Nekilnojamojo turto kainos Marbeljoje: ką svarbu žinoti lietuviams?

Marbelja šiandien vadinama ne tik Ispanijos, bet ir visos Europos prabangos sostine. Po pandemijos miestas išgyveno beprecedentį šuolį - nekilnojamojo turto pardavimų apimtys pasiekė rekordus, o „European Best Destination“ titulas įtvirtino Marbelją šalia tokių vardų kaip Monakas ar Kapris. Šiandien tai viena geidžiamiausių vietų pasaulyje, kur prabanga tapo kasdienybe - nuo modernios architektūros ir „Michelin“ restoranų iki tarptautinių renginių, nepriekaištingų paplūdimių ir aukščiausio lygio saugumo.

Tad, kas slypi už šio miesto fenomeno ir kodėl būtent Marbelja taip traukia turtingiausius pasaulio gyventojus? Kaip pastebi S., po pandemijos Marbeljos nekilnojamojo turto rinka patyrė lūžį - rekordinis pardavimų šuolis tapo esminių pokyčių pradžia. Šiandien miestas jau įsitvirtinęs tarp prabangiausių pasaulio kurortų. Gatves puošia prestižinių prekių ženklų parduotuvės, o restoranai vilioja ne tik nepriekaištingu aptarnavimu ir įspūdingais interjerais, bet ir virtuve, galinčia varžytis su garsiausiomis gastronomijos sostinėmis. Labai mažas skaičius vietų pasaulyje patenka į vadinamąjį „ultra prabangių kurortų klubą“, tačiau Marbelja yra viena jų.

Marbelja šiandien tvirtai įsitvirtinusi kaip viena iš prestižiškiausių kelionių krypčių pasaulyje. Tai liudija ne tik ypatinga atmosfera, kurią patiria miesto gyventojai ir svečiai, bet ir tarptautiniai įvertinimai. 2022 m. Marbelja buvo pripažinta „European Best Destination“ - prestižiškiausia kelionių vieta Europoje, aplenkusi daugelį garsių kurortų. Tais pačiais metais miestas užėmė antrąją vietą „Best Overall Destination“ kategorijoje, pranokdama tokius pasaulinio lygio vardus kaip Monte Karlas, Gštadas, Kapris ar Madeira. 2024 m. šį statusą dar labiau sustiprino „European Best Destinations“ suteiktas titulas „Geriausia kelionės vieta“, kurį lėmė daugiau nei milijono patyrusių keliautojų balsai. Be to, miestas gali pasigirti ir nepriekaištinga pakrante - vien 2024 m. Marbeljos paplūdimiams suteiktos net 11 mėlynųjų vėliavų, daugiausia visoje Andalūzijoje.

Kaip teigia nekilnojamojo turto specialistė S., Marbeljoje tradicinė „ne sezono“ sąvoka yra praktiškai išnykusi. Turistų srautai čia pasiskirsto tolygiai visus metus. 2024 m. pradžioje Marbeljoje buvo oficialiai registruotas 165 871 gyventojas, iš kurių beveik trečdalis buvo užsieniečiai iš net 153 pasaulio šalių. Tai ne tik dinamiškos demografinės raidos, bet ir kosmopolitiško miesto charakterio įrodymas. Žinoma, prie šio skaičiaus dar prisideda vadinamoji „plaukiojanti populiacija“ - turistai, gyvenantys tiek nuosavuose būstuose, tiek viešbučiuose. Vien žiemą jie prideda apie 100 tūkst. žmonių, tad ne sezono metu gyventojų skaičius siekia maždaug 265 tūkstančius. Vasarą šis skaičius išauga bent tris kartus, paversdamas Marbelją tikra tarptautine kultūrų sankryža.

