Nekilnojamojo Turto Rinkos Perspektyvos Lietuvoje

Nekilnojamojo turto (NT) rinka yra dinamiškas sektorius, kuris nuolat kinta, veikiamas įvairių ekonominių, socialinių ir politinių veiksnių. Lietuvoje, kaip ir kitose šalyse, NT rinkos vystymąsi lemia tiek vietiniai, tiek globalūs procesai. Šiame straipsnyje apžvelgsime dabartinę NT rinkos situaciją Lietuvoje ir jos perspektyvas, atsižvelgiant į ekonomikos augimą, palūkanų normas, vartotojų lūkesčius ir kitus svarbius aspektus.

Dabartinė Situacija ir Tendencijos

Po itin aktyvių 2021-2022 metų, 2023-ieji NT rinkai buvo ramesni, tačiau stabilūs. Ramūs 2023 metai sumažino ir investuojančiųjų į NT gretas. Šiuo metu rinkoje dauguma pirkėjų perka sau. Vis dėlto šiuo metu palankus laikas ir pirkėjams, ir pardavėjams. Pirkėjas gali laimėti vesdamas derybas, o pardavėjams NT ekspertai šiuo metu gali skirti daugiau dėmesio ir laiko.

NT rinkos „normalybė“ ir perspektyvos: beveik dvejus metus nekilnojamojo turto rinka jau gyvena „dykumų maratono“ sąlygomis: kelias lygus, įkalnių ir nuokalnių mažai ir jos tolygios, tačiau ratai klimpsta smėlyje. Didžiųjų miestų pirminės būsto rinkos fiksuoja maždaug dvigubai ar net daugiau mažesnę paklausą nei ji galėtų būti, atsižvelgiant į būsto poreikį ir ankstesnių, „normalių“ metų statistiką. Antrinė rinka susitraukė, kaip ir pirminė. Tiek paklausos, tiek pasiūlos prasme; kainos taip pat dreifuoja panašiame lygmenyje. Nuomos kainos kol kas kyla dėl paskutiniu metu rinką papildžiusios naujesnės ir kokybiškesnės pasiūlos bei aukštos paklausos. Todėl ir šios dvi opcijos nėra geresnė išeitis ieškantiems būsto.

Žvelgiant į horizonte prismaigstytų kranų mišką, ypač Vilniuje, atrodo, kad komercinio NT segmentas išgyvena gerus laikus. Tačiau čia irgi kyla iššūkių dėl nuomos sandorių bei finansavimo, o projektus, dėl užkontraktuotų didelių sumų, yra sunkiau nukelti, todėl statybos vyksta. Antrinė komercinio NT rinka traukiasi dėl išaugusio obligacijų ir kitų finansinių instrumentų pelningumo bei sumažėjusio užsienio investuotojų dėmesio.

Nors yra teigiančių, kad statyba atpigo, tai turėjo sumažėti savikaina, faktai rodo priešingai. Oficialus, Valstybės duomenų agentūros pateikiamas statybos sąnaudų indeksas, nuo atskaitinių 2015 m. iki 2023 m. pabaigos išaugo 52,5 proc. O jei lygintume su 2020 m. pradžia, kada, dėl pandemijos prasidėjo spartus medžiagų brangimas, indeksas išaugo 34,2 proc. Per praėjusius metus jis išaugo ne taip dramatiškai, 5,5 proc. punkto, tačiau augo, o ne mažėjo. Darbo jėga nepinga, atlyginimai nemažėja, o minimalus darbo užmokestis buvo didinamas.

Plėtros srityje, akivaizdu, tenka susitaikyti ir su teisės aktų pakeitimais, vis aukštesniais įėjimo į rinką barjerais ir mažesnėmis grąžomis, lėtesniais tempais projektavime ir projektų pridavimo procesuose. Deja, NT plėtra - tik viena perteklinio reguliavimo sritis. Bendrai vertinant - nors yra įvairių aspektų, tiek gerų, tiek prastesnių - NT rinkos sveikata išlieka gera. Dauguma plėtotojų turi nedidelius, efektyviai kontroliuojamus turto „sandėlius“, todėl išlaiko stabilumą. Nedideli rizikos židiniai egzistuoja tik ten, kur „sandėliai“ - dideli, apyvartumas - mažas.

