Nekilnojamojo turto apmokestinimas užsienyje: ką svarbu žinoti?

Lietuvoje nekilnojamas turtas (NT) yra viena patraukliausių investicijos formų. Tačiau jam brangstant, lietuviai vis dažniau atsiverčia užsienio valstybių NT portalus. Deja skaičiuojant investicinę grąžą, neretai pamirštama NT mokesčio dedamoji.

Šiame straipsnyje apžvelgsime svarbiausius aspektus, susijusius su nekilnojamojo turto apmokestinimu užsienyje, įskaitant mokesčių tarifus, lengvatas, deklaravimo ir sumokėjimo tvarką, taip pat pateiksime informacijos apie nekilnojamojo turto mokesčius Ispanijoje ir kitose Europos šalyse.

Nekilnojamojo turto mokestis Lietuvoje

Pagrindinis teisės aktas, reglamentuojantis nekilnojamojo turto mokestį Lietuvoje, yra Nekilnojamojo turto mokesčio įstatymas (NTMĮ).

Mokesčio mokėtojai

Mokesčio mokėtojai yra Lietuvos ir užsienio valstybių fiziniai ir juridiniai asmenys.

Mokesčio objektas

Mokesčio objektas yra nekilnojamasis turtas, esantis Lietuvos Respublikoje, išskyrus:

• Faktiškai nenaudojamą nekilnojamąjį turtą, kurio statyba neužbaigta Lietuvos Respublikos statybos įstatymo nustatyta tvarka.
• Valdžios ir privataus subjektų partnerystės, kaip tai apibrėžta Lietuvos Respublikos investicijų įstatyme, pagrindu sukurtą ar įgytą nekilnojamąjį turtą, kol vykdoma atitinkama valdžios ir privataus subjektų partnerystės sutartis ir šis nekilnojamasis turtas naudojamas pagal toje sutartyje nustatytą paskirtį.

Mokesčio tarifai

Nekilnojamojo turto mokesčio tarifą, intervale nuo 0,5 procento (iki 2019 m. gruodžio 31 d. buvo 0,3 procento) iki 3 procentų nekilnojamojo turto mokestinės vertės, nustato savivaldybės, atsižvelgdamos į vieną arba kelis iš šių kriterijų:

• nekilnojamojo turto paskirtį,
• naudojimą,
• teisinį statusą,
• jo technines savybes,
• priežiūros būklę,
• apleistumą,
• mokesčio mokėtojų kategorijas (dydį ar teisinę formą, ar socialinę padėtį),
• ar nekilnojamojo turto buvimo savivaldybės teritorijoje vietą (pagal strateginio planavimo ir teritorijų planavimo dokumentuose nustatytus prioritetus).

Konkretų mokesčio tarifą, kuris galios atitinkamos savivaldybės teritorijoje nuo kito mokestinio laikotarpio pradžios, savivaldybės taryba nustato iki einamojo mokestinio laikotarpio liepos 1 dienos.

Fiziniams asmenims nuosavybės teise priklausančių ar jų įsigyjamų gyvenamosios, sodų, garažų, fermų, šiltnamių, ūkio, pagalbinio ūkio, mokslo, religinės, poilsio paskirties statinių (patalpų), žuvininkystės statinių ir inžinerinių statinių bendrai mokestinės vertės daliai, viršijančiai:

• neapmokestinamąjį dydį (150 000 eurų), tačiau neviršijančiai 300 000 eurų, taikomas 0,5 procento mokesčio tarifas;
• 300 000 eurų, tačiau neviršijančiai 500 000 eurų, taikomas 1 procento mokesčio tarifas;
• 500 000 eurų, taikomas 2 procentų mokesčio tarifas.

O asmenims, auginantiems tris ir daugiau vaikų (įvaikių) iki 18 metų, ir asmenims, auginantiems neįgalų vaiką (įvaikį) iki 18 metų, taip pat vyresnį neįgalų vaiką (įvaikį), kuriam nustatytas specialusis nuolatinės slaugos poreikis, nuosavybės teise priklausančio ar jų įsigyjamo gyvenamosios, sodų, garažų, fermų, šiltnamių, ūkio, pagalbinio ūkio, mokslo, religinės, poilsio paskirties statinių (patalpų), žuvininkystės statinių ir inžinerinių statinių bendrai mokestinės vertės daliai, viršijančiai:

• neapmokestinamąjį dydį (200 000 eurų), tačiau neviršijančiai 390 000 eurų, taikomas 0,5 procento mokesčio tarifas;
• 390 000 eurų, tačiau neviršijančiai 650 000 eurų, taikomas 1 procento mokesčio tarifas;
• 650 000 eurų, taikomas 2 procento mokesčio tarifas.

