Nekilnojamojo turto teisė Lietuvoje: Apžvalga ir aktualijos

Nekilnojamasis turtas yra svarbi ekonomikos dalis, todėl jo apibrėžimas ir teisinis reguliavimas yra itin reikšmingi. Šiame straipsnyje apžvelgsime, kaip nekilnojamasis turtas apibrėžiamas Lietuvos teisės aktuose, kokie įstatymai jį reguliuoja ir kokie svarbūs pakeitimai įvyko pastaraisiais metais.

Pagrindiniai nekilnojamojo turto apibrėžimai ir įstatymai

Lietuvos teisės aktuose yra keletas svarbių apibrėžimų, susijusių su nekilnojamuoju turtu:

• Nuosavybės teisė: Pagal Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (CK) 4.37 str. 1 d., nuosavybės teisė apibrėžiama kaip teisė savo nuožiūra, nepažeidžiant įstatymų ir kitų asmenų teisių bei interesų, valdyti, naudoti nuosavybės teisės objektą ir juo disponuoti. Nuosavybės teisė, kaip daiktinė teisė, yra absoliutaus pobūdžio.
• Apleistas ar neprižiūrimas nekilnojamasis turtas: 2 straipsnis, patvirtintas 2017 m. birželio 8 d. įstatymu Nr. XIII-544, apibrėžia apleistą ar neprižiūrimą nekilnojamąjį turtą kaip turtą, kurio būklė kelia pavojų jame ar arti jo gyvenančių, dirbančių ar kitais tikslais būnančių žmonių sveikatai, gyvybei ar aplinkai. Toks turtas turi būti suremontuotas, rekonstruotas ar nugriautas per viešojo administravimo subjekto nustatytą terminą ir įtrauktas į apleisto ar neprižiūrimo nekilnojamojo turto sąrašą.
• Įsigyjamas nekilnojamasis turtas: Pagal finansinės nuomos (lizingo) sutartį, kurioje numatytas nuosavybės teisės perėjimas, taip pat pagal pirkimo-pardavimo išsimokėtinai ar išperkamosios nuomos sutartį asmens valdomas nekilnojamasis turtas (ar jo dalis).
• Nekilnojamojo turto masinis vertinimas: Tai nekilnojamojo turto vertinimo būdas, kai per nustatytą laiką, taikant bendrą metodologiją ir automatizuotas Nekilnojamojo turto registro ir rinkos duomenų bazėse sukauptų duomenų analizės ir vertinimo technologijas, yra įvertinama panašių nekilnojamojo turto objektų grupė.

Svarbiausi nekilnojamojo turto apibrėžimai ir įstatymai

Apibendrinant, svarbiausi nekilnojamojo turto apibrėžimai ir įstatymai pateikti lentelėje:

Teismų praktika ir aktualijos

Naujausia Lietuvos Aukščiausiojo Teismo (LAT) praktika (2022-09-12 nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-188-1075/2022) pateikė naudingus išaiškinimus, padėsiančius nekilnojamojo turto pirkėjams lengviau prisiteisti nuostolių atlyginimą už nesąžiningą pardavėjų elgesį. Nekilnojamojo turto kainoms pakilus dalis pardavėjų nusprendė nesilaikyti preliminariųjų sutarčių padidinant turto pardavimo kainą, o pirkėjams su pakeistomis sąlygomis nesutinkant, nekilnojamąjį turtą parduodant brangiau tretiesiems asmenims.

Todėl pardavėjams reikės įvertinti papildomas rizikas sudarant preliminariąsias sutartis, ar atsisakant sudaryti pagrindinę pirkimo-pardavimo sutartį.

Teisės aktų pakeitimai ir projektai

Lietuvoje nuo 2022 m. kovo 1 d. keičiasi teisės aktai, reguliuojantys nekilnojamojo turto vystymą nuomojamojoje valstybinėje žemėje. Seime svarstomas Aplinkos ministerijos parengtas specialiųjų žemės naudojimo sąlygų įstatymo projektas, kuris palies nereto žemės savininko ar kito žemės naudotojo teisėtus interesus.

Statybos įstatymo pakeitimai

Naujoje Statybos įstatymo redakcijoje numatyti trumpesni terminai, mažesnė biurokratija ir lankstesnis statybos užbaigimas turėtų pagreitinti ir supaprastinti statybos procesą.

