Nekilnojamojo Turto Pirkimas Iš Varžytynių: Patarimai Ir Įžvalgos

Technologijų dėka, varžytynės ištobulėjo ir skolininkų turtas jose parduodamas vis daugiau. Nuo 2013 m. portale www.evarzytynes.lt paskelbtos 25 452 varžytynės. Įvyko 6 198 varžytynės, kuriose parduota turto už 207,4 mln. eurų.

Šiame straipsnyje aptarsime, kaip sėkmingai įsigyti nekilnojamąjį turtą varžytynėse, kokie yra privalumai ir trūkumai, bei kaip išvengti galimų rizikų.

Elektroninių Varžytynių Privalumai

"Esminiai elektroninių varžytynių privalumai - jos vyksta visą parą, dalyvauti labai patogu ir dabar varžytynės skaidrios". Prie antstolių kontorų jau nebesirikiuoja perpirkėjai, įsigydavę turtą komerciniais tikslais. Antstoliai negalėdavo kontroliuoti šių dalyvių srauto.

E-varžytynėse turto parduodama daugiau, bet visada lieka daiktų, kuriais niekas nesusidomi. Tai patvirtina ir statistika.

Kaip Išvengti Nemalonių Staigmenų

Pasak teisėjos Ritos Kisielienės, "Išvaržomus daiktus besirenkantys žmonės dažnai žiūri tik į nuotrauką ir nurodytą kainą. Į detalesnį aprašymą nesigilinama, tarsi tai būtų antraeilis dalykas. O tai yra pats svarbiausias dalykas."

Advokatas Kazimieras Karpickis pataria: "Visuose e-varžytynių skelbimuose nurodoma skolininko pavardė ir vardas. Galima jį susirasti ir su juo pačiu komunikuoti. Iš to, kaip bendrauja, ar sutinka bendrauti, ir galima spręsti apie jo ketinimus". Dalyvaujant varžytynėse derėtų suprasti, kad parduodamas turtas gali būti probleminis, nes jis parduodamas ne laisva valia.

Geriausias būdas išvengti galimų nepalankų pasekmių, pasak antstolės Audronės Adomaitienės, yra turto pardavimas skolininko pasiūlytam pirkėjui. Šiuo būdu turtas gali būti parduodamas iki to momento, kol varžytynės nepaskelbtos elektroninėje erdvėje. Pirkėjais gali būti ir skolininko šeimos nariai, giminaičiai, arba pašaliniai žmonės, kurie domisi parduodamu turtu. Tai naudinga ne tik todėl, kad išvengiama konfliktų, bet ir todėl, kad didesne dalimi padengiama skola. Varžytynėse turtas gali būti parduodamas 20 proc. ar 40 proc. pigiau.

Pirkimo Mokesčiai Ir Išlaidos

Perkant būstą reikia ne tik sukaupti pradinį įnašą ar visą sumą, bet ir sumokėti visus su pirkimu susijusius mokesčius. Šie gali siekti iki 2 tūkst. eurų.

Jeigu gyventojas būstą perka nuosavomis lėšomis, jam reikia mokėti už notarinės sutarties sudarymą. Ar pardavėjas, ar pirkėjas mokės šį mokestį, priklauso nuo susitarimo. Notarinės išlaidos siekia 0,45 proc. nuo sandorio vertės. Pavyzdžiui, jeigu sandoris siekia 100 tūkst., notarinės sutarties sudarymas kainuos 450 eurų. Toliau nuosavybę reikia įregistruoti „Registrų centre“. Šios paslaugos kaina priklauso nuo registravimo greičio ir būsto vertės. Būstą įregistruoti galima ir per vieną, ir per dešimt darbo dienų. Tad šis mokestis gali siekti apie 100 eurų, o kartais ir daugiau arba mažiau.

Daugiau mokesčių laukia žmonių, kurie perka būstą su kreditu. Šių pirkėjų išlaidos prasideda nuo turto vertinimo. Pasirašius sutartį banke jau galima eiti pas notarą. Čia galioja toks pat mokestis, kaip ir perkant būstą nuosavomis lėšomis - 0,45 proc. nuo sandorio vertės. Tada reikia įregistruoti būstą „Registrų centre“. Dar vėliau perkant būstą su paskola reikia jį įkeisti hipotekoje. Šią paslaugą atlieka notaras ir tai kainuoja apie 300-400 eurų. Ir jau paskutinis žingsnis - pakvitavimas, atsiskaitymo patvirtinimas, kurį išduoda irgi notaras. Ši pažymą kainuoja irgi apie 20 arba 30 eurų.

Iš viso būsto pirkimas su paskola klientams kainuoja apie 1,5 tūkst. eurų. Ši suma svyruoja, tačiau viršyti 2 tūkst. neturėtų.