Mokestinis laikotarpis - Nekilnojamojo turto mokesčio mokestinis laikotarpis yra kalendoriniai metai.

Pagrindinės lengvatos ir išimtys

Nekilnojamojo turto mokesčiu neapmokestinamas gyventojų NT, naudojamas pajamoms iš žemės ūkio veiklos gauti (uždirbti), švietimo darbui, socialinei globai ir socialinei priežiūrai, fizinio asmens, turinčio meno kūrėjo statusą NT naudojamas kaip kūrybinės dirbtuvės (studijos) individualiai kūrybinei veiklai, taip pat NT, esantis kapinių teritorijoje.

Nekilnojamojo turto mokesčiu taip pat neapmokestinami fiziniams asmenims nuosavybės teise priklausantys ar jų įsigyjami gyvenamosios, sodų, garažų, fermų, šiltnamių, ūkio, pagalbinio ūkio, mokslo, religinės, poilsio paskirties statiniai (patalpos), žuvininkystės statiniai ir inžineriniai statiniai, kurių bendra vertė neviršija 150 000 eurų (iki 2019 m. gruodžio 31 d. buvo 220 000 eurų), o asmenims, auginantiems tris ir daugiau vaikų (įvaikių) iki 18 metų, ir asmenims, auginantiems neįgalų vaiką (įvaikį) iki 18 metų, taip pat vyresnį neįgalų vaiką (įvaikį), kuriam nustatytas specialusis nuolatinės slaugos poreikis, nekilnojamojo turto mokesčiu neapmokestinamoji vertė didinama iki 200 000 eurų (iki 2019 m. gruodžio 31 d. buvo 286 000 eurų).

Neapmokestinamas užsienio valstybių diplomatinių atstovybių ir konsulinių įstaigų, tarptautinių tarpvyriausybinių organizacijų ar jų atstovybių nekilnojamasis turtas, valstybės ar savivaldybių nekilnojamasis turtas, laisvųjų ekonominių zonų įmonių, bankrutavusių įmonių, tradicinių religinių bendruomenių, bendrijų ir centrų nekilnojamasis turtas, o kitų religinių bendruomenių, bendrijų ir centrų nekilnojamasis turtas (ar jo dalis), jei naudojamas tik nekomercinei veiklai arba kulto apeigų reikmenų gamybai.

Taip pat neapmokestinamas juridinių asmenų, kurių daugiau kaip 50 procentų pajamų per mokestinį laikotarpį sudaro pajamos iš žemės ūkio veiklos, įskaitant kooperatinių bendrovių (kooperatyvų), kurios gauna pajamas už parduotus, įsigytus iš savo narių, šių narių pagamintus žemės ūkio produktus, nekilnojamasis turtas, jeigu visas turtas ar jo dalis naudojami pajamoms iš žemės ūkio veiklos ir (ar) kooperatinių bendrovių (kooperatyvų) pajamoms už parduotus įsigytus iš savo narių šių narių pagamintus žemės ūkio produktus gauti (uždirbti), daugiabučių namų savininkų bendrijų, namų statybos bendrijų, garažų eksploatavimo ir sodininkų bendrijų NT (arba jo dalis) naudojamas tik nekomercinei veiklai, mokslo ir studijų institucijų, švietimo įstaigų, socialines paslaugas teikiančių įstaigų, profesinių sąjungų, juridinių asmenų, veikiančių pagal Lietuvos Respublikos asociacijų įstatymą, Lietuvos banko, juridinių asmenų, veikiančių pagal Lietuvos Respublikos meno kūrėjų ir meno kūrėjų organizacijų statuso įstatymą, nekilnojamasis turtas (taip pat ir perimtas iš fizinių asmenų).

Neapmokestinamas juridinių asmenų (taip pat ir perimtas iš fizinių asmenų) NT, naudojamas aplinkos ir priešgaisrinei apsaugai, esantis kapinių teritorijoje, taip pat nekilnojamasis turtas (arba jo dalis), naudojamas teikiant tik sveikatos priežiūros paslaugas.

