Nekilnojamojo turto rinka Lietuvoje, kaip ir visame pasaulyje, neįsivaizduojama be tarpininkų - nekilnojamojo turto brokerių. Šie specialistai padeda pirkėjams, pardavėjams ir nuomininkams sėkmingai įgyvendinti sandorius. Tačiau ką iš tikrųjų veikia NT brokeris, kokios jo pareigos ir kaip juo tapti?
Kas yra nekilnojamojo turto brokeris?
Nekilnojamojo turto brokeris - tai specialistas, kuris užsiima turto pirkimo, pardavimo arba nuomos veikla už atlygį. Jis padeda klientams spręsti įvairius teisinius ir organizacinius klausimus, susijusius su sandoriais.
Kuo skiriasi brokeris nuo agento?
Nors terminai "brokeris" ir "agentas" dažnai vartojami sinonimiškai, tarp jų yra skirtumų. Brokeris turi siaurą specializaciją, dažniausiai dirba su naujais pastatais ar statomais namais. Tuo tarpu agentas dirba su duomenų bazėmis antrinėje rinkoje ir naujuose pastatuose.
Sertifikavimas ir licencijavimas
Lietuvoje nekilnojamojo turto brokerių veikla nėra reglamentuota įstatymais. Tačiau yra asociacijų, tokių kaip Lietuvos nekilnojamojo turto agentūrų asociacija (LNTAA), kurios išduoda sertifikatus. Nors šie sertifikatai nėra privalomi, jie gali padidinti brokerio patikimumą klientų akyse.
LNTAA sertifikavimas
Norint gauti LNTAA NT brokerio sertifikatą, reikia:
- Išlaikyti egzaminą, įrodantį kvalifikaciją ir patirtį.
- Būti LNTAA priklausančios įmonės brokeriu.
- Atitikti visus LNTAA Sertifikuoto brokerio sąvokai keliamus reikalavimus.
- Per paskutinius kalendorinius metus dalyvauti bent vienuose Kvalifikacijos kėlimo kursuose, kurių trukmė ne mažiau nei 8 akademinės valandos ir pateikti tai liudijantį dokumentą.
LNTAA NT brokerio sertifikatas galioja vienerius metus, su sąlyga, kad brokeris atitinka nustatytus reikalavimus.
Egzaminas
Egzaminai vyksta keturis kartus per metus. Norint laikyti egzaminą, reikia rezervuoti laiką LNTAA interneto svetainėje ir apmokėti rezervaciją. Egzamino metu pretendentai atsako į testo klausimus kompiuteriu. Egzamino užduoties sprendimui skiriama 60 minučių.
Išlaikius egzaminą ir įvykdžius visus reikalavimus, NT brokeriui įteikiami LNTAA NT brokerio sertifikatas su individualiu numeriu bei LNTAA sertifikuoto brokerio pažymėjimas su nuotrauka.
Pagrindinės nekilnojamojo turto brokerio pareigos
Profesionalus brokeris atlieka daug daugiau pareigų nei tik padėti nupirkti ar parduoti būstą. Dažniausiai jie atlieka šias pareigas:
- Rinkos kainos analizė: Prieš pradedant NT pardavimą, reikia išanalizuoti NT rinką ir nustatyti tinkamą turto kainą.
- Turto trūkumų pašalinimas: Labai svarbu prieš pradedant pardavinėti nekilnojamąjį turtą "įsispirti į pirkėjo batus" ir kritiškai pažvelgti į savo turtą.
- Nekilnojamojo turto pristatymas: Vienas svarbiausių dalykų turto fotosesija.
- Atvirų durų rengimas ir planavimas.
- Susitikimas su potencialiais pirkėjais ir NT aprodymas.
- Naudoja kelis skirtingus portalus, kuriuose reklamuoja jūsų parduodamą turtą.
- Lygina kainas su kitais parduodamais turtais, kad įvertintų tinkamiausią kainą.
- Planuoja turto apžiūros laikus ir juos aprodo.
- Reikalingų dokumentų parengimas ir jų pildymas.
- Informacijos siuntimas savo klientams.
Be to, brokeris turi:
- Efektyviai reklamuoti turtą.
- Turėti prieigą prie kvalifikuotos klientų duomenų bazės.
- Išmanyti derybas.
- Išmanyti teisinius ir finansinius niuansus.
Kaip išsirinkti nekilnojamojo turto brokerį [9 esminiai žingsniai]
Dokumentai, reikalingi parduodant nekilnojamąjį turtą
Parduodant nekilnojamąjį turtą, reikalingi šie dokumentai:
- Nekilnojamojo turto savininko tapatybės dokumentas.