Veiksniai, lemiantys NT rinkos perspektyvas

NT rinkos ateitį lemia daugybė veiksnių, tiek lokalių, tiek globalių. Vienas svarbiausių aspektų - lūkesčiai. Pirkėjai, vadovaudamiesi savo lūkesčiais artėjančio laikotarpio finansiniam stabilumui ir galimybėms, priima sprendimus ir planuoja įsigijimus; verslai - investicijas, veiklos intensyvumą, darbuotojų samdą ir biudžetus. Tai susisuka į priežasčių ir pasekmių spiralę, kuri daro poveikį net ekonominiams ciklams.

Lūkesčius atspindintis, Valstybės duomenų agentūros skaičiuojamas vartotojų pasitikėjimo rodiklis miestuose pakilo iki +2 ir yra aukščiausias nuo 2021 rugsėjo, kai siekė +3. 2022 m. spalį jis buvo nusiritęs iki -17, o vienintelį kartą virš nulinės atžymos pakilo pernai rugsėjį (+1). Pozityviau situaciją vertina jaunesni Lietuvos vartotojai (30-49 m. amžiaus grupė +1, 50-64 m. -4), dirbantys asmenys (+3), o aukščiausias jis - aukščiausių pajamų kategorijoje. Jaunesni, darbą turintys ir aukštesnes pajamas gaunantys vartotojai, potencialūs būsto pirkėjai, geriausiai ir atspindi situaciją. Kol kas jų lūkesčiai - pozityvūs.

Svarbūs veiksniai:

• Ekonomikos augimas: Lietuvos ekonomikos perspektyvas šiems metams ekonomistai piešia optimistines ir tai džiugina. Pasak Finansų ministerijos, numatomas 1,7 proc. metinis BVP augimas, 7,6 proc. vidutinio bruto darbo užmokesčio (DU) prieaugis ir nedidėjantis nedarbas.
• Darbo užmokestis: Ne itin džiugina tai, kad didžiąją dalį darbo užmokesčio augimo sudarys minimalios mėnesinės algos (MMA) ir neapmokestinamojo pajamų dydžio (NPD) didinimas, o tai turės mažą įtaką šiuo metu galintiems įpirkti būstą. Tikėtina, realusis DU augimas dėl, sulėtėjusios ekonomikos, potencialiems būsto pirkėjams bus žemesnis.
• Globalūs veiksniai: Globaliame neapibrėžtume, panašu, judame „minkštojo“ ekonomikos nusileidimo kryptimi, nors mūsų kaimynės Latvija ir Estija patiria „kietąjį“ nusileidimą. Labai tikiuosi, kad pavyks, kaip numatyta, suvaldyti infliaciją, kaip prognozuojama, darbo užmokestis augs ne tik dėl MMA augimo ir NPD padidinimo, o Euribor mažės. Tai tikrai sukurtų gerą stimulą ekonomikos „atšokimui“.
• EURIBOR palūkanos: Ryškiausios priežastys - tai EURIBOR palūkanų mažėjimas, atlyginimų padidėjimas bei ekonomikos augimas. Nuo aukščiausios savo reikšmės rugsėjį Euribor bazinė 6 mėn. palūkanų norma gruodžio pabaigoje sumažėjo beveik ketvirčiu punkto - nuo 4,143 iki 3,912 proc. Palūkanas būsto paskoloms jau ėmė mažinti ir komerciniai bankai, o tai leidžia manyti, kad nuo būsto „įperkamumo dugno“ jau atsispyrėme.

Iššūkiai ir Galimybės Būsto Pirkėjams

Dabar - būsto pirkėjų laikas. Taip pat rinkoje, kaip niekad anksčiau, daug būstų plėtotojų pasiūlymų. Bankų konkurencija ėmė augti sumažėjus būsto paskolų klientų skaičiui. Taip yra todėl, kad plėtotojų ir bankų aktyvumo ciklai „prasilenkia“ per projekto plėtros laikotarpį: pirkėjams preliminariuosius sandorius su plėtotojais sudarius projekto statybų pradžioje, į bankus dėl paskolos jie kreipiasi projektui pasiekus reikiamą baigtumo stadiją, prieš notarinius sandorius.

