Nekilnojamojo turto paskirtis yra vienas iš pagrindinių dalykų, kurį būtina žinoti tiek turto savininkams, tiek nuomininkams, norint užtikrinti teisėtą ir efektyvų turto naudojimą.
Pastato (patalpų) paskirtis rodo jo naudojimo tikslą (žmonėms gyventi, ūkinei komercinei ar kitai veiklai vykdyti).
Skirtingų paskirčių rūšims yra taikomi skirtingi sveikatos, apsaugos nuo triukšmo, gaisrinės saugos, automobilių stovėjimo vietų skaičiaus ir kiti reikalavimai.
Pagal paskirtį pastatai yra skirstomi į gyvenamuosius ir negyvenamuosius. Pastarieji turi pogrupius, pavyzdžiui, maitinimo, transporto, prekybos ir kt. Pastatas (patalpa) priskiriamas prie tam tikros paskirties pogrupio, jeigu jo visas bendrasis plotas arba didžiausioji jo dalis naudojama tai paskirčiai.
Gyvenamosios paskirties pastatai (patalpos) - tai pastatai (patalpos), kurie skirti žmonių gyvenimui.
Negyvenamosios paskirties pastatai (patalpos) - tai pastatai (patalpos), kurie nėra skirti nuolatiniam gyvenimui, o kitoms veikloms, tokioms kaip komercinė, administracinė, gamybinė, pramoninė ar visuomeninė.
Pastato (patalpų) paskirtis yra reikšminga ne tik dėl jų atitikties skirtingiems saugos, sveikatos ir kt. reikalavimams, tačiau gali lemti ir kitas svarbias aplinkybes, pavyzdžiui, mokesčius.
Jeigu fizinio asmens disponuojamas nekilnojamasis turtas yra mokslo, poilsio, ūkio, garažų, fermų ir kt.
Tačiau yra taikomos išimtys. Tam tikrais atvejais teisės aktai leidžia naudoti pastatą (patalpas) nepakeitus paskirties. Pavyzdžiui, gyvenamosios paskirties name ar jo patalpose galima vykdyti fotografavimo, meninės kūrybos, švietimo paslaugų, sveikatos priežiūros, odontologinės praktikos veiklas.
Pastato paskirtis yra svarbus aspektas, lemiantis tiek jo naudojimo galimybes, tiek savininkų teises ir pareigas.
Bet kuris NT objektas turi savo paskirtį, kuri yra apibrėžta ir reglamentuota Statybos techniniame reglamente STR 1.01.09:2003.
Paskirtis - tai oficialus leidimas vystyti tam tikros rūšies veiklą arba tiesiog gyventi.
Dažniausiai pastato paskirtis gali būti keičiama (tačiau yra ir pastatų, kurių paskirtis nekeičiama). Tai daroma įgyvendinus visus keliamus reikalavimus norimos paskirties statiniui.
Jei pastate nebus vykdoma gamybinė veikla, kuri trukdys kitiems šalia gyvenantiems arba dirbantiems žmonėms, paskirties keisti nebūtina. Jei esate verslininkas ir norite pirmojo aukšto biure įrengti kirpyklą, paskirties keisti nereikės, nes tai paslaugos, o ne gamybinė veikla. Aišku, kirpyklai galioja ir kiti reikalavimai, kuriuos nustato Nacionalinis visuomenės sveikatos centro departamentas.
Jei pastatas yra didelis ir ketinama vykdyti veiklą mažesniame nei 50 proc. jo plote, paskirties keisti nereikia. Taigi sandėlyje gali būti įrengtas nedidelis garažas be jokio paskirties keitimo.
Deja, piktnaudžiauti tokia situacija nepavyks ir didelėje patalpoje vykdant skirtingą veiklą, teks pastatą suskirstyti į mažesnius objektus. Vienoje vietoje daržinės, viešbučio, garažo, sandėlio, pirties, dirbtuvių ir gydymo įstaigos surasti nepavyks.
