Nekilnojamojo turto (NT) rinka JAV yra viena didžiausių ir dinamiškiausių pasaulyje, tačiau pastaruoju metu ji susiduria su įvairiais iššūkiais. Remiantis Nacionalinės nekilnojamojo turto maklerių asociacijos (NAR) duomenimis, dėl didelių hipotekos palūkanų normų ir ribotos pasiūlos namų pardavimai sumažėjo iki 1995 m.
Remiantis ataskaita, 2024 m. buvo parduota 4,06 milijono nekilnojamojo turto objektų (įskaitant vienos šeimos namus, taip pat daugiabučius ir kotedžus) - tai yra mažiausias rodiklis per pastaruosius tris dešimtmečius. Būsto kainų mediana 2024 m. pakilo iki 407,5 tūkst., stabiliai augdama 18 mėnesių iš eilės. Nors tikimasi, kad rinka šiais metais atsigaus, įspėjama, kad įperkamumo problema šalyje išliks.
Pagrindiniai rinkos rodikliai
- Parduota NT objektų: 4,06 milijono (mažiausiai nuo 1995 m.)
- Būsto kainų mediana: 407,5 tūkst. dolerių
Užsienio investuotojų vaidmuo
Užsienio investuotojai ilgą laiką buvo svarbūs šios rinkos dalyviai. Tačiau pastarųjų metų statistika rodo ženklų jų dalyvavimo sumažėjimą. Remiantis Nacionalinės nekilnojamojo turto agentūrų asociacijos (NAR) ataskaita, laikotarpiu nuo 2023 m. balandžio iki 2024 m. kovo užsieniečiai JAV įsigijo NT už 42 milijardus dolerių, tai yra 21,2% mažiau nei ankstesniais metais. Per minėtą laikotarpį užsienio piliečiai įsigijo 54 300 NT objektų, o tai yra 36% mažiau nei per ankstesnius metus. Tai pats mažiausias rodiklis nuo 2009 metų, kai pradėta rinkti statistika apie užsienio pirkimus JAV NT rinkoje. Įdomu tai, kad iš viso užsieniečių NT pirkimai sudarė tik 2% visų antrinės rinkos būsto pardavimų JAV.
Viena pagrindinių užsieniečių NT pirkimų sumažėjimo priežasčių yra stiprėjantis doleris. Kai JAV dolerio kursas kyla, būstas JAV užsienio pirkėjams tampa brangesnis. NAR ekonomistai pažymi, kad pastaraisiais metais dolerio stiprumas lėmė didesnes kainas užsienio investuotojams, todėl jų susidomėjimas mažėja. Be to, išaugusi NT kaina JAV taip pat tampa kliūtimi. Vidutinė būsto kaina šalyje siekia beveik 400 000 dolerių, o užsienio pirkėjai vidutiniškai moka net 780 300 dolerių už NT objektą. Tai aukščiausia užfiksuota kaina užsienio pirkėjams, ir tai tik patvirtina tendenciją, kad NT kainos JAV auga.
Populiariausi regionai tarp užsienio pirkėjų:
- Florida (apie 20% visų sandorių)
- Teksasas
- Kalifornija
- Arizona
Aktyviausi užsienio pirkėjai:
- Kanados piliečiai (13% visų užsienio pirkimų)
- Kinijos piliečiai (įsigijo NT už 7,5 milijardo dolerių)
- Meksikos piliečiai
- Indijos piliečiai
Įperkamumo iššūkiai
JAV būsto rinka staiga sulėtėjo nuo 2022 m., kai JAV Federalinė rezervų sistema, siekdama pažaboti infliaciją, pradėjo didinti palūkanų normas. Praėjusiais metais JAV hipotekos paskolų, kurios įprastai fiksuojamos 30 metų laikotarpiui, palūkanų normos pirmą kartą per kelis dešimtmečius viršijo 7 proc. Skirtingai nei kitose šalyse, kur labiau paplitusios trumpesnio termino paskolos arba kintamos palūkanų normos, taip pat atsirado ryškus skirtumas tarp būsimų pirkėjų ir esamų būsto savininkų, kurių daugelis turi paskolas su mažesnėmis nei 4 proc. palūkanų normomis ir kuriems tektų patirti smarkiai didesnes išlaidas, norint persikelti.
Be didelių palūkanų, pirkėjus atgraso sparčiai augančios būsto draudimo kainos, ypač regionuose, kuriuose fiksuojamos stichinės nelaimės. Statybos pramonė taip pat išgyvena sunkius laikus. Aukštos palūkanų normos riboja vystytojų galimybes. Visgi yra šiek tiek optimizmo dėl bazinės normos sumažinimo, taip pat galimo statybos pramonės reguliavimo panaikinimo, apie kurį kalbėjo Skotas Tarneris (Scott Turner), kandidatas į Būsto ir miestų plėtros departamento vadovo postą. Jis paskelbė ketinantis sumažinti pernelyg dideles reguliavimo kliūtis, kurios gali padidinti būsto įperkamumą.
Ekspertų prognozės
L.Yun'as sakė manantis, kad gruodį bus rinkos dugnas, pažymėdamas, kad pastaraisiais mėnesiais hipotekos paskolų palūkanų normos vėl sumažėjo ir sausio trečią savaitę nukrito iki 6,6 proc., t. y. žemiausio lygio nuo gegužės mėnesio. Mažėjimas vyksta investuotojams lažinantis, kad centrinis bankas pradės keisti kursą ir vėliau šiais metais sumažins palūkanų normas.
Tačiau Oksfordo ekonomikos vyriausioji JAV ekonomistė Nancy Vanden Houten mano, kad nors tai gali padėti paklausai, palūkanų normos greičiausiai ir toliau išliks didesnės nei 6 proc.
Einamųjų metų prognozės išlieka niūrios. Pasak ekspertų, tikėtina, kad hipotekos palūkanų normos išliks aukštos bent iki 2026 m.
JAV akcijų kritimas, elektromobilių ir farmacijos smukimas, kilusi JAV infliacija | RINKŲ ESPRESSO
Regioninės kainų tendencijos
2024 metų pabaigoje būsto kainos 50-yje didžiausių miestų padidėjo vidutiniškai 5,8 proc., palyginti su tuo pačiu laikotarpiu pernai. Didžiausias padidėjimas buvo stebimas Anaheime (Kalifornija) - 12,5 proc. Kainos taip pat pastebimai šoktelėjo Niuarke ir Naujajame Brunsvike (Naujasis Džersis), Nasau apygardoje (Niujorkas) ir Providence (Rodo sala) - atitinkamai 11,3 proc., 10,8 proc., 9,9 proc.
Išvados
Nepaisant sunkių sąlygų, kai kurie namų ūkiai ir toliau parduoda būstą dėl taip susiklosčiusių gyvenimo aplinkybių - santuokų, skyrybų ar šeimos pagausėjimo. Tai prisidėjo prie pasiūlos augimo 2024 m. Kai kurie pirkėjai nusprendė būstą pirkti net tokiomis sąlygomis. Visgi, NT rinkos recesija JAV skirtingai veikia pirkėjus ir pardavėjus. Būstų paklausa mažėja, tačiau kainos išlieka aukštos, nes pasiūla vis dar labai ribota.
tags: #nekilnojamas #turtas #jav