Nekilnojamojo turto (NT) rinka Lietuvoje nuolat kinta, o loftai tampa vis populiaresniu pasirinkimu tarp pirkėjų. Tačiau prieš priimant sprendimą įsigyti tokį būstą, svarbu įvertinti visus "už" ir "prieš". Šiame straipsnyje aptarsime loftų, kaip nekilnojamojo turto iš pirmų rankų, privalumus ir trūkumus, atsižvelgiant į teisinius, finansinius ir praktinius aspektus.
Loftų Ypatumai ir Teisiniai Aspektai
Dažniausiai loftai būna gamybinės patalpos arba kūrybinės dirbtuvės - negyvenamosios patalpos. Taigi tokioje vietoje negali deklaruoti savo ir savo vaiko gyvenamosios vietos, o jei nedeklaruoji, vadinasi negali vaiko leisti į artimiausią darželį ir šis aspektas yra labai svarbus.
Vilnietis Karolis pasakoja: „Mes sugebėjome savo loftą padaryti gyvenamosios paskirties patalpomis ir deklaravome gyvenamąją vietą, o šį rudenį gavome lankyti tą darželį, kurio norėjome“.
Tačiau jis sako, kad pakeisti lofto paskirtį užtruko „ne kelis mėnesius ir ne pusę metų“ bei prisimena daugiau problemų, su kuriomis teko susidurti.
Svarbu žinoti, kad jei lofto paskirtis negyvenamoji, gali būti taikomi komunalinių paslaugų įkainiai juridiniams asmenims.
Karolis teigia: „Kai patalpos paskirtis yra negyvenamoji, yra manoma, kad ten dirba įmonės arba yra kūrybinės dirbtuvės, dėl to, mano žiniomis, ten yra didesni vandens ir elektros įkainiai“.
Būsto Paskolos ir Kiti Finansiniai Aspektai
Jis prisimena ir daugiau trūkumų: tokio tipo erdvėms yra sudėtinga gauti būsto paskolą iš banko.
„Kai mes pirkome loftą prieš 2,5 metų, negalėjome imti būsto paskolos, nes lofto paskirtis buvo negyvenamoji ir bankai griežtai atsisakė skolinti. Mums reikėjo ieškoti kito finansavimo šaltinio ir, kiek tenka girdėti, dabar bankai į loftus žiūri pakankamai griežtai“, - sakė Karolis.
Nekilnojamojo turto vertintojai patvirtina, kad visos Karolio išvardintos problemos egzistuoja ir pataria pirkėjams būti budriems ir paskaičiuoti papildomas išlaidas.
„Ober-haus“ vertinimo ir rinkotyros skyriaus vadovas Saulius Vagonis sako: „Dauguma pirkėjų, pirkdami loftą, jeigu statytojas yra sąžiningas, turėtų žinoti apie šitas problemas“.
Pasak jo, dėl savo trūkumų loftas turėtų kainuoti šiek tiek pigiau nei butas. Dėl to loftų kainos ir yra patrauklesnės, o loftų statytojai specialiai paskirčių nekuria, jiems geriau kažkokios kitos paskirties pastatą paversti tokiomis nevisiškai legaliomis gyvenamosiomis erdvėmis ir taip pardavinėti žmonėms, bet pirkėjai dažniausiai būna informuojami ir jau pirkėjo problema, kaip jis ten gyvens.
S. Vagonis dėsto: „Ar įmanoma tą patalpą, pereinant papildomas procedūras, paversti gyvenamąja - kai kur tokia galimybė yra, kai kur - ne, tai priklauso nuo pastatų specifikos“.
Jis patvirtina, jog egzistuoja ir bankų teikiamo finansavimo problema. Faktas tas, kad dažniausiai žiūrima standartiškai: jei tai yra negyvenama patalpa, greičiausiai neverta tikėtis ir kokių nors lengvatų.
Be to, jis primena, kad fizinis asmuo turi mokėti mokesčius už negyvenamosios paskirties patalpas, tačiau sako, jog šis mokestis nėra skausmingas - priklausomai nuo lofto vietos ir ploto jis gali siekti nuo kelių dešimčių iki kelių šimtų litų per metus.
Loftų įrengimas
Praktiniai Aspektai ir Bendruomenės Kūrimas
Be to, į loftą atsikrausčiusiai šeimai su kaimynais teko savarankiškai organizuoti jiems teikiamas paslaugas, pavyzdžiui, šiukšlių išvežimą. Pavyzdžiui, Karolis teigia: „Mes nusipirkome loftą ten, kur buvo vos keli savininkai, tad mums teko organizuotis paslaugas pradedant šiukšlių išvežimu ir baigiant laiptinės plovimu“.