Aukštos kokybės turizmas Marbeljai svarbus ne tik dėl generuojamų pajamų - jis visada buvo pirmasis žingsnis, supažindinantis lankytojus su regionu. Ne vienas turistas, įsimylėjęs vietos atmosferą, vėliau nusprendžia čia įsigyti būstą. Staigus palūkanų normų kilimas Europoje, prasidėjęs dar 2022 m. ketvirtąjį ketvirtį, galiausiai pradėjo stabilizuotis, nes infliacija palaipsniui buvo suvaldyta. Tačiau nors aukštesnės palūkanų normos apskritai pabrangino būsto įsigijimą tiems, kuriems reikalingos hipotekos paskolos, pasak S., „Šiame segmente - turtui, kurio kaina viršija 2 milijonus eurų - tik mažiau nei 10 proc. sandorių yra finansuojami per hipoteką.

Pasak S. Puškovaitės, nekilnojamojo turto kainos Marbeljoje pastaruoju metu vidutiniškai išaugo 13,7 proc., pasiekdamos naują visų laikų rekordą - 4 812 eurų už kvadratinį metrą. Tai daugiau nei dvigubai viršija vidutinę prašomą kainą už kvadratinį metrą prieš dešimtmetį. „Šiandien Marbelja yra šešta pagal brangumą savivaldybė Ispanijoje. Tačiau, lyginant su kitais populiariausiais pasaulio kurortais, ji vis dar išlieka patraukli tiek kainos, tiek gyvenimo kokybės požiūriu. Vienas iš esminių jos privalumų - erdvesni nekilnojamojo turto objektai. Čia vienos šeimos namai dažniausiai turi didesnius žemės sklypus, o butai ir miestų namai - didesnį bendrą plotą nei daugelyje kitų prestižinių rinkų pasaulyje. Naujų arba renovuotų prabangių apartamentų kainos Marbeljos regione paprastai prasideda nuo 6 tūkst. eurų už kvadratinį metrą ir gali viršyti 30 tūkst. eurų už kvadratinį metrą prestižiškiausiose Auksinės Mylios pakrantės vietovėse. Kai kurių išskirtinių objektų atvejais kainos pakyla dar aukščiau. Tuo tarpu naujų arba renovuotų vilų kainos siekia 8-14 tūkst. eurų už kvadratinį metrą“, - nekilnojamojo turto kainomis dalijasi S.

Marbelja - prabangos sostinė

Pasak specialistės, Marbeljos regione nuosekliai kyla ir ilgalaikės nuomos kainos. Kaip teigia ji, šiuo metu ilgalaikės nuomos būstą rasti itin sudėtinga. S. Puškovaitė teigia, kad prie šios situacijos prisideda tai, kad daugelis savininkų, anksčiau nuomavusių būstus ilgalaikei nuomai, nusprendė pereiti į sparčiai augančią trumpalaikės nuomos rinką. Toks pokytis, kartu su pasiūlos trūkumu, dar labiau kelia kainas į viršų.

„Vidutinė kaina už palyginti paprastą, tačiau gerai įrengtą dviejų miegamųjų butą geroje vietoje Marbeljoje siekia nuo 1 400 iki 3 000 eurų per mėnesį. Tiesa, S. Puškovaitė priduria, kad šiandien Marbelja patraukli ne tik turtingiausiems pasaulio gyventojams. Ji vilioja žmones iš įvairiausių sričių ir šalių - nuo verslininkų iki nuotoliniu būdu dirbančių profesionalų. Pasak specialistės, pastariesiems Ispanijos vyriausybė siūlo „skaitmeninio klajoklio vizą“, suteikiančią reikšmingų mokesčių lengvatų.