Savivaldybės savo biudžeto sąskaita gali atleisti fizinius ir juridinius asmenis nuo mokesčio arba jį sumažinti, išskyrus tais atvejais, kai fiziniai asmenys nekilnojamojo turto mokestį moka, kai jiems priklausančio nuosavo ir (arba) įsigyjamo nekilnojamojo turto vertės viršija NTMĮ 7 straipsnio 1 dalies 6 ar 7 punkte nurodytus neapmokestinamuosius dydžius.

Deklaravimas ir sumokėjimas

Fiziniai asmenys už nuosavybės teise priklausančius ir jų įsigyjamus gyvenamosios, sodų, garažų, fermų, šiltnamių, ūkio, pagalbinio ūkio, mokslo, religinės, poilsio paskirties statinius (patalpas), žuvininkystės statinius ir inžinerinius statinius, kurių bendra vertė viršija 150 000 eurų arba 200 000 eurų (iki 2019 m. gruodžio 31 d. buvo 220 000 eurų arba 286 000 eurų), nekilnojamojo turto mokestį deklaruoja (pateikiant Deklaracijos KIT715 formą (2 versija), kuri patvirtinta VMI prie FM viršininko 2012-05-10 įsakymu Nr. VA-47) ir sumoka iki einamojo mokestinio laikotarpio gruodžio 15 d.

Nekilnojamojo turto mokestis už kitą mokesčių mokėtojų (tiek fizinių, tiek juridinių asmenų) nuosavybės teise priklausantį ar įsigyjamą nekilnojamąjį turtą turi būti sumokėti ir deklaraciją pateikta metams pasibaigus, iki kitų metų vasario 15 d.

Juridiniai asmenys metų eigoje taip pat turi mokėti avansinius mokesčius, po ¼ metinės mokesčio sumos, tris kartus per metus: iki kovo 15, birželio 15 ir rugsėjo 15 dienos. Tačiau juridiniai asmenys, už jiems einamųjų kalendorinių metų sausio 1 dieną nuosavybės teise priklausantį ir (arba) įsigyjamą nekilnojamąjį turtą, neprivalo mokėti avansinių nekilnojamojo turto mokesčių, jeigu metinė juridiniam asmeniui priklausančio mokėti nekilnojamojo turto mokesčio suma už einamųjų kalendorinių metų sausio 1 dieną nuosavybės teise turėtą nekilnojamąjį turtą neviršija 500 eurų.

Nuo 2021 m. sausio 1 d. masiniu būdu vertinamo nekilnojamojo turto mokestinę vertę eurais galima sužinoti VĮ „Registrų centras" interneto tinklalapyje (www.registrucentras.lt), naudodami unikalų nekilnojamojo turto numerį.

Nekilnojamojo turto mokesčiai Ispanijoje

Įsigyjant nekilnojamąjį turtą Ispanijoje svarbu iš anksto išsiaiškinti visus niuansus, visų pirma susijusius su mokesčiais. Taigi, Ispanijoje mokesčiais apmokestinami fiziniai ir juridiniai asmenys, pardavėjas ir pirkėjas. Perkant ir parduodant yra mokami:

• PVM (IVA) - perkant naują būstą iš statybos bendrovės. Šiuo metu jis yra 10 proc. IVA, kai parduodamas komercinės paskirties nekilnojamasis turtas - 21 proc. Jis mokamas iš karto po sutarties pasirašymo.
• Nekilnojamojo turto perleidimo mokestis (ITP- Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) - perkant antrinį nekilnojamąjį turtą. 8-10 proc. priklausomai nuo autonominio regiono. Sumokamas per mėnesį nuo pirkimo-pardavimo sutarties pasirašymo.
• Žyminis mokestis (AJD - Actos Jurídicos Documentados) Taikomas perkant naują nekilnojamąjį turtą ir sudaro nuo 0,1 % iki 2 % nekilnojamojo turto vertės, priklausomai nuo autonominio regiono.
• Žemės vertės prieaugio mokestis - nuo būsto įsigijimo iki pardavimo.

Be to, nekilnojamojo turto savininkai moka metinį nekilnojamojo turto mokestį (Impuesto sobre Bienes Inmeubles, IBI). Tarifas gyventojams ir nerezidentams - 0,3-1,1 proc. nekilnojamojo turto kadastrinės vertės, priklausomai nuo vietovės ir objekto tipo. Kiekvienas miestas nustato atskirą mokestį už priežiūrą (komunikacijos, šiukšlių išvežimas.) Kainuoja kelis šimtus eurų per metus.

