolintis neapgalvotai.

Pavyzdžiui, per 2007 metus, remiantis Lietuvos banko duomenimis, gyventojų indėliai vietinėse kredito įstaigose augo 26,5 proc. Solidu, tiesa? Žinoma, tik per tą patį laikotarpį gyventojams suteiktų paskolų kiekis nekilnojamajam turtui įsigyti didėjo net 61,81 proc.! Tad dalis gyventojų tiesiog legalizavo vokeliuose gautas pajamas ir ėjo už skolintus pinigus spekuliuoti NT rinkoje.

Nuo 2016 iki 2021 m. Lietuvos gyventojų indeliai didėjo net 70,73 proc. Gyventojų paskolų nekilnojamajam turtui krepšelis augo tik 48,27 proc. ir nė vienais metais nesiekė daugiau 9 %. Tai reiškia, jog Lietuvos gyventojai daugiau taupo, nei ima naujų paskolų būstui.

Šie skaičiai aiškiai rodo, jog perteklinio kredito išdavimo, bent jau makroekonominiu požiūriu, Lietuvoje nėra.

Tačiau nedidelių grupių ar pavienių asmenų neracionalūs sprendimai makroekonomikai retai turi rimtesnę įtaką.

Gyventojų indėlių ir paskolų pokyčiai (2016-2021 m.)

Nerimą keliantys ženklai

Visi duomenys rodo, jog iki 2020 metų didelio burbulo ženklų nebuvo. Tačiau šie metai jau nebeatrodo taip gerai. Rinkoje atsiranda tiek perkaitimo, tiek nerimą keliančių ženklų.

Iki šių metų stebėtas nors agresyvus, tačiau palyginti tvarus augimas virsta noru nusipirkti būstą bet kokia kaina.

Jau dabar aišku, kad pirmą 2021 m. pusmetį nekilnojamojo turto kainų augimas viršijo atlyginimų augimą. Taip pat per pirmus keturis metų mėnesius gyventojų paskolų krepšelis nekilnojamam turtui augo 4 proc., nors gyventojų indėlių augimas per tą patį laikotarpį nesiekė 2 proc..

Naujų NT, ypač gyvenamojo būsto bei sklypų, sandorių skaičius siekė rekordus, kol pajamingumas traukiasi. Tokios tendencijas nėra geros.

Būsto įperkamumas

Butų įperkamumas Vilniuje pirmąjį šių metų ketvirtį, lyginant su tuo pačiu laikotarpiu prieš metus, sumažėjo 3 punktais iki 128,2. Taline įperkamumas dėl ypač spartaus butų kainų augimo per metus sumažėjo sparčiau - nuo 164 iki 143,3. Tuo tarpu Rygoje gana spartus atlyginimų ir nuosaikesnis butų kainų augimas lėmė tolesnį įperkamumo augimą (nuo 148,6 iki 163,8).

Tai reiškia, kad Rygoje namų ūkių pajamos buvo 63,8 proc. didesnės nei pakankamos įpirkti butą.

Būsto įperkamumo indeksas, kurį „Swedbank“ skaičiuoja devyniuose Lietuvos miestuose, šių metų pradžioje rodė, kad lengviausia butą įpirkti buvo Alytaus gyventojams, kur namų ūkių atlyginimai buvo beveik 4 kartus didesni nei pakankami įpirkti 55 kvadratinių metrų ploto butą.

Iš didžiųjų Lietuvos miestų įpirkti butą buvo lengviausia Kaune, kur namų ūkių atlyginimai buvo daugiau nei 2 kartus didesni nei pakankami įpirkti butą. Klaipėdoje jie buvo 76 proc.

Pamokos iš praeities

Lygiai prieš dešimtmetį pradėjo trauktis Lietuvos BVP. Po įstojimo į Europos Sąjungą teigiami lūkesčiai, finansinės paramos pliūpsnis ir per spartus kreditavimo augimas padėjo išpūsti nemažą nekilnojamo turto burbulą.

Nekilnojamo turto burbulą lydėjo ir bendras vartojimo burbulas - įsigytus namus reikėto įrengti ir apstatyti, taupymo norma tapo neigiama, o gyventojų finansiniai įsipareigojimai viršijo finansinį turtą.

Šiandien matome visiškai priešingą situaciją. Valstybės finansai planuojami ir valdomi atsakingiau - šiemet jau trečius metus iš eilės Lietuvoje bus biudžeto perteklius, tai reiškia, kad išlaidos neviršys pajamų.

Didelė dalis gyventojų taupo, o bendra jų indėlių suma išaugo beveik dvigubai - nuo 7 milijardų iki 12,5 milijardo eurų.

tags: #nekilnojamo #turto #bur #ulas