Brokerio Paslaugos

Jeigu būsto pirkėjai samdo brokerį, taip pat reikia mokėti ir jam. Dažniausiai būsto pirkėjams taikomi du įkainiai: 2 proc. nuo pirkimo kainos, jeigu dalyvaujama visame procese, arba 1 proc. nuo būsto pirkimo kainos, jeigu tik kaip specialistas padedama įsigyti jau klientų išsirinktą turtą.

Brokeris gali padėti sutaupyti laiko ir pinigų, taip pat išvengti skaudžių nesėkmių.

Dažnas Būsto Keitimas

Netinkamą būstą parduoti ir vėl ieškoti naujo galima. Tačiau reikėtų nepamiršti, kad būsto pirkimas ir pardavimas su savimi neša ir nemažus finansinius kaštus - sandorio įforminimą, notarinius mokesčius, jeigu yra banko paskola, kredito sutarties mokestis, hipotekos (įkeitimo) mokestis, brokerių komisiniai ir t.t. Tad būsto keitimas gali kainuoti ir iki 5 proc. jo kainos. Todėl keisti būstus galima, tačiau tai kainuoja.

NT Sandorių Augimas

Praėjusį mėnesį nekilnojamojo turto (NT) sandorių skaičius toliau augo, aktyvūs išliko butų, gyvenamųjų namų ir žemės sklypų pirkėjai. Per pirmus keturis šių metų mėnesius Lietuvoje iš viso įregistruota 48,2 tūkst. NT pirkimo-pardavimo sandorių. Vien tik per balandžio mėnesį įregistruota 14,7 tūkst. NT sandorių - beveik dukart daugiau nei praėjusių metų balandį (7,4 tūkst.) ir 11 proc. daugiau nei šių metų kovą (13,2 tūkst.).

Šiemet visoje šalyje įregistruota 12,1 tūkst. butų pardavimų - 20 proc. daugiau nei 2020 metais. Butų pardavimai toliau auga visoje šalyje ir atskirtai didžiuosiuose šalies miestuose.

Šiemet Vilniuje iš viso įregistruota 4,5 tūkst. butų sandorių, Kaune - 1,7 tūkst., Klaipėdoje - beveik 1,1 tūkst.

Aukciono Dalyviai

Aukcione gali dalyvauti keli asmenys (asmenų grupė), jei ketina turtą įsigyti bendrosios nuosavybės teise.

Registracija Į Aukcioną

Užsiregistruoti į VĮ Turto banko aukcioną gali tik prie varžytynių ir aukcionų sistemos prisijungę asmenys. Registracija tęsiama sistemoje norimo įsigyti turto aukciono skelbime. Atlikus registraciją, registracijos būsena tampa „Jūsų registracija yra priimta.

Jeigu elektroniniame aukcione ketinama dalyvauti per atstovą - atstovas privalo nurodyti atstovaujamo fizinio ar juridinio asmens kodą ir atstovavimo pagrindą. Jei atstovaujamas fizinis asmuo yra ne Lietuvos Respublikos pilietis, reikia nurodyti fizinio asmens vardą, pavardę, gimimo datą, asmens kodą ir valstybę.

Jeigu atstovaujami asmenys nenurodomi, tai reiškia, kad dalyvis atstovauja pats save ir laimėjimo atveju įgyjamo turto savininkas bus jis.

Mokėjimo Informacija

Iš anksto pasitikrinti, ar Jūsų mokama suma neviršija vienos operacijos limito. Įkeliant į sistemą iš anksto atliktų mokėjimo pavedimų kopijas, pasirinkus mokėti bankiniu pavedimu, reikia nurodyti bendrosiose aukciono sąlygose nurodytą atsiskaitomąją sąskaitą aukciono dalyvio registravimo mokesčiui ir garantiniam įnašui sumokėti.

Mokėjimo paskirtyje nurodyti konkretaus el. aukciono numerį. Sumokėtos sumos turi tiksliai atitikti skelbime nurodytas dalyvio registracijos mokesčio ir garantinio įnašo sumas.

Kainos Siūlymas

Visada po mygtuko „Siūlyti“ paspaudimo, naudotojas papildomai paklausiamas, ar jis tikrai nori siūlyti tokią kainą. Pasirinkus „Nesiūlyti“, kainos pasiūlymas nėra siunčiamas į duomenų bazę. Tokiu atveju, naudotojas turi galimybę pakeisti kainos siūlymą.

Neautomatiniu (rankiniu) būdu - dalyvis kiekvieną kartą kainą už parduodamą turtą pats įveda į lauką „Mano siūloma kaina“. Iki varžymosi pabaigos dalyvis kainą gali didinti neribotą skaičių kartų.