- Nekilnojamojo turto techninė dokumentacija.
- Nekilnojamojo turto nuosavybės dokumentai (turto pirkimo-pardavimo sutartis, dovanojimo sutartis, paveldėjimo teisės liudijimas ir kt.).
- Pažymos, kad turtas neturi skolų.
- Nekilnojamojo turto energetinio naudingumo sertifikatas.
- Banko ar kito kreditoriaus sutikimas parduoti nekilnojamąjį turtą (jei turtas įkeistas).
Nekilnojamojo turto vertinimas
Nekilnojamojo turto vertinimas gali būti reikalingas įvairiose situacijose:
- Perkant nekilnojamąjį turtą su paskola.
- Statant nekilnojamąjį turtą su finansavimu iš banko.
- Refinansuojant turimą paskolą.
- Esant teisminiam procesui.
- Nekilnojamojo turto paveldėjimo metu.
- Esant mokestinei naštai.
- Draudžiant nekilnojamąjį turtą.
Kaip pasirinkti gerą NT brokerį?
Prieš pasirinkdami NT brokerį, rekomenduojama:
- Pasidomėti informacija apie brokerį viešojoje erdvėje.
- Kreiptis į draugus ar pažįstamus dėl rekomendacijos.
- Patikrinti brokerio sertifikatą.
- Patikrinti brokerio klientų aptarnavimo kokybę.
Nekilnojamojo turto brokerio įgūdžiai ir savybės
Sėkmingas NT brokeris turi būti:
- Verslus.
- Komunikabilus.
- Kantrus.
- Mokėti derybas.
- Išmanyti teisės pagrindus.
- Lojalus.
- Mokėti kelias kalbas.
Taip pat svarbu nuolat mokytis ir tobulėti, investuoti į save ir savo veiklą.
Brokerio komisiniai. Kiek kainuoja brokerio paslaugos?
Nekilnojamojo turto brokerio išlaidos ir pajamos:
Pagrindinės NT brokerio išlaidos:
- Objektų reklamai ir jos paruošimui (fotografo, videografo paslaugos, skelbimų talpinimas).
- Transportui.
- Darbo vietos, ofiso nuoma.
Brokerio pajamos dažniausiai priklauso nuo komisinių, kurie Lietuvoje standartiškai sudaro 3 procentus nuo pardavimo kainos arba vieno mėnesio nuomos dydžio sumą.
Ar verta naudotis NT brokerio paslaugomis?
Jeigu norite sutaupyti tam tikrą pinigų sumą, tuomet tikriausiai svarstote, kad viską galite atlikti patys. Jums nebūtina samdyti profesionalų brokerį pirkimo arba pardavimo metu. Tačiau jie gali padėti supildyti reikiamus dokumentus ir užtikrinti, kad juose viskas yra tvarkinga. Nekilnojamojo turto brokeris dirba tik su nekilnojamuoju turtu.
Kodėl nekilnojamojo turto brokerius kartais nemėgsta?
Nekilnojamojo turto brokerių nemėgsta, dėl susidariusios nuomonės, kad jų darbas yra tiesiog patalpinti skelbimą ir susižerti kosminius komisinius. Taip pat, dėl įkyraus savo paslaugų brukimo. Žmonės kurie pardavinėja turtą patys (nes tai sugeba arba nori pabandyti patys), sulaukdami begalės brokerių skambučių dėl siūlomų paslaugų, juos tiesiog keikia. Todėl dažnai pamatysite prierašus „brokerių skambučiai nepageidaujami“, tačiau spėkite ar tai brokerius sulaiko nuo skambinimo?
Pardavimo procesas ir brokerio atsakomybės
Siekiant atsakyti į šiuos klausimus, svarbu suprasti kokios atsakomybės patenka į brokerio veiklos lauką ir ar dirbti pats susiruošęs pardavėjas būtų pajėgus jas atlikti pats. Atsakomybių laukas yra gana didelis, tačiau reikšmingiausios jų susijusios su dokumentų bei informacijos apie būstą administravimu, pardavimo procesui būtinų įgūdžių ir žinių valdymu.
#1 - Dokumentų tvarkymas
Preliminariosios pirkimo-pardavimo sutarties parengimas, dokumentų notariniam sandoriui tvarkymas, konsultacijos ir pagalba tvarkant visus kitus institucinius pardavimui būtinus dokumentus - visa tai ir dar daugiau patenka į nekilnojamojo turto brokerio pareigybių lauką. Sandoriui būtinų dokumentų sąrašas yra ilgas, o jų tvarkymo procesas - gan painus. Dėl šios priežasties brokerio žinios, profesiniai ryšiai ir kompetencija šiame pardavimo etape yra sklandų pardavimo procesą lemiantys veiksniai.