Jis primena, kad planuojantys apsigyventi lofte taip pat turėtų žinoti, jog dažniausiai pro langus matys gamyklų pastatus, o ne žalias vejas, taip pat sunkiai lofto adresą gali rasti taksi ar maisto pristatinėtojai.
„Kai kuriuos loftus, įskaitant ir mūsų, yra sunku rasti, nes jų adresas nėra tradicinis, kai privažiuoji prie laiptinės - reikia važiuoti į kiemus ir ieškoti. Dažniausiai taksi ar maisto išvežiotojams reikia ieškoti ne tik namo numerio, kuris dažnai būna ne tik skaičius, ar skaičius su raide „A“, bet ir skaičius su, pavyzdžiui, raide „K“. Tačiau tik pirmą kartą surasti būna sunkiau“, - pasakoja vilnietis.
Karolis prisimena, jog rūpesčiai dėl įsigyto būsto padėjo susidraugauti su kaimynais. „Sunkumus, su kuriais susidūrėme, matau kaip privalumą, nes mes subūrėme bendruomenę ir dabar savaitgaliais kartu kepame šašlykus apačioje ant cemento - problemų sprendimas yra geras būdas organizuotis, būti aktyviais, socialiais“, - dėsto pašnekovas.
Pasak jo, dabartiniai jo kaimynai yra draugiški ir su jais lengva susitarti dėl įvairių buitinių reikalų. Šiai dienai tikrai nesirinktume daugiabučio, nes erdvės yra nestandartines, jas gali įsirengti kaip nori ir taip pat greitai gali erdvių suplanavimą pakeisti.
Jis pasakoja, kad kol kas su kaimynais nėra kilę ginčų dėl per didelio triukšmo, nekilo bėdų ir į namus kviečiant gydytoją net tuomet, kai lofto paskirtis buvo negyvenamoji.
Pokyčiai Loftų Rinkoje
Su loftų projektais dirbanti nekilnojamojo turto įmonės „Remax“ brokerė Inga Butkutė taip pat sako pastebinti gerėjančią loftų projektų kokybę. Anksčiau atrodė, kad loftai yra skirti menininkams, tačiau šiandien juos renkasi įvairaus amžiaus ir įvairių profesijų žmonės.
Prieš keletą metų loftų patalpų pagrindinė paskirtis buvo gamyklinė arba kūrybinių dirbtuvių, tačiau dabar galima įsigyti loftų su gyvenamąja patalpų paskirtimi, renovuotų, su balkonais, terasomis, visomis komunikacijomis.
I. Butkutė pasakoja, jog žmonės gali rinktis loftus ir su negyvenamąja patalpų paskirtimi, tačiau jei poreikis pasikeisti patalpų paskirtį yra, geriau pasikonsultuoti su specialistais, ar tai pavyks padaryti.
Ji sako, jog bankų požiūris į loftus taip pat nėra konservatyvus: jei gyvenamosioms patalpoms dabar galima gauti iki 85 proc. jų vertės kredito, tai kūrybinėms dirbtuvėms kai kurie bankai teikia iki 75 proc. jų vertės paskolas.
„Loftuose, kaip ir daugiabučiuose, susikuria bendruomenė ir kartu sprendžia įvairias problemas. Jeigu tai naujas projektas, loftų administratoriumi pasirūpina statytojai. Dėl triukšmo galiu pasakyti, kad loftuose pertvaros yra daromos kokybiškai, kad nesigirdėtų kaimynai, tačiau apie nežmoniškumo atvejus (triukšmą, dėl kurio reikėtų kviesti policiją - DELFI) neteko girdėti. Antra vertus, kas yra kaimynystėje reikia įsivertinti prieš perkant loftą, pavyzdžiui, ar šalia yra įsikūrusi garso įrašų studija“, - paaiškina ji.
Brokerė sako, jog šiuo metu loftai nėra pigesni už butus, nors prieš keletą metų buvo galima įsigyti loftus, kurio kvadrato kaina siekė apie 1,5 tūkst. litų.
„Dabar kainos pasikeitė ir butas, ir loftas kainuoja panašiai. Nemanau, kad loftai turėtų kainuoti mažiau nei butai, taip, gyvenant juose yra trūkumų, bet yra ir privalumų ir, manau, jie atsveria“, - apibendrina ji.