Nekilnojamojo turto mokesčio pakeitimai nuo 2026 metų

Aptarkime, kaip bus apmokestinamas nekilnojamasis turtas pagal naują tvarką:

1. Gyvenamoji vieta deklaruota: Jei fiziniam asmeniui nuosavybės teise priklauso gyvenamosios paskirties patalpos, kuriose jis yra deklaravęs savo gyvenamąją vietą, toks nekilnojamasis turtas būtų laikomas pagrindiniu gyvenamuoju būstu. Jeigu savivaldybės taryba nenustatė didesnio neapmokestinamojo dydžio nei 450 000 eurų, tai nekilnojamojo turto mokestinės vertės dalis neviršijanti 450 000 eurų neapmokestinama nekilnojamojo turto mokesčiu, o viršijanti dalis apmokestinama taikant savivaldybės tarybos nustatytus nekilnojamojo turto mokesčio tarifus nuo 0,1 iki 1 procento.
2. Gyvenamoji vieta nedeklaruota: Jei fiziniam asmeniui nuosavybės teise priklauso gyvenamasis būstas, kuriame nėra deklaruota jo gyvenamoji vieta, toks nekilnojamasis turtas nebus laikomas pagrindiniu gyvenamuoju būstu, todėl tokio turto mokestinės vertės daliai:
   • neviršijančiai 50 000 eurų, taikomas 0 procentų mokesčio tarifas;
   • viršijančiai 50 000 eurų, tačiau neviršijančiai 200 000 eurų, taikomas 0,2 procento mokesčio tarifas;
   • viršijančiai 200 000 eurų, tačiau neviršijančiai 400 000 eurų, taikomas 0,4 procento mokesčio tarifas;
   • viršijančiai 400 000 eurų, tačiau neviršijančiai 600 000 eurų, taikomas 0,6 procento mokesčio tarifas;
   • viršijančiai 600 000 eurų, tačiau neviršijančiai 1 000 000 eurų, taikomas 0,8 procento mokesčio tarifas;
   • viršijančiai 1 000 000 eurų, taikomas 1 procento mokesčio tarifas.
3. Du gyvenamosios paskirties būstai: Fiziniam asmeniui nuosavybės teise priklauso du gyvenamosios paskirties būstai: X, kurio mokestinė vertė yra 250 000 eurų ir Y, kurio mokestinė vertė yra 100 000 eurų. Fizinis asmuo gyvenamąją vietą yra deklaravęs X nekilnojamajame turte. Kadangi fizinis asmuo gyvenamąją vietą yra deklaravęs X nekilnojamajame turte ir jo mokestinė vertė neviršija minimalaus neapmokestinamojo dydžio - 450 000 eurų, tai nekilnojamojo turto mokesčio už šį nekilnojamąjį turtą mokėti nereikės. Už Y nekilnojamąjį turtą reikės mokėti 100 eurų, nes Y nekilnojamojo turto mokestinės vertės (100 000 eurų) daliai:
   • neviršijančiai 50 000 eurų, taikomas 0 procentų mokesčio tarifas;
   • viršijančiai 50 000 eurų, tačiau neviršijančiai 200 000, taikomas 0,2 procento mokesčio tarifas.
4. Sutuoktinių nuosavybė: Jei sutuoktiniams bendrąją jungtine sutuoktinių nuosavybės teise priklauso gyvenamosios paskirties patalpos X, o sutuoktinei asmenine nuosavybės teise priklauso gyvenamosios paskirties patalpos Y, o sutuoktinis yra deklaravęs gyvenamąją vietą nekilnojamajame turte X, o sutuoktinė - nekilnojamajame turte Y, tai sutuoktinio atžvilgiu pagrindiniu gyvenamuoju būstų bus laikomas nekilnojamasis turtas X, sutuoktinės - Y.
5. Bendroji jungtinė nuosavybė: Jei sutuoktiniams bendrąją jungtine sutuoktinių nuosavybės teise priklauso tik gyvenamosios paskirties patalpos, kuriose tik sutuoktinis yra deklaravęs gyvenamąją vietą, tai sutuoktiniui nuosavybės teise priklausanti nekilnojamojo turto dalis bus apmokestinama kaip pagrindinis gyvenamasis būstas. Sutuoktinei priklausanti nekilnojamojo turto dalis bus apmokestinama pagal aukščiau nurodytus tarifus.
6. Abu sutuoktiniai deklaravę gyvenamąją vietą: Jei sutuoktiniams bendrąją jungtine sutuoktinių nuosavybės teise priklauso tik gyvenamosios paskirties patalpos, kuriose abu sutuoktiniai yra deklaravę gyvenamąją vietą, toks nekilnojamasis turtas abiejų sutuoktiniu atžvilgiu bus laikomas pagrindiniu gyvenamuoju būstu.
7. Mėgėjų sodų paskirties pastatas: Pagal NTMĮ 2 straipsnio 8 dalį, kai fiziniam asmeniui nuosavybės teise nepriklauso gyvenamasis pastatas (patalpos) ar toks gyvenamasis pastatas (patalpos) nėra įsigyjamas (-os), pagrindiniu gyvenamuoju būstu gali būti laikomas mėgėjų sodų paskirties pastatas, kuriame fizinis asmuo yra deklaravęs gyvenamąją vietą.
8. Papildomas tarifas: Papildomas 0,2 procentų mokesčio tarifas nėra taikomas pagrindiniam gyvenamajam būstui.
9. Mokesčio skaičiavimas: Nekilnojamojo turto mokestis būtų apskaičiuojamas taikant NTMĮ 6 straipsnio 6 dalyje nustatytus nekilnojamojo turto mokesčio tarifus. Pavyzdžiui, jei bendra mokestinė vertė yra 500 000 eurų, mokestis sudarytų 1 700 eurų.
10. Nebaigtos statybos: Nebaigtos statybos ir nenaudojamas nekilnojamasis turtas, kuriam statybą leidžiantis dokumentas išduotas 2012 m., bus apmokestinamas nekilnojamojo turto mokesčiu, jei kadastro duomenys buvo pakeisti ar patikslinti prieš 5 metus.