„Ilgalaikės nuomos rinką sudaro įvairios demografinės grupės. Tarp jų - tradiciniai nuomininkai, tokie kaip valstybės tarnautojai, biurų, parduotuvių ir viešbučių darbuotojai. Taip pat čia įsikuria žinomi tarptautiniai klientai, turintys didelius biudžetus ir norintys mėgautis saule visus metus. Pastaruoju metu auga tarptautinių verslo keliautojų ir skaitmeninių klajoklių skaičius - žmonių, kurie gali dirbti iš bet kurios pasaulio vietos. Be to, į Marbelją atvyksta įvairių pajamų lygių šeimos: vienos - dėl darbo, kitos - siekdamos mėgautis gyvenimu, o nemaža dalis jų ilgainiui įsigyja nuosavą būstą. Marbelją pamėgo ir pensininkai, kurie čia praleidžia visus metus arba jų dalį, taip pat tie, kurie nusprendžia įsikurti nuolat ir pradėti savo verslą. Net menininkai čia randa įkvėpimą - juos traukia ne tik ypatingas gyvenimo būdas, bet ir unikali šviesos kokybė bei Andalūzijos žmonių ir kaimo žavesys“, - pasakoja ekspertė.

Lietuvių investicijos į nekilnojamąjį turtą Marbeljoje

Pastaraisiais metais vis daugiau lietuvių domisi nekilnojamuoju turtu Marbeljoje. Dauguma jų ieško prabangių, tačiau praktiškų variantų - erdvių apartamentų ar vilų su terasa, baseinu ir vaizdu į jūrą. Lietuviai ypač mėgsta modernią architektūrą, patogią infrastruktūrą ir būstus, kuriuos lengva išnuomoti, kai jie patys jais nesinaudoja.

„Lietuviai, pirkdami būstą Marbeljoje, dažniausiai orientuojasi į investicinę grąžą - tai yra objektai, kurie ne tik suteikia puikią gyvenimo kokybę, bet ir leidžia uždirbti iš nuomos. Taip pat tautiečiai itin vertina saugumą, privatumą ir bendruomenės jausmą, kurį suteikia prestižiniai rajonai,“ - įžvalgomis dalijasi ekspertė.

NT paklausa Marbeljoje tik didėja

Marbeljos nekilnojamojo turto sektorius jau kelerius metus išgyvena aukso amžių. Kaip teigia NT ekspertė, 2023 m. pardavimai buvo 24,55 proc. didesni nei prieš pandemiją, o per pastaruosius metus vidutinės būsto kainos šoktelėjo net 13,7 proc., siekdamos 4 812 eurų už kv. m.

„Ribota pasiūla ir didėjanti paklausa daro didžiulę įtaką kainoms, kurios geriausiuose Auksinės mylios paplūdimio rajonuose jau viršija 30 000 eurų už kv.m. Marbelja - tai investicija į gyvenimo kokybę. Ši rinka, net ir nuolat kylant kainoms, vis dar siūlo išskirtines galimybes įsigyti namus vienoje geidžiamiausių Europos vietų“, - tvirtina ji.

Turizmo bumas

Marbelja išgyvena ne tik nekilnojamojo turto rinkos pakilimą, bet ir didžiulį turizmo augimą. Skelbiama, kad 2023 m. Ispanija sulaukė daugiau nei 85 mln. turistų - tai buvo geriausi metai per visą šalies istoriją.

„Kosta del Solio regionas, kuriam priklauso ir Marbelja, 2023 m. taip pat džiaugėsi geriausiais turistiniais metais per visą istoriją - čia apsilankė net 14 mln. turistų. Praėjusiais metais ši tendencija tik stiprėjo - per pirmuosius keturis 2024 metų mėnesius, palyginti su 2023 m., turistų padaugėjo 18 proc. Tokie rodikliai rodo ne tik Marbeljos patrauklumą atostogautojams, bet ir didelį potencialą trumpalaikei ir ilgalaikei nuomos rinkai, kurią išnaudoja investuotojai“, - sako pašnekovė.

Pasak S. Puškovaitės, Marbelja tapo tarptautinių investuotojų traukos centru. Kaip teigia ji, didžiausią dalį užsienio pirkėjų sudaro britai, o jų investicijos per pastaruosius dvejus metus išaugo 20 proc. Vis daugiau pirkėjų atvyksta iš JAV, Kanados ir Artimųjų Rytų - šie pirkėjai dažniausiai ieško aukščiausios klasės butų ir vilų su panoraminiais jūros vaizdais.