Norint pakeisti paskirtį, reikalingi keli svarbūs dokumentai, kurie pateikiami "Registrų centrui". Būtent ši institucija registruoja ne tik visus gyventojus, bet ir visą nekilnojamąjį turtą bei jo savybes bei rinkos vertę.
Reikalingas prašymas pakeisti patalpų paskirtį, taip pat ir kadastro duomenų byla, kurią padaro matininkai. Dokumentai pateikiami iki atliekant reikalingus statybos ar renovacijos darbus. Po darbų "Registrų centras" informuojamas specialia deklaracija apie jų baigtumą.
Žemės sklypo paskirtis kartais irgi reikalauja keitimo, jei ketinama keisti ant jos stovinčių pastatų paskirtį. Pavyzdžiui, jei iš sandėlio, kuris stovi ant žemės ūkio paskirties žemės ketinama padaryti viešbutį, reikia pakeisti ir žemės sklypo paskirtį į komercinį, o tik tada pakeisti pastato paskirtį iš žemės ūkio į viešbučių.
Ar galima nuslėpti tikrąją NT objekto paskirtį? Deja, ne. Reklamos įstatymas įpareigoja pardavėjus skelbimuose pateikti tikslią paskirtį, kad nebūtų klaidinamas nei brokeris, ieškanti objekto savo klientui, nei galutinis klientas, skaitantis skelbimą.
Nepaisant gresiančių baudų, pasitaiko nesąžiningų pardavėjų, kurie vietoj buto parduoda kūrybines dirbtuves arba viešbučio paskirties patalpas. Kartais nuo NT brokerio pastangų priklauso, ar klientas nebus apgautas.
Priklausomai nuo sutarties dalyvių poreikių ir galimybių, nekilnojamo turto rinka yra lokalizuota ir segmentuota.
Nekilnojamo turto rinkos segmentacija - tai jos padalinimas į vienarūšes pirkėjų grupes.
Ūkinės paskirties nuosavybė, įtraukiant miškus, laukus, sodus, tvenkinius ir t.
Optimalus ir efektyvus nekilnojamojo turto išteklių panaudojimas - pagrindinis besikuriančios nekilnojamojo turto rinkos pranašumas.
Fiziniai asmenys bei kompanijos, valdančios nekilnojamąjį turtą nuosavybės teisėmis, turi potencialų turto šaltinį.
Toks turtas gali duoti kapitalą, kurį ekonomika didina ir plėtoja.
Nekilnojamojo turto rinkos plėtra taip pat padidina darbo jėgos mobilumą šalies viduje, kadangi žmonėms lengviau persikelti gyventi į regioninius centrus, kur yra daugiau laisvų darbo vietų, jei jie turi galimybę įsigyti gyvenamąjį plotą.
Išsivysčiusios rinkos ekonomikos šalyse pagrindinė nekilnojamojo turto rinkos funkcija - žemės ir statinių paskirstymas ir perskirstymas - yra bene svarbiausias įnašas į ekonominės gerovės kūrimą.
Rinka yra priemonė, užtikrinanti galimybę naudotis nekilnojamuoju turtu ir garantuoja jo pasirinkimą pagal rūšį, vietą, valdymo ir naudojimo sąlygas visuose ūkio sektoriuose.
Nekilnojamojo turto klasės Vilniuje
Gamybinė veikla. Daugeliui gamybinės veiklos sričių reikalinga žemė.
Vystantis ir klestint šalies ekonomikai, reikalingas mechanizmas, užtikrinantis gamybos sektoriui galimybę efektyviai naudotis žemės resursais.
Tai reiškia, jog žemė turi būti perskirstoma iš tų, kurie ją naudoja neefektyviai, tiems, kurie naudoja produktyviau.