Nuomotojai moka pajamų mokestį (Impuesto sobre la renta de las personas fisicas, IRPF) - nuo 19 % iki 45 % pajamų. Užsieniečiai moka 24 % pajamų (ES piliečiai - 19 %) arba 24 % nuo 2 % kadastrinės kainos, jei jie nenuomoja nekilnojamojo turto.

Taip pat taikomas specialus mokestis valstybei (Impuesto extraordinario sobre el Patrimonio, IP) už brangesnius nei 700 tūkst. eurų objektus. Mokesčio tarifas yra progresinis - nuo 0,2 % iki 2,5 %.

Tarp Rusijos ir Ispanijos sudarytas susitarimas dėl dvigubo apmokestinimo išvengimo. Todėl Rusijos mokesčių rezidentai, kurie turi nekilnojamojo turto Ispanijoje ir gali gauti pajamų iš būsto nuomos ar pardavimo, mokesčius moka tik Ispanijoje, o skirtumas skaičiuojamas Rusijoje. Taigi, gaunant nuomos pajamas, mokesčio suma apskaičiuojama pagal Rusijos Federacijos mokesčių kodeksą taikant 13 % tarifą ir išskaičiuojama iš užsienyje sumokėto mokesčio sumos.

Nekilnojamojo turto mokesčiai kitose Europos šalyse

Europoje nekilnojamojo turto mokesčių tarifai labai skiriasi tarp šalių, priklausomai nuo vietinių ekonominių sistemų, fiskalinių strategijų ir vyriausybės prioritetų. Nors kiekviena Europos šalis taiko tam tikrą nekilnojamojo turto mokesčių formą, jų struktūra, skaičiavimo metodai ir tarifai labai skiriasi.

Šalyse, tokiose kaip Vokietija, Ispanija ir Belgija, nekilnojamojo turto mokesčius administruoja vietos valdžia, todėl mokesčių tarifai gali skirtis tarp miestų ir savivaldybių.

Kai kurios šalys (pvz., Prancūzija, Italija) nekilnojamojo turto mokestį skaičiuoja pagal kadastrines vertes - oficialius turto vertinimus, kurie dažnai yra žemesni už rinkos vertę.

2025 m. nekilnojamojo turto mokesčių pajamos, kaip privataus kapitalo dalis, atskleidžia efektyvią mokesčių naštą, tenkančią nekilnojamajam turtui kiekvienoje šalyje.

Jungtinė Karalystė šiuo metu užima aukščiausią vietą pagal nekilnojamojo turto mokesčių naštą, kur 1,94 % privataus kapitalo sudaro nekilnojamojo turto mokesčių pajamos. Kitoje spektro pusėje Liuksemburgas (0,05 %), Šveicarija (0,08 %) ir Austrija (0,10 %) išlaiko minimalią nekilnojamojo turto mokesčių naštą.

Daugelyje jurisdikcijų nekilnojamojo turto mokesčiai yra atskaitomi nuo juridinių asmenų pajamų mokesčio verslo savininkams, suteikiant strateginį pranašumą formuojant investicinius portfelius.

Keletas pavyzdžių:

• Kipras: 2025 m. ir toliau siūlo vieną palankiausių nekilnojamojo turto mokesčių aplinkų Europoje, ypač užsienio investuotojams, pensininkams ir nerezidentams.
• Graikija: 2025 m. nekilnojamojo turto mokesčiai taikomi nacionaliniu ir savivaldybių lygmenimis. Graikija naudoja „objektyvios vertės“ sistemą, pagrįstą oficialiomis zonų kainomis ir turto charakteristikomis, mokesčiams skaičiuoti, o ne rinkos kainomis.
• Prancūzija: 2025 m. naudoja kadastrinę nuomos vertę (valeur locative cadastrale) kaip mokesčių bazę, kuri kasmet koreguojama ir skiriasi pagal komuną.
• Švedija: 2025 m. nekilnojamojo turto mokesčių sistema išlieka stabili, ribota ir palanki investuotojams, ypač tiems, kurie laiko turtą ilgalaikėje perspektyvoje ar naudoja kaip pagrindines gyvenamąsias vietas.
• Portugalija: 2025 m. turi skaidriausią ir nuspėjamiausią nekilnojamojo turto mokesčių sistemą Europoje.