S. Vagonis primena, jog pirmuoju sėkmingu loftų projektu galima pavadinti sostinės kuro aparatūros loftus, kur prieš keletą metų patalpos buvo parduodamos pakankamai žemomis kainomis, tačiau sako, jog dabar loftų pasiūla jau viršija paklausą. Pirkėjų šiai prekei yra, tik klausimas kiek, nes pasiūla tokiai prekei pradėjo augti žymiai greičiau.
DELFI skelbė, jog įrengiant kai kuriuos loftus, vėliau susidurta ir su užterštumo problema, kuri buvo nagrinėta ir Seime pavyzdžiui, kai buvusios kuro aparatūros gamyklos teritorijoje Kalvarijų gatvėje paaiškėjo, kad kai kuriose pastato vietose grunto užterštumas naftos produktais 26 kartus viršijo leidžiamą normą.
Statybos Įstatymo Pakeitimai
Prasidėjus naujiesiems metams įsigaliojo vienas svarbiausių Statybos įstatymo pakeitimų, susijusių su naujų būstų įsigijimu bei gyvenamųjų pastatų statybos užbaigimu. Nuo š. m. sausio 1 dienos naują būstą bus galima įsigyti tik visiškai baigtame statyti pastate.
Pagal Statybos įstatymą, pastato statyba laikoma užbaigta (100 proc. baigtumas) tada, kai yra baigti visi statybos darbai ir surašomas statybos užbaigimo aktas. Šis aktas gali būti surašomas tik tuo atveju, kai statytojas pateikia Nekilnojamojo turto kadastro tvarkytojui pastato kadastro duomenų bylą.
Būtent nustatant pastato kadastro duomenis yra apskaičiuojamas pastato baigtumas. Be to, ne mažesnę svarbą turi ir pastato projektas, kadangi pastato baigtumas yra kadastro duomuo, parodantis, kiek procentų pastato yra pastatyta pagal projektą.
Taigi pastato 100 proc. baigtumas yra pripažįstamas tada, kai pastatas yra visiškai pastatytas pagal projektą, pastatytos visos pastato konstrukcijos, įrengtos inžinerinės sistemos, atlikti aplinkos sutvarkymo darbai ir pan.
Naujojo būsto pirkėjams nevertėtų nerimauti dėl to, jog jie norėdami įgyvendinti individualų interjero dizaino projektą bus privesti perdažyti sienas, keisti išklijuotas plyteles, grindų dangą ir pan. Jei pastato projekte tokie apdailos darbai nebus numatyti, būstai ir toliau galės būti parduodami su vadinamąja daline apdaila, o pirkėjai tikrai galės įgyvendinti savo svajonių interjero projektą be papildomų sunkumų.
Svarbu atkreipti dėmesį į tai, jog 100 proc. pastato baigtumo reikalavimas bus taikomas tik gyvenamosios paskirties patalpoms (butams), esantiems trijų ar daugiau butų daugiabučiuose pastatuose, taip pat gyvenamosios paskirties patalpoms, esančioms kitų paskirčių pastatuose. Be to, minėtos nuostatos bus taikomos ne tik šių objektų naujai statybai, tačiau ir rekonstrukcijai.
Reikalavimas pirkti ir parduoti gyvenamąsias patalpas (butus) 100 proc. baigtame statyti pastate bus taikomas tik notariniams sandoriams, t. y. pagrindinėms pirkimo-pardavimo sutartims. Preliminariosios (dar vadinamos „rezervavimo“) sutartys su pirkėjais ir toliau galės būti sudaromos neužbaigus pastato statybos.
Nors tokia galimybė, susitarus su vystytoju, pradėti įsirengti naująjį būstą ir toliau išliks, kiekvienam pirkėjui būtina įsivertinti, jog notarinės sutarties pasirašymas bei nuosavybės teisės į naująjį būstą perėjimas pirkėjui bus galimas tik po to, kai vystytojas pasieks 100 proc. pastato baigtumą.
Rizikos ir Atsargumo Priemonės
Vystytojui tapus nemokiam (bankrutavus), kilus ginčų dėl statybą leidžiančio dokumento ar net jį panaikinus, atsiradus galimiems teritorijų planavimo reikalavimų pažeidams ar kitoms kliūtims užbaigti statybą, pirkėjai rizikuotų ne tik sumokėtu avansu pagal preliminariąją sutartį, tačiau ir patirtomis išlaidomis būstui įsirengti, kadangi pirkėjas jau būtų patyręs nemenkas išlaidas, tačiau nuosavybės teisės į būstą dar nebūtų įgijęs.