Rinkos sąlygomis įvairios šalys siekia gauti reikiamus resursus ir šiame procese vyksta nekilnojamojo turto perskirstymas. Suprantama, jog efektyviau dirbantys turto naudotojai yra turtingesni ir turi galimybę pasirinkti bei įsigyti jiems reikalingus objektus.
Valstybės vaidmuo rinkos reguliavimo srityje turi būti minimalus ir užtikrinti teisingumą, bei vienodas galimybes visiems rinkos dalyviams.
Kintanti užimtumo ir darbo vietų pasiūlos situacija reikalauja optimalaus darbo jėgos dislokavimo, atitinkančio darbo jėgos paklausą. Atvira būsto rinka skatina darbo išteklių geografinį mobilumą.
Efektyvi nekilnojamojo turto rinka taip pat užtikrina galimybę pasirinkti pageidaujamos rūšies būstą pageidaujamoje vietoje ir pageidaujamomis sąlygomis.
Žmonėms, norintiems įsigyti nuosavą būstą, rinka gali pasiūlyti finansinius resursus palankiomis sąlygomis, pavyzdžiui, panaudojant turto įkeitimo mechanizmą.
Investicijos. Brandi (išplėtota) nekilnojamojo turto rinka, sudarant galimybes investuoti į turtą, gali veikti kaip turto saugojimo priemonė, tais atvejais kai nekilnojamojo turto kainos didėja.
Nekilnojamasis turtas yra viena iš konkurencingų investavimo priemonių.
Galimybė investuoti į nekilnojamąjį turtą padidina investicijų portfelio asortimentą.
Minėta, kad nekilnojamasis turtas turi tokių bruožų - ilgaamžiškumas ir nejudamumas, kuriais nepasižymi kitos investicijų rūšys.
Savininkas nekilnojamąjį turtą gali turėti jo nevaldydamas ir nenaudodamas. Tai atvejai, kai nekilnojamasis turtas naudojamas kaip užstatas.
Turto kaip užstato naudojimas susieja tarpusavyje nekilnojamojo turto rinką ir finansų sektorių. Šalies ekonomikai tai gali turėti ir teigiamos ir neigiamos įtakos.
Galimybė naudoti nekilnojamąjį turtą kaip užstatą leidžia firmoms ir būsto savininkams dalį savo turto panaudoti investicijoms arba vartojimui didinti ir daro teigiamą įtaką ekonomikai.
Neigiamas poveikis atsiranda tada, kai dėl nekilnojamojo turto rinkos nuosmukio turtas kaip užstatas negali garantuoti reikiamų finansinių išteklių norint investuoti ir vartoti. Ekonominės krizės sąlygomis turto kaip užstato naudojimas gali dar pabloginti situaciją, padidinti infliaciją ir sukelti kitų neigiamų reiškinių.
Bankininkystės sistema gali būti pernelyg priklausoma nuo nekilnojamojo turto rinkos. Nekilnojamojo turto rinkos nuosmukis tokiais atvejais lemia, kad užstatyto turto vertė, palyginti su išduota paskola, tampa mažesnė ir nevykdomi skoliniai įsipareigojimai.
Šie reiškiniai gali sukelti ne tik atskirų finansinių institucijų, bet ir visos šalies finansų sektoriaus krizę.
A.Škarnulis apie NT rinkos dalyvių prognozes
Apie tai, kad visuma ne visada atspindi atskirų dedamųjų pokyčius kalbėta dar praėjusiame tūkstantmetyje. 1951 metais šį fenomeną aprašė Edwardas Simpsonas.
Simpsono paradokso pavyzdys nekilnojamo turto rinkoje atrodytų taip: tarkime, 2019 metais naujo būsto rinkoje dominavo išskirtinai ekonominės klasės būstas, jo kaina (su daline apdaila) siekė apie 1500 Eur/kv. 2020 metais vystytojai siūlė išskirtinai prestižinį būstą, ir jo kaina siekė apie 3500 Eur/kv.m.