Žemiau pateiktoje lentelėje galite rasti palyginimą skirtingų Europos šalių nekilnojamojo turto mokesčių sistemų:

Nekilnojamojo turto mokesčiai Europoje turi ir privalumų, ir trūkumų:

• Turto perskirstymas: Nekilnojamojo turto mokesčiai gali prisidėti prie turto perskirstymo, apmokestindami didesnės vertės turtą aukštesniais tarifais.
• Skatinamosios priemonės tvariam vystymuisi: Kai kurios Europos šalys siūlo mokesčių lengvatas, skatinančias tvarų vystymąsi.
• Vienodumo trūkumas: Nekilnojamojo turto mokesčių sistemų vienodumo trūkumas visoje Europoje gali apsunkinti mokesčių atsakomybės palyginimą ar turto nuosavybės pasekmių supratimą skirtingose šalyse.
• Galima kintamumo rizika: Nekilnojamojo turto mokesčiai gali būti veikiami mokesčių politikos, reglamentų ir ekonominių sąlygų pokyčių.

Lietuvoje svarstant įvesti visuotinį Nekilnojamojo turto mokestį, investiciją į nekilnojamąjį turtą planuojantys lietuviai nenustoja dairytis alternatyvų užsienyje. Vieni žvalgosi kelis milijonus kainuojančių vilų, kiti domisi ir pigiais, kartais vos 60 000 Eur kainuojančiais, butais Kipre.

Nekilnojamojo turto mokesčio tarifai Lietuvoje

Patarimai investuojantiems į nekilnojamąjį turtą užsienyje

Norint įsigyti nekilnojamąjį turtą Europos Sąjungoje ir už jos ribų, pirmiausia patartina susipažinti su tos valstybės, kurioje planuojama investuoti, nekilnojamojo turto įsigijimo sąlygomis. Kai kuriose valstybėse šios sąlygos gali skirtis iš esmės.

Svarbūs aspektai:

• Užsienio šalies įstatymai.
• Mokesčiai. Patartina išsiaiškinti, kokie mokesčiai yra taikomi atitinkamoje valstybėje, kadangi gali prireikti mokėti nustatyto dydžio mokesčius tiek įsigyjant nekilnojamąjį turtą, tiek jį parduodant.
• Objekto dokumentai. Išsirinkus konkretų nekilnojamąjį turtą, prieš pasirašant rezervacijos ar preliminariąją sutartį, svarbu patikrinti nuosavybės dokumentus; atitinkamai išsiaiškinti, ar pardavėjas ir yra nekilnojamojo turto savininkas ir (ar) jo vardu veikiantis asmuo yra tinkamai įgaliotas. Svarbu ne tik atidžiai peržiūrėti viešų registrų duomenis, bet ir patikrinti, ar jie atitinka faktinę situaciją bei skelbime pateiktą informaciją.
• Skolos ir įsipareigojimai. Kitas būtinas žingsnis - patikrinti apribojimus veiklai objekte ir galimus įsiskolinimus, tarp jų ir galimas investicijas į tokio turto atnaujinimą (pvz., renovaciją). Kai kuriose valstybėse įvairūs nekilnojamojo turto savininko įsipareigojimai, netgi tokie kaip NT mokesčio sumokėjimas, seka ne paskui savininką, bet paskui daiktą. Tai reiškia, kad būtent pirkėjui gali tekti prisiimti apmokėti buvusio savininko neįvykdytas pinigines prievoles.
• Sutartys ir mokėjimai. Svarbu įvertinti sutarties sąlygas, pardavėjo garantijas, turto perdavimą ir atsiskaitymo tvarką. Mokėjimus rekomenduojama atlikti tik bankiniu pavedimu (banko čekiu), kad išvengtumėte ginčų. Prieš sudarant sutartį būtina ją atidžiai peržiūrėti, o kai kuriose šalyse pirkėjas turi turėti vertėją bei mokestinį atstovą. NT brokerių patikinimus, kad jie užtikrina sandorio teisėtumą (ypač jei tokios garantijos yra išsakomos žodžiu), būtina vertinti kritiškai.

Todėl investuojant į nekilnojamąjį turtą užsienyje būtina atlikti nuodugnų tyrimą, apimantį tiek teisinius, tiek finansinius aspektus.

tags: #nekilnojamas #turtas #uzsienyje