Nekilnojamojo turto rinka - tai rinka, apimanti pirkimo ir pardavimo, nuomos, keitimo, hipotekos ir kitus sandorius su nekilnojamuoju turtu. Pagal apyvartą tai viena didžiausių prekių rinkų pasaulyje, o pagal jos tendencijas galima prognozuoti visos ekonomikos ciklinius svyravimus.
Šioje rinkoje veikia ne tik pardavėjai ir pirkėjai, bet ir nuomotojai, nuomininkai, tarpininkai (nekilnojamojo turto agentūros), rangovai ir subrangovai (statybos organizacijos), turto vertintojai, sandorius registruojančios hipotekos įstaigos, taip pat finansų institucijos (komerciniai bankai ir kitos kredito įstaigos, draudimo bendrovės, investiciniai fondai), kurios teikia paskolas ir garantijas nekilnojamojo turto pirkėjams, negalintiems jo įsigyti savo lėšomis.
Ekonominei analizei palengvinti nekilnojamojo turto rinka skaidoma į mažesnius segmentus:
- pagal objektų naudojimo istoriją (pirminė rinka - sandoriai su naujos statybos ar privatizuojamais objektais, pirmą kartą patenkančiais į rinką, ir antrinė rinka - sandoriai su objektais, kurie jau dalyvavo ekonominėje apyvartoje),
- objektų paskirtį (būsto, komercinės, administracinės, pramoninės, žemės ūkio, rekreacinės ir kitos paskirties objektų rinkos),
- objektų rūšį (pastatų, patalpų, statinių, nebaigtosios statybos, sodų, žemės sklypų ir kitų objektų rinkos),
- objektų vertę (prestižinio ir masinio nekilnojamojo turto rinkos),
- sandorių prigimtį (nekilnojamojo turto pirkimo ir pardavimo, nuomos, keitimo, hipotekos, investicijų rinkos).
21 amžiuje nekilnojamasis turtas reikalingas fiziniams ir juridiniams asmenims asmeniniam vartojimui, ekonominei veiklai vykdyti, perparduoti, ilgalaikėms investicijoms. Visos ekonominės operacijos su nekilnojamuoju turtu kruopščiai planuojamos, nes kiekvieno objekto vertė didelė ir pirkėjai dažniausiai priversti imti paskolas.
Nekilnojamas turtas gali būti skirstomas į dvi dideles kategorijas: gyvenamąjį ir komercinį. Be to, gyvenamasis ir komercinis nekilnojamasis turtas gali būti skirstomas į ekonominę, vidutinę ir prestižinę klases.
Gyvenamasis nekilnojamasis turtas
Gyvenamasis nekilnojamas turtas gali būti:
- Butai
- Individualūs gyvenamieji namai
- Sodybos
- Kotedžai
- Vasarnamiai ir taip toliau.
Komercinis nekilnojamasis turtas
Komercinis turtas savo ruožtu yra dviejų rūšių - tai turtas, duodantis pelną ir turtas, sudarantis sąlygas gamybinei veiklai:
- Sklypai
- Patalpos ir panašiai.
Nekilnojamojo turto rinka didžiuosiuose miestuose
Butų rinkos aktyvumas sostinėje 2016 m. buvo labai didelis. Čia, anot Registrų centro, pernai įsigytas butų skaičius sudarė daugiau nei 11 tūkst. Būsto rinka gerokai aktyvesnė nei 2015 m. buvo ir kituose miestuose. Antai Kaune, Klaipėdoje, Palangoje ir Neringoje nekilnojamo turto sandorių daugėjo maždaug dešimtadaliu: 2016 m. buvo pasiūlyta daugiau butų nei 2015 m. Kaip bebūtų, didžiausia nekilnojamo turto pirkimo-pardavimo sandorių koncentracija - Lietuvos sostinėje Vilniuje.
Vis dar didžiulę paklausą išlaiko naujos statybos būstai įvairiuose Vilniaus rajonuose. Tradiciškai brangiausias būstas išlieka Senamiestyje, Užupyje bei Centre, ne daug nuo jų atsilieka ir butai esantys prestižiniuose rajonuose (Antakalnyje, Naujamiestyje), ypač Žvėryne. Nepaisant to, jog kainos iš pirmo žvilgsnio atrodo itin aukštos, jas pateisina sąlyga, kad sklypų šiuose rajonuose, tinkamų gyvenamajai statybai pasiūla išliks itin ribota ir ateityje. Brangiausiuose Vilniaus rajonuose kainomis nedaug teatsilieka ir senos statybos butai, kurių kainas palaiko tos pačios priežastys kaip ir naujos statybos butų, bei prisideda tai, kad tokie senos statybos butai laikomi itin patikima ilgalaike investicija.