Labai supaprastinant situaciją galima būtų skaičiuoti, kad būstas pabrango daugiau nei dvigubai. Toks teiginys būtų teisingas tik labai ribotame kontekste ir nesuteiktų pirkėjui realaus įsivaizdavimo apie rinką. Taigi, analizuojant nekilnojamojo turto rinką sumesti visko į vieną krūvą nederėtų.
Būsto klasės leidžia pamatyti, kas vyksta rinkos segmentų viduje.
Analitikoje įprasta, kad reitingavo skalėms yra naudojama platesnė gradacija, nuo 1 iki 5, 7, 10 ar 100. Kita vertus, būsto projektai yra ne vertinami, o skaidomi, panašiai kaip pasirinkimas tarp juodos ir baltos, na, o vidutinė klasė atitiktų pilką spalvą.
Būsto projektų klasifikavimas nėra jų vertinimas, rinkoje daug geros ekonominės klasės ir prasto prestižinio būsto pavyzdžių. Tačiau lyginti butus, kainuojančius pusantro tūkstančio eurų/kv.m, su tris kartus brangesniais apartamentais nėra objektyvu, nes skiriasi jiems keliami reikalavimai.
Ar galima naudoti daugiau klasių? Žinoma, tačiau pagrindinis bet kokios analizės tikslas - suteikti rinkai aišku vaizdą apie nagrinėjamus reiškinius. Jeigu dešimt analitikų naudos dešimt skirtingų klasifikavimo sistemų, taps sunku suprasti realų vaizdą. Skaidymas į šias tris grupes yra nusistovėjęs ir bendru atveju - pakankamas.
Klasifikavimo kriterijai
Atsižvelgiant į tai, kad būsto klasės nėra teisiškai reglamentuotos, klasifikavimas atliekamas remiantis išskirtinai analitiko supratimu apie turtą. Tai lemia, kad klasifikacijoje beveik visada galima bus įžvelgti bent šiokį tokį subjektyvumą, priklausantį ne tik nuo analitiko patirties, bet ir nuo jo sugebėjimo objektyviai įvertinti vieną ar kitą nekilnojamojo turto projektą.
Rajonas
Juokaujama, kad yra trys svarbiausi nekilnojamojo turto vertės veiksniai: „Vieta, vieta ir dar kartą vieta”. Teiginys - supaprastintas, tačiau atspindi esminę nekilnojamojo turto savybę - jo negalima (su labai retomis išimtimis) perkelti į kitą vietą.
Būste galime įrengti naujas inžinerines sistemas, pakeisti baldus, nudažyti sienas, pakeisti grindis, vonios keramiką, tačiau perkelti butą iš Naujosios Vilnios į Senamiestį nepavyks. Vietą galima naudoti ne tik kaip turto požymį (labai bloga, bloga, vidutinė, gera, labai gera, išskirtinė) bet ir jo potencialiam kainų rėžiui nusakyti.
Kukliai įrengtas būstas išskirtinėje vietoje tikrai bus brangesnis už prabangiai įrengtą butą miesto periferijoje. Egzistuoja ir viršutinis kainos rėžis. Prabangiai įrengtas būstas senos statybos (ne senoviniame) name, mažo patrauklumo mikrorajone gali kainuoti daug pigiau, nei kainavo jo apdaila.
Mažesnes pajamas turintys pirkėjai jo neįpirks, o turtingesni gali nepirkti dėl nepatrauklios vietos. Vieta yra pirmasis kriterijus vertinant projekto klasę, ir, įprastu atveju, vertinimas atrodo taip:
- Ekonominė klasė: Bajorai, Baltupiai, Burbiškės, Jeruzalė, Justiniškės, Karoliniškės, Lazdynėliai, Naujininkai, Naujoji Vilnia, Pašilaičiai, Pilaitė, Pupojai, Saulėtekis, Vilkpėdė, Viršuliškės, Visoriai;
- Vidutinė klasė: Antakalnis, Markučiai, Naujamiestis, Šeškinė, Šnipiškės, Žirmūnai;
- Prestižinė klasė: Senamiestis, Užupis, Žvėrynas.