#2 - Kainos įvertinimas
Brokeris yra žmogus, miesto nekilnojamojo turto rinkoje veikiantis kasdien. Dėka to, jis ar ji tampa vienu geriausių konsultantų, galinčių įvertinti realiąją parduodamo ar perkamo būsto kainą. Taip pat, sekdamas kasdieninius rinkos pokyčius bei stebėdamas, kaip potencialūs pirkėjai reaguoja į konkretaus parduodamo būsto kainą, jis gali pateikti argumentuotą nuomonę tuomet, kai skelbiamo būsto pardavimo kaina turėtų būti koreguojama. Dėl nuolatinės stebėsenos, išlaikoma didžiausia greito ir efektyvaus būsto pardavimo tikimybė.
#3 - Informacijos apie būstą pateikimas ir sklaida
Nuotraukos, vaizdo įrašai, būsto aprašymas ir kanalai, kuriais visa ši informacija skelbiama yra raktas pasiekti ir pritraukti potencialių pirkėjų dėmesį. Kasdien dirbdamas nekilnojamojo turto pardavimo bei nuomos srityje, brokeris analizuoja ir stebi, kurie sklaidos kanalai yra efektyviausi. Taip pat, siekdami geresnių pardavimo rezultatų, profesionalūs nekilnojamojo turto brokeriai Kaune nuolat gilina žinias marketingo bei pardavimų srityje. Puikiai pažinodami savo veiklos sritį bei susipažinę su galimomis reklamos galimybėmis, brokeriai parduodamam būstui gali pritaikyti efektyviausias sklaidos taktikas ir galimybes.
#4 - Derybų menas
Profesionalūs brokeriai nėra tik tarpininkai, sujungiantys potencialius pirkėjus su pardavėju. Priešingai, jie nuolat mokosi ir tobulėja tam, kad kuo geriau atstovautų klientų interesus bei apsaugotų juos nuo kylančių rizikų. Šiame procese, derybų menas yra viena svarbiausių brokerio atsakomybių. Pagrindinė brokerių, kaip derybininkų stiprybė, yra tai, jog priešingai nei pirkėjai ar pardavėjai, jie derybų procese gali atsiriboti nuo emocijų, vadovautis vien objektyviais argumentais ir šaltu protu.
#5 - Ekspertiniai patarimai ir žinios
Nekilnojamojo turto pardavimo procesas yra supintas iš daugybės reikšmingų detalių, kurių kiekviena yra svarbi sėkmingo bei sklandaus sandorio įgyvendinimui. Visą tai išsiaiškinti pardavėjui užtrunka nemažai laiko bei atima daug pastangų. Dirbant su profesionaliu nekilnojamojo turto brokeriu, pardavėjas kartu gauna ir ekspertinių žinių bei patirties bagažą. Nekilnojamo turto paslaugos Kaune vienas dažniausių paslaugų poreikis kas liečia verslą. Brokeris yra žmogus, kurio kasdienybė sukasi aplink įvairiausias nekilnojamojo turto pardavimo subtilybes, problemas bei iššūkius. Siekdamas veikti efektyviai, visus juos nekilnojamo turto brokeris privalo išspręsti. Brokeris - tai specialybė, kurios atstovai tobulėja, įgauna naujų žinių bei įžvalgų kasdien. Atitinkamai, tai savo srities specialistai, kurių tikslas, jog būsto pardavimas būtų grįstas tik patikrintomis, teisingomis žiniomis bei efektyviomis pardavimo taktikomis.
#6 - Užklausos ir apžiūros
Jei būsto pardavimo darbai yra patikimi nekilnojamojo turto brokeriui, pirmas dalykas kurio išvengia pardavėjas yra nuolatinės užklausos. Į potencialių pirkėjų telefono skambučius bei el. laiškus atsakinėja brokeris. Antras aspektas, pardavėjui nereikia vesti būsto apžiūrų. O jos dažniausiai vykdomos vakarais ar savaitgaliais. Juk dauguma potencialių pirkėjų yra dirbantys asmenys! Tiek užklausų, tiek apžiūrų administravimas yra nekilnojamojo turto brokerio atsakomybė, kuri pardavėjui sutaupo daug laiko ir leidžia išvengti brangių kantrybės resursų eikvojimo.