Todėl dabar bankai pradeda jausti sumažėjusį klientų srautą, kurį plėtotojai pajuto dar 2022-aisiais, ir šiemet jau matome iki 1,5-1,6 proc. lygio sumažėjusias bankų būsto paskolų maržas. Įpirkti bus lengviau, bet klausimas, ar pavyks įsigyti tai, ko norima? Pasiūloje yra nemažai „užsistovėjusio“ asortimento, kuris pirkėjų nesulaukia jau gan seniai. Vilniuje yra bent 500-700 pirminės rinkos pasiūlos būstų (12-16 proc. viso asortimento), kurie nenuperkami 12 mėn. ir ilgiau.

Miestuose, ypač didžiuosiuose, dėl augančių kainų, būstai mažėja. Per 2008-2009 m. finansų krizę buvo priimti teisės aktai, leidę sumažinti leistiną buto plotą ir pardavinėti mažesnius nei 35 kv. m ploto butus. O istorija, deja, linkusi kartotis. Vis daugiau plėtotojų projektuoja tai, ką klientai gali įpirkti - mažesnius butus. Šiais metais vis dar bus aktualus projektų etapavimas, todėl pasiūla pildysis panašiais tempais, kaip tai vyko pernai.

Kol kas su didesniais iššūkiais susiduria statybų įmonės - iš rangovų girdime, kad yra sumažėjęs darbų poreikis, smulkesni žaidėjai susiduria ir su apyvartinių lėšų trūkumu. Didėjant paklausai ir atsiradus poreikiui didinti pasiūlos pildymo tempą, rinka gali susidurti su darbuotojų trūkumu, nors savikainą dėl derybinės galios pusiausvyros pasikeitimo bent laikinai turėtų pavykti suvaldyti. Iš kitos pusės, dabar yra galimybė klientams derėtis dėl būstų įrengimo kainos.

Ekonomikos klasika sako, kad geriausi rangovai visada turi darbo, o su kitais šiuo metu galima išsiderėti geresnes kainas. Klientams rekomenduojame įsirengiant būstą įsivertinti rangovų finansinį stabilumą, atsiskaitymo sąlygas ir nemokėti neproporcingai didelių avansų.

Remiantis „Citus“ analitikais skaičiavimais, sostinėje ypač auga nerealizuota paklausa: reikšmingai augant miesto gyventojų skaičiui, o žmonėms būsto įsigijimo planus nukeliant vėlesniam laikui, būsto pirminėje rinkoje laukiančių žmonių skaičius gali siekti iki 10 tūkst. Tai daugiau nei dvigubai viršija esamą sostinės pasiūlą. Sudėjus šias tendencijas ir darant prielaidą, kad Euribor 2024 m., kaip prognozuojama, tolydžio mažės ir įperkamumas gerės, tikėtina, kad sparčiau išaugs paklausa, o tai gali sustabdyti bankų palūkanų mažėjimą ar net sukelti jų didėjimą bei greitesnį būsto kainų augimą. Tada įperkamumas vėl blogėtų, o augant pardavimams kyla klausimas, ar plėtotojai toliau bus linkę duoti tiek pat įvairių pasiūlymų. Taigi, artimiausi 6 mėn. ir gali būti tas pirkėjų „galimybių langas”.

Globalūs Horizontai

Lietuvos ekonomikos ateities vektoriai - lyg ir pozityvūs bei kylantys aukštyn. Jei jie realizuosis, bus tikrai neblogai ir antroje metų pusėje visa nekilnojamojo turto rinka, visi jos segmentai turėtų giliau įkvėpti gaivaus oro. Tačiau yra kita grupė faktorių, kurių išsipildymas gali turėti neigiamos įtakos. Šiuo metu retas verslas įžvelgia šviesias perspektyvas - daugelis vertina nestabilią ekonominę ir geopolitinę padėtį.

Visame pasaulyje įtampa neslūgsta, o pastaruoju metu - net auga. Siekiama sudaryti kuo daugiau „karštų taškų“, kuriuose būtų išskirstomas Europos, JAV ar NATO dėmesys, Rusijai siekiant savo tikslų Ukrainoje. To paties karo Ukrainoje, su visomis jo emocinėmis pasekmėmis (vartotojų pasitikėjimo rodiklis, investuotojų optimizmas rytų Europoje ir t. t.), galo kol kas nesimato ir prognozės labiau panašios į Lietuvos dangų - pilkos. Na, ir, lyg visko būtų negana, šiemet vyks kritiškai svarbių rinkimų JAV, Lietuvoje ir kitose šalyse, kurie nulems globalias nuotaikas ir lūkesčius į vieną arba kitą pusę, todėl ramu ir lengva, išties, nebus.