Konkreti vieta rajone
Rajonas be abejonės yra vienas svarbiausių veiksnių, nusakančių būsto klasę. Bet ne vienintelis. Pavyzdžiui, Senamiesčio periferijoje (ypač pietinėje ir vakarinėje dalyse) yra nemažai vidutinės klasės būsto projektų.
Prestižiniais projektais retai kada laikomi šiaurinėje Žvėryno dalyje esantys projektai. Dalis vaizdingose Naujamiesčio ar Antakalnio vietose esančių būstų gali būti priskiriami prestižinei klasei. Tuo tarpu Antakalnio seniūnijos pakraščiai (pvz. Pupojai) yra „laipteliu“ žemiau - čia vyrauja ekonominės klasės projektai.
Skirtingoms klasėms (per vieną laiptelį) galima priskirti net ir besiribojančius projektus.
Kiti veiksniai
Naujamiestyje, kur vyrauja vidutinė klasė, atnaujinus seną gamybinį pastatą, suformavus jame ypač mažo ploto būstus, nesant požeminės automobilių stovėjimo aikštelės ir patrauklios žalios zonos, jis bus priskirtas ekonominei būsto klasei.
Maži butų plotai, pigesnės pastato apdailos medžiagos, plastikiniai langų rėmai, „dėžutės“ forma, menkai išvystyta žalioji erdvė aplink pastatus - ekonominio segmento požymiai. Analogiškai - dideli butų ir bendrų erdvių plotai, mediniai ar aliuminio rėmo langai, akmens, klinkerio, metalo, medžio apdailos elementai - prestižinio būsto elementai.
Būsto kaina
Ar nustatant projekto klasę dalyvauja kaina? Sąlyginai. Užtikrinti aukštesnę būsto klasę kainuoja, todėl, savaime suprantama, toks būstas bus brangesnis.
Tačiau analitikai nesprendžia apie daiktą iš jo kainos, nes nemažai atveju, kuomet pardavėjas gali nuspręsti, kad išskirtinių savybių neturintis būstas turi būti brangesnis už kitus išskirtinių savybių neturinčius būstus. Kita vertus, reikšmingi nuokrypiai nuo įprastų tai klasei kainų, paskatina labiau pasigilinti į projektą, galbūt kažkas buvo praleista, neįvertinta.
Vis dėlto į kainą reikėtų žiūrėti ne kaip į klasės nustatymo pagrindą, bet kaip tos klasės atspindį. Dabar jau ekonomine klase laikomi tie būstai su daline apdaila, kurių vidutinė projekto kaina neviršija 2 000 Eur. Brangesni, iki maždaug 3 000 Eur kainuojantys būstai, priskiriami vidutinei klasei, o prestižinė klasė absoliučia dauguma atveju kainuoja dar brangiau.
Ar gali pasikeisti projekto būsto klasė?
Taip, būsto klasė gali pasikeisti, tačiau tokie atvejai yra gana reti. Tarp priežasčių galima būtų išskirti projekto „užsibuvimą“ rinkoje.
Pavyzdžiui, 2015 metais pastatytas A ar A+ klasės daugiabutis galėjo būti priskirtas aukštesnei klasei, tačiau užsitęsus pardavimams ir augant energinės klasės reikalavimams, likę butai iš vidutinės klasės gali būti perklasifikuoti į ekonominę. Panašus principas galioja ir naujų teritorijų plėtrai.
Pirmojo daugiabučio klasifikavimo metu esami duomenys, galimybės palyginti gali gerokai skirtis nuo informacijos ir palyginamųjų projektų, kuomet mikrorajonas ar kvartalas pažengs urbanizacijos keliu tolyn į priekį, jame atsiras ar pagerės infrastruktūra ir pan.
tags: #nekilnojamas #turtas #skirstymas