„Matome aiškią tendenciją - prabangaus būsto pirkėjai vis dažniau renkasi Marbelją kaip ilgalaikę investiciją. Nesvarbu, ar tai būtų atostogų būstas, ar nuolatinė gyvenamoji vieta, čia galima rasti tiek modernaus, tiek klasikinio stiliaus objektų, kurie atitinka aukščiausius reikalavimus,“ - sako ji.

Kada palankiausias metas įsigyti būstą?

Ekspertės teigimu, būtent dabar yra itin palankus metas investuoti į nekilnojamąjį turtą Marbeljoje. Trijų pagrindinių veiksnių derinys - stabilus kainų augimas, didėjantis tarptautinių investuotojų skaičius ir ribota pasiūla - leidžia prognozuoti, kad kainos kils ir toliau.

„Jeigu jau kurį laiką svajojate apie būstą Marbeljoje, dabar yra geriausias metas tai padaryti. Turto vertė čia sparčiai auga, o naujos investicijos į infrastruktūrą tik dar labiau didina šio regiono patrauklumą. Be to, Marbelja siūlo puikias sąlygas tiek gyvenimui, tiek investicijoms į nuomą - nuomos rinkos tendencijos rodo nuolatinį kainų augimą“, - teigia NT ekspertė.

Planuose - dideli statybų projektai

Marbelja pastaraisiais metais demonstruoja įspūdingus ekonominius rodiklius, o tvarumo iniciatyvos ir infrastruktūros modernizavimas tampa prioritetu. Norint užtikrinti darnų miesto vystymąsi, valdžia 2024 m. eurų dideliems statybos projektams ir infrastruktūros gerinimui. Vienas pagrindinių prioritetų - eismo spūsčių mažinimas ir pakrantės traukinių tinklo plėtra. Ypatingas dėmesys skiriamas ir tvarumui - siekiama išsaugoti Marbeljos, kaip „sodo miesto“, unikalumą.

„Marbelja yra viena iš tų vietų, kuriose modernumas dera su istorija, o infrastruktūros plėtra nesunaikina miesto autentiškumo. Matome, kaip miestas vystosi strategiškai, investuodamas į ilgalaikius sprendimus - tiek transporto, tiek aplinkosaugos srityje.

Kiek kainuoja būstas Marbeljoje?

Norintiems tvarkingo būsto Ispanijoje, patrauklioje vietoje, teks atseikėti apie 200-250 tūkst. eurų, sako pora, Pietų Europoje jau keletą metų pirkėjams padedanti įsigyti namus. Tiesa, yra vietų, kur būstą galima įsigyti ir vos už 30 tūkst. Ieva teigia, kad studijos tipo apartamentus galima įsigyti ir už 100 tūkst. eurų, tačiau norint erdvesnio, pavyzdžiui, 2 miegamųjų būsto, teks atseikėti bent 200 tūkst.

„Už 100 tūkst. eurų galima rasti ir vieno miegamojo apartamentus, bet tokiam būstui reikės kapitalinio remonto. Jeigu kalbėtume apie geresnės kokybės vieno miegamojo būstą, tai kaina yra apie 180 tūkst. eurų. Dviejų miegamųjų apartamentų kainos prasideda nuo 200 tūkst. Jeigu kalbėtume apie geresnės kokybės vieno miegamojo būstą, tai kaina yra apie 180 tūkst.

Tiesa, norintiems itin pigaus būsto, Ispanijos Viduržemio jūros pakrantėje jį galima rasti kad ir už 30 tūkst. eurų. „Netoli Kosta del Solio yra toks miestukas - Alchesirasas. Ten galima rasti būstą kad ir už 30 tūkst. eurų. Ten - buvęs žvejybinis uostas, jame gyvena marokiečiai. Ten yra pramoninis apleistas miestukas.