Paklausa neblėsta ir naujos statybos butams, esantiems naujuosiuose bei senesniuosiuose miegamuosiuose rajonuose. Ypač sunku nusipirkti kokybiškesnį nedidelį - vieno/dviejų kambarių naujos statybos butą už patrauklią kainą. Naujos statybos butai pirkėjams priimtinesni ne tik dėl eksploatacinių savybių, bet labai daug reikšmės ir faktas, kad perkant naujos statybos butus kreditavimo sąlygos yra žymiai lankstesnės ir patrauklesnės. Gal būt ši paklausa ir būtų patenkinta dabar pastatomų naujų daugiabučių, tačiau ją dar labiau išpučia spekuliaciniais tikslais perkami butai, taip pat prisideda ir iš užsienio grįžtantys lietuviai, kurie dažniausiai linkę uždirbtus pinigus investuoti į nekilnojamąjį turtą. Susidėjus visiems šiems veiksniams ir susiformavo kaip tik dabar rinkoje jaučiamas pasiūlos trūkumas.
Deja, tuo bando pasinaudoti kai kurios bendrovės, siekdamos kuo greičiau pastatyti naujų gyvenamosios paskirties objektų, neatsižvelgdamos į jų kokybę ar išliekamąją vertę. Dėl šios priežasties naujos statybos butų pirkėjai turėtų būti budrūs ir rinktis būstą atsižvelgiant ne vien tiktai į kainą, bet ir savybes, įtakojančias gyvenamojo būsto vertę. Miegamuosiuose rajonuose senos statybos butų kainos tiesiogiai priklausomos nuo naujos statybos būsto kainų kitimo. To pasėkoje smarkiai pabrango ir senos statybos butai. Juos dažniausiai renkasi pirkėjai, neišgalintys nusipirkti norimo ploto naujos statybos būsto, tačiau vis tiek norintys investuoti į nekilnojamąjį turtą, ar tiesiog manantys, jog pirkti tai vienareikšmiškai geriau nei jį nuomotis.
Kadangi skirtumus tarp senos bei naujos statybos butų lemia funkcinis bei moralinis nusidėvėjimai, reikia atkreipti dėmesį, kad juos sudaro eksploatacinių savybių neatitikimas šiuolaikinėms, vidinio išplanavimo nepatogumas, pastato fasado vaizdas, laikančiųjų ir kitų konstrukcijų, vamzdynų nusidėvėjimas. Žvelgiant į ateitį, svarbus veiksnys bus kaip sėkmingai įsibėgės senos statybos daugiabučių renovacijos programa.
Smarkiai išaugus butų kainoms vis daugiau gyventojų galvoja apie individualų namą miesto ribose ar priemiestyje. Nors pakilo ir žemės, tinkamos individualiųjų namų statybai, kainos, tačiau ne taip ženkliai kaip skirtos daugiabučių statybai. Gyventi nuosavame name nuo seno daugelio miesto gyventojų noras, o dabar kylant pragyvenimo lygiui vis daugiau žmonių ryžtasi tai įgyvendinti. Be abejo, individualių namų kainos prestižiniuose rajonuos dėl itin brangios žemės labai aukštos, tačiau jų ir rinka nėra didelė. Didžiąją individualių namų rinkos dalį sudaro pigesni, vidutinio gyvenamojo ploto namai, išsidėstę įvairiose gyvenamosiose teritorijose. Paklausiausi, tačiau ir brangiausi tai šiuolaikiškos statybos bei išplanavimo būstai, turintys patogų privažiavimą bei visas komunikacijas.
Dėl gyvenamiesiems namams skirtos žemės trūkumo sparčiai vyksta pokyčiai sodų bendrijose, keičiant paskirtį į gyvenamąją ir statant būstus. Statybos žemės ūkio paskirties sklypuose dėl stringančio paskirties keitimo vystosi lėčiau. Individualių namų statybas sparčiau vystytis skatina ir tobulėjanti bankų siūloma kreditavimo sistema, tačiau kol kas individualiųjų namų kreditavimas vis dar labiau komplikuotas nei naujos statybos butų.
Statant naujus gyvenamuosius namus populiariausi pastatai yra vidutinio ploto - nuo 120 iki 200 kv.m, dviejų aukštų, su didele svetaine bei 3-4 miegamaisiais kambariais. Statomi tiek plytų mūro, tiek įvairių blokelių statiniai, kiek rečiau kitų konstrukcijų - karkasiniai, mediniai. Tačiau svarbu ne tiek pačios konstrukcijos tipas, kiek kokybė ir funkcionalumas. Nes dažnai fizinių asmenų pardavimui statomi namai yra itin nekokybiški, ir ne visada laikomasi nustatytų statybos reikalavimų, dėl to namą geriau pirkti iš savo vardu besirūpinančios kompanijos, kuri vykdytų savo garantinius įsipareigojimus. Neretai žmonės ryžtasi patys užsiimti namo statyba, tačiau net jei ir sutaupoma dalis pinigų, tokios statybos reikalauja ne tik daug laiko, bet ir kantrybės, dėl žinių bei patirties trūkumo dažnai padaroma brangiai kainuojančių klaidų.