Bendraturčių Teisės

Dalies, esančios bendrąja nuosavybe, pardavėjas privalo raštu pranešti kitiems bendraturčiams apie ketinimą parduoti savo dalį ne bendraturčiui ir kartu nurodyti kainą bei kitas sąlygas, kuriomis ją parduoda. Kai parduodama dalis nekilnojamojo daikto, į kurį turima bendrosios nuosavybės teisė, apie tai pranešama per notarą.

Jeigu dalis parduota pažeidžiant pirmenybės teisę ją pirkti, kitas bendraturtis turi teisę per tris mėnesius teismo tvarka reikalauti, kad jam būtų perkeltos pirkėjo teisės ir pareigos.

Bendrosios nuosavybės dalies pardavėjas ir pirkėjas yra solidariai atsakingi už atsiradusių iki šio daikto dalies pardavimo prievolių, susijusių su parduodamo daikto dalimi, įvykdymą kitiems bendraturčiams.

Europos Sąjungos Teisingumo Teismo Sprendimas Dėl PVM

Europos Sąjungos Teisingumo Teismas (ESTT) rugsėjo viduryje priėmė svarbų sprendimą, turėsiantį įtakos pridėtinės vertės mokesčio (PVM) grąžinimo praktikai įsigijus varžytynėse parduodamą turtą. Kai skolininkui bankroto byla nėra iškelta, varžytynėse jo turtą nusipirkęs asmuo gali susigrąžinti turto pirkimo PVM. Tik kada perkama iš bankrutuojančio skolininko, pirkėjui tenka skaičiuoti ,,atvirkštinį PVM“ už skolininką, dėl ko grąžintinos PVM sumos paprastai nelieka.

Toks pardavėjas sąskaitoje nurodytą pardavimo PVM turi sumokėti sumokėti biudžetui iš savo lėšų, o turtą perėmęs naujasis savininkas įgyja teisę tą PVM susigrąžinti.

Vis dėlto bankrutuojantiems skolininkams Lietuvoje iki 2022 metų vidurio buvo nustatyta kitokia tvarka: turto pirkėjas turi sumokėti PVM į biudžetą už bankrutuojantį pardavėją (tai yra vadinamasis, „atvirkštinio“ PVM). Svarbu atkreipti dėmesį, kad ši tvarka taikoma tik tuo atveju, kai bankroto procedūra jau pradėta.

Rizika kilo, kai Valstybinė mokesčių inspekcija (VMI) pripažino vieną Lietuvos bendrovę nesąžininga mokesčių mokėtoja, nes, pasak VMI, bendrovė perėmė turtą jau žinodama, kad skolininkas turi finansinių sunkumų ir greičiausiai nesumokės pardavimo PVM. Dėl nesąžiningumo bendrovei neleista susigrąžinti turto pirkimo PVM.

Teismas pripažino, kad turto įsigijimas varžytynių proceso metu yra specifinis - viskas atliekama pagal teisės aktuose nustatytas varžytynių procedūras ir esant išskirtinėms aplinkybėms (ūkio subjektui esant nemokiam). Tai, kad pirkėjas žino apie pardavėjo finansinius sunkumus, jo galimą PVM nesumokėjimą, yra pardavimui varžytynėse būdinga aplinkybė.

Be to, teismas pažymėjo, kad Lietuva pati nusprendė nesinaudoti galimybe priimti tokius teisės aktus, kuriais bendrovės situacijoje būtų nustatyta pareiga pačiam turtą perimančiam asmeniui sumokėti PVM už pardavėją. Nenustačiusi tokio atvirkštinio apmokestinimo, valstybė pati turi prisiimti riziką, kad pardavėjas nesumokės PVM.

Teismo vertinimu, tokia praktika, kai asmenims, varžytynėse įsigijusiems nekilnojamojo turto, neleidžiama grąžinti PVM, gali apriboti potencialių pirkėjų ratą ir prieštarauja varžytynių tikslams - kuo optimaliau realizuoti skolininko turtą, kad kreditorių interesai būtų geriausiai patenkinti.

Patarimai Perkant Nekilnojamąjį Turtą

Paieška - ieškodami nekilnojamojo turto, galite ne tik filtruoti skelbimus pagal įvairius kriterijus, bet ir išsisaugoti paieškas, įsiminti patikusių skelbimų. Radus Jums patinkančio būsto pasiūlymą, kitas žingsnis - susisiekti su pardavėju.

Rūpimi klausimai - iki pokalbio su pardavėju susirašykite dominančius klausimus (kas nenurodyta skelbime), kad per pokalbį jų neužmirštumėte. Paklauskite detalių, kurios galėtų paskatinti nebesidomėti konkrečiu objektu (būste gyveno abejotinos reputacijos asmenys, būstas yra degęs ir pan.).