Įstatymų leidėjas, priėmęs aptariamą Statybos įstatymo pakeitimą, siekė didesnės būsto pirkėjų apsaugos ir, tikėtina, daugiau atsakomybės iš NT vystytojų. Tačiau abejotina, ar pastato 100 proc. baigtumo reikalavimas iš esmės prisidės prie didesnės pirkėjų apsaugos.
Priešingai, išliekant galimybei sudaryti preliminariąsias sutartis neužbaigus pastato statybos bei pradėjus tokį būstą įsirengti, pirkėjai rizikuotų ne tik sumokėtu avansu, tačiau papildomai ir įdėtomis investicijomis būstui įrengti, jau nekalbant apie tuos pirkėjus, kurie naudojasi paskola būstui įsigyti ir (ar) įsirengti, jei vystytojas dėl vienokių ar kitokių priežasčių nepasiektų 100 proc. pastato baigtumo po preliminariosios sutarties sudarymo.
Būsto Plano Analizė
Naujo būsto planavimas visuomet prasideda nuo savo poreikių įvertinimo. Statybų rinkoje šiandien siūloma pačių įvairiausių variantų skirtingiems naujakurių poreikiams, todėl būsto planavimo sprendimų yra išties gausu. Derėtų įsivertinti, ko norima.
Suplanavus poreikius, anot D. Akuockienės, reiktų pradėti analizuoti būsto planą, kuriame išdėstyta privaloma patalpų struktūra. Naujakuriai dažnai būstą renkasi su daline apdaila. Tai reiškia, jog techniniame projekte nurodoma, kad daugiabučiame gyvenamajame name turi būti įstatyti langai, palangės ir įėjimų į patalpas durys.
Savo ruožtu pačiam gyventojui pašnekovė pataria pasinaudoti techninio prižiūrėtojo paslauga, surašyti defektų, jei jų yra, aktą, pastarąjį pateikti vystytojui ar statytojui prieš priimant būstą su daline apdaila. Tik taip galima išvengti statybinio broko. Tačiau, pavyzdžiui, šildymo sistemos, elektros instaliacija yra pirkimo sutarties objektas.
Pasaulio pusės taip pat yra svarbus naujo būsto pasirinkimo kriterijus. Todėl D. Akuockienė tikina - būtina pamatyti buto vietą sklypo plano schemoje, tinkamai įvertinti namo vietą pagal pasaulio šalis. Mat šviesos srautas - labai reikšmingas.
Paklausta, kaip įvertinti, ar būsto kvadratūra yra tinkama gyvenimui, ekspertė pažymi - pasirinkimą dažniau lemia finansiniai aspektai. Todėl rinkoje populiaresni mažesni butai, tačiau naudingasis plotas žmogui turi siekti 14 kv. m.
Pasak D. Akuockienės, jei to žmogui pakanka, tuomet verta rinktis kompaktiškesnį variantą, bet norint namuose ir dirbti, ir kokybiškai ilsėtis, derėtų pasidairyti erdvesnio būsto.
„Kitas svarbus aspektas - pačios erdvės planavimas. Pavyzdžiui, vonia. Didesnei šeimai reiktų tualeto patalpą nuo jos atskirti. Taip pat įsirengti ir vonią, ir dušą. Taip bus patogiau ir praktiškiau, ypač, kai į darbą ar mokyklą visi ruošiasi vienu metu. Jei naujakuriai gali rinktis tokį variantą, vadinasi, turi finansinių galimybių pasidairyti didesnio būsto. Tokiu atveju, labai praverčia pilnos buto apdailos pasirinkimas. Tuomet pasiūlomi funkcionalūs ir patogūs baldų sprendimai, naujausios apšvietimo technologijos, naujoves sekančių profesionalių architektų bei dizainerių paslaugos“, - kalba D. Neretai naujakuriai sprendžia ir dar vieną dilemą - rinktis būstą pirmame ar viršutiniuose namo aukštuose.
Anot architektės, pirmame pastato aukšte yra daugiau triukšmo, labiau jaučiamas miesto šurmulys, tačiau čia įsikūrus namus pasiekti galima greičiau ir lengviau. Be to, stogai šiandien dengiami kokybiškai. Dėl to pasikeitė ir požiūris į gyvenimą pačiame viršutiniame namo aukšte.
Gyventojams kyla ir kitų klausimų, pavyzdžiui, ar šalia buto esantis liftas nesukels nepatogumų. Tokie būstai privalo turėti norminę garso bei šilumos izoliaciją, taigi verta atidžiai išnagrinėti visą pastato planą. O jei kyla neaiškumų, derėtų kreiptis į projektuotoją ir vystytoją. Jie privalo pateikti visus atsakymus.
tags: #nekilnojamas #turtas #is #pirmu #ranku