Nekilnojamojo turto rinka Lietuvoje kasmet darosi aktyvesnė. Štai 2016 m., remiantis Registrų centro duomenimis, pirkimo-pardavimo sandoriais įsigytų butų skaičius, lyginant su 2015 m., šoktelėjo daugiau nei 13 proc., individualių namų - veik 7 proc., žemės sklypų - arti 9 proc. Akivaizdu, kad lietuviai priprato prie naujos valiutos - euro - ir elgiasi vis drąsiau. Tai lemia ir tai, kad vis daugiau kapitalo keliauja būtent į nekilnojamojo turto sektorių.
Sandorio sudarymo išlaidos, kurias patiria ir pirkėjas, ir pardavėjas (objekto paieškos ir persikraustymo išlaidos, tarpininkų ir turto vertintojų paslaugų apmokėjimas, valstybiniai mokesčiai ir kita) gali siekti 15-20 % turto vertės. Nekilnojamojo turto paklausą lemia ne tik vartotojų pajamų lygis ir poreikiai, bet ir ilgalaikės ekonominės perspektyvos, komunalinių paslaugų kainos, kitos turto valdymo išlaidos, galimybė gauti paskolą nekilnojamajam turtui įsigyti ir palūkanų normų lygis, o būsto rinkoje - ir demografiniai veiksniai, t. p. vykdomos valstybinės būsto programos. Nuo šių veiksnių priklauso ir nekilnojamojo turto pasiūla antrinėje naudotų objektų rinkoje, kuri daug didesnė už pirminę, nes pastatai ir ypač žemė tinkami naudoti ilgą laiką ir gali būti perparduoti.
Pasiūlą pirminėje naujų statybų rinkoje veikia žemės, statybinių medžiagų ir darbų kainos, žemėnaudos, miestų plėtros ir statybos leidimų išdavimo valstybinė politika. Statybos darbai trunka ilgai, dėl to nekilnojamojo turto pasiūla reaguoja į rinkos pokyčius lėčiau nei paklausa. Kiekvienas nekilnojamojo turto objektas yra individualus, jo kaina priklauso nuo unikalių objekto savybių: projektavimo, statybos ir įrengimo ypatumų, tarnavimo laiko, nusidėvėjimo ir esamos būklės, aprūpinimo komunalinėmis paslaugomis, geografinės padėties ir kaimynystės.
Nekilnojamasis ir kilnojamasis turtas yra pagrindinės materialaus turto rūšys, formuojančios žmogaus turtinį pagrindą, vaidinantį svarbų vaidmenį 21 amžiaus ekonomikoje. Turtas, kuris negali būti perkeltas iš vienos vietos į kitą, nepakeitus jo paskirties ir nesumažinus vertės, laikomas nekilnojamu turtu. Turtas, kurį galima perkelti, vadinamas kilnojamuoju turtu.
Vertinimas tik nekilnojamam turtui dažniausiai atliekamas tuomet, kai yra imama paskola turto įsigijimui arba statybų užbaigimui. Nekilnojamasis turtas visais laikais buvo ir yra puiki investicija, todėl, kad jo vertė sąlyginai nekrenta. Tinkamas paveldėto nekilnojamojo turto vertės nustatymas yra svarbi testamento tvirtinimo dalis, nes turtas negali būti paskirstytas, kol nėra žinoma jo vertė.
Jeigu paveldėjote arba jums buvo padovanotas nekilnojamasis turtas ir neatlikote turto vertinimo, notaras, tvarkydamas jūsų nuosavybės dokumentus įprastai užfiksuoja turto vertę, remdamasis vidutinės rinkos vertės duomenimis. Deja, bet dėl neatliktos išsamios turto vertinimo analizės, vidutinė rinkos vertė paprastai neatitinka realios individualios nekilnojamojo turto rinkos kainos.
Namo dydis ir vieta - žmonės vertina naudingojo ploto dydį, miegamųjų, vonios kambarių skaičių. Nekilnojamojo turto būklė - prižiūrėtas ir išlaikytas būsto vidus ar išorė tikrai padidins nekilnojamojo turto vertę. O jeigu būstui įmanoma atlikti korekcijų - išplėsti, pastatyti priestatą ar pan. Paveldėto turto valdymas ir vertinimas gali sukelti papildomų iššūkių, ypač jeigu turto teisės yra neaiškios arba yra keli paveldėtojai.
Jeigu jums reikalinga išsami turto vertinimo ataskaita arba nenutuokiate, kiek vertas paveldėtas būstas - susisiekite nemokamai konsultacijai dėl retrospektyvinio nekilnojamojo ar kilnojamojo turto vertinimo.
tags: #nekilnojamas #turtas #apjungia #kelias #rinkas