Dokumentai - išsiaiškinkite, ar yra visi reikiami būsto nuosavybės dokumentai (jei tokių dokumentų nėra, pirkimo procesas gali užtrukti ilgiau, nei planuota, taip pat galite patirti papildomų išlaidų).

Susitikimas - susitarkite apžiūrėti būstą šviesiu paros metu, kad galėtumėte įvertinti ne tik būsto vidų, bet ir aplinką lauke. Jei pažįstate nekilnojamojo turto specialistą, pakvieskite jį vykti apžiūrėti būsto kartu - tikėtina, kad jis patars, pastebės dalykų, kurie galbūt Jums nekristų į akis.

Radę patikusį nekilnojamojo turto objektą ir nusprendę jį pirkti, pasirašykite preliminarią pirkimo-pardavimo sutartį su savininku. Esminiai tokios sutarties punktai: konkrečiai apibūdintas nekilnojamasis turtas, nurodytos šalys (pirkėjas ir pardavėjas), įsipareigojimas ateityje sudaryti pagrindinę nekilnojamojo turto pirkimo pardavimo sutartį, terminas pagrindinei sutarčiai sudaryti, terminas, per kurį turi būti sudaryti pagrindinė sutartis (notaro tvirtinama), nustatyti vienos iš šalių pareigą organizuoti pagrindinės sutarties pasirašymą, nekilnojamojo turto kaina, įsipareigojimas apmokėti kitas išlaidas (notaro, Registrų cento ir pan.), įsipareigojimų, kuriuos pardavėjas privalo įvykdyti iki pagrindinės sutarties, nurodymas, apmokėjimo sąlygos ir terminai, visiško atsiskaitymo terminas, nekilnojamojo turto perdavimo terminas ir pan.

Sutartyje galima susitarti ir dėl papildomų sąlygų, pvz., netesybų už sutarties neįvykdymą. Atkreiptinas dėmesys, kad preliminari nekilnojamojo turto pirkimo pardavimo sutartis privalo būti rašytinė.

Hipoteka

Hipoteka - tai esamo ar būsimo skolinio įsipareigojimo įvykdymą užtikrinantis nekilnojamojo daikto įkeitimas, kai įkeistas daiktas neperduodamas kreditoriui. Įkeičiamas gali būti tik apdraustas turtas, išskyrus žemę.

Svarbu atkreipti dėmesį, kad įkeitimas eina kartu su daiktu, tai reiškia, kad pasikeitus savininkui, hipoteka lieka. Todėl pirkdami nekilnojamąjį turtą turite įsitikinti, kad daiktui netaikomi jokie apribojimai, kitaip užtikrintam įsipareigojimui gali būti parduodamas iš varžytynių Jūsų turtas.

Jei nekilnojamojo turto įsigyjate, naudodamas banko lėšas, būtina bankui pateikti notaro patvirtintą ir savininko pasirašytą pažymą apie visišką atsiskaitymą už nupirktą nekilnojamąjį turtą su savininku.

Atsiskaičius su savininku, pateikus visus reikiamus dokumentus bankui, reikia kreiptis į Registrų centrą dėl naujos nuosavybės dokumento išdavimo.

Pigiausi Būstai Didžiuosiuose Miestuose

Pigiausi butai didžiuosiuose miestuose dažnai būna bendrabučio tipo, reikalaujantys remonto, arba parduodami tik kambariai.

• Vilniuje galima rasti butų Aukštuosiuose Paneriuose ar Naujininkuose už 5-6 tūkst. eurų, tačiau jų būklė dažnai būna prasta.
• Kaune galima įsigyti kambarį bendrabutyje už 5100 eurų.
• Klaipėdoje pigiausias būstas gali kainuoti 4000 eurų, tačiau tai bus tik kambarys bendrabutyje, reikalaujantis remonto.

Investicijos Į Pigų Būstą

Tokių objektų rinkos dalis, tiek pasiūla, tiek ir paklausa yra labai nedidelė. Tokio turto pirkėjai yra tie patys bendrabučių gyventojai. Investuotojai į nuomą šį segmentą nelabai mėgsta, nes nuomojant šiam kontingentui kyla daug rizikų dėl nuomininkų mokumo, konfliktų, sudėtingų iškraustymo procedūrų ir pan.

Visgi kartais panašūs butai atkreipia dėmesį tų, kurie tikisi atsiperkančių investicijų, ypač, jeigu būstas yra netoli kokių nors svarbių įstaigų, pavyzdžiui, šalia universiteto.

Konkrečių Objektų Pavyzdžiai

Žemiau pateikiami konkretūs nekilnojamojo turto objektų pavyzdžiai, kurie buvo parduodami varžytynėse:

Daugiau informacijos apie šiuos ir kitus objektus galite rasti Elektroninių varžytinių ir aukcionų portale evarzytynes.lt.

tags: #nekilnojamas #turtas #is #varzytiniu