Statybos teisė ir verslo galimybės

Neretai statybų teisė, t. y., šiandien galiojantis teisinis reguliavimas, nesuspėja su besikeičiančiomis verslo galimybėmis ir poreikiais. Statybų teisė - labai dinamiška sritis, dažnai nespėjanti taip greitai prisitaikyti prie realių rinkos pokyčių. Lygiai taip pat, sudėtingoje ir iššūkių nestokojančioje rinkoje verslams sunku prisitaikyti prie naujų teisinio reguliavimo pokyčių.

Klausimai, aktualūs NT rinkos verslams:

• Kodėl stringa nauji statybų projektai Vilniaus mieste?
• Statybos organizavimo būdai - kurį pasirinkti?
• Statybos įstatymo pakeitimai: ką svarbu žinoti NT rinkos verslams?
• Statybos įmonė bankrutuoja: kas užbaigs darbus ir šalins defektus garantiniu laikotarpiu?
• Ar reikia viešinti iš naujo keičiamus statybos projektinius pasiūlymus?

Teisinės konsultacijos nekilnojamojo turto klausimais

Akivaizdu, vien domėjimosi nekilnojamojo turto teise ir jos subtilybėmis nepakanka. Mūsų komandos statybų teisės advokatai konsultuoja visais klausimais, kuriuos apima nekilnojamojo turto teisė. Atstovaujame verslams ruošiant statybos projektus ir juos įgyvendinant, perkant, parduodant ar nuomojant nekilnojamąjį turtą, perleidžiant turto valdymą ar keičiant jo paskirtį. Statybos teisė apima daug aspektų, kuriuos verslams būtina įvertinti. Jei klausimų daugiau, nei atsakymų, ar tiesiog norisi tinkamai pasiruošti kiekvienam statybų projekto žingsniui, verta pasinaudoti mūsų profesionalų komandos teisine konsultacija nekilnojamojo turto klausimais.

Sėkmingi atstovavimo pavyzdžiai

• Sėkmingai atstovavome buto pirkėjui ginče su buto pardavėju dėl atsisakymo sudaryti pagrindinę buto pirkimo - pardavimo sutartį ir sumokėto avanso grąžinimo, pardavėjui pastačius kitokį butą nei buvo numatyta preliminarioje sutartyje.
• Sėkmingai atstovavome klientui dėl trijų žemės sklypų su namu pirkimo - pardavimo sutarties pripažinimo negaliojančia.
• Sėkmingai atstovavome iš bankrutuojančios įmonės debitorinį reikalavimą įgijusiam klientui teisminiame procese prieš Lietuvoje veikiantį skandinaviško kapitalo banką, neatsiskaičiusį su bankrutuojančia įmone už atliktus banko filialo pastato statybos darbus.