Europos NT rinkos prognozės

Naujausios prognozės rodo optimistines tendencijas Europos nekilnojamojo turto rinkose, kurios po pastarųjų metų išbandymų atsigavo ir laukia vidutinio augimo laikotarpio iki 2027 metų.

Optimizmo priežastys:

• Pagrindiniai veiksniai, skatinantys optimizmą nekilnojamojo turto rinkose, yra kainų stabilumas nuo 2023 metų pabaigos, kredito rinkų atsigavimas ir palankūs darbo rinkos duomenys Europoje.

Prognozuojami kainų pokyčiai:

• S&P ekspertai pateikė atnaujintas kainų prognozes daugeliui Europos šalių. 2024 metais labiausiai nekilnojamasis turtas turėtų brangti Airijoje (+5,8%), Ispanijoje (+4,0%) ir Portugalijoje (+3,5%). 2025-2027 metų laikotarpiu visose ES šalyse prognozuojamas vidutinis kainų augimas nuo 1,0% iki 2,9%. Ankstesnėse prognozėse buvo teigiama, kad kainos pradės augti tik po 2026 metų, tačiau naujausi duomenys rodo, kad šis procesas prasidės anksčiau.

Investicijų atsigavimas:

• Vienas svarbiausių veiksnių, kuris turės įtakos nekilnojamojo turto rinkoms, yra investicijų srautas. Po 2025 metų, mažėjant infliacijai ir palūkanų normoms, tikimasi, kad investicijų į nekilnojamąjį turtą apimtys vėl pradės augti. Tai ypač svarbu didelėms rinkoms, tokioms kaip Vokietija, Prancūzija ir Ispanija, kur investicijų srauto padidėjimas galėtų paskatinti tolesnį kainų kilimą.

Naujausi duomenys iš GPG ataskaitos:

• Neseniai paskelbta GPG ataskaita parodė, kad 16 iš 27 Europos šalių nekilnojamojo turto kainos augo per pirmąjį 2024 metų ketvirtį, lyginant su tuo pačiu laikotarpiu praėjusiais metais. Didžiausias kainų augimas užfiksuotas ne ES priklausančioje Juodkalnijoje (+24%), tačiau šis augimas daugiausiai buvo grindžiamas naujos statybos projektais, kurie neatspindi visos rinkos situacijos.

Kainų pokyčių įtaka rinkai:

• Airija, Ispanija ir Portugalija išsiskiria savo prognozuojamu spartesniu kainų augimu 2024 metais. Šiose šalyse vykdomos reformos, ekonomikos stabilumas ir investuotojų pasitikėjimas yra pagrindiniai veiksniai, kurie skatina kainų kilimą. Airijos atveju, prie šio proceso prisideda stiprus ekonomikos augimas ir didėjanti paklausa būstui.
• Priešingai, Italijoje, Prancūzijoje ir Vokietijoje numatomas kainų kritimas arba labai nedidelis augimas. Italijoje ir Prancūzijoje ekonominės problemos ir socialinės įtampos, taip pat nepakankama paklausa nekilnojamojo turto rinkoje prisideda prie kainų mažėjimo. Vokietijoje, nors ir prognozuojamas nedidelis kainų kritimas, situacija išlieka stabilesnė dėl stiprios ekonomikos ir aukštos gyvenimo kokybės.

Per ateinančius kelerius metus nekilnojamojo turto rinkos Europoje susidurs su įvairiais iššūkiais ir galimybėmis. Ekonomikos atsigavimas, infliacijos mažėjimas ir palūkanų normų stabilizacija suteiks pagrindą vidutiniam kainų augimui. Tačiau regioniniai skirtumai ir specifinės šalių problemos turės įtakos rinkos dinamikai.

Pavyzdžiui, Vidurio ir Rytų Europos šalys gali patirti spartesnį kainų augimą dėl augančios ekonomikos ir didėjančių investicijų. Tuo tarpu Vakarų Europos šalys, susidūrusios su brandesnėmis rinkomis ir didesniu kainų lygiu, gali matyti lėtesnį augimą.

Apibendrinant, Europos nekilnojamojo turto rinkos prognozės rodo optimistinę ateitį su vidutiniu kainų augimu iki 2027 metų.

tags: #nekilnojamas #turtas #perspektivos