„Ten gali nusipirkti būstą, turėsi Ispaniją, bet kokybės nelabai rasi. Mieste daugiau gyvena marokiečiai, rumunai, lenkai, rusai. Vietovė kiek skurdesnė, mažiau tvarkos, mažiau estetikos.

Kainos svyruoja

Verta pažymėti, kad vidutinė kv. metro kaina Ispanijoje siekia apie 2 tūkst. eurų (2024 m. IV ketv.). Vis dėlto šis skaičius ne visada atspindi tikrąją būsto vertę. Kaip pabrėžia Ieva ir Giedrius, kvadratiniai metrai nėra esminis rodiklis - daug svarbiau yra tai, kokioje vietoje yra būstas, kokie vaizdai atsiveria iš terasos, koks jos dydis, kiek tvarkinga aplinka.

Renkantis būstą verta atkreipti dėmesį ir į jo kokybę. Statybų sektoriuje dirbantis Giedrius sako, kad Ispanijoje tikėtis tokios kokybės, kokia ir Lietuvoje, - sunku. Net ir naujos statybos namų energinė klasė daug žemesnė nei Lietuvoje ir atitinka tik B klasę.

Būstas Ispanijoje

„Kokybės čia nėra. Būstai dažnai būna su žymiais defektais, nereikia skubėti pirkti ir taip prisidaryti nereikalingų išlaidų.

„Čia būna liūčių sezonas ir kokias 2-3 savaites pila kaip iš kibiro. Būtent per tas savaites ir išryškėja, ar yra kokių bėdų su būstu. (...) Prasidėjus sausajam sezonui viskas išdžiūsta, ispanai uždažo, užmaskuoja ir pardavinėja rudenį.

Patarimai perkant būstą

Perkant būstą reikia turėti apie 40 proc. „Žmogus gali skelbimuose ieškoti pats. Gali kreiptis į agentus, kaip mes, kurie pagal pateiktus kriterijus padeda surasti. Mes taip pat padedame organizuoti apžiūras. Skirtumas tarp mūsų ir NT agentų - mes atstovaujame pirkėjui, o ne pardavėjui.

• Būstą renkantis savarankiškai, Ieva pataria neskubėti, apžiūrėti kuo dagiau variantų.
• „Mes rekomenduojame turėti gerą advokatą. Jis sutaupo nervų, pinigų, laiko. Būna, kad NT agentūros atstovauja pardavėjui, todėl sutartys paruoštos pardavėjo naudai.
• Prieš rezervuojant būstą reikia išsiaiškinti, ar būstą bus galima nuomoti trumpalaikei nuomai, ir ar bus galima gauti turistinę licencija.

Rezervavus būstą ir atsisakius pirkti pardavėjas rezervacijos mokestį gali pasilikti sau. Tas rezervacijos mokestis siekia 5-6 tūkst. Advokatas taip pat patikrina perkamą būstą, ar nėra įsiskolinimų. Be to, galima naudoti advokato banko sąskaitą atsiskaitant už būstą.

„Ispanijos bankai pradeda siūlyti savo produktus - draudimą ir kitas paslaugas. Moki perdėtai, prigalvota visokių mokesčių. (...) Pinigus vedame į advokato depozitinę sąskaitą, jie pinigus laiko savo sąskaitoje ir pardavėjui persiunčia tik tada, kai patikrina visus dokumentus. Mes išvengiame Ispanijos bankų mokesčių. Būna atvejų, kad Ispanijos bankai net užlaiko pinigus, prašo įrodymų, iš kur pinigai.

Tuo tarpu Ieva primena, kad perkant būstą iš antrinės rinkos įsigijimo kaštams reikia turėti apie 10 proc. sumą nuo perkamo būsto vertės (notariniai mokesčiai, NT perleidimo mokestis, advokatas ir t. t.), o įsigyjant naujos statybos būstą - 12-13 proc. Vadinasi, perki būstą už 200 tūkst. eurų - įsigijimo sandorio metu papildomai teks susimokėti dar apie 20 tūkst.