Dažniausiai užduodami klausimai perkant, parduodant ar nuomojant nekilnojamąjį turtą

1. Ką svarbiausia patikrinti prieš pasirašant nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartį? Svarbu įsitikinti, kad:
   • Turtas įregistruotas ir nėra suvaržytas (areštai, hipoteka, servitutai)
   • Pardavėjas turi teisę disponuoti turtu
   • Statinys pastatytas ir registruotas teisėtai
   • Sutartyje aiškiai nurodyta kaina, apmokėjimo ir perdavimo tvarka
   Rekomenduojama atlikti teisinį patikrinimą.
2. Ar galima ginčyti sudarytą NT sandorį? Taip - jei pažeista įstatymo nustatyta sandorio forma, šalis buvo klaidinama, veikiama spaudimo, sandoris sudarytas dėl apsimestinių sąlygų ar pažeidžiant viešąjį interesą. Ginčai sprendžiami teisme.
3. Ką daryti, jei kaimynas naudojasi mano žeme be leidimo? Pirmiausia būtina tiksliai nustatyti sklypo ribas. Jei pažeidimas patvirtinamas, galima:
   • Reikalauti nutraukti naudojimąsi
   • Kreiptis į teismą dėl ribų nustatymo ar naudojimosi tvarkos pakeitimo
   • Vertinti galimybę nustatyti ar panaikinti servitutą
4. Ar įmanoma įregistruoti nuosavybės teisę, jei dokumentų nėra? Taip - jei asmuo ilgą laiką valdo turtą kaip savininkas, galima kreiptis į teismą dėl nuosavybės teisės pripažinimo įgyjamosios senaties pagrindu. Reikalingi įrodymai: liudytojai, sąskaitos, mokėjimai, faktinis valdymas.
5. Kas atsakingas už nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutarties registravimą? Sutartį tvirtina notaras, o po to įrašas atliekamas Registrų centre. Dažniausiai registracija atliekama automatiškai per notaro sistemą. Pirkėjas turi užtikrinti, kad turtas būtų perregistruotas jo vardu.
6. Ką reiškia servitutas? Servitutas - tai teisė naudotis svetimu turtu tam tikru būdu (pvz., pravažiavimui, praejimui, inžinerinių tinklų tiesimui). Jis gali būti nustatomas:
   • Šalių susitarimu (sutartimi)
   • Teismo sprendimu
   • Įstatymo pagrindu (priverstinis servitutas)
7. Ar galima parduoti ar išnuomoti dalį bendros nuosavybės? Galima, tačiau būtina laikytis bendraturčių pirmumo teisės (jei parduodama) ir informuoti apie numatomą sandorį. Nuomojant ar naudojant, taip pat rekomenduojama susitarti dėl naudojimosi tvarkos.
8. Ką daryti, jei kaimynas užstoja patekimą į mano sklypą? Jei nėra kito galimo privažiavimo, galite kreiptis į teismą dėl servituto nustatymo.

Advokatų kontoros "Motieka ir Audzevičius" įžvalgos

"Motieka ir Audzevičius" nekilnojamojo turto komanda yra gerai žinoma dėl savo patirties konsultuojant teritorijų planavimo, statybos ir nekilnojamojo turto įsigijimo klausimais, taip pat turi puikių derybinių įgūdžių tiek su privačiais subjektais, tiek su valstybės institucijomis. Jie yra unikalūs savo specializacija, apimančia visus nekilnojamojo turto plėtros, teisinio atstovavimo ir strateginio planavimo aspektus. Jų stipriosios pusės - aukštos kvalifikacijos komanda, turinti didelę patirtį vietos institucijose, gebėjimas pasiūlyti geriausius sprendimus sudėtingais klausimais ir į klientą orientuotas požiūris. Palyginti su kitomis kontoromos, jie išsiskiria savo įtaka, galia, kompetencija ir politinėmis įžvalgomis. Greitas reagavimo laikas ir efektyvus komandinis darbas. Visi kolegos demonstruoja aukšto lygio kompetenciją ir profesionalumą. Patikime šiai kontorai sudėtingiausius ir svarbiausius ginčus.

Donatas Lapinskas, Jovitas Elzbergas Lietuvos Aukščiausiasis Teismas priėmė sprendimą dėl Jasinskio g. Vadinamasis Skansenas virsta Medinėmis Šnipiškėmis. Ką tai reiškia NT verslui? Kodėl stringa nauji statybų projektai Vilniaus mieste? Statybos organizavimo būdai - kurį pasirinkti? Statybos įstatymo pakeitimai: ką svarbu žinoti NT rinkos verslams? Statybos įmonė bankrutuoja: kas užbaigs darbus ir šalins defektus garantiniu laikotarpiu? Ar reikia viešinti iš naujo keičiamus statybos projektinius pasiūlymus?

tags: #nekilnojamas #turtas #tei