#7 - Profesiniai ryšiai
NT brokerio paslaugos Kaune ir jo dirbamas darbas neatsiejamas nuo bendradarbiavimo su kitų sričių profesionalais: turto vertintojais, notarais, bankų ar kitų institucijų vadybininkais, tesininkais. Natūralu, jog dažnai dirbdami su atskirų sričių specialistai, brokeriai gali įvardinti ir rekomenduoti tuos, kurie dirba kompetetingai, greitai bei atsakingai. Dėl šios priežasties, pirkėjas ar pardavėjas gali jaustis ramiai, jog prireikus, jis dirbs tik su geros reputacijos ekspertais, kurie, kartu su brokeriu, būsto pardavimą pavers sklandžiu ir sėkmingu procesu.
Ar dirbti su nekilnojamojo turto brokeriu?
Brokeris yra žmogus, kurio darbo tikslas yra užtikrinti visapusiškai sklandų būsto pardavimo procesą. Dirbdamas nekilnojamojo turto srityje kasdien, jis yra sukaupęs didelį žinių ir patirties bagažą, nuimančią naštą tiek nuo pardavėjo, tiek nuo pirkėjo pečių. Tačiau nusprendus parduoti būstą ir daryti tai su brokerio pagalba, viena atsakomybė išlieka ir pardavėjui - kaip užmegzti kontaktą su išties kompetetingų ir profesionaliu savo srities ekspertu? Vadovautis rekomendacijomis!
Svarbus LAT signalas dėl vartotojų apsaugos
„Tai vienas aiškiausių LAT signalų dėl vartotojų apsaugos: paslaugų teikėjas negali pasislėpti už šabloninių sutarčių. Jei nori atlygio, turi įrodyti, kad realiai dirbo ir suteikė naudą klientui“, - sako advokatas E.
Pasak advokato, ši byla svarbus precedentas. "Vartotojų teisės nėra formalumas. Net jei sutartis pasirašyta, ji turi būti sąžininga, aiški ir atspindinti realų susitarimą.
Byloje buvo nagrinėtas ginčas dėl 1500 Eur sumos, kurią nekilnojamojo turto agentūra reikalavo sumokėti kaip komisinius už paslaugas, nors turtas galiausiai buvo parduotas pačios savininkės pastangomis ir ne agentūros surastam pirkėjui.
„Teismas šioje byloje konstatavo, kad brokerio parengta sutartis buvo iš anksto suformuota, šabloninė, todėl jai taikomi vartotojų teisių gynimo ir sąžiningumo kriterijai, o pareiga įrodyti, kad sąlygos buvo individualiai aptartos, tenka būtent verslininkui - brokeriui“, - pažymi E.
Vienas iš esminių ginčo aspektų - brokeris reikalavo apmokėjimo už paslaugas net tada, kai realios paslaugos nebuvo suteiktos. Klientė turtą pardavė pati, o agentūra pirkėjo nesurado, tačiau brokeris teigė, jog apie parduodamą turtą buvo skelbiama tinklalapiuose ir interneto svetainėse, kitose tam skirtose priemonėse, todėl buvo patirtos išlaidos ir brokeris turi teisę gauti atlygį už paslaugas.
LAT pasisakė aiškiai: „tikrieji Sutarties šalių ketinimai - atsakovė siekė ieškovės pagalba parduoti žemės sklypus, o ieškovė - surasti atsakovės žemės sklypų pirkėją, sudaryti su juo avansinę sutartį ir gauti už tai iš atsakovės 2000 Eur atlyginimą... <...> ieškovė atsakovės žemės sklypų pirkėjo nesurado, avansinės sutarties su pirkėju nesudarė, žemės sklypai buvo parduoti be ieškovės pagalbos, taip pat byloje nėra duomenų, kad ieškovė būtų atlikusi kokius nors veiksmus atsakovės naudai vykdydama Sutartį.
Pasisakydamas dėl brokerio sutartyje numatytos sąlygos komisinių mokėjimui ir ne už suteiktas paslaugas, LAT pažymėjo, kad „sutarties sąlygos nėra aiškios ir pakankamai suprantamos, neatitinka skaidrumo reikalavimo, todėl laikytinos nesąžiningomis“.
Kasacinis teismas taip pat išaiškino, kad paslaugų sutartimis negali būti įtvirtinama pareiga mokėti vien pagal tai, kad sutartis buvo sudaryta, nes tokiu atveju paslaugų teikėjas neprisiima realios atsakomybės dėl veiklos kokybės.