Bankai lietuviams skolina iki 70 proc. „Bankai lietuviams skolina iki 70 proc. būsto vertės. Jie tikrina asmens 6 mėnesių darbo užmokestį. Reikia turėti praėjusių metų pajamų deklaraciją VMI. Be to, bankai tikrina jūsų kredito istoriją Lietuvos bankuose. Visus dokumentus būtina išsiversti į anglų kalbą.

Mokesčiai ir išlaidos

Visų pirma, teks susimokėti metinį NT mokestį (isp. Pavyzdžiui, internete galima rasti informaciją, kad už 200 tūkst. Taip pat už aplinkos priežiūrą, žolės pjovimą, baseinų valymą, apsaugą ir t.

„Jis labai svyruoja ir priklauso nuo būsto dydžio, jo vietos ir t. t. Pavyzdžiui, jei gyveni daugiabutyje, gali mokėti per mėnesį kad ir 50 eurų. Jei yra prabangesnė teritorija, šildomi baseinai, sporto salės, padelio aikštelė, tai suma gali būti 200-300 eurų.

„Mes už elektrą per mėnesį mokame apie 80 eurų. Už šaltą vandenį sumokame apie 50 eurų už 3 mėn. Interneto planas mėnesiui - 17 eurų, bendrijos mokestis - 95 eurai mėnesiui. Tie, kas nuolatos negyva, įsiveda dar signalizaciją. Ji apie 50 eurų per mėnesį kainuoja. Būsto draudimas apie 30 eurų per mėnesį.

Okupai - reali problema

Dar vienas jautrus klausimas, planuojantiems Ispanijoje pirkti būstą, - namų įsibrovėliai, kurie vietinių vadinami okupais (isp. - ocupas). Ispanijos teisės sistema suteikia okupams tam tikrą apsaugą - jei jie įsikuria tuščiame būste ir pareigūnai jų neiškelia per pirmąsias 48 valandas, prasideda ilgas teismo procesas. Šis procesas gali trukti kelis mėnesius ar net metus. Be to, jei tai nėra savininko pagrindinis būstas (isp. 2024 m. buvo užregistruoti 16 426 būsto užgrobimo atvejai, t. y. 7,4 proc.

Tačiau gera žinia yra ta, jog įstatymai keičiami okupų nenaudai, sako Giedrius. Nuo 2025 m. balandžio 3 d. Ispanijoje įsigaliojo teisinė reforma, kuri leidžia vos per 15 dienų pradėti greitą ir efektyvų teisinį procesą prieš okupus. Taip pat naujas įstatymas aiškiai atskiria pagrindinį gyvenamą būstą nuo negyvenamų (investicinių) būstų.

• „Kaip nuo jų apsisaugoti? Kameros ir signalizacija. Plius, geri santykiai su kaimynu, su kuriuo gali susiskambinti.
• Gali paprašyti, kad draugas ar pažįstamas atvažiuotų patikrinti būstą kas mėnesį. Okupai tokių dalykų vengia. Jie mato, kad būstas prižiūrimas, yra kameros, dega šviesa.

Jei okupai visgi įsilaužė į namus, yra vietinės bendrovės, kurios gali pabandyti juos iškeldinti. Ši paslauga kainuoja apie 5 tūkst. eurų. Iš pradžių jie su okupais bando tartis, pasiūlo 2-3 tūkst. eurų.

„Jei nepaima, tuomet tos bendrovės sportiški vyrukai okupus lengva forma terorizuoja. Barbena į duris naktį, neleidžia miegoti. Svarbiausia, kad nebūtų jokių muštynių ir agresijos, tuomet ir vietinė policija toleruoja. Būna, kad būstas yra pardavinėjamas jau su okupais.

tags: #nekilnojamas #turtas #marabeloje